کارشناس رسمی دادگستری -رشته راه وساختمان

دانستنيهاي سرقفلي

موضوع مقاله : دانستنيهاي سرقفلي چيست؟

 

1-سرقفلي چسيت؟

امروزه سرقفلي در ميان بازاريان  وکسبه و اصناف به دو صورت ديده مي شود که هر کدام با کمي مسامحه، مقررات و قوانين و شراط خاص خود را دارند .

نوعا ول- سرقفلي که ازحق کسب وپيشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي ( اجاره هاي قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق يک محل است که دست به دست واگذار مي گردد و در ميان عامه مردم سرقفلي نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلي واقعي : اين نوع سر قفلي در واقع حاصل حق کسب و پيشه يا اجاره هاي سابق نيست. بلکه  در اين نوع سرقفلي، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار نمايد سرقفلي ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه با شرايط خاص به فردي واگذار مي کند و براساس اين قرارداد ، مالک سرقفلي بدون مالکيت دراعيان يا زمين  مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست مي آورد و مي تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار نمايد.

تفاوت وتشابه اين دونوع سرقفلي:

با توجه به توصيف و تعريفي که درباره هر کدام از سر قفلي هاي نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودي تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گرديد که سرقفلي نوع اول حاصل حق کسب و پيشه ناشي از اجاره هاي سابق است در حالي که سرقفلي هاي واقعي بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار مي شوند و ريشه در اجاره هاي سابق ندارند. اما تفاوتهاي اين دو نوع سرقفلي به اينجا ختم نمي شوند بلکه اين اختلاف ماهيتي، تفاوت در مقررات اين دو نوع سرقفلي را نيز در پي داشته است و در حالي که سر قفلي نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 مي شود ، سرقفلي نوع دوم صرف نظر از برخي قواعد ساختگي عرفي  (مثل پرداخت حق مالکانه) بيشتر تابع اراده خريدار و فروشنده سر قفلي مي باشند. اين مطلب را از آن رو  ذکر کرديم  که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلي مغازه آنها از کدام نوع است و اين مهم به نوبه خود در تفهيم مطالب اين نوشته و رعايت مقررات مربوطه نقش بسزايي خواهد داشت.

مغازه داران ومالکان سرقفلي نوع اول بايدبدانند:

مغازه داران وکساني که سرقفلي نوع اول (سرقفلي حاصل از حق کسب و پيشه ) را خريداري نموده اند بايد بدانند که سرمايه و سرقفلي آنها مستمراً در معرض خطر ادعاي مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اينگونه سرقفلي ها ، امکان تخليه ملک توسط مالکين حتي بدون پرداخت سرقفلي وجود دارد. البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه اي را در مغازه داران و مالکين سرقفلي و دارندگان حق کسب و پيشه به وجود آورد چرا که مالکين در صورتي مي توانند بدون پرداخت سرقفلي ، تخليه ملک خود را بخواهند که تخلفي از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراين تا زماني که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را مو به مو رعايت مي کند خطري سر قفلي او را تهديد نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعايت مقررات ، مستلزم آگاهي مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکين سرقفلي به  دليل عدم آگاهي از مقررات ، يا با عدم رعايت آنها با خطر تخليه مواجه مي شوند يا با سخت گيري بيش از حد براي خود موجبات آزار وحتي تضعيف کسب وکار خود را فراهم مي کنند چنانکه مصطلح است برخي مغازه داران و مالکين سرقفلي مي گويند « بدون اجازه مالک نمي شود حتي يک ميخ به ديوار مغازه زد» از اين رو در اين قسمت از بحث برخي موارد را که لازم است مغازه داران عزيز به آن توجه کنند و برخي راهکارها را بصورت موردي و طي سوال و جواب کاربردي مطرح مي نمائيم تا شايد اين اطلاعات و  آگاهي ها به استفاده بهينه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهايتاً به امنيت شغلي و فکري مغازه داران عزيز منتهي گردد.

2- براي خريدسرقفلي يک ملک چه مواردي رابايدرعايت نمود؟

الف- سندسرقفلي : بايد توجه شودکه سند سر قفلي و صلح نامه حق کسب و پيشه  و تجارت رسمي است يا عادي؟ در صورتي که سند عادي باشد لزوماً بايد رضايت مالک اخذ گردد .

حتي اگر فرد ( دارنده سرقفلي )حق انتقال به غير را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضايت مالک خطر بزرگي براي خريدار سرقفلي محسوب مي شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلي يا به عبارت ديگر (اجاره نامه مبناي سرقفلي) از اهميت فراواني برخوردار است. به ديگر سخن هدف از خريد بايد معلوم و مشخص باشد . خريدار در صورتي که مي خواهد شغلي غير از شغل قيد شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بايستي در هنگام انعقاد اجاره نامه جديد، شغل مورد نظر خود را درج نمايد. حتي اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفي شود زيرا بعد از انتقال و تنظيم اجاره نامه اخذ رضايت مالک براي تغيير شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومي که دقت در آن از اهميت بالايي برخوردار است موضوع انتقال مي باشد. يعني آيا حق انتقال به غير وجود دارد يا خير ؟ اگر حق انتقال به غير وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره مي خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد يا خير ؟ علي رغم اينکه اين مسئله خطر زيادي را در برندارد ولي شايسته است مستاجري که داراي حق انتقال است در صورتي که مدت اجاره اش منقضي شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظيم اجاره نامه جديد (توضيح داده خواهد شد) حقوق قانوني خود را تثبيت و سپس اقدام به انتقال نمايد. در اين صورت ، قطعاً مشکلي، حقوق مستاجر (مالک سر قفلي) را تهديد نخواهد کرد .

3- براي  فروش سرقفلي يک ملک چه مواردي را بايد رعايت کرد؟

الف- اطلاع به مالک درصورت عدم وجودحق انتقال به غير .

  در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي را که خريداري نموده ايد يا حق کسب و پيشه اي که براي شما حاصل شده است را واگذار نمائيد شايسته است اين موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل با وي وارد معامله شويد.

ب- اخذمجوزانتقال از  مالک درصورت عدم رضايت .

 در صورتي که مالک راضي به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلي(مستاجر)مي تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانوني نسبت به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام نمايد.

ج- درصورت وجودحق انتقال .

در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد لازم است توجه نمايد که آيا مدت اجاره اش منقضي  شده يا خير ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طريق مراجع قضايي عليه مالک ، دعوي الزام به تنظيم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نمايد . لازم به توضيح است که انتقال علي رغم اتمام مدت نيز با توجه به عدم اهميت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحيح است ليکن با توجه به برخي اختلاف نظرهاي موجود ، انجام پيشنهاد اخير شايسته تر خواهد بود.

4-چند نوع سند سر قفلي وجود دارد؟

الف- سرقفلي باسندعادي: در ميان کسبه و بازاريان يکي از راه هاي انتقال سر قفلي با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره نموده اند يا اجاره نامه اي در بين نبوده و بطور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود مي کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي دهند.

ب- سندرسمي: اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است ( تنظيمي در دفاتر اسنادذ رسمي)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پيشه) خود را در قالب سند صلح و يا سند رسمي به مستاجر ديگر انتقال مي دهند.

5-منظور از انتقال سرقفلي چيست؟

 انتقال سر قفلي به اين منظور است که شخص ديگري غير از مالک سرقفلي عملاً و از محل سرقفلي استفاده نمايد و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

 

6- سرقفلي چگونه منتقل مي شود؟

الف- اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي

ب- قهري: انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه ) به ورثه شخص منتقل مي گردد.

ج-  قضائي: وقتي از طرف مقام قضائي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي شود در اين صورت انتقال قضائي خواهد بود.

7- شرايط انتقال سرقفلي در صورتي که سند سرقفلي عادي باشد چيست؟

هنگامي که سند سر قفلي عادي است و حق انتقال در آن قيد شده باشد صاحب سرقفلي مي تواند سرقفلي ملک را منتقل نمايد مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد . به عبارت ديگر حتي با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل نمايد .

8- در صورتي که سند سرقفلي  رسمي باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

در صورتي که سند سر قفلي رسمي باشد بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير دارد يا خير؟ اگر مالک سر قفلي حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند با سند رسمي حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل نمايد. لازم به يادآوري است حتي با وجود حق انتقال به غير ، مالک سر قفلي نمي تواند با سند عادي ، سر قفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي نسبت به انتقال سرقفلي ملک اقدام نمايد.

9- اگر شخصي بدون داشتن  حق انتقال به غير ، سرقفلي را منتقل نمايد چه خواهد شد؟

انتقال غير قانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي ساقط مي شود . اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي ، سرقفلي ملک را انتقال مي دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است . اضافه مي شود که نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

10- براي داشتن حق انتقال چه عبارتي بايد در سند سرقفلي قيد شود؟

براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غير دارد) در سند به صراحت قيد شود . به عبارت ديگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سر قفلي قيد نشود ، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت.

11- اعطاي نمايندگي يا وکالت براي استفاده از محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پيشه ( سرقفلي ) را در پي داشته باشد.

12- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضايت مالک به انتقال ، تکليف مالک سرقفلي چيست؟

در صورتي که در سند سرقفلي ، حق انتقال به غير تصريح نشده باشد و مالک راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نيز از خريد سرقفلي خودداري  نمايد برابر قانون ، مالک سرقفلي مي تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

13- در فرضي که دسترسي به مالک نباشد و حق انتقال به غير وجود نداشته باشد تکليف چيست؟

زماني که به مالک دسترسي نباشد مالک سرقفلي مي تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طريق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفيت مالک ملک اقدام نمايد .

14- زماني که سر قفلي ملکي به ورثه به ارث مي رسد انتقال کل ملک به يکي  از وارث با عدم وجود حق انتقال به غير  چه حکمي خواهد داشت؟

اگر چه بنابر نظر غالب اساتيد ، انتقال بين وراث با توجه به اينکه وراث نسبت به يکديگر شريک محسوب مي شوند ، انتقال به غير نمي باشد ليکن نظر به وجود عقيده مخالف ، پيشنهاد مي شود در چنين مواردي نيز از دادگاه اخذ مجوز شود .

15- اقداماتي که باعث اسقاط حق کسب وپيشه وسرقفلي ميشوندچيست؟

الف- انتقال به غير: در صورتي که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي نمايد مالک ملک مي تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي يا خريدار محل را تخليه نمايد .

ب- تغييرشغل: تغيير شغل نيز از اقداماتي است که باعث از بين رفتن سرقفلي مي شود. اگر در سند سر قفلي (اجاره نامه) شغل خاصي قيد شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضايت مالک اقدام به تغيير شغل نمايد کل حق وحقوق قانوني وي از بين مي رود و مالک ملک ميتواند بدون پرداخت مبلغي ملک خود را تخليه نمايد.

د- تعدي وتفريط : تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غير متعارف عليه مال ديگري است. و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري مي باشد . با اين توضيح در صورتي که صاحب سرقفلي ( دارنده حق کسب و پيشه) نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفريط نمايد حق سرقفلي وي از بين خواهد رفت و مالک ملک مي تواند بدون پرداخت مبلغي ، ملک خود را تخليه نمايد.

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: يکي ديگر از اسباب تخليه محل سرقفلي عدم پرداخت اجاره بهاء مي باشد. صاحب سرقفلي مکلف است در مدت 10 روز  (تا دهم ماه بعد) از  هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهاي مالک اقدام نمايد . قانون هيچ بهانه اي را براي عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلي (مستاجر ) نمي پذيرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلي ، مالک ملک مي تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نمايد. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننمايد مالک ملک مي تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام نمايد .

16- اجاره دادن محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلي از مصاديق بارز و روشن انتقال به غير است و در صورت اقدام مالک از طريق مراجع قضائي ، تخليه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت.

17- اگر مالک سرقفلي ملکي قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالي که حق انتقال به غير در سر قفلي براي او  پيش بيني نشده باشد چه بايد کرد؟

شايسته است در صورت طولاني شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتي محل سرقفلي به يکي از اشخاص نزديک نمائيد. در غير اين صورت با توجه به خطر تخليه ( با پرداخت نصف حق کسب و پيشه ) پيشنهاد مي شود سرقفلي با اخذ مجوز از طريق دادگاه منتقل گردد.

18- انجام تغييرات فيزيکي (تغييرات ديوار و امثال آن) در محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

با توجه به مطالبي که در مقدمه اشاره کرديم ، صاحب حق سرقفلي نمي تواند در ديوارها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات را انجام دهد. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه کند از مصاديق تعدي و تفريط محسوب خواهد شد و سبب تخليه محل بدون پرداخت حق سر قفلي خواهد بود .

19- چه تغييراتي در محل سرقفلي مجاز است؟

عدم آگاهي صاحبان سرقفلي باعث شده است اين تصور در آنها ايجاد شود که کوبيدن يک ميخ بدون اجازه مالک به ديوار از اسباب تعدي وتفريط  تلقي گردد در حالي که چنين تفکري صحيح نيست . زيرا ؛ تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عين مستاجره شود تخلف (تعدي و تفريط) محسوب نمي شود . بنابراين صاحب سرقفلي مي تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از عين مستاجره انجام دهد ليکن پيشنهاد مي شود در اين مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمي دادگستري مشاوره لازم صورت گيرد.

به اميد آنکه مالکين سرقفلي و مستاجرين و مغازه داران با آشنايي کامل از قوانين و مقررات ، حافظان اصلي منافع خود بوده و البته در هيچ زماني خود را از کسب اطلاع و آگاهي از قوانين مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصين و وکلاء متعهد بي نياز ندانند.

20- اگر مالک ملک محل سرقفلي ملک خود را به ديگري منتقل کرده است و مالک جديد بناي ناسازگاري دارد  تکليف چه خواهد بود ؟

دراينگونه مواردبايدبدانيد:

الف- کليه حقوقي که در زمان مالکيت مالک قبلي ملک براي شما ايجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جديد ملک حق و حقوقي  بيش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جديد بايد تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذيرد.

 

 دانستنیهای ملک-ملکبان

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تجزيه و تحليل يك پرونده:قتل در اثر حادثه ناشي ازكار

تجزيه و تحليل يك پرونده:

 

قتل در اثر حادثه ناشي ازكار

 (مسؤوليت كارفرما،صاحب كار،پيمانكار يا؟!)

 

نوشته:    كيومرث سپهري

 

 

 

وكيل پايه يك و كارشناس  رسمي دادگستري در

 

رشته حوادث ناشي ازكار، كارشناس ارشد حقوق

 

مقدمه:

بررسي پرونده ها و آراي دادگاه ها يكي از راههاي دستيابي به حقوق زنده ي سيستم حقوقي هر كشور است،اين كه فلان مقرره قانوني در عمل چگونه و با چه تفسيري با موضوع هاي مرتبط تطبيق داده مي شود و چگونه حقوق و تكاليف اشخاص مشخص مي گردد،بيشتر از هر چيز بايد آن را در پرونده هاي قضايي جست.بحث حوادث از جمله حوادث مربوط به وسايل نقليه و حوادث ناشي از كار داراي پيچيدگي ها و گستردگي زيادي مي باشد و از طرف ديگر قانون كار و آيين نامه هاي مربوطه وضعيت حقوقي خاصي را به وجود آورده است،بنابراين جا دارد كه بيشتر مورد بررسي و كنكاش حقوقدانان و كارشناسان قرار گيرد.يكي از وجوه خاص پيچيدگي حوادث تعيين حكم قانوني حادثه از نظر مسؤوليت اشخاص مرتبط با آن مي باشد،مخصوصاً زماني كه همه اين اشخاص را نتوان تحت عنوان كلي «كارفرما» مورد حكم قرار داد،بر دشواري تطبيق نظر قانونگذار مي افزايد،از طرف ديگر زماني كه حادثه معلول عوامل مختلفي است و بعضي از عوامل خارج از دايره عناوين كارگري و كار فرمايي است ،از نظر فني (كارشناسي) نيز تجزيه و تحليل موضوع امري دشوار مي گردد.پرونده موضوع بحث يكي از اين موارد است كه از چند جهت قابل توجه است.

مبحث اول:موضوع پرونده و چگونگي وقوع حادثه

سه نفر به اسامي آقايان«پ،س،خ»به طور مشترك اقدام به آپارتمان سازي مي نمايند.پس از آماده سازي پي(فونداسيون)ساختمان طي قراردادي عمليات نصب اسكلت فلزي آن را به شخصي كه حرفه ي او جوشكاري است به نام «ط»واگذار مي نمايند و در قرارداد قيد مي نمايند كه «مسئوليت تامين جاني كارگران و وسايل مربوط به آن به عهده پيمانكار مي باشد»،شخص مذكور نيز پس از انجام يك سري اقدامات و تهيه مقدمات با مالك جرثقيل به نام «ه»قرارداد تامين جرثقيل براي انجام اسكلت سازي منعقد مي نمايد،و صاحب جرثقيل شخص واجد صلاحيت به عنوان متصدي جرثقيل با كمك راننده به همراه دستگاه به محل كار اعزام مينمايد و كار شروع مي شود،با شروع كار و پس ا زنصب ستون هاي اسكلت در حين نصب قطعات (پلها)افقي اسكلت ساختمان،با برخورد قسمت بالاي قلاب(دهانه دكل)جرثقيل به يكي از پلهاي نصب شده (كه بطور موقت جوش و متصل گرديده بوده است)و سقوط آن،به قطعه آهن متصل به قلاب دهانه جرثقيل برخورد كرده،و اين قطعه به سر كارگر (كمك راننده)جرثقيل كه در محوطه محل كار ايستاده است اصابت مي نمايد. موجب مرگ وي مي گرددو اين در حالي بوده است كه جوشكار و عوامل وي در حال انجام كار بوده اند.اضافه مي نمايد جرثقيل بوسيله متصدي كه داراي پروانه مجاز بوده است،هدايت مي گرديده و متصدي و كمك راننده آن (حادثه ديده)هر دو به عنوان كارگر صاحب جرثقيل تحت پوشش تامين اجتماعي بوده اند.همچنين يك نفر از مالكين ساختمان به عنوان مهندس ناظر (داراي تخصص و مدرك ذيربط)بوده است.بنابراين با توجه به توضيحات فوق در انجام امور ساختمان مذكور سه گروه نقش داشته اند؛گروه اول مالكين و مهندس ناظر،گروه دوم  جوشكار و كارگران وي و گروه سوم صاحب جرثقيل و عوامل ايشان(متصدي راننده جرثقيل و كمك راننده آن).

مبحث دوم:نظريه هاي كارشناسي

دادگاه در جهت احراز چگونگي حادثه از نظر فني و تعيين اشخاص مسؤول موضوع را به كارشناسي ا رجاع مي نمايد،كارشناس رشته حوادث،پس از بررسي موضوع و ملاحظه صحنه حادثه،نظر خود را اعلام مي نمايد و نهايتاً عوامل اصلي وقوع حادثه را عدم دقت راننده جرثقيل در هنگام بلند كردن پل آهني بوسيله جرثقيل و سهل انگاري كمك راننده (حادثه ديده)در استقرار در محلي كه همواره احتمال سقوط اجسام وجود داشته است و نيز عدم نظارت كارفرماي كارگر حادثه ديده(صاحب جرثقيل)بر عملكرد صحيح راننده و كمك راننده مي داند و آنان را به ترتيب به ميزان 60درصد و 20درصد و 20درصد در ايجاد حادثه مقصر اعلام مي نمايد.كه با اعتراض صاحب جرثقيل،موضوع به هيات سه نفره كارشناسان (دو نفر كارشناس رشته حوادث ناشي از كار و يك نفر كارشناس رشته ساختمان)ارجاع مي گردد كه اين هيات راننده جرثقيل را با توجه به اينكه محيط دكل جرثقيل را كنترل و محاسبه نكرده است ،30درصد مقصر اعلام مي نمايدو جوشكار را به علت اينكه بعضي از تير آهن هاي(پلها)نصب شده(از جمله پلي كه در اثر برخورد سقوط كرده است را به طور كامل جوش نكرده است ،به ميزان 30درصد مقصر دانسته است ،و مسؤول كارگاه را كه مسؤول هماهنگي  و نظارت كلي بوده است 40درصد مقصر اعلام مي نمايد،با اعتراض به نظريه و پذيرش آن از سوي دادگاه اين بار هيات پنج نفره كارشناسان رشته حوادث ناشي از كار انتخاب و اظهار نظر مي نمايند و صاحب جرثقيل(كارفرماي كارگر)به ميزان 20درصد ،راننده جرثقيل به ميزان 40درصد و جوشكار را 20درصد در حادثه مقصر اعلام مي نمايند،مجدداً ا زسوي بعضي از اصحاب پرونده به نظريه هيات پنج نفره اعتراض مي شود و دادگاه نيز براي چهارمين بار قضيه را به كارشناسي ارجاع مي دهد و هيات هفت نفره با تركيب سه نفر كارشناس رشته ساختمان و چهار نفر كارشناس رشته حوادث ناشي از كار ،انتخاب و به دادگستري تهران جهت اجراي آن نيابت مي دهد،كه اين هيات در دو گروه اظهار نظر مي نمايند،و هر دو گروه حادثه را اينطور در نظر مي گيرندكه يكي از تير آهن هاي نصب شده خود به خود سقوط و به مرحوم متوفي كه مشغول بستن زنجير قلاب جرثقيل به تير آهن ديگري بوده است اصابت مي نمايد،و بر اين اساس ،هر دو گروه مسؤوليت را به عهده جوشكار (60درصد)دانسته اند،اما گروه كارشناسان حوادث ناشي از كار،40درصد ديگر مسؤوليت را متوجه مهندس ناظر كه رئيس كارگاه نيز بوده است،دانسته اند ولي گروه كارشناسان ساختمان ،40درصد ديگر مسؤوليت را متوجه مهندس ناظر و مالكين ساختمان و راننده جرثقيل و صاحب جرثقيل،اعلام نموده اند(از 5 تا 15درصد).

با توجه به اينكه اين هيات كارشناسان در مورد تجزيه و تحليل چگونگي وقوع حادثه به اشتباه رفته و نظريه آنان از جهاتي قابل پذيرش نبوده است ،و با اعتراض مهندس ناظر و جوشكار ،دادگاه موضوع را به هيات نه نفره از كارشناسان حوادث ناشي از كار و رشته ساختمان ارجاع كه نهايتاً نظريه آنان بر اساس مسؤوليت كليه عوامل بوده است بدين نحو كه جوشكار 30 درصد ،مهندس ناظر و رئيس كارگاه 25 در صد ،مالك جرثقيل 20 درصد(با توجه به استفاده زنجير به جاي كابل براي اتصال آهن به قلاب جرثقيل و عدم استفاده از طناب مهار هنگام بالا بردن آهن و عدم آموزش و نظارت كارگران)،خود راننده جرثقيل به علت بي احتياطي،عدم مراقبت و تعجيل در كار به ميزان 15 درصد و مرحوم متوفي(حادثه ديده)به علت استقرار در محل خطرناك و زير بار جرثقيل به ميزان 10 درصد.

مبحث سوم:بعضي مقررات مرتبط با قضيه

در جهت قضاوت صحيح تر خوانندگان و تشخيص بهترمسؤول يا مسؤولين قضيه مرور بعضي از مقررات ضروري به نظر مي رسد.شكي نيست كه موضوع پرونده حادثه ناشي از كار تلقي مي گردد و هيچ يك از اصحاب دعوي منكر اين امر نشده اند،بنابراين مقررات كار و كارگري و تامين اجتماعي بر قضيه حاكم است و اين موضوع شايد از مسلمات قضيه باشد.

شخص مقتول(حادثه ديده)كارگر صاحب جرثقيل و دستمزد خود را از وي مي گرفته است و تحت پوشش بيمه تامين اجتماعي بوده است.

ماده چهار قانون كار در تعريف كارگاه مي گويد:كارگاه محلي است كه كارگر به درخواست كارفرما يا نماينده او در آنجا كار مي كند از قبيل موسسات صنعتي،كشاورزي،معدني،ساختماني، ترابري،مسافربري،خدماتي،تجاري،توليدي،اماكن عمومي و امثال آنها

ماده دو قانون مذكور در تعريف كارگر مقرر مي دارد كه:كارگر از لحاظ اين قانون كسي است كه به هر عنوان در مقابل در يافت حق السعي اعم از مزد،حقوق،سهم سود و ساير مزايا به درخواست كارفرما كار مي كند.و ماده سه همين قانون كارفرما را شخصي حقيقي يا حقوقي مي داند كه كارگر به درخواست و به حساب او در مقابل دريافت حق السعي كار مي كند.

بند هشت ماده دو قانون تامين اجتماعي درتعريف حادثه مي نويسد:حادثه ازلحاظ اين قانون اتفاقي است پيش بيني نشده كه تحت تاثير عامل يا عوامل خارجي در اثر عمل يا اتفاق ناگهاني رخ مي دهدو موجب صدماتي بر جسم يا روان بيمه شده مي گردد،و ماده 60 همين قانون در تعريف حوادث ناشي از كار مقرر كرده است:حوادث ناشي از كار حوادثي است كه در حين انجام وظيفه و به سبب آن براي بيمه شده اتفاق مي افتد،مقصود از حين انجام وظيفه تمام اوقاتي است كه بيمه شده در كارگاه يا مؤسسات وابسته يا ساختمان ها و محوطه آن مشغول به كار باشد،اوقات مراجعه به درمانگاه يا بيمارستان و يا براي معالجات درماني و توانبخشي و اوقات رفت و برگشت بيمه شده از منزل به كارگاه جزء اوقات انجام وظيفه محسوب مي گردد،مشروط بر اينكه حادثه در زمان عادي رفت و برگشت به كارگاه اتفاق افتاده باشد،حوادثي كه براي بيمه شده حين اقدام براي نجات ديگر بيمه شدگان و مساعدت به آنان اتفاق مي افتد حادثه ناشي از كار محسوب مي شود. در آيين نامه هاي حفاظتي كارگاه هاي ساختماني در فصل اول تعاريف و مقرراتي به شرح ذيل قابل توجه مي باشد:

تعريف صاحب كار در كارگاه ساختماني: صاحب كار شخصي است حقيقي يا حقوقيكه مالك يا قائم مقام قانوني مالك كارگاه ساختماني بوده و انجام يك يا چند نوع عمليات ساختماني را به يك يا چند پيمانكار محول نمايد و يا خود رأساً يك يا تعدادي كارگر را در كارگاه ساختماني متعلق به خود بر طبق مقررات قانون كار به كار مي گمارد كه در حالت دوم كارفرما محسوب مي گردد.

تعريف كارفرما در كارگاه ساختماني: كارفرما در كارگاه ساختماني شخصي است حقيقي يا حقوقي كه يك يا تعدادي كارگر را در كارگاه ساختماني بر طبق مقررات قانون كار و به حساب خود به كار مي گمارد اعم از اين كه پيمانكار اصلي،پيمانكار جزء و يا صاحب كار باشد.

تعريف مهندس ناظر:مهندس ناظر شخصي است حقيقي يا حقوقي كه بر طبق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان داراي پروانه اشتغال به كار مهندسي از وزارت مسكن و شهرسازي است و در حدود صلاحيت خود،مسؤوليت نظارت بر تمام يا قسمتي از عمليات ساختماني را بر عهده مي گيرد.

تعريف حادثه ناشي ازكار:حادثه ناشي از كار به استناد ماده 60 قانون تأمين اجتماعي حادثه اي است كه در حين انجام وظيفه و به سبب آن برا ي كارگر اتفاق مي افتد و موجب صدماتي بر جسم و روان وي مي گردد و .

تعريف شخص ذيصلاح: شخص ذيصلاح از لحاظ اين آيين نامه شخصي است كه داراي پروانه اشتغال به كار مهندسي يا كارداني از وزارت مسكن و شهرسازي يا پروانه مهارت فني از سازمان آموزش فني و حرفه اي وزارت كار و امور اجتماعي در رشته مربوطه باشد.

ماده سه اين آيين نامه مقرر كرده است:مسؤوليت اجراي مقررات اين آيين نامه بر اساس مواد91(1) و 95(2) قانون كار بر عهده كارفرماست و ماده چهار تصريح كرده است  هر گاه صاحب كار اجراي كليه عمليات ساختماني از ابتدا تا پايان را كلاً به يك پيمانكار محول نمايد،پيمانكار مسؤول اجراي مقررات اين آيين نامه در كارگاه خواهد بود.

ماده پنج آيين نامه مقرر كرده است:هر گاه صاحب كار اجراي قسمت هاي مختلف عمليات ساختماني خود را به پيمانكاران مختلف محول نمايد ،هر پيمانكار در محدوده پيمان خود،مسؤول اجراي مقررات اين آيين نامه خواهد بود و پيمانكاراني كه بطور هم زمان در يك كارگاه ساختماني مشغول به فعاليت هستند،بايد در اجراي مقررات مذكور با هم همكاري نمايند و صاحب كار مسؤول ايجاد هماهنگي بين آنها خواهد بود.و در ماده شش آمده است :هر پيمانكار جزء در محدوده پيمان خود مسؤول اجراي مقررات اين آيين نامه بوده و پيمانكار اصلي مسؤول نظارت و ايجاد هماهنگي بين آنها خواهد بود.

در ماده هفت در مورد تكليف مهندسان ناظر مقرر شده است:هر گاه مهندسان ناظر در ارتباط با نحوه اجراي عملياتي ساختماني ايراداتي مشاهده نمايند كه احتمال خطر وقوع حادثه را در بر داشته باشد،فوراً مراتب را همراه با راهنمايي ها و دستورالعمل هاي لازم،كتباً به كارفرما يا كارفرمايان مربوطه اطلاع داده و رونوشت آن را به واحد كار و امور اجتماعي محل و مرجع صدور پروانه ساختمان تسليم نمايند.كارفرما موظف است فوراً كار را در تمام يا قسمتي از كارگاه كه مورد ايراد و اعلام خطر واقع شده،متوقف و كارگران را از محل خطر دور و اقدامات مقتضي در مورد رفع خطر به عمل آورد.

با توجه به تعريف هاي مندرج در اين آيين نامه و مفاد مواد پنج و شش آن و در نظر گرفتن مواد قانون كار به نظر مي رسد در ماده سه كارفرما با صاحب كار اشتباه گرفته شده است و صحيح آن است كه مسؤوليت اجراي مقررات در ابتدا و بطور مطلق به عهده صاحب كار باشد(طبق تعريف آيين نامه)نه كارفرما كه طبق تعريف اين آيين نامه عموماً پيمانكار است،و اين صاحب كار در واقع معادل همان كارفرماي مندرج در قانون كار است.

همچنين طبق قانون بيمه اجباري كارگران ساختماني مصوب سال 1352:كارگران شاغل در كارگاه هاي ساختماني اعم از ايجاد ساختمان يا توسعه ساختمان و يا تجديد بنا و تخريب مربوط به آن نزد سازما نهاي بيمه اجتماعي در مقابل حوادث ناشي از كار بيمه خواهند شد.و طبق قانون نظام صنفي مصوب سال 1383،افراد صنفي مكلفند قوانين و مقررات جاري كشور از جمله قوانين و مقررات صنفي،انتظامي،بهداشتي،ايمني،حفاظت فني و زيبا سازي محيط كار و دستورالعمل هاي مربوط به نرخ گذاري كالاها و خدمات را از سوي مراجع قانوني ذي ربط ابلاغ مي گردد،رعايت و اجرا نمايند.طبق ماده 85 قانون كار دستورالعمل هايي كه توسط شوراي عالي حفاظت فني و وزارت بهداشت درمان و آموزش پزشكي تصويب مي شود براي كليه كارفرمايان،كارگاهها و كارگران الزامي است.و طبق ماده 91 اين قانون مسؤوليت اجراي مقررات و ضوابط فني و بهداشت كار بر عهده كارفرما يا مسؤولين واحدهاي موضوع ذكر شده در ماده 85 اين قانون خواهد بود.هر گاه بر اثر عدم رعايت مقررات مذكور از سوي كارفرما يا مسؤولين واحد ،حادثه اي رخ دهد،شخص كارفرما يا مسؤول مذكور از نظركيفري و حقوقي و نيز مجازات هاي مندرج در اين قانون مسؤول است.و در ماده 171 آمده است :در صورتي كه تخلف از انجام تكاليف قانوني سبب وقوع حادثه اي گردد كه منجر به عوارضي مانند نقص عضو و يا فوت كارگر شود،دادگاه مكلف است علاوه بر مجازات هاي مندرج در اين فصل،نسبت به اين موارد طبق قانون تعيين تكاليف نمايد.

مبحث چهارم:دفاع وكلاي اصحاب دعوي

در اين پرونده سه نفر از وكلا از طرف مالك جرثقيل ،مالكين ساختمان و مهندس ناظر و جوشكار دخالت داشته اند.

وكيل محترم صاحب جرثقيل،ضمن دفاع از موكل خود،مسائلي از قبيل وجود قرارداد بين مالكين ساختمان و شخص جوشكار،انجام كار جرثقيل بر اساس ساعت و تعجيل جوشكار در انجام كار و عدم اتصال كامل بعضي از آهنهاي اسكلت از سوي جوشكار و وظيفه نظارت مهندس ناظر و جلوگيري ازكار خطرناك  افراد مشغول به كار در محل و داشتن گواهينامه تخصصي متصدي جرثقيل اشاره نموده است و نهايتاً از نظر حكم قانوني قضيه را از مصاديق تسبيب در قتل دانسته است و هر يك از مرتبطين قضيه را نوعي سبب فرض كرده است كه با اجتماع هم موجب قتل گرديده اند،بنابراين تقاضاي صدور حكم بر اساس اجتماع اسباب مختلف و طبق ماده  365 قانون مجازات اسلامي از دادگاه نموده است.

وكيل محترم مالكين و مهندس ناظر ساختمان نيز دفاعياتي از قبيل واگذاري عمليات نصب اسكلت به شخص جوشكار و قبول مسؤوليت آن بوسيله نامبرده و وظيفه تهيه جرثقيل،و عدم رعايت احتياط و دقت از طرف متصدي حرثقيل و داشتن نقص فني جرثقيل كه كار با آن با مشكلاتي مواجه بوده است و با وجود اين راننده و كارفرماي او،آن را به كار گرفته است،وجود رابطه كارگري و كارفرمايي في ما بين صاحب جرثقيل و شخص حادثه ديده (مقتول)و عدم ارتباط وي با صاحبان ساختمان و مهندس ناظر،وجود رابطه في مابين قتل كارگر با اقدامات متصدي جرثقيل را،مطرح نموده و از نظر حكم قضيه موكلين خود را مبرا از اتهام قتل غير عمدي مقتول اعلام و قتل را غير قابل انتساب به آنان دانسته و رعايت يا عدم رعايت ضوابط را بي ارتباط به كار مالكين و مهندس ناظر دانسته است،چون جرثقيل براي پيمانكار(شخص جوشكار)كار مي كرده است نه مالكين ساختمان.

نگارنده نيز كه وكيل شخص جوشكار بوده است در دفاع از موكل خود مسائلي از جمله موراد ذيل مطرح نموده است:

الف:حادثه ناشي از كار بودن قضيه پرونده و وجود رابطه كارگري و كارفرمايي في مابين مرحوم مقتول و صاحب جرثقيل و تبعيت كارگر از كارفرماي خود از نظر فني(با واسطه از طريق متصدي جرثقيل كه خود كارگر و به نوعي نماينده فني كارفرما بوده است)و از نظر اقتصادي و حقوقي(يعني گرفتن دستمزد،تحت دستور كارفرما بودن شخص حادثه ديده)،عدم تبعيت از دستورات فني شخص جوشكار و عوامل وي و مستقل عمل كردن متصدي جرثقيل و كمك راننده (حادثه ديده)و مهارت و تجربه متصدي جرثقيل و شخص حادثه ديده،و فني بودن كار با جرثقيل  كه نظارت بر آن در صلاحيت جوشكار و عوامل وي نبوده است.

ب:بي احتياطي و بي مبالاتي متصدي جرثقيل،داشتن نقايص فني جرثقيل كه كار راننده را سخت تر

كرده و موجب عدم توجه كافي او به محوطه عمل دكل و بار جرثقيل شده است(طبق قرائن و شواهد موجود)،عدم نظارت متصدي جرثقيل بر كارحادثه ديده و كوتاهي كارفرماي او در اجبار وي در استفاده از وسايل ايمني از جمله كلاه ايمني و عدم نظارت بر كار آنان طبق مقررات قانون كار و نداشتن وظيفه نظارت از سوي جوشكار بر كار متصدي جرثقيل و عوامل آن و نوعي مقاطعه كاري بودن كار صاحب جرثقيل كه بوسيله متصدي آن اجرا مي شده است .

ج:مسؤوليت داشتن كارفرماي كارگر در حوادث ناشي از كار تحت هر شرايطي،مگر اينكه كارفرما غير قابل انتساب بودن حادثه را به خود و عوامل خود به اثبات برساند،در حالي كه درقضيه حاضر متصدي جرثقيل به طور مستقيم در حادثه منجر به مرگ دخالت داشته و اصولاً از نظر حقوق جزا به نوعي مباشر و متلف در قضيه است،و با توجه به قبول وقوع حادثه(به نحوي كه توضيح داده شد)بوسيله متصدي جرثقيل،صرف نظر از مقررات كار و تأمين اجتماعي و آيين نامه هاي حفاظتي،حادثه منتسب به عمل وي مي باشد،و مقررات قانون كار خصوصاً مواد2و3و4و91و95و171 آن و ماده 60 قانون تأمين اجتماعي به طور مطلق كارفرما را مسؤول مي شناسد.

ح:شخص جوشكار صاحب كار و كارفرما محسوب نمي شود،بنابراين با توجه به مفاد مواد 4،5و7آيين نامه حفاظتي كارگاه هاي ساختماني و مواد 91و95 قانون كار،چنانچه مسؤوليتي از لحاظ نظارت كلي صاحب كار و مجري ساختمان وجود داشته باشد،متوجه مالكين و ناظر فني(مجري)مي باشد نه جوشكار كه اجراي قسمتي از ساختمان را به عهده داشته است نه كل آن رابه عنوان پيمانكار كلي كه وظيفه اجرا  را از ابتدا تا اتمام كار متعهد شده باشد،بنابراين قيد مسؤوليت حوادث در قرارداد اجراي اسكلت فلزي از نظر مقررات كيفري و حفاظتي كه امري و غير قابل عدول و تغيير از سوي طرفين قرارداد مي باشد،از مسؤوليت احتمالي صاحبان كار و كارفرمايان نمي كاهد،اين امر از نظر روابط قراردادي و در دعاوي مدني مربوط به آن تأثير واقعي خود را خواهد داشت.

س:هر چند حادثه قطعاً از مصاديق بارز حوادث ناشي از كار است،و در حوادث ناشي از كار اصولاً كارفرماي كارگر مسؤول و پاسخگو است،اما چنانچه آن را بدون در نظر گرفتن مقررات كار و تأمين اجتماعي در نظر بگيريم،با توجه به نحوه وقوع حادثه و مرگ،متصدي جرثقيل مباشر مرگ و قتل مرحوم متوفي محسوب مي گردد زيرا قتل بوسيله دكل جرثقيل كه هدايت آن در دست ايشان بوده است،و توقف حركت آن با اراده وي بوده است،و عامل باشعور ديگري در آن،حداقل به طور مستقيم دخالت نداشته است،اتفاق افتاده است و از نظر عرفي،قتل به عمل متصدي جرثقيل منتسب است نه فعل يا ترك فعل ديگران،و اين حادثه با توجه به شرايط آن ،از نظر عرفي اتلاف است نه تسبيب،و به اين لحاظ از نظر مقررات قانون مجازات اسلامي،مسؤول شخص متصدي جرثقيل است نه كس ديگر و قضيه به هيچ وجه منطبق با شرايط و اركان تسبيب نمي باشد،و مسائل ديگري كه بعداً توضيح داده خواهد شد.

مبحث پنجم:رأي دادگاه

دادگاه محترم رسيدگي كننده(شعبه 22 دادگاه عمومي كرمانشاه)با استماع دفاعيات اصحاب دعوي و وكلاي آنان ختم دادرسي را اعلام و به شرح دادنامه شماره 457-27/2/83 چنين اصدار رأي مي نمايد:

در اين پرونده آقايان1-ط،2-پ،3-ه 4-ب متهم هستند به بي مبالاتي و عدم رعايت نكات ايمني و عدم رعايت نظامات دولتي منجر به قتل غير عمدي مرحوم الف كه توجهاً به شكوائيه اولياء دم،گزارش مرجع انتظامي،تحقيقات محلي،گواهي پزشكي قانوني توأم با علت تامه فوت،گزارش بازرس اداره كار و امور اجتماعي،اعلام نظر هيأت كارشناسان كه درجه تقصير هر يك از متهمين و كارگر متوفي را نيز مشخص كرده اند ولي نظر به اينكه در اجراي ماده 365 قانون مجازات اسلامي كه مقرر مي دارد هر گاه چند نفر با يكديگر سبب آسيب يا خسارت شوند به طور تساوي عهده دار جبران خسارت خواهند بود از طرفي اجتهاد در مقابل نص صريح قانون ممنوع مي باشد به نظر دادگاه هر يك از متهمين فوق الذكر و كارگر متوفي به طور مساوي در بروز حادثه نقش داشته اند به استناد مواد294،295،302و304 قانون مجازات اسلامي هر يك از متهمين به پرداخت خمس ديه كامله مرد مسلمان در حق اولياء دم متوفي محكوم مي گردند كه ظرف دو سال از حدوث بزه مكلف به پرداخت ديه خواهند بود.همچنين از حيث جنبه عمومي بزه با تطبيق فعل مرتكبين به ماده 616 قانون مجازات اسلامي و با اعمال ماده 22 قانون مرقوم به لحاظ معيل بودن و اوضاع و احوال خاص هر يك از متهمين به پرداخت مبلغ يكصد هزار ريال به عنوان جزاي نقدي بدل از حبس در حق دولت محكوم مي گردند.رأي صادره حضوري و ظرف بيست روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در محاكم تجديد نظر استان كرمانشاه خواهد بود.

و با تجديد نظر خواهي ناظر ساختمان و جوشكار،پرونده در دادگاه تجديدنظر مطرح و دادگاه با اين استدلال كه با توجه به نظر كارشناسان نه نفره كه حكايت از احراز تقصير تجديد نظرخواهان ها و ساير محكومين دارد،اعتراض را رد كرده و تجديد نظر خواهي را موجه ندانسته است و رأي دادگاه بدوي عيناً تأييد گرديده است.

مبحث ششم:نقد و بررسي رأي دادگاه

رأي دادگاه از چند نظر قابل تأمل و بررسي است:

الف.از نظر ماهيت قضيه و لزوم تفكيك احكام حوادث حين كار از بعضي از قواعد و اصول و موجبات ضمان در حقوق جزاي اسلامي:با توجه به آنچه كه فوقاً توضيح داده شد،قطعاً قتل واقع شده از موارد و مصاديق قتل در اثر حوادث ناشي از كار است،اما اينكه قتل موضوع حوادث ناشي از كار داراي چه ماهيتي است يعني آيا از موارد اتلاف (3) است يا از مصاديق تسبيب (4) يا هر دو يا هيچكدام،خود نيازمند بحث مفصلي است كه مي تواند موضوع پايان نامه تحصيلي قرار گيرد،در  اينجا اجمالاً مي توان گفت،ممكن است بعضي از حوادث از مصاديق اتلاف باشد،همچنان كه با توجه به نحوه عمل متصدي جرثقيل در اين پرونده ،قضيه به نظر مي رسد از موارد اتلاف باشد و تشخيص عرفي قضيه هم همين است ،زيرا با عمل ارادي و بدون واسطه انساني ديگر، موجب مرگ شده است.بسياري از حوادث ناشي از كار مي تواند داراي ماهيت تسبيب باشد و بعضي از حوادث هم به هيچ وجه قابل تطبيق با اتلاف و تسبيب نمي باشد،يعني چنانچه بخواهيم آن را با اين قواعد تطبيق بدهيم،نتايجي به دست مي آيد كه صد در صد به ضرر كارگران مي باشد،آن چه كه از مواد قانون كار به خصوص مواد85،88(5)،89(6)،91،95و 171مي شود اين است كه قانون كار در مورد حوادث حين كار،اصل را بر مسؤوليت كارفرما نهاده است و مسؤوليت كارفرما بر اساس قانون كار  مسؤوليت ويژه اي است غير از مقررات قانون مجازات اسلامي و به تعبير ديگر مقررات قانون كار در باب مسؤوليت كارفرما،مقررات خاصي است كه در برخي حوادث صرفاً مي توان بر اساس آن كارفرما را محكوم نمود و اگر بخواهيم در باب ديات قانون مجازات اسلامي،حكم اين حادثه را پيدا كنيم راه به جايي نمي بريم،و نتيجه آن عدم مسؤوليت كارفرما خواهد بود،اما در مورد حادثه موضوع بحث همچنان كه گفته شد به نظر مي رسد قضيه از مصاديق اتلاف باشد.علاوه بر اينكه حادثه در اثر عمل ارادي متصدي جرثقيل ايجاد شده است زيرا،اين فعل(حركت دادن دكل و قلاب و زنجير آن)تحت كنترل ايشان بوده است كه در اثر بي توجهي موجب حادثه شده است،چيزي شبيه تصادف بوسيله اتومبيل كه راننده هدايت آن را به عهده دارد و قانونگذار آن را از مصاديق اتلاف دانسته است.از طرف ديگر،در زمان حادثه يعني بعد از حركت دادن دكل و قلاب جرثقيل بوسيله متصدي آن،عامل انساني و با شعور ديگري واسطه نشده است كه بتوان گفت رابطه مستقيم متصدي جرثقيل با مرگ حادثه ديده از بين رفته باشد و در قتل واقع شده،عامل اصلي فعل متصدي جرثقيل است و تشخيص عرف نيز همين امر است،و به هر حال نامبرده در قضيه به طور مستقيم دخالت داشته است،بنابراين از اين لحاظ مباشر قضيه همين شخص است و از نظر مقررات قانون كار و با توجه به مواد 95و184 متصدي و كارفرماي او مسؤول مي باشد،بنابر اين قضيه از مصاديق تسبيب نمي باشد.

ب.از نظر چگونگي عملكرد و تأثير عوامل مؤثر در قضيه و تشخيص اشخاص مسؤول:صرف نظر از اينكه با توجه به موضوعات پيشين،قضيه از مصاديق اتلاف است نه تسبيب،با فرض تسبيب بودن حادثه منجر به قتل مرحوم متوفي،تشخيص دادگاه محترم رسيدگي كننده از چگونگي نتايج اعمال هر يك از مسببين،به نظر مي رسد منطبق با واقع و وضعيت آن ها نبوده است.با وجود اينكه دادگاه فعل و ترك فعل هاي اشخاص ذي مدخل را اجتماع اسباب دانسته است،اما به نظر مي رسد به هيچ وجه اجتماع اسبابي در عمل اتفاق نيفتاده است و موضوع از مصاديق ماده 365 قانون مجازات اسلامي نمي باشد،زيرا:

اولاً:با نظر مي رسد كه فعل مثبت شخصي و ترك فعل اشخاص ديگرنمي تواند مصداق اجتماع اسباب باشد يعني از نظر عرفي و منطقي،نمبي تواند تأثير كار آنها با هم و در آن واحد فرض شود،البته شكي نيست كه هر كدام مي تواند در جاي خود  سبب مستقلي باشد.

ثانياً:تأثير هر يك از مسببين همزمان نبوده است و قطعاً يكي از آنان سبب مقدم در تأثير مي باشدو از نظر قانون مجازات اسلامي،همين شخص مسؤول است نه ديگران(ماده346 قانون مجازات اسلامي(7) )و با نظر مي رسد در قضيه حاضر تأثير كار متصدي جرثقيل مقدم بر ديگران است و مسؤول اوست ،و با توجه به رابطه كارگري وي با كارفرماي خود و در نظر گرفتن مواد95،171و184(8)قانون كار وحادثه ناشي از كار بودن قضيه،ايشان و كارفرماي او مسؤول نهايي خواهند بود.ازطرف ديگر چه در تسبيب و چه در اتلاف،اصولاً عنصر قابليت انتساب بايد وجود داشته باشد،در حالي كه در اين قضيه نسبت به بعضي از متهمين به هيچ وجه چنين چيزي وجود ندارد و از اين لحاظ نيز رأي صادره واجد اشكال به نظر مي رسد و اينكه كارشناسان تمامي متهمين را مقصر در قضيه اعلام نموده اند اين نقص را بر طرف نمي كند وانگهي تكليف دادگاه را در مورد انطباق قضيه با اصول حقوقي و احكام قانوني ساقط نمي كند،و به عبارت ديگر نظريات كارشناسي در همه موارد نمي تواند موجب ايجاد مسؤوليت اشخاص يا ناديده گرفتن اصول حاكم بر مسؤوليت مدني گردد.

در پايان ذكر اين نكته خالي از لطف نمي باشدكه يادآوري شود نقد يك رأي به معني انتقاد و نشان دادن نقاط ضعف حقوقي آن نمي باشد،بلكه هدف تكيه بر مطالب مطرح شده در آن وطرح مسائل علمي و فني و كاربردي مرتبط با آن خصوصاً براي كارشناسان وحقوقدانان جوان و تشويق آنان به تعمق و تحقيق بيشتر است به علاوه مطالب مطروحه بيشتر با هدف طرح مشكلات و پيچيدگي هاي بعضي پرونده ها و حوادث نگاشته شده است و در مورد بعضي مسائل فني و حقوقي مطرح شده،مطالب زيادي مي توان بيان كرد و نكات مطرح شده به نوعي مشت نمونه خروار و در جهت تشحيذ ذهن خوانندگان  محترم است،اميد است كه مورد عنايت قرار گرفته  و حقوق دانان فاضل و كارشناسان نكته سنج در جهت تكميل آن همت گمارند،البته اگر لطف خداوند متعال همراه گردد قصد بر اين است كه مقاله اي در مورد ماهيت قتل و صدمات حوادث ناشي از كار تهيه و ارائه گردد.

       
 

       
   

 

 


پاورقي ها:

 

1.ماده 91 قانون كار:كارفرمايان و مسؤولان كليه واحدهاي موضوع ماده (85)اين قانون مكلفند بر اساس مصوبات شوراي عالي حفاظت فني براي تامين حفاظت و سلامت و بهداشت كارگران در محيط كار ،وسايل و امكانات لازم را تهيه و در اختيار آنان قرار داده و چگونگي كاربرد وسايل فوق الذكر را به آنان بياموزند و در خصوص رعايت مقررات حفاظتي و بهداشتي نظارت نمايند.افراد مذكور نيز ملزم به استفاده و نگهداري از وسايل حفاظتي و بهداشتي فردي و اجراي دستور العمل هاي مربوطه كارگاه مي باشند.

2.ماده 95 قانون كار:مسؤوليت اجراي مقررات و ضوابط فني و بهداشت كار بر عهده كارفرما يا مسؤولين واحدهاي موضوع ذكر شده در ماده (85)اين قانون خواهد بود.هر گاه بر اثر عدم رعايت مقررات مذكور از سوي كارفرما يا مسؤولين واحد ،حادثه اي رخ دهد،شخص كارفرما يا مسؤول مذكور از نظر كيفري و حقوقي و نيز مجازات هاي مندرج در اين قانون مسؤول است.

3.اتلاف طبق تعريف ماده 317 قانون مجازات هاي اسلامي:مباشرت آنست كه جنايت مستقيماً توسط خود جاني واقع شده باشد.

4.تسبيب طبق ماده 318 قانون مجازات هاي اسلامي:تسبيب در جنايت آنست كه انسان سبب تلف شدن يا جنايت عليه ديگري را فراهم كند و خود مستقيماً مرتكب جنايت نشود بطوري كه اگر نبود جنايت حاصل نمي شد مانند آنكه چاهي بكند و كسي در آن بيفتد و آسيب ببيند.

5.ماده 88 قانون كار:اشخاص حقيقي يا حقوقي كه به ساخت يا ورود و عرضه ماشين مي پردازند مكلف به رعايت موارد ايمني و حفاظتي مناسب مي باشند.

6.ماده 89 قانون كار:كارفرمايان مكلفند پيش از بهره برداري از ماشين ها،دستگاه ها،ابزار و لوازمي كه آزمايش آنها مطابق آيين نامه هاي مصوب شوراي عالي حفاظت فني ضروري شناخته شده است آزمايشهاي لازم را توسط آزمايشگاه ها و مراكز مورد تاييد شوراي عالي حفاظت فني انجام داده و مدارك مربوطه را حفظ و يك نسخه از آنها را براي اطلاع به وزارت كار و امور اجتماعي ارسال نمايد.

7.ماده 364 قانون مجازات اسلامي:هر گاه دو نفر عدوناً در وقوع جنايتي به نحو سبب دخالت داشته باشند كسي كه تاثير كار او در وقوع جنايت قبل از تاثير سبب ديگري باشد ضامن خواهد بود مانند آنكه يكي از آن دو نفر چاهي حفره نمايد و ديگري سنگي را در كنار آن قرار دهد و عابر به سبب برخورد با سنگ به چاه افتد.كسي كه سنگ را گذارده ضامن است و چيزي به عهده حفر كننده نيست و اگر عمل يكي از آن دو عدواني و ديگري غير عدواني باشد فقط شخص متعدي ضامن خواهد بود.

8.ماده 184 قانون كار:در كليه مواردي كه تخلف از ناحيه اشخاص حقوقي باشد،اجرت المثل كار انجام شده و طلب و خسارت بايد از اموال شخص حقوقي پرداخت شود،ولي مسؤوليت جزايي اعم از حبس،جريمه نقدي و يا هر دو حالت متوجه مدير عامل يا مدير مسؤول شخصيت حقوقي است كه تخلف به دستور او انجام گرفته است و كيفر در باره مسؤولين مذكور اجرا خواهد شد.

 حیدرمنصوری

 

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

40 نکته در مورد تعیین خسارت محصولات کشاورزی

 

 

یکی دیگر از علل شکایت کشاورزان و مراجعه آنان به دادگاه ها ایجاد خسارت به محصول کشاورزی یا باغ آنان در اثر عوامل مختلف است . بعضی از عوامل ایجاد این خسارات به شرح ذیل هستند  :

-  عوامل قهری طبیعی ( خشکسالی - بی ابی  یا کم آبی  -  سیل  - زلزله - تگرگ  -  طوفان  -  گرما و تفت باد  -   سرما  و  یخبندان  و  ....  ) که در صورت اختلاف نظر خیلی زیاد در ارزیابی خسارت با صندوق بیمه محصولات کشاورزی ممکن است کار به شکایت بکشد . 

- عوامل انسانی  ( شخم وشیار عمدی  یا تردد ماشین آلات و افراد  در مزرعه کشت شده  -  چرانیدن گله در مزرعه   -   ریزش محصول در اثر برداشت ناقص و غیر فنی   -  مصرف بذر نامناسب و سبز نشدن یا بدسبزی محصول   -  مصرف  کود  یا  سم   نامناسب  یا تاریخ مصرف گذشته در مزرعه یا باغ   -  توصیه فنی غلط توسط کارشناس   -  سهل انگاری در عملیات زراعی در مراحل کاشت و داشت و برداشت  -  قطع درختان  یا  شاخه های درختان در باغ  -  آتش سوزی و ایجاد حریق  - آب بستن  عمدی به باغ یا زراعت  -   انحراف مسیر آب رودخانه یا سیلاب در اثر اقدامات مجاورین   -  عبور  لوله آبرسانی و راه عبور و امثال آن   -  اقدامات عمرانی ادارات دولتی برای آبرسانی یا گازرسانی و برقرسانی و یا سدسازی و راهسازی و امثال ان  -     و.......... ) 

کارشناس رسمی دادگستری که براي تعيين ميزان خسارت به محصولات کشاورزي ( باغ يا زراعت ) تعيين مي شود بايد  اطلاعات ذيل را  در خصوص محصول خسارت ديده  و مزرعه  يا باغ  مورد نظر داشته باشد و  يا حسب مورد از  محل ملک یا از سایر منابع  ،  اطلاعات مورد نياز را  کسب نمايد  و در برآورد خسارت از این اطلاعات استفاده نماید :

1  -  شناخت کلي فيزيولوژي و مورفولوژي  گياه  

2  -  شيوه کاشت و داشت و برداشت محصول مورد نظر

3  -  شيوه  انبارداري و نگهداري محصول مورد نظر 

4  -  وضعيت اقليمي و آب و هوائي منطقه و کسب آمار هواشناسي   

5  - نوع منبع آب و ميزان و کيفيت آب و بررسي در تناسب آب با محصول کاشته شده 

6  -  کيفيت خاک و  مواد غذائي آن و تناسب آن با محصول خسارت ديده   

7  - استعداد ملک براي توليد و بررسی در عملکردهاي حداکثر و ميانگين محصول در منطقه    

8  - زمان دقيق  و روش کشت 

9  - زمان دقيق   و  روش انجام هر يک از عمليات زراعي در دوران داشت  شامل  آبياري ،  خاک دادن ،  سمپاشي  ،  کود دادن  ،  وجين  ،  و  ..... 

10  - نوع  و ميزان بذر  و سم  و  کود هاي مصرفي و محل تهيه آن 

 11  - نمونه برداري های  لازم از گياه و کود و بذر و سم  مصرفی  و... حسب نياز   

12  -   بررسي ماشين آلات بکارگيري شده در  عمليات هاي فوق و  حسب مورد بازديد آنها 

 13  -   زمان دقيق   و  نحوه برداشت  محصول

14  - کيفيت حمل و نقل  از مزرعه به انبار 

 15  -   کيفيت انبار  و  روش انبارداري و  کيفيت محل نگهداري محصول  

 16  -   نحوه   انبارداري   در   مواردي که خسارت به محصول در انبار اتفاق افتاده باشد 

17  -  اطلاع از قيمت روز محصول بر مبناي عمده فروشي بازار   يا  قيمت روز خريد محصول توسط کارخانجات تبديلي  و   يا  قيمت روز محصول در سر  زمين  حسب مورد  

18  -  تعيين زمان دقيق بروز خسارت ( در خصوص حوادث طبيعي قهري )

19  - کسب  اطلاعات لازم از هواشناسي در مورد حوادث قهري طبيعي مثل سيل يا تگرگ يا يخبندان يا تفت باد و.......

20  - کسب  اطلاعات لازم  در مورد زمان و نحوه خسارت به محصول در مواردي که خسارت در اثر عوامل مديريتي يا  بر اثر مصرف نهاده هاي نامناسب  مثل بذر و کود و سم و ..... به مرور زمان اتفاق افتاده  و منجر به خسارت شده است .

21  -  تعيين محدوده مکاني  و مساحي محل خسارت اعم از اينکه خسارت  در کل مزرعه  باشد يا در بخشي از مزرعه اتفاق افتاده باشد ، در هر صورت نياز به مساحي در هر دو مورد وجود دارد . 

22  -  معاينه کامل و پيمايش دقيق درکل سطح خسارت ديده و مشاهده  و بررسي  يکنواختي  يا غير يکنواختي و  چگونگی توزیع خسارت در باغ یا مزرعه خسارت دیده

23  -  معاينه اجزاي گياه خسارت ديده و بررسي نحوه خسارت بر اندام گياهي محصول زراعی یا درخت 

24  - بررسي در مورد تعميم خسارت به کل و يا  بخشي  از مزرعه و  باغ  يا تعيين درصد خسارت به محصول

25  -  بررسي در مورد چگونگي  بروز خسارت از اين نظر که آيا کل محصول از بين رفته يا بخشي از محصول ويا اينکه محصول خسارت ديده قابل ترميم و رشد مجدد هست يا نه 

26 -  دريافت نمونه بسته بندي هاي کود و سم و بذر مصرفي و فاکتورهاي  خريد آنها  حسب مورد 

27  -   سوال کردن از جزء  جزء  نحوه خسارت و سوابق موضوع از شخص خسارت ديده و يا طرف مقابل وي و شنيدن دقيق و ثبت اظهارات آنان  

 28  -  سنجش نسبي صداقت گفتار اشخاص در مورد اطلاعاتي که به کارشناس ارائه ميدهند .

29  -  کسب اطلاعاتي در مورد عرف محل  و شيوه هائي که معمولا عموم کشاورزان در خصوص روشهاي زراعي و باغي  محصول خسارت ديده به کار ميگيرند  و مقايسه با نحوه  عملياتي که در مزرعه  يا باغ خسارت ديده به کار رفته است .

30  -  کسب اطلاعاتي در مورد سوابق تجربي و سنجش اطلاعات فني و مهارت شخص خسارت ديده 

31-  در صورت لزوم کسب اطلاعات و آمار  مورد نياز از مراکز خدمات کشاورزي منطقه و مشورت با کارشناسان  جهادکشاورزي در خصوص خسارت مورد نظر  و اينکه آيا خسارت مذکور  در سطح منطقه عموميت داشته و يا منحصر به مزرعه مورد اختلاف  بوده است .

32  -   در صورتي که تخمين خسارت به صورت چشمي و مشاهده اي انجام مي شود اين تخمين بايد بر اساس پيمايش  و مشاهده کل سطوح خسارت ديده باشد .

33  -  در صورتي که تخمين خسارت بر اساس نمونه گيري تصادفي از مزرعه انجام شود تعداد  نمونه  ها   و  مکانهائي  که   از  آنها  نمونه  گيري  مي شود  بايد نمايانگر وضعيت ميانگين  خسارت در کل مزرعه باشد

 34 -  روش نمونه گيري و نتايج نمونه ها  در گزارش درج گردد .

35  -  اگر خسارت در مراحل اوليه رشد محصول و يا بعد از بذرکاري اتفاق افتاده  باشد و کشاورز فرصت آماده سازي مجدد  زمين براي کشت محصول يا محصول ديگري در همان زمين را داشته باشد ، در اينصورت هزينه عمليات و نيروي انساني که تا همان زمان ( روز وقوع خسارت ) انجام داده  به عنوان مبلغ خسارت وارده تعيين ميگردد .

36  -  اگر خسارت در حين دوران داشت محصول باشد و در زماني اتفاق افتاده  باشد که زمان مفيد براي کشت مجدد در منطقه سپري شده است ، در اينصورت بايد  با معاينه مزرعه برآوردي از عملکرد مورد انتظار در آن مزرعه به دست آید  و  نيز  قيمت روز محصول در عمده فروشي بازار  را به دست آورده و با ضرب آنها در يکديگر  خسارت ناخالص تعيين گردد  .  برای تعیین خسارت خالص پس از کسر هزينه هاي آن دسته از  عملياتي که بايد تا پايان انجام ميشد ولي به علت وقوع خسارت ناچارا  انجام نشده   ، ميزان خسارت خالص به دست مي آيد . 

37  -   در محل مزرعه ميزان ريالي خسارت را  به کسي اعلام نکنيد  چون ممکن است در بررسي هاي بعدي به اطلاعاتي دست پيدا کنيد که در  کم و زياد شدن ميزان خسارت تاثير گذار باشند .

38  - مشخص شود که مزرعه مورد اختلاف تحت پوشش بيمه محصولات از طريق بانک کشاورزي هست يا نه  ، در صورت تحت پوشش بودن  موضوع در نظر گرفته شود .

39  -  در  بررسي خسارت  حسب مورد  بايد به عواملي مثل  پستي و بلندي زمين مزرعه  ،  ميزان مواد آلي و شوري  يا قليائي بودن خاک و آب  و  عناصر موجود در خاک  و نيازهاي گياه توجه نمود و در صورت لزوم آزمايش خاک و آب انجام شود . 

40  -  در مورد محصولات چندساله مثل يونجه و زعفران تعداد سالهاي مفيد باقيمانده از عمر مزرعه ملاک محاسبه خسارت است . 

وغیره

کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

ابزار کارشناسی ( قطب نما یا جهت نما )

 

يک کارشناس رسمي رشته کشاورزي و منابع طبيعي بايد مجهز به ابزار ضروري مورد نياز خود باشد تا در  معاينات کارشناسي حسب مورد از آنها استفاده نمايد   .  استفاده از اين ابزار ميتواند کمک زيادي  به تشخيص هاي کارشناسي نموده و منجر  به  نظريه کارشناسي واقع بينانه تر و مستدل تر گردد . يکي از اين ابزار  قطب نما  يا  جهت نما  است که  در  بسياري  از  موارد   ضرورت  آن  در  اجراي   قرارها  احساس  شده   است    .  مخصوصا در معاينات اراضي درپرونده  هاي  اختلافي با منابع   طبيعي  آنجا   که  تشخيص  جهت و تطبيق نقشه   در  طبيعت مواجه با  اشکال گردد   و يا  در  زمان تطبيق حدود و مشخصات  اسناد  مالکيت در  عرصه  ، جهت نما  جهت صحيح را نشان داده و   تطبيق  سند و يا نقشه  زمين  در طبيعت را  تسهيل  و  ممکن مي نمايد    .

براي  استفاده  از  قطب نما بعد  از  اينکه   قطب نما   در   يک سطح   صاف   و آرام   قرار    گرفت  عقربه قطب نما  ، حول محور خود مي‌چرخد و سپس به علت نيروي مغناطيسي كره زمين هميشه در يك جهت معين كه  هميشه همان قطب شمال مغناطيسي است مي‌ايستد و جهت   شمال  را به ما نشان مي‌دهد  .   عقربه مذكور  اشتباه نمي‌كند مگر آنكه در نزديكي  قطب  نما اشياي آهني يا فولادي و يا كابلهاي   الکتريسيته  قرار گرفته باشد . بنابراين ، هنگام استفاده از قطب نما بايستي مطمئن شويم كه از اشياي انحراف دهنده آن ، بطور كلي دور باشد  . با  مشخص  شدن   جهت   شمال ساير  جهات   چهارگانه  براحتي   مشخص   مي  شود   بطوريکه  در   دروس  ابتدائي   خوانده ايم   اگر    روبه    شمال   بايستيم   و   دستهاي   خود را  به   طرفين   باز  نمائيم    سمت   راست  ما    شرق  ، سمت  چپ  ما  غرب  و  پشت سر ما جنوب خواهد بود  .

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

 

همه ما در اجرای قرارهای کارشناسی با نقشه  سروکار داشته ایم  .  پیاده سازی نقشه در طبیعت با استفاده از مقیاس نقشه است   . اگر بخواهیم بدانیم که یک مقدار معین در نقشه  ،  چه مقداری در طبیعت دارد  باید به  مقیاس نقشه  توجه کنیم  .  

 مقیاس (Scale) چیست ؟

به ارتباط بین یک مقدار معین  در  نقشه نسبت به همان مقدار در  زمین مقیاس میگویند   .  این مقدار را عموما به صورت نسبی مثلا :    1:15000   ( یک پانزده هزارم )  و یا به صورت کسری نشان می‌دهند  که صورت آن عدد یک   و  مخرج آن عدد  ۱۵۰۰۰  است  .  به این معنی  که یک واحد روی نقشه معادل ۱۵000 برابر همان واحد روی زمین است  .   مثلا اگر مقیاس یک نقشه ای 1:۱۵000 باشد به این معنی است که   یک سانتیمتر  طولی از نقشه  نشان دهنده مسافتی معادل با   ۱۵۰۰۰ برابر  ( یعنی ۱۵۰۰۰  سانتیمتر یا ۱۵۰ متر )  طولی  در زمین است  .
 

 کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

چه عواملي در ارزيابي اراضي کشاورزي موثر است ؟

 

با توجه به تجربيات چندين ساله در ارزيابي اراضي کشاورزي ،  فهرستي از عوامل موثر در تعيين ارزش اراضي کشاورزي تهيه شده که براي بهره برداري کارشناسان محترم ارزياب اراضي کشاورزي تقديم مي نمايم و منتظر دريافت پيشنهادات دوستان هستم .

 1- توجه به نوع مالکيت ( ملکي - مشاعي - وقفي - ارثي - و.....)  و  بلا معارض بودن مالکيت
2- توجه به نوع سند مالکيت ( سند ششدانگ - سند مشاعي - مبايعه نامه رسمي يا عادي - اعتبارنامه وقفي -  اجاره موقوفات - و ..... )
3 - فاصله  زمين تا شهر و مرکز بخش  و مرکز دهستان ، فاصله بيشتر اثر عکس در ارزش زمين دارد
4 - فاصله  زمين تا مرکز تهيه امکانات کشاورزي  و  ميزان سهولت تهيه امکانات و نهاده هاي کشاورزي و امکانات حمل و نقل و ترابري محصول
5 -  فاصله زمين تا بازارهاي عمده فروشي و خرده فروشي محصول که در انتخاب نوع کشت  هم موثر است
6 - فاصله زمين تا جاده هاي اصلي و راههاي فرعي کشاورزي و روستائي و جاده هاي بين مزارع
7-  نحوه دسترسي به امکانات مربوط به نيروي انساني و کارگران ماهر و کارگران فصلي
8 -  وضعيت امتيازات برق و گاز و تلفن در محل زمين و درصورت نبودن آنها برنامه هاي آينده منطقه براي تامين برق و گاز و ...
9 - جنس خاک  از نظر سبکي يا سنگيني و ميزان حاصلخيزي زمين مزرعه و ميزان لايه مفيد زراعي آن
10 - وضعيت توپوگرافي زمين و شيب عمومي آن و  مسطح يا غير مسطح بودن اراضي زراعي و در نظر گرفتن هزينه هاي تسطيح در اراضي نامسطح
11 - آب و هوا و اقليم منطقه و بررسي در  مورد بروز خطرات احتمالي آينده از نظر سيل و   تگرگ  و  تفت باد  و  .......
12 -  ميزان مساحت زمين و  نسبت ان با ارزش زمين  ،  قطعات کوچکتر در ارزشگذاري از ارزش واحد بالاتري برخوردارند .
13 - شکل زمين از نظر منظم يا نا منظم بودن يا قواره بودن شکل زمين و در صورت امکان تهيه يا مشاهده نقشه زمين
14 - مقدار حاشيه زمين  بر  جاده  هاي   اصلي   يا  فرعي 
15 - فاصله دار بودن زمين از جاده هاي اصلي يا فرعي و مقدار اين فاصله ، فاصله بيشتر اثر عکس در ارزش زمين دارد
16 - وضعيت اجتماعي و فرهنگي و بافت جمعيتي مردم منطقه  و ميزان برخورداري از امنيت کاري و اجتماعي
17 - اطمينان از  بلا اشکال بودن وضعيت زمين از نظر اجراي قوانين منابع طبيعي  و اراضي موات و ساير قوانين کشوري
18 -  منابع آبي موجود  ( چاه - قنات - چشمه - رودخانه - و .... ) و ميزان آب قابل دسترس و اطلاع از اينکه آيا امکان بهبود آب در منطقه هست يا خير
19 - امکان دسترسي به منابع آبي جديد در آينده ( مثل سد هائي که در آينده ساخته خواهند شد )
20 -  نحوه مالکيت  قانوني آب ( پروانه بهره برداري چاه  -  حقابه قانوني از قنات يا رودخانه يا چشمه يا سد )
21 -  کيفيت آب از نظر ميزان شوري و املاح و محدوديت کشت برخي از محصولات
22 - بررسي در نحوه بهره مندي زمين از امتيازات و پروانه هاي ادارات دولتي ( گلخانه - پرورش ماهي - پرورش دام - واحدهاي صنعتي کوچک و ..... )
23 -   بررسي  در  تاريخچه بهره برداري از زمين و ميزان استفاده اي که تا کنون از زمين شده و تخليه مواد غذائي خاک و هزينه هاي تقويت حاصلخيزي خاک
24 -  برآورد  ارزش کليه اعياني هاي موجود در ملک  و  اقدامات زيربنائي که در زمين انجام شده مثل : تسطيح اراضي - ايجاد کانال آبرساني و لوله کشي آب - آبياري تحت فشار - استخر ذخيره آب -  تاسيسات انباري - ساختمان مسکوني و کارگري - موتورخانه -  واحدهاي توليدي دامداري و ...... ارزيابي جداگانه آنها و افزودن به ارزش اصل زمين
25 - نوع محصولات قابل کشت در منطقه با توجه به اقليم و خاک و آب و بررسي  در  تنوع  انتخاب محصول يا  محدودبودن کشت به طري که هرچه قدر امکان کشت محصولات پردرآمد بيشتر باشد ارزش زمين بيشتر خواهد بود
26 - قابليک کشت سالانه محصولات با توجه به ميزان آب و تخمين درآمدزائي تقريبي سالانه
27 - بررسي در هزينه توليد محصولات کشاورزي با توجه به موقعيت و وضعيت زمين
28 -  شرائط اقتصادي و اجتماعي مقطع زماني که در حال ارزشيابي زمين مورد نظر هستيد و   وضعيت  رونق   يا  رکود   بازار   معاملات زمين 
29 -  بررسي در  سابقه  طغيان  برخي  از  آفات  و  بيماري  ها  مثل   ملخ   و  سن  و  پوسيدگي هاي قارچي و ....در منطقه
30 -  اشجار  مثمر و غير مثمر موجود در زمين و براورد تعداد و ارزش آنها  و افزودن بر ارزش اصل زمين
31 -  در مورد باغات ميوه بررسي نوع درختان - سن درختان - کيفيت درختان و ميزان بهره دهي فعلي و برآورد  عمر مفيد باقيمانده از درختان
32 -  ارزيابي  با توجه به کاربري فعلي کشاورزي اراضي و بررسي در   امکان  تغيير  کاربريهاي احتمالي آينده زمين
33 -  موقعيت زمين از نظر قرارداشتن در محدوده هاي خدماتي  يا  استحفاظي شهر ها  و حريم شهرها  يا  روستاها
34 -    در مورد  اراضي  ديمزار  علاوه بر موارد فوق توجه به شيب اراضي  و  لايه زراعي  و   ميزان بارندگي سالانه منطقه و ......
35 - در صورت امکان انجام آزمايشات خاک و آب و بررسي  نتايج آنها و تعيين بهره وري فني و اقتصادي از زمين که در ارزيابي موثر است
36 -  توجه به علت ارجاع کارشناسي براي ارزيابي زمين که  به همان نسبت توجه و دقت کارشناس را ميطلبد . مثلا براي ارزيابي زمين به عنوان وثيقه زنداني نياز به بررسي کليه فاکتورهاي فني يادشده نيست  و ارزش معاملاتي زمين مورد نظر است ولي  براي  ارزيابي زمين براي انجام معاملات يا   تقسيم ترکه و  تعيين  اجرت المثل  و امثال ان  نياز به دقت بيشتر است .
37 - موقعيت  از نظر مکانيت آن در منطقه  عمده مالکي  يا  خرده مالکي و تاثیر آن در ارزش زمین و همچنین فاصله زمین تا مراکز خاص یا نقاط دیدنی و آثار تاریخی و نزدیکی زمین به جاذبه های گردشگری و سیاحتی و زیارتی و .....

ممکن است عوامل موثر دیگری نیز وجود داشته باشد که از نظر اینجانب پنهان مانده باشد و لذا از دوستان همراه درخواست یاری برای تکمیل مطلب و ارسال انتقادات و نظراتشان را دارم

کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

چند اصطلاح در مورد آب

 

از آنجاکه ممکن است همکاران محترم کارشناس در بعضی از پرونده های ارجاعی مرتبط با آب نیاز به آگاهی از تعاریف و اصطلاحات قانونی در مورد آب داشته باشند و از آنجا که در نظریات کارشناسی هرکدام باید  دقیقا در جای خود و با توجه به بار فنی و حقوقی خود بکار رود  لذا لازم است نگاهی به چند اصطلاح داشته باشیم :

رودخانه        :   مجرائی است طبیعی که آب به طور دائم یا فصلی در آن جریان داشته باشد.

 نهر طبیعی   :  مجرائی است طبیعی که آب بطور دائم یا فصلی در آن جریان داشته  ودارای حوضه آبریز مشخصی نباشد.

 برکه             : اراضی پستی که در اثرجریان سطحی وزیرزمینی  آب درآنها جمع شده وباقی می ماند.

مسیل           : مسیل مجرائی طبیعی است که سیل حاصله از باران وبرف ورگبارها موقتا در آن جریان پیدا میکند.

مسیل متروک :  مجرائی است طبیعی که تحت تاثیر عوامل طبیعی یاغیرطبیعی امکان حدوث سیلاب در آن وجود نداشته باشد.

بستر              : آن قسمت از رودخانه ، نهر یا مسیل است که در هر محل با توجه به آمار هیدرولوژیک وداغاب وحداکثر طغیان با دوره های برگشت مختلف وسیله وزارت نیرو ویا شرکتهای آب منطقه ای تعیین میشود

حریم           : آن قسمت از اراضی اطراف رودخانه ، مسیل ، نهر طبیعی  و برکه است که بلافاصله پس از بستر قراردارد وبه عنوان حق ارتفاق برای کمال انتفاع وحفاظت آنها لازم است و توسط وزارت نیرو یا شرکتهای آب منطقه ای  تعیین میگردد.

حریم انهار طبیعی ، رودخانه ها و مسیلها ( اعم از اینکه آب دائم یافصلی داشته باشند ) و مرداب ها و برکه های طبیعی برای عملیات لایروبی و بهره برداری ، از ۱ تا ۲۰ متر است .

و برای حفاظت کیفی  رودخانه ها ، انهار طبیعی و برکه ها تا ۱۵۰ متر (تراز افقی) از منتهی الیه بستر خواهد بود .

 حریم کیفی برای رودخانه ها ، انهار طبیعی و برکه های تأمین کننده آب شرب مقطوعاً ۱۵۰ متر خواهد بود .

( استخراج شده از آیین نامه مربوط به بستر و حریم رودخانه ها ، انهار ، مسیل ها ، مرداب ها ، برکه های طبیعی و شبکه های آبرسانی ، آبیاری و زهکشی مصوب جلسه هیأت وزیران در  مورخه ۱۱/8/۱۳۷۹)

کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

خانه کارگری و نگهبانی

 

همکاران محترم کارشناس به این نکته در پرونده های مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی توجه نمایند :

در قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغی کشور مصوبه سال ۱۳۸۶  و تعیین مصادیق آن  یکی از مواردی که  مشمول تغییر کاربری نبود  احداث خانه کارگری و نگهبانی بود  ولی  چون  به  کرات   مشاهده   شده   که در بسیاری نقاط کشور افرادی و یا ارگانهائی اقدام به قطعه بندی اراضی کشاورزی نموده و سپس مالکین آن با استفاده از این امر اقدام به احداث ساختمانهای ویلائی غیر متعارف تحت نام نگهبانی و گارگری نموده و موجب تخریب و تغییر کاربری وسیع اراضی کشاورزی و باغی شده اند لذا :

نمایندگان وزارتخانه های جهاد  - مسکن - صنایع - محیط زیست - گردشگری در جلسه ۳۰/۱۱/۸۹ خود  عنوان  " ساختمان نگهبانی و کارگری " را از شمول معافیت تغییر کاربری حذف نمودند و  مالکین اینگونه اراضی از این تاریخ نمی توانند اقدام به احداث ساختمان تحت عنوان نگهبانی و کارگری در ملک خود بنمایند . لذا این موضوع باید مورد توجه کارشناسان محترم رسمی رشته کشاورزی در پرونده های ارجاعی از دادگاهها قرار گیرد .  ضمنا متقاضیانی که واقعا قصد احداث اتاق کارگری و نگهبانی دارند باید با مراجعه به امور اراضی جهادکشاورزی شهرستانها درخواست خود را ارائه دهند تا کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون  حفظ اراضی کشاورزی و باغی در استان مربوطه درخواست وی را بررسی و طبق ضوابط مشخص اتخاذ تصمیم نمایند  .

کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

حق ارتفاق

 

 

تقریبا همه کارشناسان رشته کشاورزی در مدارک و اسناد مالکیت اراضی و یا در پرونده های ارجاعی از دادگاهها با موضوع " حق ارتفاق " سروکار داشته اند . بهتر است کمی بیشتر در این مورد بدانیم :

حق ارتفاق چیست ؟

 حق ارتفاق :      حق كسي در ملك ديگري است، براي كمال استفاده از ملك خود.

حقوق­دانان در تعريف حق ارتفاق مي‌گويند  :    حقي كه به موجب آن صاحب ملكي به اعتبار مالكيت خود، مي‌تواند از ملك ديگري استفاده كند. مانند حق عبورآب  یا   تردد ، مثلاً‌ كسي براي آبياري و يا رفتن به ملك خود، مي‌تواند از ملك ديگري عبور نمايد. اين حق از آثار مالکيت است.

 

خصوصيات حق ارتفاق  :

۱-  حق ارتفاق اختصاص به ملک دارد و  برای مالك زمين معین برقرار مي‌شود

۲-  هر كسي كه مالك زميني شد، مي‌تواند از حق ارتفاق آن هم استفاده كند 

۳-  حق ارتفاق در دو زمين متصل و نزديك به هم به وجود مي‌آيد.

۴-  حق ارتفاق را نمي‌توان جداگانه به ديگري انتقال داد، و همواره با زمين منتقل مي‌شود.

۵- حق ارتفاق دائمي است ( البته در مواردی مالك مي‌تواند مدت محدود براي ديگري در ملک خود حق ارتفاق ايجاد كند)

۶-   حق استفاده از حق ارتفاق  ملك مشاع  در ملک دیگری برای همه مالکین مشاع است و در صورت تقسیم ملک مشاع حق ارتفاق کماکان برای همه برقرار است .

 ۷- حق ارتفاع یا با قرارداد بین مالکین مجاور ايجاد مي‌شود و یا به سبب قانون 

۸- یکی از موارد تاثیرگذار در ارزیابی املاک مزروعی توجه به حق ارتفاق های مندرج در سند مالکیت ملک است . حق ارتفاق بسته به نوع و نحوه آن میتواند تا حدی تاثیر منفی در ارزیابی داشته باشد

کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تغيير كاربري هاي مجاز و غير مجاز اراضي كشاورزي

 

براي اينكه همكاران محترم كارشناسان رسمي دادگستري بدانند كه چه كارهايي در اراضي كشاورزي به عنوان كاربري غير مجاز    و    چه کارهائی کاربری مجاز  شناخته مي شود  مطلب زیر تهيه شده كه تقديم ميگردد  .  لذا براي كارشناسي در پرونده هاي ارجاعي از دادگاهها در زمينه تغيير كاربري آگاهي از اين مصاديق براي همه همكاران لازم است :

تغییر کاربریهای غیر مجاز :

اقدامات ذيل در صورتي كه در اراضي زراعي و باغهاي موضوع قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و بدون رعايت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از كميسيون تبصره يك ماده يك و يا موافقت سازمان جهاد كشاورزي در قالب طرح‌هاي تبصره 4 الحاقي قانون مذكور حسب مورد صورت گيرد و مانع از تداوم توليد و بهره‌برداري و استمرار كشاورزي شود به عنوان  تغيير كاربري غيرمجاز تلقي مي‌گردد:

 برداشت يا افزايش شن و ماسه
ايجاد بنا و تاسيسات.
خاكبرداري و خاكريزي.
گودبرداري.
احداث كوره‌هاي آجر و گچ‌پزي.
پي‌كني.
ديواركشي اراضي.
دپوي زباله، نخاله و مصالح ساختماني، شن و ماسه و ضايعات فلزي.
ايجاد سكونتگاههاي موقت.
استقرار كانكس و آلاچيق.
احداث جاده و راه.
دفن زباله‌هاي واحدهاي صنعتي.
رها كردن پساب‌هاي واحدهاي صنعتي، فاضلاب‌هاي شهري، ضايعات كارخانجات.
لوله‌گذاري.
عبور شبكه‌هاي برق.
انتقال و تغيير حقابه اراضي زراعي و باغات به ساير اراضي و فعاليتهاي غيركشاورزي.
سوزاندن، قطع و ريشه‌كني و خشك كردن باغات به هر طريق.
مخلوط‌ريزي و شن‌ريزي.
احداث راه‌آهن و فرودگاه.
احداث پارك و فضاي سبز.
پيست‌هاي ورزشي.
استخرهاي ذخيره آب غيركشاورزي.
احداث پاركينگ مسقف و غيرمسقف.
محوطه‌سازي (شامل سنگفرش و آسفالت‌كاري، جدول‌گذاري، سنگ‌ريزي و موارد مشابه).
صنايع تبديلي و تكميلي و غذايي و طرح‌هاي موضوع تبصره 4 فوق‌الذكر.
صنايع دستي.
طرح‌هاي خدمات عمومي.
طـرح‌هاي تملك دارايي‌هاي سرمايه‌اي مصوب مجلس شوراي اسلامي (ملي ‌ـ استاني).


موارد فوق الذكر  متن دستورالعمل تعيين مصاديق تغيير كاربري غيرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1/8/1385 مجلس شوراي اسلامي
(موضوع ماده 11 تصويب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هيئت وزيران) مي باشد .

تغییر کاربریهای مجاز:

احداث گلخانه ها - دامداریها - مرغداریها - پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستاها  بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود  . موارد ذیل با رعایت ضوابط زیست محیطی و با موافقت سازمانهای جهادکشاورزی استانها بلامانع است  .  همچنین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ مترمربع فقط برای یکبار  مجاز است . موارد مذکور در صورت اخذ مجوز از سازمان جهادکشاورزی از پرداخت عوارض این قانون معاف هستند .

( اخذ شده از تبصره ۴ ماده ۱ و تبصره ۱ ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱/۸/۸۵ مجلس شورای اسلامی ) 
 کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

روش تعيين اجرت المثل اراضی کشاورزی

 

در این مطلب یک مثال از  روش تعیین اجرت المثل یک قطعه زمین  کشاورزی  که توسط یک کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی در یک پرونده قضائی بکارگرفته شده  برای آگاهی و اعلام نظر همه عزیزان بیان می شود :

يک قطعه زمين آبي زار  متعلق به شخص  الف  در منطقه اي که کشت غالب آن گندم مي باشد  به مساحت 20 هکتار با سهم آب کافي از يک حلقه چاه عميق به مدت 20 سال  ( از  مهر 1370    تا  مهر 1390 )  در تصرف  شخص  ب   بوده   و  وی در طول اين مدت از آب و زمين  بهره برداري نموده و   هيچگونه حقي به مالک ( شخص الف )  نپرداخته است   تا اينکه  در پی شکایت شخص الف طبق حکم قضائي اين ملک   از   شخص   ب  خلع  يد   شده   و  از  مهر  1370   آب و زمين به   مالک اعاده  شده   است   .    شخص   الف  در   دادخواست دیگری تقاضاي  اجرت المثل  يا   اجور  معوقه   بیست ساله  را نیز  نموده    و   دادگاه   موضوع   را   براي    تعيين   اجرت  المثل   بيست   ساله   به    کارشناس   رسمی رشته کشاورزی  ارجاع   نموده    است     . 

 کارشناس   منتخب   پس   از    بازديد  از محل   و    معاينه  و بررسی   آب   و   زمين  بر   اساس   معيارهاي کارشناسی خود  چنين تشخيص داده است که  :

 1 -  عملکرد گندم منطقه در سالهاي تصرف  بطور ميانگين  هکتاري 5000  کيلوگرم بوده است . البته عملکرد گندم در سال 1370  کمتر  از  سال   1390   بوده  چون در 20 سال قبل دانش توليد گندم و  توسعه نهاده ها و مکانيزاسيون کمتر از سال 90   بوده  است   و لذا ميانگين  20  ساله   گذشته    5000 کيلوگرم  در نظر گرفته  است   . 

 2 - محاسبه اجرت المثل  را بر مبناي  عايدي گندم بطور همه ساله  در نظر گرفته و بدین ترتیب  محصول کشت بهاره  و   سال آيش را نیز پوشش ميدهد و نیاز به محاسبه محصول بهاره  برای تعیین اجرت المثل نخواهد بود .

  3- مبناي محاسبه عايدي  اين زمين  ،  نرخ تضميني خريد دولتي گندم است  چون ثابت ترین و مطمئن ترين  نرخ  براي همه نقاط کشور  در سالیان گذشته مي باشد .

 4-  نرخ تضميني گندم در  اولين سال  پس از تصرف  يعني سال 1371  (  سال زراعي 71-70   )   هرکيلوگرم 148  ريال بوده است   و  در   سال  پايان تصرف  يعني 1390  ( سال زراعي  90-89  )   هر کيلوگرم 3600 ريال بوده است که ميانگين اين 20 سال 1414 ريال خواهد بود ( مجموع نرخ های بیست سال گذشته تقسیم بر بیست ) . 

  5 -  حال باید اجرت المثل مالک از محل عایدی خالص تعیین گردد . کارشناس مذکور  سهم مالک را از  عايدي  ناخالص  معادل  40  درصد  در نظر گرفته است .  چون دو  عامل  از  عوامل  تولید  که آب و زمین است متعلق به مالک یعنی شخص الف است و لذا 20 درصد براي آب و 20 درصد براي زمين و جمعا 40 درصد برای وی از عایدی ناخالص منظور نموده و مابقی عوامل تولید مثل سرمایه گذاری  و کار و مدیریت توسط  شخص ب در زمین به اجرا درآمده است که معادل %60  از عایدی ناخالص برای متصرف یعنی شخص ب در نظر گرفته شده است  . 

 این کارشناس  با  مباني  فوق  اجرت المثل 20 ساله اين ملک را  به صورت زير محاسبه نموده است :

تعداد سالهای تصرف ( 20 سال )   ضربدر    مساحت مزرعه  ( 20 هکتار )   ضربدر   میانگین عملکرد 20 ساله گذشته گندم ( 5000 کیلوگرم در هکتار )    ضربدر   میانگین 20 ساله نرخ تضمینی گندم ( 1414 ریال )   ضربدر    %40    =  مساوی است با   اجرت المثل یا اجور معوقه مالک 20 ساله سالهای تصرف

 و نهایتا %40  از عایدی ناخالص فوق الذکر به عنوان اجرت المثل مالک منظور نموده است  .

 

20 X 20 X 5000 X 1414 X %40  = 1131200000                    اجرت المثل  ریال

 

بنابر این اجرت المثل مورد مطالبه شخص الف از شخص ب در طول مدت 20 ساله تصرف ملک مبلغ 1131200000 ریال توسط این کارشناس تعیین و به دادگاه اعلام شده است . 

کارشناس روز

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

" حق ریشه " مترادف با " حقوق زارعانه " است .

 
دولت برای اجرای طرحها و پروژه های خود ممکن است نیاز به تملک اراضی مردم داشته باشد لذا باید طبق 
( قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجراء برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 )  اقدام به خریداری زمینهای مردم بنماید   .  در بعضی موارد ممکن است  ، برای اجرای پروژه ها و طرحهای دولتی توسط سازمانها و ارگانها  ،  زمینهائی انتخاب گردد که متصرفین فعلی آن مالکین اصلی و ثبتی این اراضی نیستند ولی این متصرفین  از سوابق تاریخی حضور دهها ساله بر روی این اراضی برخوردار باشند .  در چنین شرائطی این زارعین برخوردار از حق ریشه  یا حق زارعانه ای  هستند که به سبب حضور دهها ساله خود و یا پدرانشان بر روی این اراضی به دست آورده اند  .     این حق به خاطر یک عمر زحمات و هزینه های آنان برای حفظ و عمران اراضی است  . مالک یا مالکین این زمینها هرکس که باشد ،  این حق در هر شرائطی برای زارع ایجاد میشود اعم از اینکه مالکین اصلی زمین مشخص و معلوم باشند و یا نامشخص و نامعلوم باشند و یا اینکه اراضی تحت نظارت اداره امور اراضی باشد و یا اینکه ممکن است مالکین در ایران حضور نداشته باشند و .... یا اینکه مالکیت  اراضی در شرائط مختلف دیگر باشد   .    در هر صورت  طبق تبصره 2 ماده 5 قانون تملک  ، حق ریشه یا حقوق زارعانه متصرفین یا زارعین دهها ساله فعلی باید محفوظ باشد و توسط اداره مربوطه به آنان پرداخت گردد    .  برای اثبات این حق نظر مشورتی ذیل عینا درج میگردد تا در  کارهای کارشناسی مورد نظر همکاران کارشناس قرار گیرد و حق ریشه یا حقوق زارعانه متصرفین را از بهای کارشناسی شده زمین ملحوظ نمایند . 

نظریه مشورتی شماره 5048/7 مورخ 12/8/1388 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه

حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه است

پرسش:

خواهشمند است تعریف جامع و کاملی از عنوان«حق ریشه» مذکور در تبصره 2 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجراء برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 و نیز ماده 65 تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 23/5/1384 رئیس محترم قوه قضاییه و همچنین مبنای حقوقی آن را بیان فرمایید. حق مذکور در چه صورتی به شخص تعلق می گیرد؟ شرایط آن را بیان فرمایید.

پاسخ:

با توجه به مقررات بند «پ» ماده 5 قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب 17/3/1345 و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه 18/11/1341 هیأت وزیران حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است،می باشد و مبنای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده،می باشد و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل یا قرارداد برای زارع ایجاد می شود.

 کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

چگونه میزان خسارت بر مراتع تخریب شده را برآورد کنیم ؟

 

 بررسي در مورد چگونگي  تخريب و تعيين ميزان خسارت وارده به مراتع و عرصه هاي منابع طبيعي  به عهده کارشناسان رشته کشاورزي و منابع طبيعي است  . قبل از اينکه به موضوع اصلي بپردازيم بد نيست ابتدا  راجع به عواملي که به مرتع خسارت مي زنند  آگاهي داشته باشيم  .
 
1 - علت هاي طبيعي تخريب مراتع  : 
 -  خشکي  هوا و کمبود بارندگي  -  نامنظم بودن و پراکنش نامناسب بارندگي  -  گرما و تبخير شديد  -  باد و طوفان هاي شديد   -  فرسايش هاي بادي  -  بادهاي خشک و داغ  -  گردو غبار و گردگرفتگي در سطح گياهان  - جنس و تركيبات زمين و شوري آب و خاك  و .... 

2 - علت هاي انساني تخريب مراتع  :
آنچه که مربوط به وظيفه کارشناسي است علت هاي انساني تخريب مراتع مي باشد که  توسط متخلفين و متجاوزين  انجام مي شود و مهم ترين انها عبارتند از :

   -     تصرف عرصه هاي منابع طبيعي توسط متجاوزين و شخم مراتع به منظور کشت  برخي از محصولات زراعي ديم  که موجب خسارت کامل و نابودي مرتع مي شود  و  چندين سال بايد سپري شود تا مرتع به وضع اوليه برگردد  و لذا  مرتع تخريب شده و شخم خورده تا چندين سال بهره وري مرتعي مناسب نخواهد داشت .

   -      بوته کني  و جمع آوري و انتقال بوته ها از مرتع که معمولا  براي مصرف سوخت  انجام مي شود و موجب فقر شديد پوشش گياهي مرتع مي شود مخصوصا اگر ريشه کني شده باشد .

   -     جمع آوري بي رويه گياهان مرتعي داروئي و صنعتي  توسط  متجاوزين و نيز بهره برداري بيش از حد از گياهان مرتعي  دارويي و صنعتي توسط بهره برداران  مجاز 

   -      چراندن بيش از حد مجاز  ظرفيت دام توسط  دامداران  در مراتع  (  عدم تعادل بين تعداد دام و ظرفيت توليدي مراتع  )  که ممکن است به علت ورود دام بيش از ظرفيت به مرتع باشد و يا به علت چراي مفرط توسط دامهاي موجود باشد .

   -      چراندن بي موقع و زودهنگام  دام  توسط  دامداران  که  معمولا در فصل بهار است و موجب  مي شود گياهان جوان قبل از بذردهي از بين بروند و روند  طبيعي رشد گياه مختل شده و در سالهاي بعدي تراکم مرتع و جمعيت گياهي کاهش مي يابد .

   -      چراندن  طولاني مدت دام  توسط  دامداران  در مراتع و  خروج ديرهنگام  و  بيش از حد مجاز  موجب تخليه پوشش گياهي مرتع و اختلال در روند احياي مرتع در سالهاي بعدي خواهد شد .

   -      خسارت به پوشش گياهي مرتع در اثر حرکت  دادن تعداد زياد دام در مراتع در مسير چرا  که موجب کاهش تراکم گياهي مي شود

  -      خسارت به زمين و کوبيده شدن عرصه مرتع در اثر حرکت تعداد زياد دام در مراتع در مسير چرا

   -      ناهماهنگي بين نوع دام و نوع علوفه مرتعي

   -      سوزاندن بوته ها و ايجاد اتش سوزي در مرتع   ،   مدت زمان لازم  براي بازسازي مرتع بسته به وضعيت مرتع و شدت خسارت  چندين سال طول مي کشد .

   -      احداث راه و جاده سازي و يا ايجاد سازه هايي که در روند طبيعي بهره برداري از مراتع اختلال ايجاد ميکنند و موجب برهم خوردن آرامش طبيعي منطقه مرتعي مي شوند .
   

چگونه ميزان خسارت وارده به مرتع را تعيين کنيم  ؟

 فرمول  فراگير و  قطعي  براي تعيين ميزان خسارت به مرتع  تدوين و معرفي نشده است    و يا اينکه اينجانب  در جائي نديده ام  .   به نظر اينجانب صرف نظر از اينکه مرتع مورد نظر ما بر اثر کداميک از عوامل انساني فوق الذکر دچار خسارت و تخريب شده باشد  ميتوانيم با استفاده از روش زير  خسارت مرتع را تعيين و در نظريات کارشناسي خود مورد عمل قرار دهيم  . این یک نظر تجربی و پیشنهادی است . در اين خصوص  محتاج نظريات مشورتي و ارشادات همه عزيزان کارشناس و ساير خوانندگان محترم  و صاحب نظر اين وبلاگ هستم   .

ابتدا  بايد ارزش  علوفه  مرتعي  مرتع مورد نظرمان  ( ارزش اقتصادي مرتع  )  را تعيين کنيم  .   چگونه  ؟

جهت بدست آوردن ارزش و  قيمت علوفه مرتعي از روش معادل سازي  علوفه مرتعي با جيره‌ مورد استفاده براي گوسفند (  جیره ای که شامل احتياجات رشد گوسفند در  دوران شير دهي و زايمان باشد  ) استفاده  مي کنيم   .   اين جيره داراي  يک کيلوگرم کاه    ،  300 گرم سبوس گندم   ،  500 گرم يونجه خشک   ،   ۲۰۰  گرم   جو   مي باشد   .
   مثال  :   ( براي معادل سازي ارزش علوفه مرتعي با جيره دام )
 ( قيمتهاي زير مربوط به تاريخ  اواخر   خرداد ماه   سال 1393   در   مشهد   مي باشد   )

     کاه     :     1000   گرم   از قرار هر کيلو    4000  ريال  به ارزش     4000  ريال
 
  سبوس   :     300     گرم  از قرار هر کيلو      8000ريال   به   ارزش   2400  ريال

    يونجه   :     500     گرم   از قرار هر کيلو      7200ريال   به  ارزش    3600  ریال
  
         جو  :    200     گرم   از قرارهر کيلو     10000 ريال  به  ارزش    2000  ريال

     جمع    :       2000    گرم    جمعا  به   ارزش   12000   ريال 

 ( قيمتهاي زير مربوط به اواخر  خرداد ماه   سال 1393  در   مشهد  مي باشد   )

جيره اي با ترکيب فوق  داراي حدود  1000   گرم  TDN   (  ميزان  مواد غذائي قابل هضم در معده دام  )  مي باشد  و لذا   ارزش  اين مقدار  TDN    مبلغ    12000     ريال    خواهد   بود    .    اگر ضريب   TDN    را براي  علوفه مرتعي    55  درصد    منظور کنيم  ، قيمت يک کيلوگرم ازآن    6600    ريال  تعيين مي‌شود و به اين ترتيب مي‌توان  ارزش اقتصادي  علوفه   مرتعي  را محاسبه نمود    .

تعيين خسارت    : 

  خسارت وارده   بر مرتع تخریب شده از  حاصلضرب  مساحت  مرتع  ضربدر  متوسط   توليد  علوفه مرتعي در شرائط متعادل  در هر هکتار   ضربدر  درصد خسارت وارده   ضربدر   مدت  زمان مورد نياز براي بازسازي مرتع   ضربدر  قيمت هر کيلو علوفه مرتعي   به دست مي آيد   .


مثال  :  

اگر سطح مرتع تخريب شده 5  هکتار باشد   و   متوسط   توليد  علوفه  خشک مرتعي در شرائط متعادل  300   کيلوگرم در هر هکتار باشد    و   درصد خسارت وارده 70   درصد باشد   و   مدت  زمان مورد نياز براي بازسازي مرتع  4   سال   در نظر گرفته شود   ،   بر اساس قيمت هر کيلو علوفه مرتعي 6600   ريال   مبلغ خسارت وارده بر اين مرتع   27720000  ريال  خواهد بود   .

                          (((   ۲۷۷۲۰۰۰۰  =   4  *   0/7    *   6600   *   300   *   5     )))

توضیحات  :

  =   اين روش براي يک مرتع متعادل و متوسط  در نظر گرفته شده است که داراي توليد متوسط است و ترکيبي از گياهان خوش خوراک و معمولي   دارد و   همچنين داراي ترکيب مناسبي  از گياهان يک ساله و چند ساله  مي باشد    .    همکاران محترم کارشناس  مي توانند طبق بازديد و معاينه اي که از مرتع خسارت ديده انجام داده اند  و  مقايسه  وضعيت آن  با  مرتع  سالم مجاور   ( مرتع شاهد )  ،    طبق تشخيص خودشان  درصدي  به  محاسبات خود   اضافه   و   يا   کسر   نمايند  تا  به نتيجه   راضي  کننده  و  مطلوب   برسند    .

   =   اگر در مرتع مورد نظر ما گونه های  اقتصادی و محصولات فرعی دیگری به جز علوفه مرتعی هم وجود داشته باشد  مثل  آنغوزه   و   کتیرا   و  کمای    و  .....   باید  ارزش  آن ها را  هم   برآورد نموده   و  به   خسارت   وارده   اضافه   شود   .

  =   کارشناس باید در نظر بگیرد که مرتع مورد نظر در اثر کدامیک از عوامل انسانی به دست متجاوزین و متخلفین تخریب گردیده است و متناسب با آن میزان درصد خسارت را تعیین نماید  . مثلا  خسارت به مرتعی که شخم شده  و خاک آن زیر و رو شده  صد در صد است و مدت بازسازی آن هم بسیار بیشتر است  ولی  اگر در مرتعی خسارت فقط به صورت بوته کنی پراکنده انجام شده است در این صورت درصد خسارت  بالا نیست  و  مدت بازسازی مرتع نیز کوتاهتر خواهد بود  و لذا  این  عوامل   در   برآورد خسارت به مرتع  تاثیر  تعیین کننده دارند که کارشناس محترم باید در نظر بگیرد  

   =   مدت زمان بازسازی مرتع  در واقع تعداد سالهائی است که باید سپری شود  تا مرتع به وضع اولیه قبل از خسارت  برگردد   .   این مدت بر حسب نوع  تخریب و بر حسب اینکه مرتع مورد نظر ما در چه منطقه آب و هوائی واقع شده است فرق می کند مثلا بازسازی مرتع در مناطق خشک و کم آب مدت زمان بیشتری برای بازسازی نیاز دارد .

   =   برای محاسبه ارزش اقتصادی علوفه مرتعی از مقاله   "مقایسه اقتصادی مراتع و دیمزارها  در استان همدان " برگرفته از وبلاگ www.ake.blogfa.com   استفاده شده است .

 

 کارشناس روز

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

"تصرف عدوانی " و "تخریب" دو جرم با دو مجازات

 

هرچقدر  کارشناسان رسمی دادگستری از مسائل حقوقی و  قانون  اطلاعات و شناخت بیشتر  داشته باشند ،  با دیدگاه روشن تر و عمق بیشتر و کاملتر می توانند وظیفه  و قرارهای کارشناسی را که دادگاه تعیین کرده  انجام دهند   .   لذا بد نیست که گاهی ، نگاهی به مسائل حقوقی و قانونی داشته باشیم .

"تصرف عدوانی "    و    "تخریب"  در اراضی ملی


کسانی که به عرصه های منابع طبیعی تجاوز کرده و آنرا تخریب میکنند ، مجرم هستند . اینها همزمان مرتکب دو جرم شده اند که دو مجازات جداگانه دارد   .   پس از شناسائی اینگونه افراد توسط ماموران منابع طبیعی و اطمینان از اینکه جرم در عرصه های منابع طبیعی و اراضی ملی واقع شده است   ، مجرم را  با تنظیم صورتجلسه مشاهدات و صورتجلسه تخریب و تصرف عدوانی و شکایت نامه به مراجع قضائی معرفی می کنند تا قانون به جرم آنها رسیدگی نموده و مجازاتشان نماید   .

  تخریب جرمی است که از زمره جرایم آنی است که یکباره بوقوع پیوسته ودر همان مقطع تمام می شود . در حالیکه تصرف عدوانی جرم مستمر است( نظریه شماره 1634/7 – 29/4/64 اداره حقوقی قوه قضائیه )    

تخریب ممکن است به قصد شخم و شیار و کشت زراعت دیم باشد یا برای بوته کنی و یا چرای بدون مجوز و صدمه شدید به پوشش گیاهی مرتع و یا به قصد ساخت و ساز و یا هر قصد دیگری باشد . تخریب با هر قصدی که بوده نتیجه آن در هر صورت تخریب مراتع ارزشمند مملکت می باشد  .

  تصرف یعنی سلطه پیدا کردن بر مال و ملک دیگران

 عدوانی یعنی بدون اجازه مالک اصلی و یا با ابراز غلبه و زور مال و ملک متعلق به دیگری تصرف شود .
کارشناس روز

 با تشکر از استاد محترم محمدمهدی حسنی و وبلاگ ارزشمند ایشان  http://dad-hassani.blogfa.com/ 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تعیین ارزش املاک و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت اجور املاک با ریشه اوقافی یا مصادره ای

تعیین ارزش املاک و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت اجور املاک با ریشه اوقافی یا مصادره ای- تهیه کننده محسن جمالی سال ۱۳۸۰

تعیین ارزش املاک و ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و اجور املاک با ریشه اوقافی یا مصادره ای

یکی از مسائل روز و مطروحه توسط افراد مختلف در دادگاه ها ، ادعاها و دادخواهی های مختلف در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یا اجور اماکنی است که اوقافی میباشند یا دارای ریشه مصادره ای هستند ، در این گونه اماکن تعیین میزان سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت یک معضل است ، بدیهی است تشخیص وجود حق یا رد آن با توجه به قوانین سابق و اصلاحی یا جایگزین شده جاری و قوانین مؤثر در احکام ، با قضات محترم است که با توجه به آنها رای صادر می نمایند . قضات محترم اغلب برای تعیین میزان حقوق صاحب حق ، امر را به کارشناس ارجاع می دهند . همآنگونه که مستحضر هستید برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و اجور اماکن ، فرمول و راه حل اختصاصی مکتوب در دست نمی باشد و ناچار کارشناس با استفاده از تجارب و یافته های خود و آموخته از اساتید و همکاران محترم و آنچه در سالیان گذشته اجرا شده و بصورت عرف مطرح می باشد ، میزان ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را تشخیص و اعلام نظر می نماید ، به عبارت دیگرتشخیص وجود یا عدم حقوق طرفین پرونده با قاضی است ولی تعیین میزان آن به کارشناس محول میگردد .پس کارشاس می بایست بدون توجه باینکه طرفین پرونده اشخاص حقیقی یا حقوقی هستند یا ارگان دولتی یا نهادها و در چه وضعیت و احوالی هستند ، فقط بر پایه تحقیق ،تفحص و تجارب خود و عرف جامعه میزان حق خواسته شده را تعیین و اعلام نظر نماید ، اما به نظر اینجانب بعضی مسائل رایج و عرف شده در خصوص املاک موقوفه یا مصادره با مسائل جاری روز جامعه ما مطابقت ندارد و لازم است در قوانین چه از نظر مدنی یا شرعی وبخصوص عرف های رایج بررسی و با شرایط فعلی اصلاح و تطبیق داده شوند . آگاهی دارم که اصلاح قوانین از عهده من خارج و اطاعت از قوانین واجب است و تغییرات و اصلاحات می بایست از مسیر مشخص و توسط افرادی که از سوی جامعه مسئول شناخته شده پیگیری و پس از انجام تشریفات قانونی وضع و تصویب شوند ، اما عقیده دارم معضلات و نواقص باید توسط مجریان و قشرهای جامعه مطرح و عنوان شوند تا درد ها و کاستی ها معلوم و راهکارهای متناسب از سوی مسئولین اتخاذ گردد و آنچه در اثر نتیجه تصمیمات یا ارائه نظرات مسئولین یا افرادی از قبیل کارشناس و غیره در جامعه عرف شده نیز تصحیح یا با وضعت فعلی جامعه وفق داده شوند

علت طرح بحث این مقاله از طرف اینجانب ،پیشنهاد اعمال دقت و تفحص در تجزیه و تحلیل بیشتر مطالبی است که در گزارش های همکاران و استاتید محترم درسالیان طولانی ملاحظه می شود که عرف شده اند و اغلب این نظرات ملاک عمل همکاران دیگر نیز واقع می شوند . امید اینجانب نزدیکتر شدن نظریه های کارشناسی بهم وهمچنین نزدیک شدن به واقعیت های روز و رفع ابهام های موجود ،بخصوص برای اینجانب می باشد . آنچه اینجانب از اساتید و پیش کسوتان فن در خصوص ارزیابی املاک ،تعیین ارزش سرقفلی ،تعیین حق کسب و پیشه و تجارت ،تعیین اجاره و اجرت المثل واحدهای تجاری یا اداری یا مسکونی اوقافی یا مصادره شده ، شنیده و آموخته ام ، اینست که ارزش ملکیت یا حقوق متصوره دیگر و اجور این قبیل واحد ها نسبت به املاک مشابه ،که دارای سند رسمی یا مدارک عادی هستند و در ید افراد حقیقی یا حقوقی قرار دارند ، متفاوت و همیشه کمتر از قیمت روز املاک مشابه تعیین و اعلام نظر میشود . البته اینجانب هم در ابتدای شروع کار کارشناسی خود از این نظریه پیروی و بدین منوال عمل می نمودم، ولی پس از ارجاع پرونده های متعدد و انجام کارهای مکرر و مواجه شدن با موارد گوناگون و تفکر و بررسی در موارد مختلف به نتیجه ای رسیده ام که با نظر بعضی از اساتید و همکاران محترم اختلاف نظر دارم ، بدین لحاظ مطالب خود را بشرح زیر تقدیم میدارم .

۱ ) املاک موقوفه:

تصورم اینست که اگر کسی مالی را وقف می نماید در جهت رضای خدا و عقیده خویش اقدام کرده تا شاید ضمن حفظ یادگاری و بجا گذاشتن خاطره ای از خود از عین یا عایدات آن مال وقفی در راه کمک و یاری به افراد خاص یا فقرا و مستمندان استفاده گردد . متولی نیز مسئول حفظ و نگهداری و حراست و استفاده بهتر از آن اموال در راه تحقق نظر واقف است ، با این اعتقاد وفکر قطعه زمینی را که فردی وقف نموده برای زراعت یا محل سکونت یا کسب و کار در اختیار شخصی که نیاز مند بوده قرار گرفته تا با استفاده از این یاری بخشی از درماندگی خود را رفع نماید ، متولی هم برای جبران خسارات یا هزینه های نگهداری یا داشتن توان برای کمک به دیگر مستحقین مبلغی بسیار نا چیزی را بعنوان کرایه سالیانه تعیین و دریافت کرده ، بعد از چندسال که معضل و مشکل این فرد بر طرف شد ، ظاهراً می بایست این زمین را عودت دهد و تشکر و قدر دانی نماید واجازه دهد تا با استفاده از آن دست نیاز مند دیگر گرفته و گره کار شخص دیگری گشوده شود ، اما متأسفانه بر خلاف انتظار افراد هنگام تخلیه و تحویل این املاک ادعای مبلغی بعنوان حق آب و گل یا حق ریشه یا سرقفلی و غیره می نمایند مخصوصاً آن دسته از این موارد که اجازه ساخت بنائی هم در آن یافت و طبق مقرارات جاری سند اعیانی هم اخذ نموده اند . گرچه برای نقل وانتقال رسمی این املاک لازم است اجازه متولی اخذ شود و قرارداد اجاره جدیدی با مستاجر جدید منعقد گردد ولی متصرف تا به خواسته خود دست نیابد تن به چنین کاری نمی دهد ، اغلب این مبالغ علاوه بر انتفاعی که داشته و بهره برده چندین برابر کرایه و هزینه های انجام داده می باشد و یا مستغلاتی را ایجاد و برای خود تشکیلاتی را فراهم نموده که اصولاً با ایده و نظر واقفین هم خوانی ندارد ، اگر اختلافی هم پیش آید معمولا براساس قوانین از سوی دادگاه محق شناخته و برای تعیین میزان حق وی کار به کارشناس ارجاع می شود ،معمولاً کارشناس طبق عرف ارزش روز اعیان را با حق انتفاع از عرصه را محاسبه و اعلام نظز می کند ،بحث من و مسئله در همین نکته است که شاید معیارهائیکه همکاران پیش کسوت با توجه به اعتقادات و مسائل آن روزهای جامعه مد نظر قرار داده اند و با گذشت زمان عرف گردیده و سینه به سینه نقل و اکنون نیز توسط کارشناسان محترم مورد استفاده در کارشناسی ها قرار میگیرند با نگرش و جو حاکم و اعتقادات جدید مردم امروز همخوانی ندارند و نیاز به بازنگری و تجدید نظر داشته باشد ، خاطر نشان میدارم حساسیت عامه و عدم رغبتی که در گذشته برای بهره برداری و شرکت در معاملات املاک وقفی بین مردم بود ، اکنون بهر دلیل بسیار کم رنگ شده و تقریباً از بین رفته است و در مواردی مشتاقانه و بدون اینکه نیازی و درماندگی مطرح باشد و حتی پاره ای موارد با غصب ملک ،این املاک را تصرف و به طرق مختلف ساخت و ساز نموده و به فروش میرسانند که مغایر خواسته و هدف واقف است ، مجددا اظهار می دارم که قانوناً این دخل و تصرفات یا ممانعت از آنها ربطی به کار کارشناسی ندارد و مراجع دیگری مسئولیت بررسی و صدور حکم در این موارد را دارند ولی عنوان کردن موضوع با دو هدف صورت گرفته اول بنام فردی از جامعه وظیفه خود میدانم که مسئله و دردی را که حس می کنم مطرح و درخواست رفع آن را از مراجع داشته باشم دوم موضوعی است که با امر کارشناسی مرتبط بوده و به عنوا ن عضو کوچک این کانون با آن روبرو هستم و آن تعیین میزان این حق است .

هنگام ارزیابی املاک اوقافی معمولاً بدین گونه عمل می شود :

۱-۱ ) – تقریباً همه معتقد هستند ، ارزیابی حقوق مکتسبه ( حق انتفاع ) مستاجرین در املاک اوقافی بسته به شرایط هر منطقه ( با توجه به تعداد املاک وقفی و نظر ساکنین منطقه نسبت به املاک وقفی ) میبایست ضریب کاهشی نسبت به املاک مشابه غیر اوقافی اعمال و مورد محاسبه قرار گیرد .

۱-۲ ) – همکاران محترم برای تعیین ارزش سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت این قبیل املاک ( وقفی ) هم عقیده دارند ، بعلت عدم رغبت اغلب مردم برای خرید یا شرکت در معاملات این گونه املاک ( وقفی ) می بایست ضریب های کاهش دهنده نیز منظور و اعمال گردد .

اینجانب نیز هنگام ارزیابی املاک موقوفه از روش معمول مذکور در بند یک مطابعت می نمایم ، اما در خصوص تعیین ارزش سرقفلی و اجور املاک موقوفه معتقد هستم بجز ضوابطی که در ارزیابی برای مزایده در نظر میگیریم در بقیه موارد نمی بایست ضریب کاهشی در تعیین ارزش سرقفلی واحد تجاری در ملک وقفی منظور گردد ، زیرا غالباً طبق قانون  و عرف سرقفلی مربوط به واقف نیست .پس نوع مالکیت و شخصیت مالک هم در میزان ارزش سرقفلی نباید نقشی داشته باشد و واقف یا متولی نمی بایست موجبات ضرر و زیان کسی را فراهم نماید ، در غیر اینصورت این چنین به نظر میرسد که مالک بدون اذن مستاجر و مالک منافع و سرقفلی حق ندارد ملک خود را وقف نماید . در مواردی هم که مستاجر ملک وقفی را اجاره نموده ، بدواً با پرداخت مبلغی بعنوان اجاره بهاء ، مجوز احداث بنا ( مسکونی یا تجاری یا اداری ) را اخذ نموده و صاحب منافع از جمله سرقفلی می شود ،هنگام فروش ملک خود اعم از تجاری یا مسکونی یا اداری یا مختلط مطابق دیگر واحد های تجاری ، طلب سرقفلی مغازه یا حق انتفاع خود را می نماید ، که طبق شرایط و قوانین جاری این حق اوست . پس در این مورد فرقی بین مالک حقیقی یا حقوقی با واقف یا متولی وجود ندارد ، هر دو با دریافت مبلغی بعنوان حق مالکانه یا مالکیت ( ولی با تفاوت فاحش ) موافقت مینمایند که سرقفلی واحد تجاری به فرد دیگری انتقال یابد در راستای نکات فوق الذکر سؤالاتی بشرح زیر مطرح می شود که نظر خود را در ذیل آنها عنوان می نمایم :

۱-۲-۱ -مستاجری بیش از ۳۰ سال ساکن مغازه ای است ، مالک قبل از فوت ، ملک خود را وقف مینماید ،آیا ارزش سرقفلی مغازه کاهش مییابد یا افزایش ؟

ج به نظر اینجانب با توجه به قانون مالک مستاجر حاکم نباید اختلافی حاصل شود .

۱-۲-۲-ارزش سرقفلی واحد های تجاری که موقوفه امام رضا ( ع ) یا حضرت معصومه ( س ) هستند از واحد های مشابه خود کمتر است ؟

ج نمی بایست اختلافی قائل شد ، به نظر اینجانب حتی از موقعیت بهتری برخوردار هستند .

۱-۲-۳-آیا مستاجر ( صاحب سرقفلی ) ملک موقوفه ای را می توان با جبر و بدون جلب رضایت اخراج و ملک را تخلیه نمود ؟

ج -در صورتیکه مرتکب تخلفی نشده باشد ،خیر .

۱-۲-۴-آیا املاک وقفی از نظر کسب و کار و یا مراجعه خریداران فرقی با سایر مغازه ها دارند و اصولاً مشتری دقتی در این مورد دارد ؟

ج- به نظر اینجانب خیر

۱-۲-۵- آیا از نظر شرعی در خرید از فروشندگانی که در اماکن وقفی مشغول به کسب و کار هستند کراهت یا محدودیتی وجود دارد ؟

ج- تا آنجا من اطلاع دارم خیر .

۱-۲-۶-آیا کسی با قطارهای دولتی یا بنیاد یا در اختیار اشخاص حقیقی یا حقوقی برای زیارت امام رضا ( ع ) مسافرت نمی کند ؟ یا ابتدا و قبل از خرید بلیت قطار در نوع مالکیت آنها تحقیقی می کنند ؟ یا از نظر شرعی محدودیتی باید رعایت شود ؟

ج-معمولاً کسی توجهی باین مطلب ندارد ، بلکه دنبال کیفیت سرویس دهی و پذیرائی بهتر هستند .

۱-۲-۷- آیا قیمت بلیط قطارهای بنیاد از سایر قطارهای مشابه خود ارزان تر است ؟

ج- تا آنجا من اطلاع دارم خیر .

۱-۲-۸- آیا مستاجر به شخصیت و رفتار موجر توجهی دارد ؟

ج بله اهمیت خاصی دارد ، معمولاً شخصیت حقوقی بعلت اینکه قوانین را رعایت کرده و هر لحظه در محل حضور ندارد و بهانه جوئی نمی نماید ارجحیت دارد) واضح است موجرین چه حقیقی یا حقوقی در صورت نیاز یا مشاهده خلاف بهر حربه ای برای کسب حق خود متوسل می شوند(

۱-۳ ) – در خصوص تعیین اجاره املاک وقفی نیز عقیده دارم که دلیلی برای تعیین اجاره بهاء کمتر از عرف املاک مشابه برای ملک وقفی مسکونی یا تجاری یا اداری وجود ندارد ، مستاجر متقاضی ملک اوقافی بمجرد اینکه طی اجاره نامه ای حق استفاده از منافع ( برای سکونت یا کسب و کار ) ملکی را برای مدت معین پیدا می نماید ( حتی در مقابل تصرف بدون مجوز و یاتنظیم اجاره نامه از ارگان مربوطه )، برای خود حقی قائل است که تا آن را دریافت ننماید رضایت به تخلیه و تحویل محلی که در اختیار دارد نمی دهد و روال جاری هم حق را متعلق به وی تشخیص می دهد . اما در املاک خصوصی ، بجز موارد استثنائی ، چنین اتفاق هائی رخ نمی دهد و طبق قوانین جاری در مورد روابط مالک و مستاجر ، مستاجر در پایان زمان قرارداد اجاره ملزم به تخلیه و تحویل عین مستاجره می باشد و غالباً میزان اجاره بهاء نیز طبق عرف محل با اختلاف فاحش با املاک مشابه اوقافی یا مصادره ای تعیین می گردد ، موجرحقیقی هم با مشاهده کوچکترین خطائی از مستاجر ، اقدام قانونی می نماید و ادعای دریافت خسارت هم می کند ولی در سایر موارد  اوقافی یا مصادره ای  اغلب چنین پیگیری صورت نمیگیر د .

سؤالات مشابه ای در مورد روابط استجاری نیز به ذهن میرسد :

۱-۳-۱- آیا مستاجر ابتدا تحقیق می کند نوعیت مالکیت مورد اجاره چیست ؟ اجاره املاک وفقی از نظر شرعی کراهتی دارد ؟

ج- تا آنجا که من اطلاع دارم خیر .

۱-۳-۲- آیا مستاجر به شخصیت و رفتار موجر توجهی دار ؟

ج همانگونه که در بالا ذکر شد بله اهمیت دارد .

۱-۳-۳- مستاجر اگر آگاه شود که ملک وقفی است ، از اجاره کردن ملک منصرف می شود ؟

ج- به نظر اینجانببیشتر موارد خیر ، نمونه مثبتی سراغ ندارم .

۱-۳-۴- بچه علت میزان اجاره بهای املاک وقفی مسکونی یا تجاری یا اداری بایستی کمتر از املاک مشابه متعلق به اشخاص باشد ؟

ج- دلیلی وجود ندارد .

۲- املاک مصادره ای :

اصل ۴۵قانون اساسی حکایت دارد ” انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده ، معادن ، دریا ها ، دریاچه ها ، رودخانه ها و سایر آب های عمومی ، کوه ها ، دره ها ، جنگل ها ، نیزارها ، بیشه های طبیعی ، مراتعی که حریم نیست ، ارث بدون وارث ، اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود ، در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه ، اجاره ، اجرت المثل املاک مصادره ای اقدام می نمایند”،معمولاً همکاران هنگام ارزیابی این قبیل املاک علاوه بر مد نظر قرار دادن مسائل مختلف مطرح در هر کارشناسی ،ضریب کاهشی را بدلیل مصادره ای بودن یا داشتن متصرف نیز اعمال می نمایند . گرچه من نیز معتقد هستم می بایست در مورد ارزیابی املاک مصادره شده ضریب کاهشی نسبت به املاک مشابه که متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی هستند اعمال گردد ( علت اتخاذ این روش برای همه روشن و مورد قبول است )، اما در مورد ارزیابی املاک مصادره معتقد هستم می بایست ابتداء معلوم گردد هدف متقاضی از ارزیابی چیست ( فروش از طریق مزایده یا انتقال به شخص خاص یا استرداد به مالک اولیه یا اخراج غاصب و تخلیه و عودت ملک است ) و ارگان مربوطه در نظر دارد از ارزیابی چه استفاده ای کند ، تا ضمن قید موضوع ارزیابی در متن نظریه ، آن مطلب را در محاسبات خود منظور و سپس اعلام نظر نمائیم .

۲-۱ -تعدادی از سؤالات مطروحه در موضوع املاک مصادره ای بدین شرح هستند که نظر خود را در ذیل آنها عنوان می نمایم:

۲-۱ -۱- ارزیابی ملک جهت خرید و فروش عادی است یا مزایده ؟

ج- اگر خرید و فروش بین شرکاء یا فروشنده وخریدار (مصادره کننده ) صورت می گیرد ، همان قیمت رایج روز این قبیل املاک اعلام شود ، ولی در مورد ارزیابی جهت پایه مزایده بدلایل واضح و روشن می بایست ضریب کاهشی منظور شود تا رغبتی برای خریدار پیش آید .

۲-۱-۲-ارزیابی جهت پرداخت مبلغ معادل ارزش ملک به مالک اولیه است ؟

ج-ارزشیابی مطابق قیمت های رایج روز غیر مصادره ای اعلام می شود .

۲-۱-۳- ارزیابی جهت استرداد ملک به مالک اولیه است ؟

ج- لازم بذکر است هنگام استرداد ملک به مالک اولیه زیان های احتمالی وارده به ملک و اجور معوقه مدت زمانی که ملک در تصرف ارگان بوده معمولاً محاسبه و به مالک پرداخت نمیگردد ، بلکه روال این است که کلیه هزینه های نگهداری در تمام مدتی که ملک در تصرف ارگان ( یا از طریق متصرف در اجاره و اختیار شخص ثالث ) بوده را حساب نموده باضافه خمس ارزش ملک را بر اساس میزان ارزیابی ملک توسط کارشناس محاسبه و از مالک اولیه مطالبه میگردد ، پس از پرداخت آن وجوه توسط مدعی ، ملک به مالک مسترد یا معادل آن وجوه از ارزش ملک کسر و باقیمانده ارزش را به مالک عودت می دهند . بنابر این می بایست دقت شود هنگام ارزیابی این موارد ،ضریب کاهش اعمال شود .

۲-۱-۴ - تعداد زیادی از املاک پس از انقلاب اسلامی وقبل از صدور احکام مصادره اموال توسط دادگاه ، بدلیل غفلت یا غیبت مالک بهر علت ، توسط افرادی غصب شده و حتی بدون اجازه مالک در آن ملک ساخت و سازی کرده و سال ها از آن بهره برداری نموده و حتی بدیگری واگذار کرده اند . حال که بر اساس حکم دادگاه می بایست ملک ( ممکن است مصادره شده هم باشد ) را تخلیه و تحویل ارگان مربوطه یا مالک دهند ، ارزیابی اجور و خسارت وارده بملک چگونه باید صورت گیرد ؟

ج-به نظر  اینجانب لازم است به قیمت عادله و رایج روز ملک غیر عصبی عمل شود .

۲-۱-۵ - اگر دادگاهی رعایت حال متصرف را بهر دلیل نموده و حکم به قلع و خلع ید از ملک تصرفی برای غاصب صادر ننموده ، هنگام ارزیابی ( فرضاً ارزش زمین غصب شده ) می بایست به سبب مصادره ای بودن و متصرف داشتن ، ضرایب کاهشی را اعمال نموده تا غاصب مبلغی کمتری بابت ارزش زمین غصب شده پرداخت نماید ؟

ج- به نظر اینجانبخیر ، قیمت های رایج روز املاک مصادره نشده و بدون تصرف را باید ملاک کارشناسی قرارداد .

۲-۱-۶- اگر ضریب کاهش را منظور نمائیم جایزه ای مجدد برای تجاوز به متجاوز نداده ایم ؟

ج- به نظر اینجانب بله تشویق هم کرده ایم .

۲-۲در خصوص ارزش سرقفلی و حق کسب وپیشه املاک مصادره ای هم مطالب و سؤالات زیر در نظر است:

علاوه بر مطالب و نکات ذکر شده بالا در خصوص خرید و فروش و اجور املاک ، در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت این املاک هم مسائل و سوألات زیر نیز مطرح است .

۲-۲ -۱- چرا در هنگام ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه این قبیل واحدها مسئله مصادره ای بودن و تصرف باید مد نظر قرار گیرد ؟

ج- به نظر اینجانب نوع کسب و کار واحد های تجاری و اداری مستقر در املاک مصادره ای و غیر مصادره ای در یک منطقه مثلاً خیابان شیراز و غیره با یکدیگر فرقی ندارد ، چرا که اصولاً مشتریان در هنگام خرید از مغازه مطالعه نمی نمایند این ملک غصبی است ، یا مصادر ه ای ، فروشنده مسلمان است یا خیر ، بلکه نوع رفتار و برخورد فروشنده ، زمان تحویل اجناس خوب و مرغوب وقیمت مناسب تر مورد توجه خریدار است که در نتیجه موجب رونق کسب و کار فروشنده میگردد . بنابر این باید روشن شود ارزیابی برای خرید و فروش بین شرکاء است یا تخلیه و استرداد ملک از غاصب است و یا عودت به مالک اولیه ، به نظر اینجانب در هر مورد بر اساس عرایض بالا اظهار نظر گردد و نباید بی توجه به علت و نوع استفاده ای که از ارزیابی خواهد شد ، یک ضریب ثابت را در تمام موارد برای محاسبه ارزش اعمال نمائیم .

مسئله مهمی که اتفاق افتاده ، اینست که خریداران املاک مصادره ای بخصوص املاک بزرگ که قابل تبدیل به مجتمع ها هستند ، روز افزون و برعکس تصور ، عده ای مشتاقانه در مزایده ها شرکت نموده و به رقابت پرداخته و اغلب با پیشنهاد قیمت های بالاتر از ارزیابی کارشناسان ، برنده مزایده ها میگردند ، علت امر اینست که ملک را با قیمت نازل ( مطابق عرف جاری ارزیابی ها ) خریداری و با روش های مختلف آثار و ریشه مصادره ای بودن ملک را از بین می برند بطریقی که تمیز دادن آن برای کارشناس هم براحتی میسر نخواهد بود ، با استفاده از این فرصت املاک مبدل شده را با قیمت های رایج روز و بدون اعمال ضرایبی که کارشناسان محترم معتقد هستند بایستی در ارزیابی این قبیل املاک مد نظر باشد ،می فروشند و خریداران اکثراً در این باره آگاهی ندارند یا اثری نمی توانند بیابند و شاید برای بعضی از افراد هم این مطلب معضل نیست و اهمیت ندارد .

۲-۲-۲ - آیا کارشناسان هم می توانند هنگام ارزیابی املاک مصادره ای بدون توجه به علت ارزیابی و ریشه مصادره ای یا وقفی بودن آنها اقدام به ارزیابی کند ؟

ج-خیر

۲-۲-۳- اگر کارشناس بهر دلیل نتواند اثری از ریشه ملکیت آن بیابد و سپس توسط فردی ادعا شود تکلیف کارشناس چیست ؟

ج-اینجانب اطلاعی ندارم .

۲-۲-۴ - آیا برای تعیین ارزش سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت املاک مصادره ای که اغلب دارای متصرف هستند ، بعلت عدم رغبت عده ای از مردم برای شرکت در معاملات این گونه املاک می بایست ضریب های کاهش دهنده نیز منظور و اعمال گردد .

ج-عقیده دارم هنگام بررسی و اعلام نظر ارزش سرقفلی و حق و کسب و پیشه املاک بهتر است آگاه شویم ، مقصود از ارزیابی سرقفلی واحدی که ملکیت آن مصادره شده چیست ؟ جهت پایه مزایده ؟ خرید عام یا بین دو شریک ؟ آ یا خریدارشریک مصادره کننده است ؟ برای تقسیم ماترک ارزیابی می شود و . پس از روشن شدن علت ارزیابی و مطالعه حالت های مختلف اتخاذ تصمیم و اعلام نظر نمائیم بدیهی است همیشه نباید با اعمال یک روش و ضریب ثابتی اقدام به

محاسبه ارزش ها نمود .

۲-۲-۵- ملکی که سرقفلی آن متعلق به غیر است و بهر علت مصادره می گردد ، آیا ارزش سرقفلی آن نیز کاهش می یابد ؟

ج-خیر ، اگرغیر از این عمل شود یا تأثیر گذارد حقوق صاحب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت پایمال شده ، معلوم نیست چه کسی باید جبران ضرر و زیان وی را بنماید .

۲-۲-۶- ارزش سرقفلی ملک مصادره شده چرا باید کمتر از قیمت های روز مغازه های مشابه موجود باشد ؟

ج-دلیلی وجود ندارد چون ملکیت از سرقفلی جدا است و اغلب داشتن مالک دولتی نسبت به مالک خصوصی ارجحیت دارد .

۲-۲-۷- مصادره ای بودن ملک ،در میزان درآمد یا تعداد مشتریان دخالتی دارد ؟

ج خیر

۲-۲-۸ - اصولاً کسی هنگام خرید مایحتاج خود توجه دارد که این مغازه مصادره است یا نه تا بدین سبب از خرید یا فروش با آن مغازه امتناع نماید ؟

ج -عملاً چنین اتفاقی در جامعه رخ نداده و نمی دهد ، میتوان هتل ها ، سالن ها و فروشگاه های بزرگ متعددی را که مصادره شده اند و توسط ارگان ها اداره می شوند بعنوان مثال مطرح نمود که اغلب مملو از مشتریان هستند حتی فروشگاه ها با ارائه اجناس کوپنی تلاش به جلب هر چه بیشتر مشتریان هم کرده و می کنند ، بدون اینکه مشتریان توجهی به مصادره ای بودن فروشگاه بنمایند .

۲-۳- –در مورد تعیین اجاره و اجرت المثل املاک مصادره ای مسائل و سؤلات مشابه مشروحه زیر مطرح است :

۲-۳-۱- مستاجر ابتدا تحقیق می کند نوعیت مالکیت مورد اجاره چیست ؟

ج- خیر

۲-۳-۲- آیا ی مستاجر به شخصیت و رفتار موجر توجهی دار ؟

ج بله اهمیت دارد ، که معمولاً مالکیت شخصیت حقوقی ارجحیت دارد .

۲-۳-۳- مستاجر اگر آگاه شود ملک مصادره ای است ، از اجاره کردن ملک منصرف می شود ؟

ج- خیر موردی برای امتناع سراغ ندارم .

۲-۳-۴- بچه علت باید میزان اجاره بهای املاک مسکونی ، تجاری یا اداری مصادره ای کمتر از املاک مشابه متعلق به اشخاص تعیین شود ؟

ج- دلیلی وجود ندارد .

حال که چنین مسائل رایج و روز افزون است به نظر اینجانب طلب می کند تا در روش های جاری کارشناسی تجدید نظر و همآهنگی لازم صورت گیرد . بدین سبب نظرات خود را ارائه و از اساتید محترم تقاضا دارم تا با اظهار نظر خود ، اینجانب را راهنمائی و درتکمیل مسئله و رفع نواقص یاری فرمایند .

 

با تقدیم احترام محسن جمالی

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

اجرت المثل یک زمین موات

در تعیین اجرت المثل یک زمین موات که به فردی واگذار می شود:

1- آیا اجاره بهاء زمین موات تابع عرصه بعد از اجرای طرح است؟

2- آیا اجاره بهاء زمین معادل درصدی یا تمام قیمت منطقه ای زمین می باشد؟

2- آیا اجاره بهاء زمین به ارزش اولیه عرصه از نظر تولید و کارآئی بستگی دارد؟

4- اصولا" در واگذاری زمین موات اجاره به آن تعلق می گیرد یا نه؟

- در اینگونه اراضی اگر اجاره بهاء در حد ارزش تولیدی زمین قبل از احیاء منظور شود منطقی خواهد بود، که در این صورت بسته به ارزش و سود آوری زمین قبل از احیاء اجاره مختصری به آن تعلق می گیرد.

- اصولا" ارزش زمین موات در یک فضای سالم اقتصادی نزدیک صفر است و آنچه زمین موات یا مراتع کم بازده بیابانی را بهاء می بخشد، احیاء آن است که نتیجه سرمایه گذاری و هزینه  افر اد و مجری طرح می باشد. بنابراین محاسبه اجاره بهاء براساس در آمد زمین بعد از احیاء درست نخواهد بود .

 

- بنابراین در تعیین اجاره بهاء اراضی موات:

 روش اول تعیین اجاره بهاء متناسب با تمام و یا قسمتی از در آمد اولیه آن زمین است که این روش عادلانه و منطقی می باشد.

روش دوم تعیین سهمی از تولید و در آمد خالص زمین بعد از احیاء است.

 

عوامل موثر درتعیین اجاره بها یا اجرت المثل یا اجور گذشته :

مشخص شود زمین آبی است یا دیم.

در صورت آبی بودن مقدار و نوع منبع آب.

زراعت های غالب منطقه.

دوری ونزدیکی زمین به جاده و نوع جاده دسترسی.

فاصله زمین تا مرکز شهر ویا آبادی.

میزان نزولات آسمانی وپراکنش آن در سالهای خواسته شده.

مساحت زمین و وضعیت توپوگرافی آن.

قیمت محصولات کشاورزی در مدت مطالبه.

قابلیت واستعداد زمین.

بیرشاخه گل

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی

اجاره بهای اراضی تابعی از درآمد خالص زمین میباشد که بطور متوسط در هرسال عاید میشود.درآمد زمین زراعی به نوع کشت،حاصلخیزی خاک،آب وهوا،میزان تنش های محیطی،آفات وبیماریها در منطقه ،موقعیت مکانی منطقه،فاصله زمین تا مراکز دریافت خدمات فنی،فاصله زمین تا جاده ومراکز فروش،هزینه های کاشت داشت وبرداشت محصولومواردی از این دست بستگی دارد.

وضعیت تامین آب،دورآبیاری،مسائل فرهنگی واجتماعی وحتی امنیتی بر میزان درآمد خالص هر منطقه تاثیر میگذارد وبطور کلی در آمد خالص زمین زراعی تابعی از شرایط متعدد حاکم برمنطقه میباشد.بهترین شاخص در ارزیابی درآمد وبه تبع آن اجاره بها اینست که اولاً با توجه به کشت رایج وغالب منطقه ومراجعه به آمار مدریریت های جهادکشاورزی که هزینه ودرآمد سالیانه هر محصول را مشخص میکند.

درآمد خالص زمین را در خصوص کشت غالب ورایج منطقه مشخص نمائیم.فاکتورهایی مانند دوری یا نزدیکی به منابع آب(دهنه رودخانه،خروجی چاه،مظهرقنات و..)وجاده دسترسی وراه عبور دام وکیفیت حصار زمین از نظر حفظ محصول را هم باید در نظر داشت وسپس درصدی از این درآمد خالص را به سهم آب وزمین منظور واجاره بها مشخص نمود.این در صد بسته به مجموعه شرایط حاکم بر منطقه از یک سوم تا یک ششم درآمد خالص متفاوت خواهد بود.معمولاً در عرف هرمحل برای اجاره آب وزمین متناسب با شرایط موجود در هرمنطقه درصدی از تولید محصول غالب مثل گندم وجو را برای مال الاجاره آب وزمین مشخص میکنند که این مقدار از 600تا900کیلوگرم گندم یا جو متفاوت است.

آنچه که در ارزیابی توسط کارشناس باید مراعات گردد تعدیل عرف محل به لحاظ شرایط زمین وآب می باشد.زیرا شرایط هرزمین با زمین دیگر در یک روستا متفاوت است واین تفاوت ها را باید مورد توجه قرار داد تا مال الاجاره عادلانه ای تعیین شود.شکی نیست که این مال الاجاره برای یک زمین حاصلخیز ونزدیک به منابع آبی نسبت به یک زمین حاشیه روستا ودورافتاده متفاوت خواهد بود. بنابراین در تعیین مال الاجاره یک زمین زراعی در نظر گرفتن عرف محل وتعدیل وتطبیق آن براساس وضعیت زمین یک شاخص مناسب خواهد بود.

(برگرفته از کتاب مبانی ارزیابی دکترمحمد علی دهقانی تفتی)

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

ضوابط اجرایی ارزش معاملات املاک

ارزش عرصه

الف)ارزش عرصه املاک به جز املاک زارعی و بایر

استفاده از ارزش معاملات املاک تعیین شده در ای مطلب منوط بر رعایت دقیق کلیه نکات ذیل می باشد.

-تا 2000 متر مربع برابر ارزشهای تعیین شده در دفترجه ارزش معاملاتی.

-تا 4000 متر مربع مازاد بر2000متر مربع  80% ارزش تعیین شده  در دفترچه ارزش معاملاتی.

-مازاد بر 4000 متر مربع 70% ارزش تعیین شده  در دفترچه ارزش معاملاتی.

1- در محاسبه ارزش املاکی که 2 بر یا بیشتر می باشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملک عمل خواهد شد

2- ارزش عرصه املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبر است که در آن میدان منشعب میشود.

3- ارزش عرصه املاکی که دارای راه عبور مستقل نبوده و حق عبور از املاک مجاور را دارند برابر 60% ارزش معبر است که راه عبور مالک مورد نظر از آن منشعب می شود.

4- الماکی که به صورت مشاع توسط مالکین مشاع مورد انتقال قرار گیرد با کسر ده درصد نسبت به عرصه واعیان (کل قیمت ) مورد محاسبه قرار گیرد

5- برای بدست آوردن قدرالسهم عرصه ساختمانهای آپارتمانی بشرح ذیل اقدام میشود.

 

ب) ارزش عرصه املاک زراعی و ابیر به شرح ذیل محاسبه می گردد.

 

1-ارزش اراضی آبی که توسط قنات ،چاه،رودخانه و یا سایر روشها آبیاری می شوند در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10000 متر مربع برابر 75% و مازاد بر10000 متر مربع برابر50% ارزشهای تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه میشود

2-ارزش اراضی زراعی دیمزار در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10000 متر مربع برابر 50% و مازاد بر 10000 متر مربع برابر 25% ارزش تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه شود.

3-اراضی بایر در هر پلاک ثبتی تا مساحت 3000 متر مربع برابر ارزش تعیین شده و مازاد بر 3000 متر مربع برابر75% ارزشهای تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه شود.

4-ارزش  آن دسته از املاک زارعی و بایر که راه عبور مستقل ندارند و حق عبور از ملک مجار رادارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می شود.

گروه وکلا وکارشناسان رسمی دادگستری

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نمونه رای صادره در خصوص شکایت از همسایه مجاور بابت تخلف

تاریخ: 23 اردیبهشت 1392 کلاسه پرونده: 82/92شماره دادنامه: 115موضوع رأی: همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری ذی نفع محسوب شده و حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون مذکور را دارد .

شاکی: محمدرضا قلعه نویبسم الله الرحمن الرحیم مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری گردش کار: آقای محمدرضا قلعه نوی به موجب لایحه ای اعلام کرده است که شعب 28 و 27 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به دادخواست اشخاص ثالث به خواسته اعتراض به تصمیم کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری، آراء معارض صادر کرده اند، بدین نحو که شعبه 27 دیوان عدالت اداری با این استدلال که شخص ثالث معترض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در پرونده ذی نفع نیست، شکایت وی را قابل استماع ندانسته و قرار رد شکایت صادر کرده است ولیکن در مورد مشابه، شعبه 28 دیوان عدالت اداری، شکایت شاکی را پذیرفته و وارد رسیدگی شده است.

نامبرده با اعلام مراتب، رفع تعارض و صدور رأی وحدت رویه را خواستار شده است. گردش کار پرونده ها و مشروح آراء به قرار زیر است: الف: شعبه 27 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره 27/88/1673 با موضوع دادخواست آقای محمدرضا قلعه نوی به طرفیت شهرداری سبزوار و به خواسته اعتراض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری، به موجب دادنامه شماره 205- 29/1/1389، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است: در خصوص شکایت آقای محمدرضا قلعه نوی به طرفیت شهرداری سبزوار به خواسته ابطال رأی شماره 224- 31/3/1388 کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها با توجه به محتویات پرونده و اسناد و مدارک ابرازی رأی کمیسیون طبق اختیارات و قوانین مربوط صادر شده مغایرتی با قوانین ندارد و اما اصل دعوا وارد نیست زیرا شاکی در ملک مجاور حقی ندارد و ذی نفع نیز نیست، در زمین خود ساختمانی بر فرض برخلاف مندرجات پرونده احداث کرد شاکی در آن حقوق مالکانه یا شریک و یا ذی نفع نیست تا مدعی تخریب ملک دیگران شود، النهایه از بنای احداثی همجوار متضرر شده و متضرر شدن و ذی حق و ذی نفع بودن او مقوله است. ادعای ذی حق بودن در صلاحیت رسیدگی دیوان است، لیکن متضرر بودن خارج از صلاحیت دیوان است و لذا شکایت وارد نیست به استناد مواد 13 و 7 قانون دیوان عدالت اداری و به ماده 20 قانون آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و به استناد ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می شود. رأی دیوان قطعی است.

ب: شعبه 28 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره 28/86/1240 با موضوع دادخواست خانمها فریبا ناوی، طاهره بژگی، اعظم داورزنی و آقای غلامحسین سپهری به طرفیت شهرداری سبزوار و به خواسته اعتراض به رأی کمیسیون بازنگری ماده صد قانون شهرداری، به موجب دادنامه شماره 2171- 14/8/1387، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است: حسب محتویات پرونده شکات مالکان ملک مجاور خانم زهرا ارباشی هستند که کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری سبزوار طی رأی شماره 2855- 14/12/1385 تخلف ساختمانی خانم ارباشی در قسمت پیشروی طولی و سطح اشغال بیش از 60% ملک علی رغم شکایت همسایگان با اخذ جریمه حکم به ابقای بنای احداثی صادر کرده است که نماینده شهرداری در جلسه دادرسی مورخ 13/8/1387 اعلام کرده است که تقاضای شهرداری از کمیسیون تخریب بنا با توجه به اعتراض همسایگان بوده که مورد نظر کمیسیون قرار نگرفته است شعبه با عنایت به این که احداث بنا توسط خانم زهرا ارباشی در مازاد سطح اشغال ملک برخلاف مفاد پروانه موجب اضرار به همسایگان و مجاوران ملک وی شده است فلذا ذی نفع بودن آنان محرز است و از آنجا که احداث بنا در مازاد 60% زمین و پیشروی طولی برخلاف اصول و ضوابط شهرسازی است و به هیچ عنوان قابل اغماض نیست و موجب به هم خوردن بافت شهری شده است که به مجاوران ملک نیز ضرر وارد می کند کمیسیون تجدیدنظر بدون اخذ رضایت همسایگان حق صدور رأی اخذ بر جریمه را نداشته است لذا شکایت مطرح شده را وارد تشخیص داده و ضمن نقض رأی کمیسیون تجدیدنظر به شماره بیان شده، موضوع جهت رسیدگی مجدد بـه کمیسیون همعرض تجدیدنظر ارجـاع می شود.

بـدیهی است کمیسیون همعرض در این مرحله در اجرای مواد 14، 35 و 36 از قانون دیوان عدالت اداری مکلف به تبعیت از رأی دیوان است. رأی دیوان قطعی است. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آينده به صدور رأی مبادرت می‎کند. رأی هيأت عمومي اولاً: از این حیث که شعبه 27 دیوان عدالت اداری، همسایه مجاور معترض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری را به عنوان ذی نفع تلقی نکرده است و مبادرت به صدور قرار رد شکایت کرده است و در همان حال شعبه 28 دیوان عدالت اداری، در مورد مشابه شکایت شاکی ( همسایه مجاور معترض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری) را قابل استماع دانسته است تعارض محرز است. ثانیاً: نظر به این که مطابق آراء شماره832- 21/12/1384و 215-20/9/1369 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، شکایت اشخاص ذی نفع از تصمیمات کمیسیونهای ماده 100 قانون شهرداری در دیوان عدالت اداری قابل استماع شناخته شده است و در موضوع تعارض اعلامی، همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری به عنوان ذی نفع قابل شناسایی است و به تبع آن حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را نیز داراست، بنابراین رأی شعبه 28 دیوان عدالت اداری در حدی که شکایت را قابل استماع دانسته است صحیح و موافق مقررات است.

این رأی به استناد بند 2 ماده 19 و ماده 43 قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است./

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضایی دیوان عدالت اداری علی مبشری

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

اطلاعات پایه

 

 

  مساحت زمین:  مساحت یک قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورت مجلس تفکیک قید شده است یا‌آن دسته از اراضی که ابعاد آن ها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.)


مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.

مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.

متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفكيك شده به تعداد آن را در يك محدوده معين .

ضريب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف يك ساختمان نسبتبه كل مساحت زمين مورد نظر (طبق سند و يا مساحت وضع موجود بشرطي كه بدون كسر اصلاحي كمتر از سند مالكيت باشد.).

متوسط مساحت كل بنا :نسبت جمع مساحت پروانه ها يا جمع مساحت پايان ساختمانها به تعداد پروانه ها يا پايان ساختمان صادره .

متوسط ضريب تراكم :  نسبت جمع تراكم استفاده شده در هرپروانه يا بنا به تعداد كل پروانه هاي صادره .

مساحت كل طبقات و زيرزمين : مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين .

تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل مي گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمي شود.)

دوبلكس:

واحد دوبلکس ميتواند يك واحد مسكوني در دو يا چند طبقه احداث شود مثلا آشپز خانه و پذيرايي پايين و اتاق هاي خواب بالا باشند

 

  مساحت مفيد : بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگيرها،‌پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمين وتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.

صفر طبقه : ايجاد خرپشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافي نشود.

تراكم : درصد بنايي كه نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث مي باشد كه در طرح تفصيلي براي كاربري هاي مختلف تعريف گرديده است. (به جز سطوح پاركينگ و مشاعات در همكف و زيرزمين ها و انباري در زيرزمين)

عملكرد بنا(كاربري طبقات و يا كاربرد بنا) : نحوه بهره برداري از فضاهاي ايجاد شده از يك ساختمان (انواع استفاده: مسكوني ، تجاري،‌اداري و…)

-         مسكوني : استفاده از فضاهاي پيوسته ايجاد شده در يك ساختمان بعنوان واحد مسكوني كه داراي نور كافي و سرويس مناسب بهداشتي نيز باشد(مناسب براي سكونت خانواده)

-         تجاري : محل داد و ستد كه معمولاً برگذر يا سرا يا پاساژ يا تيمچه احداث شده و عموماً داراي ويترين باشد(مراكزي كه اشخاص حقيقي و حقوقي طبق قانون تجارت عمليات تجاري انجام مي دهند و معاملات و داد و ستد مي نمايند.)

-         اداري : محلي كه در آنجا افراد حقوقي و حقيقي مشغول به كار بوده و كارهاي خدماتي مربوط به دولت و بخش خصوصي انجام مي شود.

-         آموزشي: بناهايي كه آموزش و پرورش و آموزش عالي و تعليم و تربيت در آنجا صورت مي پذيرد (مهدهاي كودك ،‌دبستان ،‌مدارس ، دبيرستان و دانشگاه و ديگر مراكز آموزشي)

-         صنعتي : بناهايي كه منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات كوچك و بزرگ ، سبك و سنگين و حجيم و كوچك صنعتي ساخته مي شود.

-         كشاورزي: بنايي كه در آن انواعي از كشاورزي، كشتكاري، زراعت ، فلاحت ،‌دامداري، پرورش طيور، پرورش ماهي انجام مي پذيرد و يا بصورت بنا و يا سالن هاي كوچك و بزرگ ،‌گلخانه ها ، سوله ها يا مراكز نمونه پرورش ايجاد شده اند.

-         فرهنگي : بنايي كه در آن به امور فرهنگي پرداخته مي شود. مانند آموزشگاه هاي مختلف ، دفاتر انتشاراتي،‌گالري ها،‌سينما، تئاتر و…

-         مذهبي : بنايي كه براي انجام آداب و آئين مذهبي احداث مي گردد.

-         بهداشتي : بنايي كه امور مربوط به تندرستي و بهداشت شهروندان در آنجا انجام مي پذيرد. مانند بيمارستان ،‌كلنيك ،‌درمانگاه ، تيمارستان و…

-         تفريحي ورزشي: بنايي كه درآن بتوان به پرورش تناسب و فيزيك بدني پرداخته و امكانات شادماني و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازي ،زمين هاي ورزشي ، باشگاه هاي ورزشي ،‌استاديوم ها ،‌استخرو…

-         حمل و نقل ‌: بنايي كه جهت امور جابجايي و تردد شهروندان مورد استفاده قرار ميگيرد. مانند پايانه ، پاركينگ روباز و طبقاتي ، فرودگاه ، راه آهن

-         خدماتي: بنايي كه در خدمت آسايش و رفع نگراني هاي شهري مورد استفاده قرار گيرد، مانند آتش نشاني ، مراكز جمع آوري زباله ، سرويسهاي عمومي

-         تجهيزات شهري: بناهايي كه جهت برطرف نمودن نيازهاي شهري ايجاد مي شود مانند پست هاي برق و گاز، مراكز مخابراتي، مراكز تصفيه آب

كاربري زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت هاي شهري و طرحهاي جامع و تفصيلي، كاربري          ملك گويند.

-         مسكوني : اراضي كه صرفاً براي سكونت افراد با تراكم مختلف پيش بيني شده (از بسيار كم – ويلايي – تا زياد – بلندمرتبه)

-         تجاري : اراضي كه براي احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشي و خرده فروشي و دفاتر تجاري)

-         اداري : اراضي كه براي احداث ادارات مختلف دولتي و خصوصي پيش بيني گردد.

-         آموزشي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي مورد نياز آموزش و پرورش تعليم و تربيت و نيز آموزش عالي و آموزش غيرانتفاعي و آموزشي رسمي و غيررسمي پيش بيني مي شود.

-         صنعتي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي صنعتي در نظر گرفته مي شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعميرگاههاي بزرگ)

-         كشاورزي: اراضي كه (معمولاٌ‌خارج از شهر ) براي كشت و زرع پيش بيني شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع مي باشد.

-         فرهنگي و مذهبي: اراضي كه براي احداث اماكن مذهبي از قبيل مسجد ، حسينيه كليسا،كنيسه ، و آتشكده و … يا براي سينما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته مي شود.

-         بهداشتي و درماني: اراضي كه براي احداث بيمارستان ، درمانگاه و ساير ساختمان هايي كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.

-         ورزشي: اراضي كه مختص ورزش و تفريح شهروندان براي احداث فضاها و استاديوم هاي انواع ورزشها باشد.

-         حمل و نقل : به اراضي اطلاق مي گردد كه براي احداث ترمينال، پايانه، فرودگاه، پاركينگ عمومي روباز و طبقاتي در نظر گرفته شوند.

-         پست : اراضي كه براي ايجاد مراكز و دفاتر پستي پيش بيني گرديده است.

-         حريم: اراضي كه بدليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود.

-         تاسيسات شهري: اراضي كه در اختيار تاسيسات شهري مانند نيروگاه ، پست برق، پست گاز ، ايستگاه راديوو تلويزيون و غيره قرار گيرد.

-         ارتشي : اراضي كه براي احداث پادگان ها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار گيرد.

-         داخل طرح اجرايي : اراضي واقع در طرح هاي دردست اقدام شهرداري.‌(كه عمدتاً طرحهاي شبكه گذرها و ميادين مي باشند)

-         كلاً‌داخل طرح : اراضي كه كلاً‌ در طرح شبكه شهري و يا خدمات شهري واقع شوند.

-         معوض شهرداري: اراضي كه شهرداري در اختيار خود قرارداده تا در صورت نياز به صاحبان املاكي كه ملك آن ها در طرح واقع مي شوند واگذار نمايد.

-         انبارها: اراضي از شهر كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد.

-         خدمات شهري: اراضي با كاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مركز جمع آوري زباله،تجهيزات شهري

-         فاقد كاربري : اراضي كه فاقد هرگونه كاربري هستند يا بعنوان ذخيره هاي شهري در نظر گرفته شده اند و يا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازي و طرح تفصيلي ندارند.

انواع پروانه :

-         پروانه ساختماني: مجو.ز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد .

-         تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.

-         اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)

-         تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد ، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و… صادرمي گردد.

-         تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.

-         تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

-         تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر ، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.

-         ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.

-         تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد.

انواع گواهي :

-         عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختماني طبق پروانه صادره براي هرگونه معامله و يا انقضاي مهلت پروانه (براي ادامه عمليات ساختماني يا بروز خلاف، پس از رسيدگي ،‌گواهي جديدي به نام عدم خلاف صادر مي گردد.

-         بلامانع ناحيه: در موارد بروز تخلفات جزئي كه منجر به جلوگيري شود، پس از رفع خلاف يا رسيدگي به آن ، مجوز ادامه كار از شهرسازي منطقه به ناحيه مربوطه صادر خواهد شد.

-         بلامانع شهرسازي: درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و رسيدگي به آن براي سهولت روند اداري و ادامه كار ، بلامانع شهرسازي صادر خواهد شد.

-         پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود.

-         پايان كار آپارتماني: صدور گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف در مورد هريك از آپارتمان هاي يك مجتمع بشرطي كه در اختصاصيات و مشاعات تخلفي حادث نشده باشد .

-         پايان كار قبل از 49: جهت بناهايي با هر كاربري كه قبل از ارديبهشت سال 1349 احداث و بهره برداري گرديده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمي باشند) پايان ساختماني قبل از 1349 صادر مي گردد.

-         تمديد پايان كار: در صورت انقضاي اعتبار پايان كار و عدم وجود هرگونه خلاف يا تغييرات در بنا پايان كار مذكور با همان مشخصات مجدداً‌ تمديد مي گردد.

مشخصات املاك در كاربري مسكوني:

-         مساحت زيربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان هاي يك ملك را مساحت زيربناي آن طبقه گويند.

-         مساحت كل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در كليه طبقاتي كه در يك ملك احداث مي شود يا شده است كه شامل زيرزمين يا زيرزمين ها ، همكف، طبقات فوقاني اعم از قسمت هاي مفيد و اختصاصيات و يا مشاعات در طبقات ساختمان مي باشد.

-         متوسط مساحت زمين: عبارت است از نسبت كل مساحت زمين ها به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه ، محله،‌منطقه ، شهر

-         ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف

-         متوسط مساحت كل بنا : عبارت است از نسبت مساحت كل بنا در املاك موجود به تعداد  اراضي بلوك يا ناحيه يا محله يا منطقه يا شهر

-         ضريب تراكم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.)

-         تراكم استفاده شده : عبارت است از سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با هركاربري (مشاعات و پاركينگ و انباري در زيرزمين و پاركينگ درهمكف جزء اين سطوح محاسبه نمي گردد)

-         بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات

-         مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابي،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح  مشاعات مي باشند.

-         درصد بناي مفيد استفاده شده: درصد مجموع زيربناي مفيد طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملك(طبق سند مالكيت) . (زيربناي كل ، منهاي مشاعات و پاركينگ و انباري)

انواع اراضي :

-         داير:اراضي داراي ساختمان و تاسيسات و ديواركشي متناسب با ملك و يا املاكي كه  باغ و مشجر و يا زراعي باشد، مي گويند .

-         باير: به اراضي فاقد ساختمان و تاسيسات مي گويند كه سابقه داير بودن را داشته اند.

-         موات : به املاكي كه فاقد ساختمان و تاسيسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادي و يا باغ و كشاورزي نداشته اند گويند.

مشخصات كاربري ملك :

-         مسكوني : به سطوحي اطلاق مي گردد كه براساس نقشه كاربري اراضي جهت احداث واحدهاو مجموعه هاي  مسكوني اختصاص يافته اند.

-         تجاري: اين اراضي براي فعاليت هاي بازرگاني ، مغازه ها و فروشگاه ها ، كسب و پيشه و دواير نمايندگي هاي مختلف و دفاتر تجاري براساس سلسله مراتب طرحهاي تفصيلي (خرده فروشي، عمده فروشي، دفاتر) پاساژ، تيمچه، سرا درنظر گرفته شده است.

-         مختلط : عبارت است از تركيب چندعملكرد از كاربري هاي مختلف دريك قطعه زمين با كاربري مختلط (تجاري اداري، تجاري مسكوني ، مسكوني اداري و اختلاطي از كاربري هاي فرهنگي ،‌ورزشي، آموزشي) با توجه به طرح تفصيلي مي باشند.

-         باغ : عبارت است از زمين محصور و يا غير محصوري كه در آن درخت به تعدادي كه قانون مشخص نموده است كاشته باشند و يا در طرح تفصيلي به صورت باغ تعيين شده باشد.

-         مذهبي: انواع كاربريهاي مذهبي در سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي مذهبي رده محله شامل: مساجد كوچك، تكاياو حسينيه ها * اراضي مذهبي رده ناحيه شامل: مساجد و فاطميه ها *‌اراضي مذهبي رده منطقه شامل: مساجد بزرگ و هيئت ها* اراضي مذهبي رده حوزه شامل: مجتمع هاي مذهبي ، دارالتبليغ ها و مهديه ها * اراضي مذهبي رده شهر و فراتر : شامل مساجد اصلي شهر ، خانقاه ،‌ كليساها و كنيسه ها ، امامزاده ها ، بقاع متبركه ،‌مصلي ،‌آتشكده ها و معابد.

-         آموزشي: اين اراضي بسته به سلسله مراتب خدمات شهري با توجه به رده هاي مختلف كاربري آموزشي به احداث ساختمان هاي آموزشي اختصاص دارد. فعاليت هاي مجاز در اين اراضي آموزشي رده هاي مختلف به شرح ذيل مي باشد. *  اراضي آموزشي رده محله: شامل مهدكودك، آمادگي ،‌مدرسه ابتدايي مدارس راهنمايي و دبيرستان ها.*  اراضي آموزشي رده ناحيه: شامل كلاس هاي نهضت سواد آموزي، مراكز آموزش حرفه اي و هنركده ها.* اراضي آموزشي رده منطقه شامل: مدارس اسلامي ،‌موسسات آموزش زبان هاي خارجي وهنرستان هاي صنعتي* اراضي آموزشي رده حوزه اي : شامل مدارس ويژه نابينايان ،‌مدارس ويژه معلولين كرو و لال و مدارس ويژه ساير معلولين .* اراضي آموزشي رده شهر و فراتر: شامل مدارس ويژه خارجيان مقيم تهران و مدارس ويژه كودكان استثنايي

-         فرهنگي : انواع كاربري هاي فرهنگي بنا به سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. *‌ اراضي فرهنگي رده محله اي : شامل كتابخانه كودكان و كتابخانه هاي درجه 5 * اراضي فرهنگي رده ناحيه اي : شامل كتابخانه هاي درجه 4 و سالن هاي اجتماعات. * اراضي فرهنگي رده منطقه : شامل كتابخانه هاي درجه 3، بنيادهاي ارشادي و كانون ها*اراضي فرهنگي رده شهر و فراتر : شامل اماكن و محوطه هاي تاريخي ، موزه ها، موسسات انتشاراتي، كتابخانه هاي ملي و ساير كتابخانه هاي بزرگ ،‌نمايشگاهها، انجمن ها ،‌بناهاي يادبود،‌آرامگاه مشاهيرو فرهنگستان ها.

-         بهداشتي: اين اراضي در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشويخانه ها مي گردد.

-         ورزشي : انواع اين كاربري برحسب سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي ورزشي رده محله: شامل زمين هاي بازي كوچك . * اراضي ورزشي رده ناحيه : شامل زمين هاي ورزشي و سالن هاي كوچك. *‌اراضي ورزشي رده منطقه شامل زمين هاي ورزشي سالن هاي متوسط – سالنهاي استخر سرپوشيده و اراضي ورزشي رده شهر، استاديوم ها و …مي باشد.

-         فضاهاي سبز-پارك عمومي: ملكي كه داراي طرح پارك ، حريم سبز ، جنگل مصنوعي و … طبق طرح تفصيلي و جامع مي باشد، بارده بندي باغ كودك ،‌پارك محله، پارك منطقه اي و پارك هاي عمومي شهري ،‌حريم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، كمربند سبز شهري

نوع سازه :

-         خشت خام يا گل با سقف خشتي

-         خشت خام يا گل با سقف چوبي

-         خشت خام با سقف شيرواني

-         خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

-         خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

-         چوب با سقف صاف يا شيبدار

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني با هرنوع سقف تا سه طبقه

-         آجر با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني از سه طبقه به بالا با هرنوع سقف

-         فلزي با هرنوع سقف

-         قطعات پيش ساخته چوبي با هرنوع سقف

-         پيش ساخته بتون آرمه با هرنوع سقف

-         بتون آرمه با هرنوع سقف

-         سوله ها براي استفاده انواع انبار، سالن، آشيانه

   انوع سقفها :

-         تيرچوبي

-         طاق ضربي

-         تيرچه و بلوك

-         تيرچه پيش تنيده و بلوك

-         دال بتني يك طرفه

-         سقفهاي پيش ساخته

-         سقفهاي پس كشيده

-         سبك

-         شيرواني (سفالي ، آردواز)

-         صاف

-         شيب دار

-         انواع بلوك – سيماني- سفالي - پلاستوفوم

 
منبع : شهرداري تهران

گروه مهندسین مشاور آرمان

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تامین دلیل

نویسنده: محمد ابراهیم اسماعیلی - جمعه ٢٩ شهریور ۱۳٩٢

تامین دلیل همانطور که از عنوانش برمیاید در امنیت قراردادن دلایل است که برای اقامه دعوی ممکن است بعدا از ان استفاده شود. 

تامین دلیل لزوما به معنای درستی و صحت دلیل نیست و البته انتظار نیست که کارشناس چشم بسته هر دلیلی را لیست کرده و گزارش نماید. مثلا ممکن است در اثر احداث بنا در مجاورت ملکی به ان اسیب و صدماتی وارد اید و مالک یا مالکان تامین دلیل نمایند و به کارشناس هرچه ترک در ساختمان باشد را نشان بدهند که انها را یاد داشت کرده و بنویسد در حالیکه  با دقت در برخی ترک ها و دوده گرفتگی و تار بستن در انها میتوان متوجه شد که این نوع ترک ها تازه نبوده و ارتباط قابل قبولی با احداث بنای پلاک مجاور ندارد. پس اگر کارشناس  به این ظرائف پی نبرده باشد با کارشناسی خود کار را سخت تر کرده و همه را به درد سر و زحمت خواهد انداخت.

تحصیل دلیل

از طرفی تامین دلیل تحصیل دلیل نیست و کارشناس باید مواظبت نماید که متن و نظریه کارشناسی عاری از تحصیل دلیل باشد. به عبارت دیگر تحصیل دلیل به مثابه تراشیدن دلیل است . در حالیکه گزارش و نظریه کارشناسی اصولا باید به نحوی باشد که تلقی طرفداری و جانبداری از اصحاب دعوی را به اذهان متبادر ننماید.

زمان

زمان در تامین دلیل مهم است . نباید در تامین دلیل کارشناس به صورت غیر متعارف معطل نماید و کارشناسی را خارج از موعد تحویل دهد مگر موردی خاص و ویژه اتفاق افتاده باشد.

بررسی فنی

اگر کارشناس ققط هر انچه میبیند را  گزارش نماید و در صورت تعیین خسارت رقمی هم اعلام کند ایا حق مطلب به طور شایسته و قابل قبول ادا شده است.؟

لزوما خیر به نظر میرسد که انچه به کارشناس ارائه میگردد توسط ایشان به نوعی باید تجزیه و تحلیل شود و کارشناس با تخصص خود به عوامل موثر در موضوع پی ببرد تا بتواند با طیب خاطر و قناعت وجدانی در متن و نظریه کارشناسی اورده و نتیجه گیری و در صورت لزوم تعیین خسارت نماید.  مثلا در صورتی که رطوبت زدگی و نم از طبقه فوقانی به تحتانی سرایت کرده باشد صرفا بیان اینکه  نم و رطوبت زدگی  به وسعت فلان مشاهده شد و خسارت ان فلان مقدار میشود ایا کفایت میکند. ؟ خب هر فرد دیگری هم که متخصص نباشد همین اندازه را میتواند اعلام نماید. مثلا کارشناس محترم رشته دیگر هم عاجز از این کار نیست ولی کارشناس ساختمان اجازه می یابد اظهار نظر نماید. 

چرا که این کارشناس ساختمان است که  ذهنش به عوامل احتمالی  سرایت رطوبت  معطوف و با تجزیه و تحلیل پی به علت معده ( فراهم کننده) و علت تامه ( علت تمام کننده) این معلول میبرد. و این یافتن و کشف در نتیجه گیری تاثیر فاحشی دارد 

مقدمات بازدید

در تامین دلیل هماهنگی جهت بازدید از موضوع کارشناسی بر عهده طرفی است که درخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس را داده است.

 و کارشناس تکلیفی بر اینکه جلو بیفتد و به عنوان اجرای احکام عمل کند را قاعدتا ندارد. و گاهی اصحاب دعوی  به دلیل کم اطلاعی  توقع دارند که کارشناس جلو بیفتد و حالت مامور را ادا نماید. ولی کارشناس میتواند  با اگاهی دادن حدود اختیارات و وظایف خود را اعلام کند که اصحاب دعوی  هم وظیفه خود را در این خصوص یاد اور شوند.

سوالات اصحاب دعوی

 از طرف دیگر اصحاب دعوی ممکن است مدام  از کارشناس سوال کنند که نظر شما در این خصوص چیست یا قیمت چند است و مانند ان که بهتر است  به اصحاب دعوی یاد اور شد که سوال نکنند و صرفا به سوالات کارشناس پاسخ دهند .

 حتی ممکن است درخواست کننده کارشناس تصور نماید که به نحوی کارشناس مانند وکیل  در اختیار است و یا کارشناس تمام کننده کار است  به عبارتی به جای قاضی  اشتباه گرفته شود که در این دو حالت نیز به اصحاب دعوی گاهی گفتن این مطلب که کارشناس نه قاضی است و نه وکیل یکی از طرفین دعوا  بهتر است گفته شود که کار شناس به کار نگاه میکند نه به افراد و بهتر است گفته شود که کارشناس با گریه کسی نباید بگرید و با خنده کسی نباید بخندد   تا در نظریه کارشناسی به انحراف نرود.

قوت گزارش و نظریه کارشناسی

 کارشناس حقیقتا شایسته است که در ان موضوع علم و اطلاعات مناسبی داشته باشد و در صورت لزوم تحقیق و مشورت نماید.

 و سطحی و ضعیف ننویسد.

 کارشناس بهتر است نظرات اصحاب دعوی را بشنود و ببیند انها چه میگویند  چرا که کارشناس  با چند ساعت  وقت گذاشتن  میخواهد وارد موضوعی شود که ممکن است  اصحاب دعوی چند ماه است با ان درگیر شده اند و با ان مشکل مدتی زندگی کرده اند لذا کارشناس  از تاریکی و ابهام ذهنی خود  به روشنایی و واقعیت موضوع وارد میشود  و با قلم خود زوایا کور و پنهان را که محل اختلاف شده روشن و نورانی میکند.

سوالات کارشناس

 از طرفی کارشناس شایسته است سوالاتی بکند که  ناشی از حسن السوال نصف العلم باشد نه سوالات سطحی و غیر فنی  و نه به خاطر اینکه  پرستیژ خود را حفظ کند  که بالاخره مردم متوجه میشوند که ایا کشکول کارشناس پر است یا خالی و این حاصل نمیشود مگر به مطالعه و تجربه و اهمیت دادن به تجربیات وگرنه به فرمایش امام علی علیه السلام اگر چیزی را از دست دادید ولی باعث تجربه شد انرا از دست نداده اید.

 شایسته است کارشناس  اولین چیزی که به ذهنش خطور میکند دستمزد و منفعت مالی  موضوع کارشناسی نباشد. که اگر این اولویت اول باشد باید به سوگند ها و شانیت کارشناسی یاد اور شد.

حضور خوانده

 حضور طرفین دعوا در تامین دلیل  لزوما الزامی نیست ولی بهتر است در صورت امکان  و بنا به موضوع طرفین حضور داشته باشند تا اگر مطلبی  هست شنیده شود و واقعیت موضوع روشن تر گردد. و محلی برای ادعای بعدی باقی نماند

قدم های اولیه

 در تامین دلیل غالبا پروند هنوز خیلی خلوت است و حجیم نشده است لذا چون اولین قدم ها است و برای حرکت های بعدی پرونده بهتر است اولین قدم خوب برداشته شود که برگشت به عقب سختر خواهد بود. به عبارت دیگر قدم های سطحی و ضعیف برای کارشناس و اصحاب دعوی زحمت ایجاد میکند.

مصور سازی

 مصور سازی تامین دلیل  به شرط فنی بودن  عکس ها و رعایت تعداد مناسب عکس حائز اهمیت است.

حجم نوشته ها

 میزان و حجم نوشته ها و ادبیات نوشتاری  متن و نظریه کارشناسی بسته به موضوع فرق میکند ولی همیشه بهتر است  حد  نیاز و اعتدال رعایت گردد. طبیعی است تامین دلیل تخلیه بودن ملک مورد اجاره با تامین دلیل  احراز فرسودگی بنا  عرفا نباید در حد یک صفحه باشد.  مگر اینکه کارشناس بدون دلیل منطقی خلاصه نویسی را رویه خود قرارداده باشد که بنظر خالی از اشکال نیست.

نوشتن جزئیات

 نوشتن  برخ جزئیات ممکن است نه تنها مشکلی حل نکند بلکه مساله ایجاد کند مثلا  کف سالن های پذیرایی سنگ باشد و نوع سنگ نوشته شود که سنگ صلصالی درجه ... است درحالی که سنگ اباده  با درجه ... استفاده شده باشد و اصحاب دعوا مدعی شوند که سنگ ما ان نبوده و این بوده و موجب دردسر و مناقشه شود. در حالیکه  اگر نوع سنگ ضرورت دارد باید با قطع و یقین نوشته شود وگرنه با شک و دودلی  نوشتن  به صلاح نیست.

عبارات حساس

همچنین از نوشتن بعضی عبارات که یقینی نیستند و کارشناس میخواهد به ان اشاره کند با کلماتی که بار حقوقی انرا از گردن کارشناس ساقط نماید میتوان عنوان نمود مثلا  سند های مالکیت ارائه شده به کارشناس  از نظر مالیکیت  یقینی نیستند و لذا  بهتر است بنویسیم که سند مالکیت که بنام فلانی صادر شده است  نه اینکه بنویسیم سند  مالکیت متعلق به فلان و فلان  لذا با اوردن کلمه صادر شده است این بار حقوقی را از خود ساقط میکنیم که با نوشته خود دلیلی بر  نفی یا اثبات مالیکیت  افراد  نیاورده باشیم.

یا مثلا قدمت ساختمان را ممکن است به صورت عددی نتوانیم عنوان کنیم  در اینجا بهتر است از عبارت  های مانند نسبتا  استفاده کنیم مثلا بگوئیم نسبتا قدیمی  تا محلی برای بحث و جدل فراهم نشود.

باز هم به عنوان نمونه میتوانیم از کلماتی که جنبه کمکی داشته و موثر هستند استفاده کنیم مثلا   به جای انکه بگوئیم اپارتمان  یا ساختمان یا زمین  فلان  بگوئیم اپارتمان  یا ساختمان یا زمین معرفی شده  که مسئولیت  صحت و سقم موضوع  بر عهده ما نیفتد هر چند شایسته است کارشناس از نظر تطبیق و تحدید حدود  بنا با اسناد ارائه شده مطمئن گردد و هر جائی را نشان دادند  کارشناسی نکند که اتفاقات عجیب و غریبی در این زمینه ها رخ داده و همه را گرفتار کرده است . مثلا کارشناس زمین و یا ساختمانی را کارشناسی کرده که بعدا معلوم شده  اصلا ان زمین یا ساختمان یا کارگاه صنعتی ان نبوده و همه چیز از بیخ و بن اشتباه و نادرست بوده و شروع دردسر جدید.

اهمیت قرار کارشناسی

در تامین دلیل مانند سایر موارد کارشناسی قرار خیلی مهم است قرار کارشناسی که از دادخواست و اقتضای پرونده  حاصل میشود و با مرجع محترم قضایی ابلاغ میگردد ملاک حرکت و اعلام نتیجه کارشناس خواهد بود و کارشناس اصولا نباید خارج از قرار  عمل نماید. و بهتر است صرفا به ان سوال مشخص  پاسخ صریح-مستدل و جزمی داده شود.

عبارات تردید امیز

پاسخ های  به نظر میرسد و احتمالا و اگر اینطور شود پس انطور نتیجه خواهد شد و مانند ان در واقع مرجع محترم قضایی را در تصمیم گیری دچار درد سر میکند و نشان میدهد کارشناس خودش هم هنوز گیج است و به نتیجه قطعی نرسیده است.

دیون احتمالی

در برخی موارد که مبالغ ریالی در نظریه کارشناسی اورده میشود بهتر است  اشاره کنیم که مبلغ اعلام شده فارغ و منصرف از هر گونه دیون احتمالی اصحاب دعوی است  که ممکن است اشخاص حساب  و کتاب هایی با هم داشته باشند که ما خبر نداریم و تصور شود که مبلغ اعلام شده در نظریه کارشناسی همه این بدهی و بستانکاری ها را در نظر گرفته و در ان لحاظ شده است. پس با اوردن ان عبارت   عملا خود را وارد مسائل مالی اصحاب دعوی نمیکنیم.

بازی اصحاب دعوی

گاهی کارشناسی های هیئتی  جنبه حیثیتی و به تعبیر عامیانه رو کم کنی دارد و اصحاب دعوی افتابه خرج لحیم میکنند و کارشناس هم متوجه موضوع میگردد ولی باید مواظبت نمود که وارد بازی اصحاب دعوی نشده و با کمان کارشناس تیر به سمت طرف مقابل پرتاپ نشود که از همین نقطه گزارش و نظریه کارشناسی به انحراف میرود.

تحقیق و بررسی

تحقیق و بررسی هر چه کاملتر باشد قوت کارشناسی بالاتر است. مثلا مواردی پیش میاید که بسیار حساس و سرنوشت ساز است  مثلا  مواردی که موجر میخواهد ثابت کند که  مستاجر در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کرده است و هر استفاده ای از این نظریه میتواند بکند در این زمینه اگر بررسی ها سطحی باشد و در نفی یا اثبات ان تغییرات مطلبی نوشته شود ممکن است نتایج جبران ناپذیری ایجاد نماید  لذا تا جایی که ممکن است از مدارک ثبتی و شهرداری یا گاهی اوقافی و مانند ان تحقیق شود همچنین از نظر فنی و مهندسی  با بررسی نوع مصالح و ملات و شیوه اجرا و پوسیدگی های چهار چوب در ها و مانند ان به نتایج مطمئن تری رسید. 

تامین دلیل فرسودگی ساختمان

 وقتی کار به اینجا برسد که تقاضای کارشناس برای احراز فرسودگی ساختمان  غالبا برای تخریب و نوسازی  تقاضا شود  معنایش این است که تخریب و نوسازی مخالفینی دارد و اصحاب دعوی دست به دامن مراجع قضایی شده اند.

طبق قانون تملک اپارتمانها  احراز فرسودگی بنا با سه کارشناس شروع میشود نه یک کارشناس

اسکلت ساختمان

 اولین  موضوع مهم درساختمانی که به کارشناسان  معرفی میشود اسکلت ساختمان است. کارشناس با بررسی سازه ساختمان متوجه خیلی مطالب خواهد شد.

 اگر ساختمان در کلیه وجوه خود دارای ستون  اعم از فلزی یا بتنی بود  به معنای اسکلتی بودن ساختمان و اگر فقط در محور های داخلی تعدادی ستون داشت و دیوار های کناری باربر بوده و سر تیر ها روی دیوار قرار گرفته باشد ساختمان فاقد اسکلت کامل بوده و اصطلاحا  اسکلت اجری یا بنایی  محسوب میشود.

 به هر حال چه اسکلت کامل و چه اسکلت اجری باشد تا وقتی بار جانبی  به انها وارد نشده  از نظر بار ثقلی مشکل حادی ندارند. ولی مساله وقتی  شروع میشود که از نظر تحمل بار جانبی زلزله  بخواهیم ساختمان ها را ارزیابی کنیم.

اگر اسکلت کامل بود مثلا بتنی یا فلزی  با اینکه اسکلت اجری باشد خیلی فرق میکند . در اسکلت اجری اگر تعداد طبقات حداکثر دو طبقه و یا 8 متر ارتفاع از بام تا صفر صفر کوچه باشد به شرط داشتن کلاف بندی افقی و قائم  میتوان نفس راحتی کشید و از نظر تحمل بار جانبی  نسبتا موضوع را حل شده فرض کرد ولی اگر تعداد طبقات بیشتر از دو طبقه بود  حتی با وجود کلاف افقی و قائم هم ساختمان  عملکرد مورد انتظار در برابر بار جانبی را نداشته و اولین  دلیل مهم بدست میاید.

ممکن است ساختمان دارای اسکلت  کامل باشد ولی المان های مقاوم در برابر بار جانبی را نداشته باشد و یا ضعیف بوده و همچنین ممکن است در یک محور داشته باشد در محوری دیگر نداشته باشد و حالات دیگر که  با تعمیر اساسی و بهسازی لرزه ای فارغ از موضوع هزینه  تحمیلی  قابل بهر برداری مجدد خواهد بود.

البته ممکن است سازه در برابر بارهای ثقلی نیز از نظز ارتعاش کف ها و مانند ان ضعیف باشد.

ترک و رطوبت زدگی ساختمان

قسمت جذاب و بورس کار معمولا ترک ها – رطوبت زدگی و ریخت و ریز های ناشی از ان- مشکلات لوله های اب و فاضلاب و مسائل دیگر مانند نداشتن اسانسور برای طبقات بالاتر که مریض دارند یا مشکلات  حرکتی دارند و مانند ان است که اصحاب دعوی روی ان مانور میدهند.

 البته وجود این سری مشکلات  استفاده از ساختمان را با سختی و صعوبت همراه میکند و واقعا برخی ساکنین معذبند و کارشناسان هم همه این موارد را یادداشت کرده و در متن گزارش کارشناسی  به نحو مقتضی میاورند ولی نتیجه گیری  مهم است که در قسمت نظریه باید نوشته شود.

فرسودگی در قانون تملک اپارتمان ها

 قانون تملک اپارتمان ها فرسودگی ساختمان را با توصیف بیم خطر جانی و یا تضرر مالی اورده است. استنباط معنا ممکن است  برای همه اهل فن یکسان نباشد ولی  حلاجی بحث از نظر من  به این شکل است که کلمه فرسودگی  ناظر به این معناست که اجزای ساختمان اعم از سازه ای و غیر سازه ای  کارایی خود را از دست داده و باید تجدید شود

 بدیهی است عمر مفید اجزا ساختمان یکسان نبوده و مثلا عمر مفید چهارچوب فلزی درب حمام و یا سرویس بهداشتی  که در معرض تماس با اب و بخار و رطوبت است با ستون یا تیر اهن  معمولا در محیطی خشک  قراردارد خیلی فرق دارد. عمر مفید لوله های تاسیساتی – عایق های رطوبتی – گچ و خاک یا کاهگل و سفید کاری  و مانند ان متفاوت بوده و همگی در یک زمان به فرسودگی نمیرسند.

 روشن است که بهره برداری از ساختمان تا وقتی توجیه دارد که اجزای ان دست به دست هم شرایط اسایش و مطلوبیت را همراه ایمنی فراهم نمایند. و قرار نیست تا اخرین لحظه فرسودگی تک تک اجزا انها را تحمل کرد

 پس انچه که مراد قانون تملک است از نظر فرسودگی  قاعدتا باید نسبی باشد نه اینکه مثل خانه های خشتی و گلی که  با قدمت چند ده ساله و عدم رسیدگی کافی  سقف و در و دیوار ها در حال ریختن است و احتمال کشته شده افراد وجود دارد  لذا اگر هم چنین ساختمان هایی در حال حاضر یافت شوند  هر عقل سلیمی  بدون اینکه مهندس هم باشد میفهمد که این بنا فرسوده و در حال ریزش و خطر جانی است.

 پس موضوع فنی تر از ان است که عوام اظهار نظر کنند . به خاطر همین هم هست که اصحاب دعوی برایشان مهم است که بالاخره کارشناسان چه خواهند نوشت ایا مینویسند که ساختمان فرسوده است یا خیر؟

 کار وقتی سخت تر میشود که ساختمان  دارای اسکلت کامل بوده و مشکلاتی مثل ترک ها و رطوبت زدگی  دارد و انتظار ها هم از کارشناسان بالا  است

به عبارت دیگر شاکله ساختمان پا برجاست و عیوب ظاهری  کم و بیش وجود دارد حتی بعضی واحد های ان  باز سازی شده و در دید اول احراز فرسودگی با این مبلمان داخلی و تزئینات انجام شده سنخیتی ندارد  و کار سختی است. انطباق این وضعیت با قانون تملک و در نهایت نوشتن اینکه ساختمان دارای فرسودگی  کلی توام با خطر جانی  یا تضرر مالی  است  راحت نیست  بالاخره کارشناسان باید به پای انچه مینویسند باشند  نمیتوانند اگر ماست سفید است  بنویسند سیاه است و یا برعکس مگر اینکه خاکستری باشد که در میزان خاکستری ان مانور بدهند.

به هر حال گاهی واقعیت از دو قلم به دو شکل نوشته میشود .مثلا میتوانیم بنویسیم الان شب است  و یا بنویسیم الان روز نیست  معنای ایندو توصیف برای الان که یک واقعیت بیشتر ندارد از زوایای مختلف فرق دارد.  فرض کنیم برای یک ساختمان میتوان نوشت دارای فرسودگی کلی توام با خطر جانی یا تضرر مالی است و برای همان ساختمان نوشت با انجام تعمیرات اساسی ساختمان قابلیت استفاده مجدد را دارد.

ایندو نوشته دو مسیر متفاوت را به دنبال خواهد داشت. شاید با اصرار زیاد بتوانیم  نهایتا نتیجه بگیریم که هر دو جمله به تخریب و نوسازی نزدیک تر است تا تعمیر اساسی  و شاید تخریب و نوسازی منفعت عقلایی بیشتری داشته باشد. اینجاست که توقعات اصحاب دعوا از کارشناسان  کار را سخت میکند و گاهی یک معنا با دو تعبیر و نوشته روی کاغذ میاید.

اخیرا هم جنبه های  بازار ساخت و ساز و توجیه های اقتصادی  انگیزه اصلی چنین تامین دلیل هایی است. و کارشناسان هم ملتفت موضوع میشوند.  در درستی یا نادرستی این مطلب نظری نمیدهم 

ولی کارشناسان چاره ای ندارند جز اینکه در خصوص  وضعیت سازه ساختمان  از نظر بار جانبی  اظهار نظر کنند وگرنه بار ثقلی را که اکثر ساختمان ها تحمل میکنند و نیازی به بحث انچنانی ندارد.

حداکثر چیزی هم که در زمینه استحکام بنا در برابر بار جانبی میتوان نوشت ان است که  با بررسی المان های باربر جانبی ساختمان  در صورت ضعیف بودن و یا نداشتن المان بنویسیم  این ساختمان دارای اسکلت  کامل  میباشد (یا نمیباشد) و الزامات مقررات ملی و استاندار های جاری ساختمانی را تامین نمیکند  همچنین از لحاظ وضعیت بهره دهی ساختمان  صحبت شود که انتفاع از ملک با صعوبت همراه است یا خیر  چنانچه گستردگی ترک ها و رطوبت زدگی و مواردی از این دست زیاد باشد انجام تعمیرات اساسی هم افتابه خرج لحیم باشد  با جرات بیشتری میتوان  فرسودگی کلی را احراز نمود خطر جانی   هم بیشتر از نظر زلزله  قابل طرح است  و اگر انرا دخالت ندهیم خطر جانی خاصی وجود ندارد مگر اینکه بگوئیم سنگ های نما  در حال ریختن بوده و خطر افرین است که این موضوع برای احراز فرسودگی بنا کافی نیست.

کلبه کارشناسی عمران

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نقش کارشناس رسمی دادگستری در قیمت گذاری املاک

نقش کارشناس رسمی دادگستری در قیمت گذاری املاک

1 - قیمت منطقه ای : قیمت معاملاتی املاک  که مبنای محاسبه و دریافت مالیات می باشد و  از قیمت روز املاک کمتر است و هر سه سال یکبار توسط کمیسیون تقویم املاک مرکب از نمایندگان ادارات ذینفع به مسئولیت اداره دارائی تعیین می گردد.

2 -  قیمت مصوب :  قیمتی که  تولید کننده  با ضوابط معین و نظارت شده  برای کالای تولیدی خود تعیین میکند  و  در مورد املاک  ،  قیمتی است که متصدیان بعضی از املاک مثل تعاونی ها  با ضوابط معین برای املاک اعضای تحت پوشش خود تعیین و تصویب میکنند .

3 - قیمت واگذاری  :  قیمتی که  توسط ادارات و ارگانها با ضوابط داخلی خود  برای اراضی و املاکی که قصد واگذاری آنها به افراد واجد شرائط  را دارند  تعیین شده ، مثلا قیمتی که اداره امور اراضی برای اراضی قابل واگذاری خود تعیین میکند یا قیمت منازل سازمانی و ساختمانهائی که یک ارگان برای واگذاری آنها به افراد تعیین میکند

...... کارشناسان رسمی دادگستری در سه مورد فوق الذکر نقشی ندارند ( مگر در صورت بروز اختلاف و طرح شکایت در محاکم قضائی و ارجاع کارشناسی از سوی دادگاه به کارشناس ) ولی در دو مورد ذیل وظیفه قیمتگذاری به عهده کارشناسان رسمی دادگستری است...........

4 -  قیمت بازار آزاد   :   قیمت کالا یا  ملک که در اثر تعادل بین عرضه و تقاضا به مرور زمان تعیین و تثبیت گردیده است  . چنین حالتی معمولا زمانی ایجاد میشود که بازار فعال و معاملات مرسوم برای ملک یا کالای مورد نظر وجود داشته باشد .  در این حالت کارشناس رسمی دادگستری وظیفه اش "تعیین قیمت"  نیست بلکه "کشف قیمت"  است  و لذا کارشناس نباید سلایق و عقاید و نظرات شخصی خود را در تعیین قیمت دخالت دهد  . وظیفه کارشناس کشف  میانگین قیمت و  یا رایج ترین قیمت معاملات انجام شده در بازار آزاد  است  .

5 - قیمت روز  ( قیمت عادله روز )  :   قیمت یک کالا یا ملک در حالتی که  بازار فعال نباشد و معاملات مرسوم وجود نداشته باشد  و یا در زمانی که بازار آشفته است و  انسجام منطقی و شفاف  برای قیمتگذاری وجود نداشته باشد .  در چنین صورتی کارشناس رسمی دادگستری نقش اصلی و  تعیین کننده را در تعیین قیمت ملک بر عهده دارد .  کارشناس رسمی با معیارها و ضوابط کارشناسی خود اقدام به تعیین قیمت ملک یا کالا نموده و اعلام می نماید .

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تامین دلیل

تأمین دلیل                                                    
 
  حق وقتی در معرض تجاوز قرار گیرد به شكل دعوا طرح می‌گردد و چون اثبات دعوا محتاج دلیل است لذا مدعی حق بایستی آن را با دلیل اثبات كند. گاه به هنگام عدم تعرض به حق، دلیل كافی بر محافظت آن قابل دسترسی است، ولی هنگامی كه در معرض تجاوز قرار گرفت صاحب حق با فقدان دلیل روبه­رو می‌شود، مگر این­كه از قبل پیش‌بینی لازم را كرده و دلائل سابق را محفوظ داشته باشد. مسأله تأمین دلیل بر همین پایه استوار است.
 تأمین دلیل به معنای در امنیت قرار دادن دلیل است. در مواردی كه اشخاص ذی نفع احتمال دهند كه در آینده استفاده از دلائل و مدارك دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و كسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر كارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلائلی كه نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می‌توانند از دادگاه درخواست تأمین آن‌ها را بنمایند. مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلائل است.
 
شرایط تأمین دلیل
  1) وجود دلیل: تأمین دلیل حفظ دلیل موجود است نه جمع‌آوری یا تحصیل آن.
 این دلائل ممكن است استماع شهادت شهود، تحقیق از مطلعین، اخذ نظریه كارشناس و انعكاس دفاتر بازرگانی باشد.
  2) احتمال زیاد فقدان بعدی دلیل: اگر استفاده از دلائل موجود بعدها با سختی انجام شود، باید آن را حفظ كرد. اگر طبیعت دلیل طوری باشد كه بعدها نتوان به همان شكل از آن استفاده نمود، تأمین دلیل لازم است؛ در غیر این صورت موردی برای تأمین آن نیست.
 3) درخواست تأمین دلیل از دادگاه: مرجع تأمین دلیل، دادگاه عمومی است كه دلائل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع است.
 4) عدم ممانعت در ارائه دلیل: تأمین دلیل در صورتی به عمل می‌آید كه كسی جلوگیری و معارضه نكند. مثلاً‌ پیمان كار ساختمان اجازه ورود به ساختمان جهت صورت برداری از كارش را ندهد در این صورت نمی‌توان از قوای عمومی استمداد كرد. مگر این­كه دادگاه پس از احراز، ترتیبی ‌دهد كه قرار با كمك‌ مأمورین نیروی انتظامی و... احراز شود.
تذكر
  درخواست تأمین دلیل را به دو صورت كتبی و شفاهی می‌توان انجام داد. زمان درخواست می‌تواند قبل از اقامه دعوا و یا در هنگام دادرسی باشد.این درخواست بایستی حاوی نكات زیر باشد:
الف) مشخصات درخواست كننده و طرف او.
 ب) موضوع دعوا.
 ج) اوضاع و احوالی كه موجب درخواست تأمین دلیل شده است.
 
میزان اعتبار دلائل تأمین شده
 با توجه به ماده 155 قانون آئین دادرسی مدنی، تأمین دلیل برای حفظ آن است و به هیچ وجه دلالتی بر اعتبار دلائل تأمین شده ندارد یعنی دلیلی كه تأمین شده، قاطع نیست.
مجریان تأمین دلیل
  به موجب قانون هرگاه قرار تأمین صادر شود، دادگاه می‌تواند اجرای آن را به افراد ذیل واگذار كند:
الف) دادرس علی البدل.
 ب) مدیر دفتر دادگاه.
 ج) شخص قاضی صادر كننده رأی؛ زمانی كه تأمین دلیل مبنای حكم باشد.
 
 
 
 
منابع:
1) افسران، قاسم- علوی، ابوذر؛ آئین دادرسی مدنی در آئینه نمودار، تهران، نگاه بینه، 1385، چاپ اول، ص 235.
2) شمس، عبدالله؛ آئین دادرسی مدنی، تهران، دراك، 1384، چاپ اول، ج 3، صص 495-505.
3) مدنی، جلال‌الدین؛ آئین دادرسی مدنی، تهران، پایدار، 1379، چاپ اول، ج 2، صص 230-235.
4) قانون آئین دادرسی مدنی ایران.
+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

35 عنصر مهم و مؤثر در قیمت گذاری آپارتمان های نوساز وغیر نوساز

در کشورما مؤلفه کارشناسی و قیمت گذاری املاک به بهانه این که مالکیت خصوصی احترام دارد و  نباید در آن دخالت کرد راه  سوداگری و زیاده خواهی عده ای از سودجویان باز مانده وهر بلایی که بخواهند سر مصرف کننده می آورند وهر سال بخش زیادی از مردم به حاشیه کلانشهرها می رانند و دولت هم با بی توجهی کامل به این بی مبادلاتی و بی مسئولیتی دامن می زند و بنابراین وضع مسکن چنین شده که همه شاهدش هستیم . آیا دولت نمی تواند در امر مدیریت کیفیت ساخت وساز و قیمت گذاری دخالت نماید؟ پاسخ مثبت است . دولت در تمام کشورهای توسعه یافته هم به کم وکیف سازه ها نظارت دارد وهم در امر قیمت گذاری املاک استیجاری . امیدوارم روزی دولت ایران هم به امر توجه نماید ومردمی را از دست بی قیدی ، زیاده خواهی وتولیدات بی کیفیت مسکن عده ای سوداگر  برهاند .(آمین)

1. توجه به نوع مصالح ؛
این که درآپارتمان ازچه مصالحی استفاده شده ، آیا  مصالح ایرانی یا خارجی است ؟ آیامصالح از نوع  درجه یک ، درجه دو یا درجه سه می باشد؟در قیمت گذاری وارزیابی آپارتمان ها بسیار مهم است . این تنوع با توجه به تیپ ساخت وساز مثل بنَّایی ساز ، مهندسی ساز و معماری ساز بیشتر بچشم می خورد وهمین امر در کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان ها تأثیر بسزایی دارد .

2. توجه به کیفیت اجرای مصالح ؛
کیفیت اجرا در آپارتمان ویا این که توسط چه کسی این اجراء صورت می گیرد ، تضمین کننده کیفیت آپارتمان  می باشد . چنان که اجرای نامناسب ،نامطلوب و ناشیانه  ، مصالح با کیفیت را هم تحت شعاع خود قرار می دهد همانگونه که ممکن است مصالح درجه دو یا درجه سه اگر توسط یک اسناد کار (بنَّای) حاذق اجراء شود چنان زیبا و شیک می نماید که هرکسی نمی تواند به کیفیت پایین مصالح پی ببرد  .

3. توجه به استراکچر آپارتمان یا نوع سازه ؛
 این که آپارتمان ، فولادی ساخته می شود یا بتنی و یا مختلطی  از همه انواع  مصالح مثل فولاد ، بتن ، آجر یا چوب ،  در قیمت گذاری آپارتمان حایز اهمیت است  و برای شناخت وتشخیص این مصالح وکیفیت اجرای آن ، هرکدام اطلاعات خاص ، دقت ومهارت خود را می طلبد .  

4. توجه به نوع ساخت وساز ؛
خیلی اهمیت دارد ؛ این که آپارتمان  بنّایی ساز ، تعاونی ساز ، یزدی ساز( یکی از روش های ساخت وساز در تهران ، یزدی ساز است در این روش سازندگان یزدی بیشتر از بتون استفاده می کنند و به استحکام هم خیلی اهمیت می دهند و از گچبری نهایت استفاده را می نمایند و در خرید املاک کلنگی و زمین های دارای سند اوقافی ، مصادره ای و ... عموماً اجتناب می ورزند . این نوع ساخت وساز ها در تهران بخصوص در شمال شهر معروف است وبسیاری از خریداران به این نوع ساخت وسازها اطمینان کافی دارند) ، مهندسی ساز ، معماری ساز است یا آپارتمان ، در شمار مسکن مهر است ویا این که شخصی ساز و... هست یا خیر،  می تواند کمکی مؤثر برای سرمایه گذار ، خریدار ویا مشاور املاک باشد .   اما مرغوبترین وعالی ترین ساخت وسازها  مربوط  به ساختمان هایی است که  توسط آرشیتکت ها ویا با نظارت آرشیتکت ها احداث می شود که متأسفانه تعادا این نوع ساختمان ها بسیار محدود است . به همین دلیل به ویژگی های این نوع ساخت وساز برای آشنایی شما هم میهنان ارجمند بر می شما
رم :                                                                1. اگرچه معماری، سازه محسوب نمی شود وبه استفاده از تفکر ، تجسم و شعور طراحی معماری گفته می شود ، ولی بنا بر تجربه ،مشاهدات وتحقیقات  بنده ، آرشیتکت هایی که با سرمایه شخصی  خود مبادرت به احداث بنا می نمایندویا ساختمان هایی که با نظارت ومسئولیت مستقیم مهندس معمار احداث می شود (البته ساختمان هایی را که فقط نقشه آن توسط آرشیتکت ها طراحی می شود باید مستثنا کرد) ، با توجه به خلاقیت و درک کامل ازسازه ها و انسان ها و طبیعت ،شاهکار هایی تحت عنوان ساختمان خلق می نمایند.

2. آرشیتکت ها به سازه ، به عنوان عنصری از عناصر طبیعت ،محیط زیست و هنر می نگرند.
3. در ساخت وساز نه گرفتارلوکس سازی هستند ونه در به کار گیری مصالح دچار افراط و تفریط می شوند.
4. مهندسین معمار (آرشیتکت) صاحب  ذوق ، سبک و هنر هستند.
5. مهندسین معمار  براساس ابعاد ، متراژ ، ارتفاع ، ویژگی و مزایای طبیعی هم چون مجاورت با کوه ، دریا ، رودخانه ، جنگل ،دشت ، کویر و... ساختمان می سازند نه براساس سلیقه عوام ، نیاز روزمره جامعه ویا سود اقتصادی .
6. بادوام ترین سازه ها در تاریخ در مقابل بلایای طبیعی هم چون زلزله ،آتش سوزی ، سیل و...ساختمان معماری سازی بوده اند.
7. امروزه این ساختمان های معماری ساز هستند که در ردیف میراث فرهنگی ،تمدن بشری و یادگارهای هنری و علم معماری محسوب می شوند.
8 .  استفاده از طرح ها ، رنگ ها ، شکل ها به صورت خلاقانه و شجاعانه در سازه های معماری به چشم می خورد.
9.  در سازه های معماری ضوابط و استاندارد بین المللی و داخلی ، هم برای عناصر جاندار مثل انسان ،درخت ، طبیعت و... وهم غیر جاندار مثل اتومبیل ، مصالح وسایر ساختمان های پیرامونی رعایت می شود.
10. مهندسین معمار، ساختمان رافقط به صورت سرمایه شخصی یا سرمایه ملی نگاه نمی کنند بلکه اثری ماندگاری وهنری و فرهنگی می پندارند.
11. مؤلفه هایی هم چون پیشرفت ، خلاقیت، تکامل، ترقی و نوآوری در این نوع سازه ها به چشم می خورد.
12. در سازه های معماری ضمن این که از پلان منطقی، مصالح سَبُک ، مقاوم و در حد متعارف استفاده می شود،از عناصری چون نورپردازی ،دکوراسیون ، سادگی ، جذابیت ،رعایت پدیده ارگونومی، تقسیم بندی فضاها، هماهنگی با طبیعت وبه کار گیری عناصری همانند آب،خاک ، شهرسازی، تناسب گذر ، میزان قدرالسهم وسرانه مورد نیاز انسان ، قامت انسان وسایرنیازهای فردی،اجتماعی وطبیعی بشر جایگاه ویژه ای دارد. 
13. مهندسین معمار در سازه های خود به  سه عنصر میزان رضایت مشتریان، نوع رفتار وتأمین رفاه مصرف کننده توجه ویژهای دارند.
14. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان دربرابرزلزله های عمودی و افقی پیش بینی و چاره اندیشی می شود واز سقف های شیب دار،فضای  مناسب ، دید،تأثیرات متقابل، رفاه خانواده، امنیت  روحی وروانی ساکنین ، امنیت فیزیکی مثل رعایت اندازه منطقی اتاق ها،آشپزخانه ، راهرو ها، سرویس های بهداشتی ،نورپردازی علمی ،استفاده منطقی از پستی و بلندی سطوح ، جداسازی و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و... برخوردارند.
15. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان در برابر زلزله های عمودی و افقی وپیچیشی در حد متعارف پیش بینی و چاره اندیشی می شود.
16. در سازه های معماری از سقف های شیب دار ، تقسیم فضا ، دید مناسب ، تأثیرات متقابل سازه و انسان، رفاه خانواده ، امنیت روحی و روانی ساکنین ، توجه به پرندگان ، امنیت فیزیکی برای ساکنین هم چون  رعایت اندازه استاندارد و منطقی اتاق های خواب ، آشپزخانه راهرو، سرویس های بهداشتی ، نورپردازی منطقی ،  استفاده از زوایا ،تقسیم وجداسازی فضاها با پستی وبلندی سطوح و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و...نهایت استفاده می شود.
17. درسازه های معماری ،کاربری های ملک در یکدیگر به ندرت تداخل دارند.هرگز معمار وآرشیتکت ،کاربری مسکونی ،اداری، تجاری، فرهنگی و... رامختلط نمی نماید ونیز مشاعات را برای دست یابی به سود بیشتر هدر نمی دهد.
18. در سازه های معماری تبعیت از سلیقه های عوامزدگی ندارد وگرفتار استفاده از مصالح لوکس و گران قیمت ، افراط و تفریط در طراحی ، زیبا سازی، استفاده از گچ بری و...نمی شود.
19. در ساختمان های معماری ساز معمولاً به هماهنگی بین طبقه اجتماعی ،میزان تحصیلات افراد شغل ، سن وسال و اعتقادات توجه می شود.
20. در سازه های معماری به همه ابعاد واجزاء توجه جدی می شود به مسایلی هم چون محاسبه ،طراحی و اجراء وبه طور مستقیم برای اجراء و پیاده سازی همه آنها نظارت و مشترک جدی وجود دارد.
  5. توجه به موقعیت و لوکیشن  ملک (شمالی ،جنوبی ، شرقی وغربی، دوبر ، سه بر ، 4بر و... )
در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان خیلی اهمیت دارد  ؛ چراکه مطلوب ترین آپارتمان  ، آپارتمانی است که از چهارجهت دید و نور برخوردار باشد و بدترین آن آپارتمانی است که تنها  از یک موقعیت ولوکیشن ، آن هم موقعیت ا شمالی برخوردار باشد  .

6. توجه به نوع سند  آپارتمان خیلی اهمیت دارد ؛
 این که آپارتمان از چه نوع سندی برخورداراست مهم است : این که سندشخصی ، سند مصادره ای ، سنداوقافی (مثل سندی که عرصه واعیان آن جداگانه است) ، سند مشاعی ، سند تعاونی ، سندزمین شهری ، سند حاکم شرعی ویا تصرفی که به موجب ماده 147و 148قانون ثبت اسناد واملاک ( اقدام به اخذ سند کرده است)  و.. هرکدام بر ارزیابی و قیمت گذاری آپارتمان مؤثر است .

7. توجه به معماری داخلی (دکوراسیون داخلی) ،
برای فروش آپارتمان هم به لحاظ سرعت فروش وهم به لحاظ قیمت فروش (چه درجهت مثبت  وچه درجهت منفی یعنی اگر معماری داخلی اپارتمان  نامناسب وبد باشد یا خوب ومطلوب باشد ) بسیار اهمیت دارد .بخصوص که اگر فِنگ شویی (مدیریت انرژی و مدیریت چیدمان اثاثیه منزل و ... ) در امر دکوراسیون داخلی رعایت شود . در این جا برای این که بدانیم فنگ شویی از چیزی حرف می زند وبرنامه می دهد وچه تأثیری بر ما می گذارد به اختصار وفهرست گونه به آن اشاره می شود :

1. انرژی چی 2. درب ورودی می بایستی انرژی چی را تشویق به ورودکند. 3. اتاق نشیمن را تعادل بخشیم     4  . اتاق خواب خود را به مکانی امن تبدیل کنید 5. میز غذاخوری گرد بهترین حالت برای ارتباط است 6. آشپزخانه مکانی که ثروت و فراوانی در آن خلق می شود   7. نسبت به سرویس بهداشتی خانه محتاط باشید 8. به هنگام کار به گونه ای بنشینید که پشت سر خود را ببینید 9 .  پرتوهای بالای سر دشمن سلامت شما هستند 10. وسایل خراب را یا تعمیر کنید و یا از اتاق بیرون ببرید  11. حیوانات خانگی و فنگ شویی  12. لوح پاکوا ، قطب نمایی برای زندگی 13. فنگ شویی ، ثروت و عنصر چوب 14. فنگ شویی ، عشق و ازدواج و عنصر فلز  15. فنگ شویی و سلامتی 16. فنگ شویی و دوستان خوب شما   17. فنگ شویی و دانش و تحصیلات  18. فنگ شویی و فرزندان شما  19. فنگ شویی ، شهرت و محبوبیت   20. عناصر شما و ارتباطشان با رنگها                                                                                     8 . توجه به دید ومنظر آپارتمان ؛ هنگام خرید یا قیمت گذاری ویا ارزیابی اقتصادی هر آپارتمانی توجه به کیفیت دید ومنظر آپارتمان بسیار حایز اهمیت دارد چه آن که وقتی دید آپارتمان به یک تیمارستان ، زندان ، پادگان ، دیوارهای سر به فلک کشیده ویا بالکن های نامرتب و شلوغ و ...باشد همان اندازه تأثیر منفی بر ساکنین ، محله وشهر خواهد گذاشت اگر که ویو و دید آپارتمان به کوه های سرسبز و آسمان آبی ، رودخانه و دریاچه ، پارکی مصفا و بزرگ و ... باشد آرامش و رضایت برای ساکنین ، محله وشهر را بهمراه خواهد داشت به همان نسبت در سرعت فروش ، اجاره ، قیمت آپارتمان و ... تأثیر مطلوب خواهد گذاشت .                       9. توجه به وضعیت محله ای که آپارتمان در آن واقع است  ؛     
 توجه به بدنامی ، خوش نامی ، قوی از لحاظ اقتصادی ، مذهبی ، اقلیت مذهبی  ، ضعیف از لحاظ فرهنگی ، شهرسازی ، اقتصادی ، اخلاقی و... ، برخورداری از کوچه های باریک و عریض ، بن بست بودن ،  بن باز بودن ، بلوار بودن و ... می تواند ما را در ارزیابی و قیمت گذاری هر آپارتمانی یاری رساند .                                                                  
10. توجه به عرض و  بَرِ گذری که آپارتمان در آن واقع است ؛ 
کوچه ای که امکان تردد دونفر بصورت مقابل وجود ندارد وکوچه ای دارای 3متر یا نهایتاً 4متر عرض است وبا خیابان هایی که دارای عرض 12متری ، 16 متری ،18متری ،20متری و بالاتر می باشد هریک تأثیر روحی  و روانی ، تأأثیر شکل دهی فرهنگی وعقیدتی ، تأثیر اقتصادی و امنیتی و ... خاص خود را بر ساکنین ومجاورین بهمراه خواهد داشت .     
11. توجه به عرض و بَر ِ زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ؛ 
 این نکته می تواند تأثیر خاص خود را در آپارتمان سازی بر جای گذارد : هم از لحاظ ترسیم نقشه ، نوردهی مطلوب یا نامطلوب ، استفاده مفید  از کل فضای آپارتمان ،تأمین پارکینگ ها ، انباری ها ودیگر امکانات و فضای مشاعات و یا عدم امکان تأمین این فضاها ومشاعات و ... مثلا آپارتمانی که در قطعه زمین با عرض 5 متر ویا کمتر احداث شده است ویا آپارتمانی که در یک قطعه زمین با عرض و بر 10 متر یا بالاتر برخوردار است ، بی شک از لحاظ قیمت گذاری مؤثر است .       
 12. توجه به فرم و شکل آپارتمان ؛ 
 هنگام قیمت گذاری توجه به فرم وشکل آپارتمان که مثلاً آپارتمان بصورت افراطی کج ومعوج احداث شده  است ویا این که  کج ومعوجی آن تعمداً توسط آرشیتکت  برای زیبایی بیشتر و نوردهی بهتر و اشراف به مناظر طبیعی طراحی شده است ، می تواند بسیار مؤثر باشد .                                                             13. توجه به طبقه ای که آپارتمان  در آن واقع شده است ؛
 بی شک بین  آپارتمانی که در زیر زمین واقع است ویا آپارتمانی که در طبقه چهارم بدون آسانسور واقع است  وآپارتمانی که در طبقات بالا مثل دهم ،پانزدهم ، سی ام  و ... واقع شده است از تفاوت های چشمگیری برخوردار است ویا آپارتمانی که در طبقه اول ویا سوم قرار دارد  ولو دارای آسانسور با آپارتمانی که در طبقات متوسط قرار دارد هم در قیمت وهم در مدت زمان فروش یا اجاره دارد بسیار متفاوت و حایز اهمیت است .   
14. توجه به میزان نورگیری آپارتمان ؛
 آیا آپارتمانی که در طبقه اول شمالی دریک مجتمع پرواحد که تنها از پاسیو روشنایی می گیرد با آپارتمانی مشابه در همین ساختمان  ولی در موقعیت جنوبی ویا غربی که دارای نورگیری مطلوب است دارای ارزش اقتصادی یکسان است ؟ مسلماً خیر . توجه داشته باشید که نور شرقی بمراتب بهتر ومطلوبتر از نور غربی برای آپارتمان  است ونور ملایم بسیار مطلوبتر از نور تند وشدید است . توصیه می شود شدت وحِدَّتِ  نور آپارتمان را بهتراست  با انواع شیشه نما کنترل ومدیریت کرد تا با نصب پرده های ضخیم  . توجه داشته باشید که روشنایی با نور  تفاوت دارد روشنایی نوری غیر مستقیم و انعکاسی اس ولی نور وافعی همان تابش مستقیم خورشید در داخل آپارتمان است . آپارتمانی را در موقعیت شمالی ساختمان (در یک قطعه زمین شمالی ) در نظر بگیرید که این آپارتمان تنها از روشنایی برخورداراست ونه از نور مستقیم خورشید ، درقیاس با یک دستگاه آپارتمانی که در موقعیت جنوبی ویا غربی(منظورملک هایی است که بجایی شمالی یا جنوبی بودن ، غربی یا شرقی هست ) قرارداردببینید چقدر واین تفاوت برخورداری از کیفیت نور خورشید در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان بسیار حایز اهمیت است وعلاوه برآن بر روی سلیقه ها جهت انتخاب آپارتمان تأثیر گذار است .

15. تعداد جمعیت ساکن در آپارتمان های مجتمع ؛
 وقتی می خواهیم برای خرید یا اجاره آپارتمانی اقدام نماییم به تعداد ساکنین مجتمع توجه داشته باشیم . در مجتمع هایی که از لحاظ تعداد ساکنین حداقل ویا متوسط است و مجتمع هایی که از حداکثر ظرفیت جمعیت ساکن برخوردار است ، تفاوت بسیاری وجود دارد هم از لحاظ آرامش ،هم از لحاظ امنیت ،هم از لحاظ میزان تردد ، هم از لحاظ ، میزان آلودگی صوتی و سروصدا ،هم از لحاظ ترافیک پارکینگی ، اشغال فضاهای مشاعی و ... . بنابراین عنصر تعداد ساکنین در قیمت گذاری مؤثر است . توجه داشته باشید معمولاً در آپارتمان های بزرگ افراد کمتری ساکن هستند ولی در آپارتمان های کوچک ومتوسط ،  افرادی بیشتری ساکن هستند .درقیمت اجاره هم این رابطه معکوس است یعنی جوانان از آپارتمان های بزرگ استقبال نمی کنند وبیشتر از آپارتمان های متوسط تا حدود 130 الی 140متر مربع استقبال می کنند ؛ به همین دلیل گاهی قیمت آپارتمان های متوسط بسیار گرانتر از آپارتمان های بزرگ است .  البته این مؤلفه با توجه به طبقه اجتماعی محله ها متفاوت است .

16. توجه به متراژ ومساحت آپارتمان ؛
 برای قیمت گذاری و ارزش یابی آپارتمان ها با توجه به مساحت آن می توان استفاده کرد : مثلاً قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله منیریه با قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله زعفرانیه قابل قیاس نیست ؛  اگر چه هر دو آپارتمان در یک قطعه زمین 300 متری احداث شده باشد . همیشه اینطور نیست که آپارتمان های کوچکتر از آپارتمان های بزرگتر گران تر باشد مثلاً آپارتمان 400 متری در محله نیاوران بی شک از آپارتمان 100 متری در همان محله ومجمتع گرانتر است ویا یک آپارتمان 800 متری دوبلکس واقع در پنت هاوس همان مجتمع به دلیل تک بودن گرانتر از آپارتمان 400 متری همان مجتمع است .  تبعاً این مؤلفه در محلات ضعیف اقتصادی عکس است یعنی آپارتمان های کوچک ومتوسط گرانتر از آپارتمان بزرگ است وحتی به ساکنین آپارتمان بزرگ انگ پول دار بی درد ، سرمایه دار و ... بزنند . درحالی در مناطق گران قیمت مناطق شمالی تهران رقابت برای ساخت وساز آپارتمان هایی تا 1000متر مربع بنای مفید وخالص با پارکینگ های متعدد ، احداث استخر های مستقل، مسقف و روباز  در جوار آپارتمان ، احداث دفتر کار و سوئیت مرتبط جهت سکونت مستخدم ویا دفتر کار  وجود دارد وبعبارتی دیگر این رقابت در حد احداث ویللیی مجلل و  کاخی با شکوه در بالاترین طبقات مقل طبقه  20 ببالا می باشد.

17. توجه به نوع سقف آپارتمان ؛
 امروزه از سقف هایی متفاوتی برای احداث ساختمان استفاده می شود : مثل سقف های طاق ضربی ، کامپوزیت ، هیرچه بلوکی ، بتون یکپارچه ، بتون آرمه ای ، دال یک طرفه یا دوطرفه ، سقف هایپیش ساخته و... تشخیص ،شناخت وتحلیل انواع سقف وکیفیت اجرای آن بر عهده کارشناسان متخصص عمران وساختمان است . برای تشخیص معمولی خودمان می توانیم از ارتعشات حاصله ویا عدم ارتشعات سقف ویا گذر صدااز واحدهای بالاسری وپایین آن واحد تا حدی اطلاعاتی را بدست می دهد ولی برای شناخت وتحلیل کارشناسانه وعمیقتر باید از دانش وتجربیات متخصصین کمک گرفت .

18. توجه به استقرار ملک بر روی تأسیسات شهری ؛
 این عامل جدیداً حایز اهمیت قرارگرفته است از آن جهت که در کلان شهرها دولتها برای بازکردن گره های ترافیکی دست به احداث تونل های زیر زمینی جهت احداث اتوبان و قطار شهری و ... زده است . اگر آپارتمانی روی چنین تأسیسات شهری احداث شده باشد توجه به محدودیت ها ومخاطرات احتمالی آن ، در ارزش گذاری  آپارتمان ها می تواند بسیار حایز اهمیت باشد .    

19. توجه به وجود  گسل ونوع آن  ؛
  از آنجا که ایران بر روی خط گسل های بزرگ وفعال وجود دارد بنابراین به محل استقرار و احداث آپارتمان ها باید توجه داشت؛ زمین شناسان و زلزله شناسان امکان ساخت وساز بر روی گسل ها را رد نمی کنند ولی بیش از هرچیز رعایت ضوابط ومقررات تعیین وتعریف شده برای این موضوع تأکید دارند . متأسفانه در سال های اخیر یا از مؤلفه زلزله بسیار سوء استفاده می کنند ویا کلاً به ان بی توجهی می کنند وکلاً به دست باری تعالی می سپارند . تهران از جمله استان ها وشهرهایی است که دارای چندین گسل زلزله برخوردار است که مطلبی در همین کتاب وجود دارد ومطالعه دقیق این مبحث توصیه می شود . برای این که بدانیم آیا در احداث یک ساختمان مقررات وضوابط زلزله رعایت شده یا نه عوام به بادبندهای ضربدری توجه می کنند وبرخی هم به دیوارهای بُرِشی در ساختمان های بتونی توجه دارند ! آیا رعایت ضوابط ومقررات درحد همین دو مورد کافی است ؟ خیر . بیش از همه باید به مجری ساختمان با توجه به میزان دانش وتحصیلات ، شخصیت و اخلاق فردی ، وجدان کاری فدیدگاه انسان دوستی ، تعهد وپایبندی به مقررات ، ضوابط وملاک عمل قانونی  و ... باید توجه کرد .
اگر سازنده ساختمان از نوع بساز بفروش بی قید وبند ، بی دانش وطماع است ، تکلیف ساختمان مشخص است ! متأسفانه کشور ما پس از انقلاب بدعت بسیار بدی برجای مانده است ازجمله این که هر کسی بصرف برخورداری از سرمایه می تواند هر نوع ساختمانی احداث نماید . البته مجبورید آپارتمان هایی که بر روی گسل ها احداث شده است توصیه می کنم این ساختمان ها را از معماران علمی و آرشیتکت های حاذق وپر تجربه بخرید ولی بهرحال هنگام وقوع زلزله در شهرهای دارای گسل های متفاوت وپتانسیل بروز و وقوع زلزله برای خلاصی از آن ، باید چند تا شانس داشته باشیم :

یکی این که نوع زلزله پیچشی نباشد که بالاترین تخریب را بهمراه دارد .
دوم این که از نوع عمودی و چکشی نباشد .
سوم این نقطه وکانون زلزله محل ما نباشد .
چهارم این که مدت زلزله طولانی نباشد و ...  
20. توجه به نوع خاک زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ،
 بسیار بسیار حایز اهمیت است ؛  چرا که وقتی خاک آزمایش می شود متوجه می شویم که خاک از درجه های مختلف استحکام یا عدم مقاومت لازم برخوردار است. توجه داشته باشیم که در علوم مهندسی ، خاک بعنوان مخلوط غیر یکپارچه‌ای از دانه‌های کانیها و مواد آلی فاسد شده تعریف شده است  که فضای خالی بین آنها توسط آب و هوا (گازها) اشغال شده است. از آنجا که خاک به عنوان مصالح ساختمانی در طرح‌های مهمی در مهندسی عمران بکار گرفته می‌شود و هم چنین شالوده اکثر سازه‌ها بر روی آن متکی است، بنابراین مهندسان عمران، محاسب و معماران  باید بخوبی خواص خاک را  از قبیل مبدا پیدایش ، دانه بندی ، قابلیت زهکشی آب ، نشست ، مقاومت برشی ، ظرفیت باربری و غیره را بشاسند که به این عمل  مکانیک خاک گفته می شود و شاخه‌ای از علوم مهندسی محسوب می شود که به مطالعه مشخصات فیزیکی و رفتار توده خاکی تحت بارهای وارده می‌پردازد.  متخصصین ،مهندسی پی را  کاربرد اصول مکانیک خاک در مسائل عملی نامیده اند . چرا مکانیک خاک یا خاک شناسی در ساختمان سازی اهمیت دارد  ؟ برای پاسخ به پرسش تأکید می کنم برای ارزیابی این مؤلفه ، سازنده ساختمان نتیجه وتحلیل عملکرد مکانیکی خاک را -  که ساختمان  در آن احداث شده است - باید به کارشناسان قیمت گذاری ارایه دهد که متأسفانه این عمل در کشور ما مهجور مانده است . بهرحال خاک شناسی چه تأثیری در ساختمان سازی دارد و اولویت آن کدام است ؟

برای پاسخ به این پرسش ، نگاهی به مباحث کلی مکانیک خاک می اندازیم تا بیشتر اهمیت این بخش
را درک کنیم  .
مباحث کلی مکانیک خاک عبارت است از :  الف . طرح تئوری هایی که نشان دهنده رفتار توده خاک در برابر عوامل بیرونی ، مثل نیروهای مختلف ، می باشد.   ب . کاربرد معلومات تئوری و تجربی در موارد و مسائل اجرایی آن .     
در این مبحث نخست  با خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک هاآشنایی می شویم :   خواص فیزیکی و شیمیایی خاک : شناخت خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک ها  ،در بسیاری از بررسی‌ها ، مطالعات و تصمیم گیری‌ها در عملیات خاکی نقش مهمی دارد. خواص فیزیکی و شیمیایی خاک ها را باید عمدتاً در عوامل زیر جستجو کرده و مربوط به آنها دانست.                                                    ترکیب کانی شناسی دانه‌ها : از آنجایی که خاک ها از تجزیه و هوازدگی سنگ های پوسته زمین پدید آمده است‌، لذا کانی‌های تشکیل دهنده خاک ها باید همان کانی‌های تشکیل دهنده سنگ مادر باشد.
بررسی طبیعت سطح ذرات خاک (سطح مخصوص) : سطح خارجی دانه‌های خاک ، یعنی فصل مشترک محیط جامد با محیط مجاور آن که ممکن است آب یا هوا باشد یا محل پدید آمدن بعضی پدیده‌های فیزیکی یا شیمیایی است که این پدیده‌ها برخواص دیگر خاک مثل مقاومت و نفوذپذیری و ... تاثیر می‌گذارد.                                                                                                         بررسی پدیده‌های فیزیکی و شیمیایی در سطح مشترک خاک و آب ؛ ذرات جسم جامد از شبکه‌ای از یون‌های مختلف تشکیل شده است که از اینرو بین سطح خارجی ذره و محیط اطراف آن کنش و واکنش‌هایی پدیدار می شود.                                                                
 بررسی خاصیت مویینگی خاک ها ؛ به خاصیت بالا رفتن آب در لوله‌های مویین و در حفره‌های بین ذرات خاک ،  خاصیت مویینگی گفته می شود .                    
   بررسی نیروهای دافعه و جاذبه بین ذرات ؛ نیروهای بین ذره‌ای در خاک دو گونه ‌است : یکی نیروهای جاذبه مولکولی بین دانه‌ها (وان در والس) و دیگری نیروهای دافعه که از نوع نیروی الکتروکینیماتیکی است.            
اصطکاک ؛ مقاومت جسم در برابر حرکت به علت وجود اصطکاک بین دو سطح تماس است . چسبندگی ؛  مقاومت خاکی به علت چسبندگی دانه‌ها حاصل از مقاومت مولکولی ( یعنی نیروی جاذیه الکتروشیمیایی) بین ذرات ریز است.                                                    
   گسیختگی توده خاک ؛ گسیختگی توده خاک عبارت است از پایان شرایط مقاومت و آغاز برش در خاک
است.                                                                                            
 تحکیم ؛ تحکیم عبارت است از کاهش حجم حفره‌های آب‌دار درون خاک به علت افزایش فشارهای جانبی.  در اینجا هدفم این بود که فقط کمی با اهمیت خاک شناسی یا مکانیک خاک در امر ساختمان سازی آشنا شوید . نوع خاک دو نوع دیگر هم تقسیم بندی شده است :

الف خاک دستی
ب . خاک طبیعی .
21. توجه به کیفیت محوطه سازی مشاعات و مساحت آن ؛
 برای بسیاری از سرمایه گذاران میزان مشاعات وکیفیت مشاعات حایز اهمیت است ؛ چرا که مشاعات امنیت و رضایت را بهمراه دارد.امروزه به لابی های مجلل با ارتفاع 7 متر وبالاتر اهمیت داده می شود ، به کیفیت محوطه سازی در محیط هایی هم چون حیاط ، پاسیوها ، طبقات پارکینگ ها ، سالن های ورزشی ، اجتماعات ، راه پله ها ، پشت بام ها ، فضای سرایداری ، فضاهای تأسیساتی و ... تمامی مؤلفه های فوق با توجه به کیفیت وکمیت آن در امر قیمت گذاری وکارشناسی اهمیت دارد .  

22. توجه به فضاها وامکانات اختصاصی در آپارتمان ؛ 
برای قیمت گذاری آپارتمان ، به میزان فضاهای اختصاصی آن نیز باید توجه کرد فضاها وامکاناتی از قبیل : برخورداری از انبار بزرگ ، پارکینگ های اضافی ، بزرگ وجادار با امکان ورودی وخروجی راحت ،  احداث سونا و جکوزی اختصاصی مناسب داخل آپارتمان  ، اتاق خواب مستر بزرگ و جادار با یک سری امکانات مثل دکور خوب ، کتابخانه ، میز وصندلی مناسب ، تراس بزرگ و زیبا با دیدی زیبا وبا شکوه حتی با شاخه های یک درخت تنومند وبزرگ ، باربیکیو (کباب پز) ، اتاق تلویزیونی که دور از اتاق های خواب باشد ، سالن غذاخوری جداگانه ، سرویس های بهداشتی بزرگ و نورگیر با امکانات مناسب در داخل آن ، با نورپردازی مناسب ، فاصله مناسب آپارتمان از دیگر واحدها ترجیحاً بصورت نیم طبقه یا دریک طبقه مستقل قرارداشتن ، و...  همه اینها می تواند در کارشناسی آپارتمان مؤثر واقع شود .

23. توجه به کیفیت نمای ساختمان ؛
نمای ساختمان اگر چه بعنوان اموال و دارایی عمومی باید محسوب شود ولی متأسفانه در کشور عین متعلقات خصوصی مالکین می باشد ؛ همین دیدگاه غلط ، اکثر نماهای ساختمان را در شهرها بسیار زشت کرده ونهادهای عمومی هم چون شهرداری ها و شوراهای شهر نیز هیچ وظیفه ای را در قبال آن برعهده نمی گیرند؛  با این وجود در حال حاضر کیفیت نمای ساختمان در قیمت گذاری آپارتمان نقش بسزایی دارد که نمی توان به آن بی توجه بود . نماهایی که چرکین وکثیف هستند وبا دیدن آن جز دلمردگی چیزی نصیب بیننده نمی شوددرقیاس با نماهای مجلل وزیبایی که هزار حرف وحدیث برای گفتن دارد و از طرح ها و اشکال متفاوت هندسی زیبا و متنوع برخوردار است ،  بی شک با یکدیگر تفاوت دارند وهمین امر در سرعت وقیمت فروش یا اجاره بسیار تأثیر گذار است .   

24. توجه به تعداد آپارتمان های احداثی در کل ساختمان ویا در هر طبقه ؛
  تعداد آپارتمان در هر طبقه ویا در هرساختمان هر چه محدودتر وکمتر باشد مطلوبتر است وهمین امر در قیمت گذاری آپارتمان تأثیر بسزایی دارد واستقلال ساکنین بسته به تعداد واحدها می باشدبخصوص کیفیت نامطلوب ساخت وساز در کشور ، این امنیت وآرامش را هر چه بیشتر سلب می کند وتعدد واحدها نیز بیش از پیش این معضل را افزایش می دهد  ساختمان هایی که دارای چندین واحد مثل 4 یا 6 یا 8 واحد است مجموعه را به هتل شبیه می سازد نه مجتمع مسکونی. مطلوب ترین تعداد آپارتمان در هر طبقه 1الی 2 واحد است ونه بیشتر ! هرچه تعداد واحدها بیشتر شود فقط  عارضه های زیر نصیب ساکنین می شود :

الف . ایجاد تنش و تضاد در بین ساکنین
ب. اشغال پاگرد ها توسط کفش های ساکنین و یا کمدهای جا کفشی  و ...
ب . سروصدا های بیشتر با آمد و رفت ها  و باز وبستن دَرِ آپارتمان ها
ج . تداخل در سبک وشیوه زندگی هم دیگر
د . محدود شدن ، کوچک و کمتر شدن حریم های خصوصی با دعو ودادوفریادهای ساکنین
ذ . دشمنی ودخالت در کار وزندگی یکدیگر
ر. تداخل فرهنگ ها وخرده فرهنگ ها وتأثیر پذیری و تأثیر گذاری بصورت منفی
ز . تکرار زندگی سنتی دست جمعی اما بشکل دیگربجای اعضای خانواده با همسایگانی که هریک گویش وخرده فرهنگ متفاوتی دارند.
25. توجه به  امکانات رفاهی آپارتمان ؛
هرآپارتمانی از امکانات رفاهی ، تفریحی و ورزشی ، فرهنگی وخدماتی بیشتری برخوردار باشد مثل قرائت خانه ، سالن اجتماعات ، سالن بدن سازی ، اسکواش ، بیلیارد ، سونا وجکوزی واستخر ، آشپزخانه عمومی ، انبارهای عمومی ، آسانسورهای باربری و نفربر  و... در امر قیمت گذاری بسیار مؤثر است .

26. رعایت مقررات ملی ومباحث استاندارد ساختمان ؛
 مجموعه‌ای است از ضوابط فنی، اجرایی و حقوقی لازم الرعایه در طراحی، نظارت اجرای عملیات ساختمانی :  اعم از تخریب، نوسازی، توسعه بنا، تعمیر و مرمت اساسی، تغییر کاربری و بهره برداری از ساختمان که به منظور تأمین ایمنی ، بهره دهی مناسب ، آسایش، بهداشت و صرفه اقتصادی تهیه شده است. وزارت مسکن و شهرسازی طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان وظیفه تدوین مقررات ملی ساختمان را بر عهده دارد. این وزارتخانه با تشکیل شورایی تحت عنوان «شورای تدوین مقررات ملی ساختمان» با عضویت استادان و صاحبنظران برجسته کشور به منظور نظارت بر تهیه و هماهنگی بین مباحث از حیث شکل، ادبیات، واژه‌پردازی، حدود و دامنه کاربرد و همچنین با تشکیل‌دادن " کمیته‌های تخصصی "  شرایط لازم برای تدوین این مقررات را به وجود آورده است. مقررات ملی ساختمان در قالب بیست و یک مبحث که هر یک مربوط به یک موضوع خاص می‌باشد که این مباحث عبارت است  از
:

مبحث اول: تعاریف
مبحث دوم: نظامات اداری
مبحث سوم: حفاظت ساختمانها در مقابل حریق
مبحث چهارم: الزامات عمومی ساختمان
مبحث پنجم: مصالح و فراورده‌های ساختمانی
مبحث ششم: بارهای وارد بر ساختمان
مبحث هفتم: پی و پی سازی
مبحث هشتم: طرح و اجرای ساختمانهای با مصالح بنایی
مبحث نهم: طرح و اجرای ساختمانهای بتن آرمه
مبحث دهم: طرح و اجرای ساختمانهای فولادی
مبحث یازدهم: اجرای صنعتی ساختمانها
مبحث دوازدهم: ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا
مبحث سیزدهم: طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمانها
مبحث چهاردهم: تاسیسات مکانیکی
مبحث پانزدهم: آسانسور ها و پله‌های برقی
مبحث شانزدهم: تاسیسات بهداشتی
مبحث هفدهم: لوله کشی گاز طبیعی
مبحث هجدهم: عایق بندی و تنظیم صدا
مبحث نوزدهم: صرفه جویی در مصرف انرژی
مبحث بیستم: علایم و تابلوها
مبحث بیست و یکم: پدافند غیرعامل (راجع به ملاحظات معماری ، مشخصات مکانیکی و معماری مصالح، سیستم های سازه ای مقاوم در برابر انفجار و تأسیسات الکتریکی(برقی ) ومکانیکی  بحث می کند). برای کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان توجه به میزان رعایت این مقررات وضوابط ومباحث بسیار مهم است .
27. توجه به  برخورداری از ایزوهای ساختمانی ؛ 
توجه به برخورداری ایزوها واستانداردهای کیفیت همدر قیمت گذاری وکارشناسی آپارتمان بسیار مؤثر است ونباید صرفاً به پرسش از چند آژانس املاک که خود نیز بهره ای از دانش ساختمان شناسی ندارند وصرفاً قیمت املاک از روی نمونه معاملات انجام شده و یا قیمت گذاری مالکین و مؤجرین  بسنده کرد .

حقیقت طلب

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک


یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مسئول کنترل قيمت‌گذاري‌ اراضي و املاك چه كسي است؟


وكيل دادگستري گفت: قیمت عادله اراضي يا ساختمان‌ها و املاک و خسارت مربوطه از طريق توافق دستگاه‌هاي اجرایي و صاحبان و مالكان آن تعيين مي‌شود. نحوه تعيين قيمت اراضي و املاك و جبران خسارت به صورت قیمت عادله اراضي و اينکه چه نهادي مسئول کنترل اين قيمت‌گذاري‌ها است محور گفتگوي تفصيلي خبرنگار باشگاه خبرنگاران با "سيد‌علي شاه‌صاحبي" وکيل دادگستري را تشکيل داد که متن اين گفتگو را در زير مي‌خوانيد.

باشگاه خبرنگاران: در صورت عدم وجود توافق بين دستگاه دولتي و مالك چه راه حلي مي‌توان اتخاذ كرد؟

شاه صاحبی: در اين حالت بهاي عادله توسط هيأتي مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين مي‌شود.
 
باشگاه خبرنگاران: نحوه انتخاب كارشناسان رسمي دادگستري به چه صورت است؟

شاه صاحبی: يك كارشناس از سوي دستگاه اجرايي متقاضي تملك و خريد، و يك نفر از سوي مالك  و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب مي‌شود و اگر براي معرفي كارشناس سوم هر يك از طرفين خودداری نمايند، با معرفي دادگاه محل وقوع ملك انتخاب مي‌شود و نظر اكثريت اين سه نفر در تعيين بهاي عادله قطعي و لازم الاجرا است.
 
باشگاه خبرنگاران: كارشناسان براي تعيين بهاي عادله چه ملاكي دارند؟

شاه صاحبی: ملاك تعيين قيمت اراضي و املاك بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي و ساختمان‌ها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آن‌هاست چرا كه وجود و تاسيس ساختمان‌هاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور اثرگذار است.
 
وي ادامه داد: در مواردي كه ملك‌ محل سكونت يا مكان درآمد در اختيار مالك باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملك افزوده خواهد شد و تشخيص اين امر نيز با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه خواهد بود.
 
باشگاه خبرنگاران: چنانچه ملك مورد نظر زمين زراعي باشد و علاوه بر مالك زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدامي صورت مي‌پذيرد؟

شاه صاحبی: اگر برابر نظر اداره كشاورزي زارعين داراي حقوقي در ملك باشند حقوق زارعين ذي نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملك به آن پرداخت و مابقي در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت مي‌شود و چنانچه در ملك ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت و يا هر گونه اعياني و يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ... وجود داشته باشد يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل شده باشد قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بين زارع و مالك يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق و يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به او پرداخت شده و مابقي به مالك پرداخت خواهد شد.
 
باشگاه خبرنگاران: در خصوص اماكن تجاري كه محل كسب و پيشه است آيا حق كسب و پيشه به مالك يا متصرف تعلق خواهد گرفت؟

شاه صاحبی: اگر ملك، محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرايي مي‌تواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد كه پس از انجام طرح ، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
 
باشگاه خبرنگاران: از زمان ارجاع امر به كارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالك پرداخت شده و يا دستگاه دولتي آن را پرداخت خواهد كرد؟

شاه صاحبی: كارشناسان مكلف‌اند ظرف يك ماه نظر كارشناسي‌ خود را اعلام نمايند و دستمزد كارشناسان طبق تعرفه صورت مي‌گيرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص مي‌گردد و نصف هزينه كارشناسي به عهده مالك خواهد بود كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر مي‌شود.
 
باشگاه خبرنگاران: آيا مالك مي‌تواند به جاي دريافت بهاي ملك از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد؟

شاه صاحبی: در صورت رضايت مالك و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليك شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است و در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيأت كارشناسان است.
 
باشگاه خبرنگاران: آيا دولت مي‌تواند قبل از پرداخت بهاي ملك و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند؟

شاه صاحبی: قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالك از انجام معامله خودداري كند يا مالك مجهول باشد و يا بواسطه فوت مالك انجام معامله قطعي ممكن نباشد و همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند با ذكر دلايل موجه به تشخيص و زير دستگاه دولتي اجراي طرح ضرورت داشته باشد مي‌توان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت جلسه وضع موجود ملك، با حضور مالك يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد.

وي ادامه داد: دستگاه دولتي مكلف است ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق نظر هيأت كارشناسان اقدام كند و از طرفي مالك يا صاحب حق مي‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در طي مدت مذكور با مراجعه به دادگاه درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاكم دادگستري نيز تكليف دارند به اين موضوع در وقت فوق‌العاده و خارج از نوبت رسيدگي كنند.
 
باشگاه خبرنگاران: اگر مالك از انجام معامله با دولت خودداري كند آيا دولت مي‌تواند رأساً ملك را به تصرف درآورد؟

شاه صاحبی: چنانچه مالك ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه دولتي براي معامله مراجعه نكند يا از انجام معامله به نحوي خودداري كند مراتب براي بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقويمي ملك كه طبق نظر هيأت كارشناسي تعيين شده به صندوق ثبت محل واريز مي‌‌شود و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد كرد و قيمت ملك يا حقوقي و خسارت وارده از سوي اداره ثبت به ذي‌حق پرداخت و اسناد قبلي مالك اصلاح يا ابطال مي‌گردد و سند مالكيت جديد به نام دستگاه دولتي مربوط صادر مي‌شود.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در قیمت آپارتمان


وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.
یک واحد 130 متر مربعی‌، 2 خواب به همراه 2 پارکینگ و 30 متر انباری در خیابان عراقی واقع در منطقه پاسداران برای فروش به قیمت متری 2 میلیون و 300 هزار تومان پیشنهاد شده که البته این ملک در 1000 متر مربع زمین ساخته شده است. از طرف دیگر در میرداماد جنوبی یک واحد 141 متری‌، 3 خواب‌، 7 سال ساخت‌، واقع در 1600 متر مربع زمین با کلیه امکانات با قیمت متری 2 میلیون و 500 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است.
موارد نظیر آپارتمانی واقع در 1100 متر زمین‌، 2000 متر زمین‌، 700 متر زمین و... بیشتر در فایل فروش واحدهایی با متراژ بیش از 120 متر مربع و در مناطق شمالی تهران مشاهده می‌شود. از نظر اغلب مشاوران املاک‌، اینکه در آگهی فروش واحدی ذکر شود که این واحد در چه میزان متراژی از زمین واقع شده به عنوان یک امتیاز شناخته می‌شود؛ چرا که این مساله بیانگر برخورداری هر یک از واحدها از قدرالسهم زمین آن ملک است.
بنگاهداری واقع در منطقه پاسداران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت‌: معمولا فایل‌های فروش واحدهایی که میزان متراژ زمین را عنوان می‌کنند از ارزش بیشتری نسبت به واحدهای دیگر برخوردار هستند؛ چرا که خریدار علاوه بر اینکه واحدی را خریداری کرده‌، سهمی ‌از متراژ زمینی که ملک در آن واقع شده را نصیب خود کرده است و از سوی دیگر متقاضی تنها قیمت فروش واحد را پرداخت می‌کند. پیام در ادامه تاکید کرد‌: اگر قدرالسهم هر واحد مسکونی بیش از 100 متر مربع باشد، این مساله به عنوان یک امتیاز برتر برای فروشنده و خریدار محسوب می‌شود؛ چرا که این موضوع به نفع طرفین معامله است.
وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.
این مشاور املاک اذعان کرد‌: فروشنده‌های این چنینی که ملک مورد نظر را کم واحد معرفی می‌کنند فقط به دلیل کاهش تردد ساکنان‌ و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست، بلکه بدین معنا است که هر یک از مالکان این واحدها از قدرالسهم بیشتری از زمین برخوردار می‌شوند.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 


اگر در مورد پرونده‌ای كارشناس رسمی نظر داده باشد و متهم در موقع مقرر توانايی پرداخت هزينه كارشناسی مجدد را نداشته باشد، پس از صدور حكم ميتواند اعتراض كند و درخواست كارشناسی مجدد داشته باشد؟

چنانچه مهلت تجدیدنظر خواهی از رای صادره منقضی نشده باشد ضمن تجدیدنظرخواهی میتواند به نظریه كارشناس اعتراض نماید و یكی از دلایل خود را ارجاع به هئیت كارشناسی قرار دهد و اگر هزینه جهت پرداخت كارشناسی ندارد و تقاضای خود را به دادگاه اعلام نماید تا طبق مقررات نامبرده را موقتاً از پرداخت هزینه كارشناسی معاف نماید.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

فرق بین سرقفلی با اجاره


پرسش :    فرق بین سرقفلی با اجاره چیست؟ ‌اینکه می‌گویند سرقفلی این ملک به فروش می‌رسد و یا این ملک به اجاره داده می‌شود چه فرقی با هم دارند؟
پاسخ:   ـ سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستاجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجر که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتفاع منافع به مستاجر دست دوم از او دریافت می‌کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می‌گیرد. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه (برخلاف کسب و پیشه)‌جنبه قهری ندارد.
ـ اجاره طبق تعریف قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. بنابراین سرقفلی هم مربوط به اجاره است اما در عقد اجاره روابط طرفین نظر به مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر دو حالت پیدا می‌کند:
1ـ اگر انتقال منافع بدون اخذ وجهی جهت انتقال حقوق تجاری صورت گیرد (تحت عنوان سرقفلی) این عقد اجاره بدون سرقفلی نامیده می‌شود.
2ـ اگر انتقال منافع با اخذ وجهی تحت عنوان سرقفلی صورت گیرد که در نتیجه (مبلغ ماهیانه اجاره هم کم خواهد بود) در این صورت اجاره با حق سرقفلی نامیده می‌شود.
نتیجه اینکه اجاره از عقدی است که طی آن منافع ملک برای مدت معینی در قبال اجاره‌بها در طول مدت اجاره به مستاجر منتقل می‌گردد. اما سرقفلی عوض و بدل امتیازی است که مالک منافع به صورت یکجا به دیگری منتقل می‌نماید.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 


حق سرقفلی و کسب و پیشه

حق سرقفلی در قوانین سال 56 و 76 ایران ماهیتی متفاوت دارد برمبنای قانون موجر و مستاجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را دارا است اما در قانون سال 76سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذاشته شده است و در این قانون مستاجر می تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی، از موجر اخذ کند. متن قانون موجر و مستاجر سال 76 از کتاب تحریرالوسیله امام ( ره ) اخذ شده است و به حق کسب و پیشه در شرع اسلام حرام است اما از سال 1322 تا 76 هر جا کلمه سرقفلی بکار رفته منظور حق کسب و پیشه بوده است در حالی که مشروعیت آن مورد بحث است اما حق سرقفلی همیشه مجاز بوده است در سال 76 در قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است بنابراین از سال 76 اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجاره ای که منعقد شود جایز است ولی حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است و سرقفلی وجهی است که مالک خواه مالک عین باشد یا منفعت در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر بوجود آمده است چه مالی به موجر داده شده باشد چه نشده باشد بنابراین حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مالی از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .

قانونگذار در سال 56 یک حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری برای مستاجر ایجاد می شد شورای نگهبان آن را بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام کرد و تنها در مورد سرقفلی موضوع را به تحریرالوسیله امام ارجاع داد ولی مجمع تشخیص مصلحت دوباره مقررات راجع به حق کسب و پیشه را مجری دانست ولی این امر تا سال 76 ادامه داشت و قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی و کسب و پیشه را شرعی نمود ولی حق مستقلی برای مستاجر به لحاظ کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری قائل نشد و در صورتی برای مستاجر حق سرقفلی پیش بینی کرد که موجر از وی در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی گرفته باشد یا اینکه مستاجر در اثناء مدت اجاره بخواهد حق خود را در انتفاع ملک فقط برای مدت باقیمانده به دیگری واگذار کند و یا اینکه بخواهد اسقاط حقی کند که در ضمن عقد اجاره به نفع او شرط شده است در مورد اول حق موجر به مستاجر منتقل می شود و او دارای حق سرقفلی می شود و در مورد دوم در ازای واگذاری حق خود در انتفاع از ملک برای مدت باقیمانده دارای حق سرقفلی می شود و در مورد سوم اسقاط حقی که به صورت شرط ضمن عقد ایجاد شده است مستاجر را دارای حق سرقفلی می کند.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

 1. حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .

2.مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.

3. حق سرقفلی قابل اسقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم­یحب است هرچند برخی می گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و قابل اسقاط است .

4. حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را دارا است در صورتی که بطور رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

5. حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .

6. حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

7. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط
می شود.

 سازمان ثبت احوال کشور

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مطالب قدیمی‌تر