کارشناس رسمی دادگستری -رشته راه وساختمان

نمونه رای صادره در خصوص شکایت از همسایه مجاور بابت تخلف

تاریخ: 23 اردیبهشت 1392 کلاسه پرونده: 82/92شماره دادنامه: 115موضوع رأی: همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری ذی نفع محسوب شده و حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون مذکور را دارد .

شاکی: محمدرضا قلعه نویبسم الله الرحمن الرحیم مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری گردش کار: آقای محمدرضا قلعه نوی به موجب لایحه ای اعلام کرده است که شعب 28 و 27 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به دادخواست اشخاص ثالث به خواسته اعتراض به تصمیم کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری، آراء معارض صادر کرده اند، بدین نحو که شعبه 27 دیوان عدالت اداری با این استدلال که شخص ثالث معترض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در پرونده ذی نفع نیست، شکایت وی را قابل استماع ندانسته و قرار رد شکایت صادر کرده است ولیکن در مورد مشابه، شعبه 28 دیوان عدالت اداری، شکایت شاکی را پذیرفته و وارد رسیدگی شده است.

نامبرده با اعلام مراتب، رفع تعارض و صدور رأی وحدت رویه را خواستار شده است. گردش کار پرونده ها و مشروح آراء به قرار زیر است: الف: شعبه 27 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره 27/88/1673 با موضوع دادخواست آقای محمدرضا قلعه نوی به طرفیت شهرداری سبزوار و به خواسته اعتراض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری، به موجب دادنامه شماره 205- 29/1/1389، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است: در خصوص شکایت آقای محمدرضا قلعه نوی به طرفیت شهرداری سبزوار به خواسته ابطال رأی شماره 224- 31/3/1388 کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها با توجه به محتویات پرونده و اسناد و مدارک ابرازی رأی کمیسیون طبق اختیارات و قوانین مربوط صادر شده مغایرتی با قوانین ندارد و اما اصل دعوا وارد نیست زیرا شاکی در ملک مجاور حقی ندارد و ذی نفع نیز نیست، در زمین خود ساختمانی بر فرض برخلاف مندرجات پرونده احداث کرد شاکی در آن حقوق مالکانه یا شریک و یا ذی نفع نیست تا مدعی تخریب ملک دیگران شود، النهایه از بنای احداثی همجوار متضرر شده و متضرر شدن و ذی حق و ذی نفع بودن او مقوله است. ادعای ذی حق بودن در صلاحیت رسیدگی دیوان است، لیکن متضرر بودن خارج از صلاحیت دیوان است و لذا شکایت وارد نیست به استناد مواد 13 و 7 قانون دیوان عدالت اداری و به ماده 20 قانون آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و به استناد ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می شود. رأی دیوان قطعی است.

ب: شعبه 28 دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره 28/86/1240 با موضوع دادخواست خانمها فریبا ناوی، طاهره بژگی، اعظم داورزنی و آقای غلامحسین سپهری به طرفیت شهرداری سبزوار و به خواسته اعتراض به رأی کمیسیون بازنگری ماده صد قانون شهرداری، به موجب دادنامه شماره 2171- 14/8/1387، مفاداً به شرح آینده به صدور رأی مبادرت کرده است: حسب محتویات پرونده شکات مالکان ملک مجاور خانم زهرا ارباشی هستند که کمیسیون تجدیدنظر ماده صد شهرداری سبزوار طی رأی شماره 2855- 14/12/1385 تخلف ساختمانی خانم ارباشی در قسمت پیشروی طولی و سطح اشغال بیش از 60% ملک علی رغم شکایت همسایگان با اخذ جریمه حکم به ابقای بنای احداثی صادر کرده است که نماینده شهرداری در جلسه دادرسی مورخ 13/8/1387 اعلام کرده است که تقاضای شهرداری از کمیسیون تخریب بنا با توجه به اعتراض همسایگان بوده که مورد نظر کمیسیون قرار نگرفته است شعبه با عنایت به این که احداث بنا توسط خانم زهرا ارباشی در مازاد سطح اشغال ملک برخلاف مفاد پروانه موجب اضرار به همسایگان و مجاوران ملک وی شده است فلذا ذی نفع بودن آنان محرز است و از آنجا که احداث بنا در مازاد 60% زمین و پیشروی طولی برخلاف اصول و ضوابط شهرسازی است و به هیچ عنوان قابل اغماض نیست و موجب به هم خوردن بافت شهری شده است که به مجاوران ملک نیز ضرر وارد می کند کمیسیون تجدیدنظر بدون اخذ رضایت همسایگان حق صدور رأی اخذ بر جریمه را نداشته است لذا شکایت مطرح شده را وارد تشخیص داده و ضمن نقض رأی کمیسیون تجدیدنظر به شماره بیان شده، موضوع جهت رسیدگی مجدد بـه کمیسیون همعرض تجدیدنظر ارجـاع می شود.

بـدیهی است کمیسیون همعرض در این مرحله در اجرای مواد 14، 35 و 36 از قانون دیوان عدالت اداری مکلف به تبعیت از رأی دیوان است. رأی دیوان قطعی است. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ یاد شده با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد. پس از بحث و بررسی، با اکثریت آراء به شرح آينده به صدور رأی مبادرت می‎کند. رأی هيأت عمومي اولاً: از این حیث که شعبه 27 دیوان عدالت اداری، همسایه مجاور معترض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری را به عنوان ذی نفع تلقی نکرده است و مبادرت به صدور قرار رد شکایت کرده است و در همان حال شعبه 28 دیوان عدالت اداری، در مورد مشابه شکایت شاکی ( همسایه مجاور معترض به رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری) را قابل استماع دانسته است تعارض محرز است. ثانیاً: نظر به این که مطابق آراء شماره832- 21/12/1384و 215-20/9/1369 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، شکایت اشخاص ذی نفع از تصمیمات کمیسیونهای ماده 100 قانون شهرداری در دیوان عدالت اداری قابل استماع شناخته شده است و در موضوع تعارض اعلامی، همسایه مجاور ملک موضوع رأی کمیسیون بازنگری ماده 100 قانون شهرداری به عنوان ذی نفع قابل شناسایی است و به تبع آن حق شکایت به خواسته ابطال رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را نیز داراست، بنابراین رأی شعبه 28 دیوان عدالت اداری در حدی که شکایت را قابل استماع دانسته است صحیح و موافق مقررات است.

این رأی به استناد بند 2 ماده 19 و ماده 43 قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است./

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضایی دیوان عدالت اداری علی مبشری

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

اطلاعات پایه

 

 

  مساحت زمین:  مساحت یک قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورت مجلس تفکیک قید شده است یا‌آن دسته از اراضی که ابعاد آن ها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.)


مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.

مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.

متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفكيك شده به تعداد آن را در يك محدوده معين .

ضريب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف يك ساختمان نسبتبه كل مساحت زمين مورد نظر (طبق سند و يا مساحت وضع موجود بشرطي كه بدون كسر اصلاحي كمتر از سند مالكيت باشد.).

متوسط مساحت كل بنا :نسبت جمع مساحت پروانه ها يا جمع مساحت پايان ساختمانها به تعداد پروانه ها يا پايان ساختمان صادره .

متوسط ضريب تراكم :  نسبت جمع تراكم استفاده شده در هرپروانه يا بنا به تعداد كل پروانه هاي صادره .

مساحت كل طبقات و زيرزمين : مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين .

تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل مي گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمي شود.)

دوبلكس:

واحد دوبلکس ميتواند يك واحد مسكوني در دو يا چند طبقه احداث شود مثلا آشپز خانه و پذيرايي پايين و اتاق هاي خواب بالا باشند

 

  مساحت مفيد : بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگيرها،‌پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمين وتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.

صفر طبقه : ايجاد خرپشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافي نشود.

تراكم : درصد بنايي كه نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث مي باشد كه در طرح تفصيلي براي كاربري هاي مختلف تعريف گرديده است. (به جز سطوح پاركينگ و مشاعات در همكف و زيرزمين ها و انباري در زيرزمين)

عملكرد بنا(كاربري طبقات و يا كاربرد بنا) : نحوه بهره برداري از فضاهاي ايجاد شده از يك ساختمان (انواع استفاده: مسكوني ، تجاري،‌اداري و…)

-         مسكوني : استفاده از فضاهاي پيوسته ايجاد شده در يك ساختمان بعنوان واحد مسكوني كه داراي نور كافي و سرويس مناسب بهداشتي نيز باشد(مناسب براي سكونت خانواده)

-         تجاري : محل داد و ستد كه معمولاً برگذر يا سرا يا پاساژ يا تيمچه احداث شده و عموماً داراي ويترين باشد(مراكزي كه اشخاص حقيقي و حقوقي طبق قانون تجارت عمليات تجاري انجام مي دهند و معاملات و داد و ستد مي نمايند.)

-         اداري : محلي كه در آنجا افراد حقوقي و حقيقي مشغول به كار بوده و كارهاي خدماتي مربوط به دولت و بخش خصوصي انجام مي شود.

-         آموزشي: بناهايي كه آموزش و پرورش و آموزش عالي و تعليم و تربيت در آنجا صورت مي پذيرد (مهدهاي كودك ،‌دبستان ،‌مدارس ، دبيرستان و دانشگاه و ديگر مراكز آموزشي)

-         صنعتي : بناهايي كه منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات كوچك و بزرگ ، سبك و سنگين و حجيم و كوچك صنعتي ساخته مي شود.

-         كشاورزي: بنايي كه در آن انواعي از كشاورزي، كشتكاري، زراعت ، فلاحت ،‌دامداري، پرورش طيور، پرورش ماهي انجام مي پذيرد و يا بصورت بنا و يا سالن هاي كوچك و بزرگ ،‌گلخانه ها ، سوله ها يا مراكز نمونه پرورش ايجاد شده اند.

-         فرهنگي : بنايي كه در آن به امور فرهنگي پرداخته مي شود. مانند آموزشگاه هاي مختلف ، دفاتر انتشاراتي،‌گالري ها،‌سينما، تئاتر و…

-         مذهبي : بنايي كه براي انجام آداب و آئين مذهبي احداث مي گردد.

-         بهداشتي : بنايي كه امور مربوط به تندرستي و بهداشت شهروندان در آنجا انجام مي پذيرد. مانند بيمارستان ،‌كلنيك ،‌درمانگاه ، تيمارستان و…

-         تفريحي ورزشي: بنايي كه درآن بتوان به پرورش تناسب و فيزيك بدني پرداخته و امكانات شادماني و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازي ،زمين هاي ورزشي ، باشگاه هاي ورزشي ،‌استاديوم ها ،‌استخرو…

-         حمل و نقل ‌: بنايي كه جهت امور جابجايي و تردد شهروندان مورد استفاده قرار ميگيرد. مانند پايانه ، پاركينگ روباز و طبقاتي ، فرودگاه ، راه آهن

-         خدماتي: بنايي كه در خدمت آسايش و رفع نگراني هاي شهري مورد استفاده قرار گيرد، مانند آتش نشاني ، مراكز جمع آوري زباله ، سرويسهاي عمومي

-         تجهيزات شهري: بناهايي كه جهت برطرف نمودن نيازهاي شهري ايجاد مي شود مانند پست هاي برق و گاز، مراكز مخابراتي، مراكز تصفيه آب

كاربري زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت هاي شهري و طرحهاي جامع و تفصيلي، كاربري          ملك گويند.

-         مسكوني : اراضي كه صرفاً براي سكونت افراد با تراكم مختلف پيش بيني شده (از بسيار كم – ويلايي – تا زياد – بلندمرتبه)

-         تجاري : اراضي كه براي احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشي و خرده فروشي و دفاتر تجاري)

-         اداري : اراضي كه براي احداث ادارات مختلف دولتي و خصوصي پيش بيني گردد.

-         آموزشي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي مورد نياز آموزش و پرورش تعليم و تربيت و نيز آموزش عالي و آموزش غيرانتفاعي و آموزشي رسمي و غيررسمي پيش بيني مي شود.

-         صنعتي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي صنعتي در نظر گرفته مي شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعميرگاههاي بزرگ)

-         كشاورزي: اراضي كه (معمولاٌ‌خارج از شهر ) براي كشت و زرع پيش بيني شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع مي باشد.

-         فرهنگي و مذهبي: اراضي كه براي احداث اماكن مذهبي از قبيل مسجد ، حسينيه كليسا،كنيسه ، و آتشكده و … يا براي سينما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته مي شود.

-         بهداشتي و درماني: اراضي كه براي احداث بيمارستان ، درمانگاه و ساير ساختمان هايي كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.

-         ورزشي: اراضي كه مختص ورزش و تفريح شهروندان براي احداث فضاها و استاديوم هاي انواع ورزشها باشد.

-         حمل و نقل : به اراضي اطلاق مي گردد كه براي احداث ترمينال، پايانه، فرودگاه، پاركينگ عمومي روباز و طبقاتي در نظر گرفته شوند.

-         پست : اراضي كه براي ايجاد مراكز و دفاتر پستي پيش بيني گرديده است.

-         حريم: اراضي كه بدليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود.

-         تاسيسات شهري: اراضي كه در اختيار تاسيسات شهري مانند نيروگاه ، پست برق، پست گاز ، ايستگاه راديوو تلويزيون و غيره قرار گيرد.

-         ارتشي : اراضي كه براي احداث پادگان ها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار گيرد.

-         داخل طرح اجرايي : اراضي واقع در طرح هاي دردست اقدام شهرداري.‌(كه عمدتاً طرحهاي شبكه گذرها و ميادين مي باشند)

-         كلاً‌داخل طرح : اراضي كه كلاً‌ در طرح شبكه شهري و يا خدمات شهري واقع شوند.

-         معوض شهرداري: اراضي كه شهرداري در اختيار خود قرارداده تا در صورت نياز به صاحبان املاكي كه ملك آن ها در طرح واقع مي شوند واگذار نمايد.

-         انبارها: اراضي از شهر كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد.

-         خدمات شهري: اراضي با كاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مركز جمع آوري زباله،تجهيزات شهري

-         فاقد كاربري : اراضي كه فاقد هرگونه كاربري هستند يا بعنوان ذخيره هاي شهري در نظر گرفته شده اند و يا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازي و طرح تفصيلي ندارند.

انواع پروانه :

-         پروانه ساختماني: مجو.ز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد .

-         تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.

-         اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)

-         تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد ، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و… صادرمي گردد.

-         تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.

-         تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

-         تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر ، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.

-         ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.

-         تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد.

انواع گواهي :

-         عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختماني طبق پروانه صادره براي هرگونه معامله و يا انقضاي مهلت پروانه (براي ادامه عمليات ساختماني يا بروز خلاف، پس از رسيدگي ،‌گواهي جديدي به نام عدم خلاف صادر مي گردد.

-         بلامانع ناحيه: در موارد بروز تخلفات جزئي كه منجر به جلوگيري شود، پس از رفع خلاف يا رسيدگي به آن ، مجوز ادامه كار از شهرسازي منطقه به ناحيه مربوطه صادر خواهد شد.

-         بلامانع شهرسازي: درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و رسيدگي به آن براي سهولت روند اداري و ادامه كار ، بلامانع شهرسازي صادر خواهد شد.

-         پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود.

-         پايان كار آپارتماني: صدور گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف در مورد هريك از آپارتمان هاي يك مجتمع بشرطي كه در اختصاصيات و مشاعات تخلفي حادث نشده باشد .

-         پايان كار قبل از 49: جهت بناهايي با هر كاربري كه قبل از ارديبهشت سال 1349 احداث و بهره برداري گرديده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمي باشند) پايان ساختماني قبل از 1349 صادر مي گردد.

-         تمديد پايان كار: در صورت انقضاي اعتبار پايان كار و عدم وجود هرگونه خلاف يا تغييرات در بنا پايان كار مذكور با همان مشخصات مجدداً‌ تمديد مي گردد.

مشخصات املاك در كاربري مسكوني:

-         مساحت زيربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان هاي يك ملك را مساحت زيربناي آن طبقه گويند.

-         مساحت كل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در كليه طبقاتي كه در يك ملك احداث مي شود يا شده است كه شامل زيرزمين يا زيرزمين ها ، همكف، طبقات فوقاني اعم از قسمت هاي مفيد و اختصاصيات و يا مشاعات در طبقات ساختمان مي باشد.

-         متوسط مساحت زمين: عبارت است از نسبت كل مساحت زمين ها به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه ، محله،‌منطقه ، شهر

-         ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف

-         متوسط مساحت كل بنا : عبارت است از نسبت مساحت كل بنا در املاك موجود به تعداد  اراضي بلوك يا ناحيه يا محله يا منطقه يا شهر

-         ضريب تراكم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.)

-         تراكم استفاده شده : عبارت است از سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با هركاربري (مشاعات و پاركينگ و انباري در زيرزمين و پاركينگ درهمكف جزء اين سطوح محاسبه نمي گردد)

-         بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات

-         مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابي،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح  مشاعات مي باشند.

-         درصد بناي مفيد استفاده شده: درصد مجموع زيربناي مفيد طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملك(طبق سند مالكيت) . (زيربناي كل ، منهاي مشاعات و پاركينگ و انباري)

انواع اراضي :

-         داير:اراضي داراي ساختمان و تاسيسات و ديواركشي متناسب با ملك و يا املاكي كه  باغ و مشجر و يا زراعي باشد، مي گويند .

-         باير: به اراضي فاقد ساختمان و تاسيسات مي گويند كه سابقه داير بودن را داشته اند.

-         موات : به املاكي كه فاقد ساختمان و تاسيسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادي و يا باغ و كشاورزي نداشته اند گويند.

مشخصات كاربري ملك :

-         مسكوني : به سطوحي اطلاق مي گردد كه براساس نقشه كاربري اراضي جهت احداث واحدهاو مجموعه هاي  مسكوني اختصاص يافته اند.

-         تجاري: اين اراضي براي فعاليت هاي بازرگاني ، مغازه ها و فروشگاه ها ، كسب و پيشه و دواير نمايندگي هاي مختلف و دفاتر تجاري براساس سلسله مراتب طرحهاي تفصيلي (خرده فروشي، عمده فروشي، دفاتر) پاساژ، تيمچه، سرا درنظر گرفته شده است.

-         مختلط : عبارت است از تركيب چندعملكرد از كاربري هاي مختلف دريك قطعه زمين با كاربري مختلط (تجاري اداري، تجاري مسكوني ، مسكوني اداري و اختلاطي از كاربري هاي فرهنگي ،‌ورزشي، آموزشي) با توجه به طرح تفصيلي مي باشند.

-         باغ : عبارت است از زمين محصور و يا غير محصوري كه در آن درخت به تعدادي كه قانون مشخص نموده است كاشته باشند و يا در طرح تفصيلي به صورت باغ تعيين شده باشد.

-         مذهبي: انواع كاربريهاي مذهبي در سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي مذهبي رده محله شامل: مساجد كوچك، تكاياو حسينيه ها * اراضي مذهبي رده ناحيه شامل: مساجد و فاطميه ها *‌اراضي مذهبي رده منطقه شامل: مساجد بزرگ و هيئت ها* اراضي مذهبي رده حوزه شامل: مجتمع هاي مذهبي ، دارالتبليغ ها و مهديه ها * اراضي مذهبي رده شهر و فراتر : شامل مساجد اصلي شهر ، خانقاه ،‌ كليساها و كنيسه ها ، امامزاده ها ، بقاع متبركه ،‌مصلي ،‌آتشكده ها و معابد.

-         آموزشي: اين اراضي بسته به سلسله مراتب خدمات شهري با توجه به رده هاي مختلف كاربري آموزشي به احداث ساختمان هاي آموزشي اختصاص دارد. فعاليت هاي مجاز در اين اراضي آموزشي رده هاي مختلف به شرح ذيل مي باشد. *  اراضي آموزشي رده محله: شامل مهدكودك، آمادگي ،‌مدرسه ابتدايي مدارس راهنمايي و دبيرستان ها.*  اراضي آموزشي رده ناحيه: شامل كلاس هاي نهضت سواد آموزي، مراكز آموزش حرفه اي و هنركده ها.* اراضي آموزشي رده منطقه شامل: مدارس اسلامي ،‌موسسات آموزش زبان هاي خارجي وهنرستان هاي صنعتي* اراضي آموزشي رده حوزه اي : شامل مدارس ويژه نابينايان ،‌مدارس ويژه معلولين كرو و لال و مدارس ويژه ساير معلولين .* اراضي آموزشي رده شهر و فراتر: شامل مدارس ويژه خارجيان مقيم تهران و مدارس ويژه كودكان استثنايي

-         فرهنگي : انواع كاربري هاي فرهنگي بنا به سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. *‌ اراضي فرهنگي رده محله اي : شامل كتابخانه كودكان و كتابخانه هاي درجه 5 * اراضي فرهنگي رده ناحيه اي : شامل كتابخانه هاي درجه 4 و سالن هاي اجتماعات. * اراضي فرهنگي رده منطقه : شامل كتابخانه هاي درجه 3، بنيادهاي ارشادي و كانون ها*اراضي فرهنگي رده شهر و فراتر : شامل اماكن و محوطه هاي تاريخي ، موزه ها، موسسات انتشاراتي، كتابخانه هاي ملي و ساير كتابخانه هاي بزرگ ،‌نمايشگاهها، انجمن ها ،‌بناهاي يادبود،‌آرامگاه مشاهيرو فرهنگستان ها.

-         بهداشتي: اين اراضي در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشويخانه ها مي گردد.

-         ورزشي : انواع اين كاربري برحسب سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي ورزشي رده محله: شامل زمين هاي بازي كوچك . * اراضي ورزشي رده ناحيه : شامل زمين هاي ورزشي و سالن هاي كوچك. *‌اراضي ورزشي رده منطقه شامل زمين هاي ورزشي سالن هاي متوسط – سالنهاي استخر سرپوشيده و اراضي ورزشي رده شهر، استاديوم ها و …مي باشد.

-         فضاهاي سبز-پارك عمومي: ملكي كه داراي طرح پارك ، حريم سبز ، جنگل مصنوعي و … طبق طرح تفصيلي و جامع مي باشد، بارده بندي باغ كودك ،‌پارك محله، پارك منطقه اي و پارك هاي عمومي شهري ،‌حريم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، كمربند سبز شهري

نوع سازه :

-         خشت خام يا گل با سقف خشتي

-         خشت خام يا گل با سقف چوبي

-         خشت خام با سقف شيرواني

-         خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

-         خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

-         چوب با سقف صاف يا شيبدار

-         آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني با هرنوع سقف تا سه طبقه

-         آجر با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني از سه طبقه به بالا با هرنوع سقف

-         فلزي با هرنوع سقف

-         قطعات پيش ساخته چوبي با هرنوع سقف

-         پيش ساخته بتون آرمه با هرنوع سقف

-         بتون آرمه با هرنوع سقف

-         سوله ها براي استفاده انواع انبار، سالن، آشيانه

   انوع سقفها :

-         تيرچوبي

-         طاق ضربي

-         تيرچه و بلوك

-         تيرچه پيش تنيده و بلوك

-         دال بتني يك طرفه

-         سقفهاي پيش ساخته

-         سقفهاي پس كشيده

-         سبك

-         شيرواني (سفالي ، آردواز)

-         صاف

-         شيب دار

-         انواع بلوك – سيماني- سفالي - پلاستوفوم

 
منبع : شهرداري تهران

گروه مهندسین مشاور آرمان

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تامین دلیل

نویسنده: محمد ابراهیم اسماعیلی - جمعه ٢٩ شهریور ۱۳٩٢

تامین دلیل همانطور که از عنوانش برمیاید در امنیت قراردادن دلایل است که برای اقامه دعوی ممکن است بعدا از ان استفاده شود. 

تامین دلیل لزوما به معنای درستی و صحت دلیل نیست و البته انتظار نیست که کارشناس چشم بسته هر دلیلی را لیست کرده و گزارش نماید. مثلا ممکن است در اثر احداث بنا در مجاورت ملکی به ان اسیب و صدماتی وارد اید و مالک یا مالکان تامین دلیل نمایند و به کارشناس هرچه ترک در ساختمان باشد را نشان بدهند که انها را یاد داشت کرده و بنویسد در حالیکه  با دقت در برخی ترک ها و دوده گرفتگی و تار بستن در انها میتوان متوجه شد که این نوع ترک ها تازه نبوده و ارتباط قابل قبولی با احداث بنای پلاک مجاور ندارد. پس اگر کارشناس  به این ظرائف پی نبرده باشد با کارشناسی خود کار را سخت تر کرده و همه را به درد سر و زحمت خواهد انداخت.

تحصیل دلیل

از طرفی تامین دلیل تحصیل دلیل نیست و کارشناس باید مواظبت نماید که متن و نظریه کارشناسی عاری از تحصیل دلیل باشد. به عبارت دیگر تحصیل دلیل به مثابه تراشیدن دلیل است . در حالیکه گزارش و نظریه کارشناسی اصولا باید به نحوی باشد که تلقی طرفداری و جانبداری از اصحاب دعوی را به اذهان متبادر ننماید.

زمان

زمان در تامین دلیل مهم است . نباید در تامین دلیل کارشناس به صورت غیر متعارف معطل نماید و کارشناسی را خارج از موعد تحویل دهد مگر موردی خاص و ویژه اتفاق افتاده باشد.

بررسی فنی

اگر کارشناس ققط هر انچه میبیند را  گزارش نماید و در صورت تعیین خسارت رقمی هم اعلام کند ایا حق مطلب به طور شایسته و قابل قبول ادا شده است.؟

لزوما خیر به نظر میرسد که انچه به کارشناس ارائه میگردد توسط ایشان به نوعی باید تجزیه و تحلیل شود و کارشناس با تخصص خود به عوامل موثر در موضوع پی ببرد تا بتواند با طیب خاطر و قناعت وجدانی در متن و نظریه کارشناسی اورده و نتیجه گیری و در صورت لزوم تعیین خسارت نماید.  مثلا در صورتی که رطوبت زدگی و نم از طبقه فوقانی به تحتانی سرایت کرده باشد صرفا بیان اینکه  نم و رطوبت زدگی  به وسعت فلان مشاهده شد و خسارت ان فلان مقدار میشود ایا کفایت میکند. ؟ خب هر فرد دیگری هم که متخصص نباشد همین اندازه را میتواند اعلام نماید. مثلا کارشناس محترم رشته دیگر هم عاجز از این کار نیست ولی کارشناس ساختمان اجازه می یابد اظهار نظر نماید. 

چرا که این کارشناس ساختمان است که  ذهنش به عوامل احتمالی  سرایت رطوبت  معطوف و با تجزیه و تحلیل پی به علت معده ( فراهم کننده) و علت تامه ( علت تمام کننده) این معلول میبرد. و این یافتن و کشف در نتیجه گیری تاثیر فاحشی دارد 

مقدمات بازدید

در تامین دلیل هماهنگی جهت بازدید از موضوع کارشناسی بر عهده طرفی است که درخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس را داده است.

 و کارشناس تکلیفی بر اینکه جلو بیفتد و به عنوان اجرای احکام عمل کند را قاعدتا ندارد. و گاهی اصحاب دعوی  به دلیل کم اطلاعی  توقع دارند که کارشناس جلو بیفتد و حالت مامور را ادا نماید. ولی کارشناس میتواند  با اگاهی دادن حدود اختیارات و وظایف خود را اعلام کند که اصحاب دعوی  هم وظیفه خود را در این خصوص یاد اور شوند.

سوالات اصحاب دعوی

 از طرف دیگر اصحاب دعوی ممکن است مدام  از کارشناس سوال کنند که نظر شما در این خصوص چیست یا قیمت چند است و مانند ان که بهتر است  به اصحاب دعوی یاد اور شد که سوال نکنند و صرفا به سوالات کارشناس پاسخ دهند .

 حتی ممکن است درخواست کننده کارشناس تصور نماید که به نحوی کارشناس مانند وکیل  در اختیار است و یا کارشناس تمام کننده کار است  به عبارتی به جای قاضی  اشتباه گرفته شود که در این دو حالت نیز به اصحاب دعوی گاهی گفتن این مطلب که کارشناس نه قاضی است و نه وکیل یکی از طرفین دعوا  بهتر است گفته شود که کار شناس به کار نگاه میکند نه به افراد و بهتر است گفته شود که کارشناس با گریه کسی نباید بگرید و با خنده کسی نباید بخندد   تا در نظریه کارشناسی به انحراف نرود.

قوت گزارش و نظریه کارشناسی

 کارشناس حقیقتا شایسته است که در ان موضوع علم و اطلاعات مناسبی داشته باشد و در صورت لزوم تحقیق و مشورت نماید.

 و سطحی و ضعیف ننویسد.

 کارشناس بهتر است نظرات اصحاب دعوی را بشنود و ببیند انها چه میگویند  چرا که کارشناس  با چند ساعت  وقت گذاشتن  میخواهد وارد موضوعی شود که ممکن است  اصحاب دعوی چند ماه است با ان درگیر شده اند و با ان مشکل مدتی زندگی کرده اند لذا کارشناس  از تاریکی و ابهام ذهنی خود  به روشنایی و واقعیت موضوع وارد میشود  و با قلم خود زوایا کور و پنهان را که محل اختلاف شده روشن و نورانی میکند.

سوالات کارشناس

 از طرفی کارشناس شایسته است سوالاتی بکند که  ناشی از حسن السوال نصف العلم باشد نه سوالات سطحی و غیر فنی  و نه به خاطر اینکه  پرستیژ خود را حفظ کند  که بالاخره مردم متوجه میشوند که ایا کشکول کارشناس پر است یا خالی و این حاصل نمیشود مگر به مطالعه و تجربه و اهمیت دادن به تجربیات وگرنه به فرمایش امام علی علیه السلام اگر چیزی را از دست دادید ولی باعث تجربه شد انرا از دست نداده اید.

 شایسته است کارشناس  اولین چیزی که به ذهنش خطور میکند دستمزد و منفعت مالی  موضوع کارشناسی نباشد. که اگر این اولویت اول باشد باید به سوگند ها و شانیت کارشناسی یاد اور شد.

حضور خوانده

 حضور طرفین دعوا در تامین دلیل  لزوما الزامی نیست ولی بهتر است در صورت امکان  و بنا به موضوع طرفین حضور داشته باشند تا اگر مطلبی  هست شنیده شود و واقعیت موضوع روشن تر گردد. و محلی برای ادعای بعدی باقی نماند

قدم های اولیه

 در تامین دلیل غالبا پروند هنوز خیلی خلوت است و حجیم نشده است لذا چون اولین قدم ها است و برای حرکت های بعدی پرونده بهتر است اولین قدم خوب برداشته شود که برگشت به عقب سختر خواهد بود. به عبارت دیگر قدم های سطحی و ضعیف برای کارشناس و اصحاب دعوی زحمت ایجاد میکند.

مصور سازی

 مصور سازی تامین دلیل  به شرط فنی بودن  عکس ها و رعایت تعداد مناسب عکس حائز اهمیت است.

حجم نوشته ها

 میزان و حجم نوشته ها و ادبیات نوشتاری  متن و نظریه کارشناسی بسته به موضوع فرق میکند ولی همیشه بهتر است  حد  نیاز و اعتدال رعایت گردد. طبیعی است تامین دلیل تخلیه بودن ملک مورد اجاره با تامین دلیل  احراز فرسودگی بنا  عرفا نباید در حد یک صفحه باشد.  مگر اینکه کارشناس بدون دلیل منطقی خلاصه نویسی را رویه خود قرارداده باشد که بنظر خالی از اشکال نیست.

نوشتن جزئیات

 نوشتن  برخ جزئیات ممکن است نه تنها مشکلی حل نکند بلکه مساله ایجاد کند مثلا  کف سالن های پذیرایی سنگ باشد و نوع سنگ نوشته شود که سنگ صلصالی درجه ... است درحالی که سنگ اباده  با درجه ... استفاده شده باشد و اصحاب دعوا مدعی شوند که سنگ ما ان نبوده و این بوده و موجب دردسر و مناقشه شود. در حالیکه  اگر نوع سنگ ضرورت دارد باید با قطع و یقین نوشته شود وگرنه با شک و دودلی  نوشتن  به صلاح نیست.

عبارات حساس

همچنین از نوشتن بعضی عبارات که یقینی نیستند و کارشناس میخواهد به ان اشاره کند با کلماتی که بار حقوقی انرا از گردن کارشناس ساقط نماید میتوان عنوان نمود مثلا  سند های مالکیت ارائه شده به کارشناس  از نظر مالیکیت  یقینی نیستند و لذا  بهتر است بنویسیم که سند مالکیت که بنام فلانی صادر شده است  نه اینکه بنویسیم سند  مالکیت متعلق به فلان و فلان  لذا با اوردن کلمه صادر شده است این بار حقوقی را از خود ساقط میکنیم که با نوشته خود دلیلی بر  نفی یا اثبات مالیکیت  افراد  نیاورده باشیم.

یا مثلا قدمت ساختمان را ممکن است به صورت عددی نتوانیم عنوان کنیم  در اینجا بهتر است از عبارت  های مانند نسبتا  استفاده کنیم مثلا بگوئیم نسبتا قدیمی  تا محلی برای بحث و جدل فراهم نشود.

باز هم به عنوان نمونه میتوانیم از کلماتی که جنبه کمکی داشته و موثر هستند استفاده کنیم مثلا   به جای انکه بگوئیم اپارتمان  یا ساختمان یا زمین  فلان  بگوئیم اپارتمان  یا ساختمان یا زمین معرفی شده  که مسئولیت  صحت و سقم موضوع  بر عهده ما نیفتد هر چند شایسته است کارشناس از نظر تطبیق و تحدید حدود  بنا با اسناد ارائه شده مطمئن گردد و هر جائی را نشان دادند  کارشناسی نکند که اتفاقات عجیب و غریبی در این زمینه ها رخ داده و همه را گرفتار کرده است . مثلا کارشناس زمین و یا ساختمانی را کارشناسی کرده که بعدا معلوم شده  اصلا ان زمین یا ساختمان یا کارگاه صنعتی ان نبوده و همه چیز از بیخ و بن اشتباه و نادرست بوده و شروع دردسر جدید.

اهمیت قرار کارشناسی

در تامین دلیل مانند سایر موارد کارشناسی قرار خیلی مهم است قرار کارشناسی که از دادخواست و اقتضای پرونده  حاصل میشود و با مرجع محترم قضایی ابلاغ میگردد ملاک حرکت و اعلام نتیجه کارشناس خواهد بود و کارشناس اصولا نباید خارج از قرار  عمل نماید. و بهتر است صرفا به ان سوال مشخص  پاسخ صریح-مستدل و جزمی داده شود.

عبارات تردید امیز

پاسخ های  به نظر میرسد و احتمالا و اگر اینطور شود پس انطور نتیجه خواهد شد و مانند ان در واقع مرجع محترم قضایی را در تصمیم گیری دچار درد سر میکند و نشان میدهد کارشناس خودش هم هنوز گیج است و به نتیجه قطعی نرسیده است.

دیون احتمالی

در برخی موارد که مبالغ ریالی در نظریه کارشناسی اورده میشود بهتر است  اشاره کنیم که مبلغ اعلام شده فارغ و منصرف از هر گونه دیون احتمالی اصحاب دعوی است  که ممکن است اشخاص حساب  و کتاب هایی با هم داشته باشند که ما خبر نداریم و تصور شود که مبلغ اعلام شده در نظریه کارشناسی همه این بدهی و بستانکاری ها را در نظر گرفته و در ان لحاظ شده است. پس با اوردن ان عبارت   عملا خود را وارد مسائل مالی اصحاب دعوی نمیکنیم.

بازی اصحاب دعوی

گاهی کارشناسی های هیئتی  جنبه حیثیتی و به تعبیر عامیانه رو کم کنی دارد و اصحاب دعوی افتابه خرج لحیم میکنند و کارشناس هم متوجه موضوع میگردد ولی باید مواظبت نمود که وارد بازی اصحاب دعوی نشده و با کمان کارشناس تیر به سمت طرف مقابل پرتاپ نشود که از همین نقطه گزارش و نظریه کارشناسی به انحراف میرود.

تحقیق و بررسی

تحقیق و بررسی هر چه کاملتر باشد قوت کارشناسی بالاتر است. مثلا مواردی پیش میاید که بسیار حساس و سرنوشت ساز است  مثلا  مواردی که موجر میخواهد ثابت کند که  مستاجر در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کرده است و هر استفاده ای از این نظریه میتواند بکند در این زمینه اگر بررسی ها سطحی باشد و در نفی یا اثبات ان تغییرات مطلبی نوشته شود ممکن است نتایج جبران ناپذیری ایجاد نماید  لذا تا جایی که ممکن است از مدارک ثبتی و شهرداری یا گاهی اوقافی و مانند ان تحقیق شود همچنین از نظر فنی و مهندسی  با بررسی نوع مصالح و ملات و شیوه اجرا و پوسیدگی های چهار چوب در ها و مانند ان به نتایج مطمئن تری رسید. 

تامین دلیل فرسودگی ساختمان

 وقتی کار به اینجا برسد که تقاضای کارشناس برای احراز فرسودگی ساختمان  غالبا برای تخریب و نوسازی  تقاضا شود  معنایش این است که تخریب و نوسازی مخالفینی دارد و اصحاب دعوی دست به دامن مراجع قضایی شده اند.

طبق قانون تملک اپارتمانها  احراز فرسودگی بنا با سه کارشناس شروع میشود نه یک کارشناس

اسکلت ساختمان

 اولین  موضوع مهم درساختمانی که به کارشناسان  معرفی میشود اسکلت ساختمان است. کارشناس با بررسی سازه ساختمان متوجه خیلی مطالب خواهد شد.

 اگر ساختمان در کلیه وجوه خود دارای ستون  اعم از فلزی یا بتنی بود  به معنای اسکلتی بودن ساختمان و اگر فقط در محور های داخلی تعدادی ستون داشت و دیوار های کناری باربر بوده و سر تیر ها روی دیوار قرار گرفته باشد ساختمان فاقد اسکلت کامل بوده و اصطلاحا  اسکلت اجری یا بنایی  محسوب میشود.

 به هر حال چه اسکلت کامل و چه اسکلت اجری باشد تا وقتی بار جانبی  به انها وارد نشده  از نظر بار ثقلی مشکل حادی ندارند. ولی مساله وقتی  شروع میشود که از نظر تحمل بار جانبی زلزله  بخواهیم ساختمان ها را ارزیابی کنیم.

اگر اسکلت کامل بود مثلا بتنی یا فلزی  با اینکه اسکلت اجری باشد خیلی فرق میکند . در اسکلت اجری اگر تعداد طبقات حداکثر دو طبقه و یا 8 متر ارتفاع از بام تا صفر صفر کوچه باشد به شرط داشتن کلاف بندی افقی و قائم  میتوان نفس راحتی کشید و از نظر تحمل بار جانبی  نسبتا موضوع را حل شده فرض کرد ولی اگر تعداد طبقات بیشتر از دو طبقه بود  حتی با وجود کلاف افقی و قائم هم ساختمان  عملکرد مورد انتظار در برابر بار جانبی را نداشته و اولین  دلیل مهم بدست میاید.

ممکن است ساختمان دارای اسکلت  کامل باشد ولی المان های مقاوم در برابر بار جانبی را نداشته باشد و یا ضعیف بوده و همچنین ممکن است در یک محور داشته باشد در محوری دیگر نداشته باشد و حالات دیگر که  با تعمیر اساسی و بهسازی لرزه ای فارغ از موضوع هزینه  تحمیلی  قابل بهر برداری مجدد خواهد بود.

البته ممکن است سازه در برابر بارهای ثقلی نیز از نظز ارتعاش کف ها و مانند ان ضعیف باشد.

ترک و رطوبت زدگی ساختمان

قسمت جذاب و بورس کار معمولا ترک ها – رطوبت زدگی و ریخت و ریز های ناشی از ان- مشکلات لوله های اب و فاضلاب و مسائل دیگر مانند نداشتن اسانسور برای طبقات بالاتر که مریض دارند یا مشکلات  حرکتی دارند و مانند ان است که اصحاب دعوی روی ان مانور میدهند.

 البته وجود این سری مشکلات  استفاده از ساختمان را با سختی و صعوبت همراه میکند و واقعا برخی ساکنین معذبند و کارشناسان هم همه این موارد را یادداشت کرده و در متن گزارش کارشناسی  به نحو مقتضی میاورند ولی نتیجه گیری  مهم است که در قسمت نظریه باید نوشته شود.

فرسودگی در قانون تملک اپارتمان ها

 قانون تملک اپارتمان ها فرسودگی ساختمان را با توصیف بیم خطر جانی و یا تضرر مالی اورده است. استنباط معنا ممکن است  برای همه اهل فن یکسان نباشد ولی  حلاجی بحث از نظر من  به این شکل است که کلمه فرسودگی  ناظر به این معناست که اجزای ساختمان اعم از سازه ای و غیر سازه ای  کارایی خود را از دست داده و باید تجدید شود

 بدیهی است عمر مفید اجزا ساختمان یکسان نبوده و مثلا عمر مفید چهارچوب فلزی درب حمام و یا سرویس بهداشتی  که در معرض تماس با اب و بخار و رطوبت است با ستون یا تیر اهن  معمولا در محیطی خشک  قراردارد خیلی فرق دارد. عمر مفید لوله های تاسیساتی – عایق های رطوبتی – گچ و خاک یا کاهگل و سفید کاری  و مانند ان متفاوت بوده و همگی در یک زمان به فرسودگی نمیرسند.

 روشن است که بهره برداری از ساختمان تا وقتی توجیه دارد که اجزای ان دست به دست هم شرایط اسایش و مطلوبیت را همراه ایمنی فراهم نمایند. و قرار نیست تا اخرین لحظه فرسودگی تک تک اجزا انها را تحمل کرد

 پس انچه که مراد قانون تملک است از نظر فرسودگی  قاعدتا باید نسبی باشد نه اینکه مثل خانه های خشتی و گلی که  با قدمت چند ده ساله و عدم رسیدگی کافی  سقف و در و دیوار ها در حال ریختن است و احتمال کشته شده افراد وجود دارد  لذا اگر هم چنین ساختمان هایی در حال حاضر یافت شوند  هر عقل سلیمی  بدون اینکه مهندس هم باشد میفهمد که این بنا فرسوده و در حال ریزش و خطر جانی است.

 پس موضوع فنی تر از ان است که عوام اظهار نظر کنند . به خاطر همین هم هست که اصحاب دعوی برایشان مهم است که بالاخره کارشناسان چه خواهند نوشت ایا مینویسند که ساختمان فرسوده است یا خیر؟

 کار وقتی سخت تر میشود که ساختمان  دارای اسکلت کامل بوده و مشکلاتی مثل ترک ها و رطوبت زدگی  دارد و انتظار ها هم از کارشناسان بالا  است

به عبارت دیگر شاکله ساختمان پا برجاست و عیوب ظاهری  کم و بیش وجود دارد حتی بعضی واحد های ان  باز سازی شده و در دید اول احراز فرسودگی با این مبلمان داخلی و تزئینات انجام شده سنخیتی ندارد  و کار سختی است. انطباق این وضعیت با قانون تملک و در نهایت نوشتن اینکه ساختمان دارای فرسودگی  کلی توام با خطر جانی  یا تضرر مالی  است  راحت نیست  بالاخره کارشناسان باید به پای انچه مینویسند باشند  نمیتوانند اگر ماست سفید است  بنویسند سیاه است و یا برعکس مگر اینکه خاکستری باشد که در میزان خاکستری ان مانور بدهند.

به هر حال گاهی واقعیت از دو قلم به دو شکل نوشته میشود .مثلا میتوانیم بنویسیم الان شب است  و یا بنویسیم الان روز نیست  معنای ایندو توصیف برای الان که یک واقعیت بیشتر ندارد از زوایای مختلف فرق دارد.  فرض کنیم برای یک ساختمان میتوان نوشت دارای فرسودگی کلی توام با خطر جانی یا تضرر مالی است و برای همان ساختمان نوشت با انجام تعمیرات اساسی ساختمان قابلیت استفاده مجدد را دارد.

ایندو نوشته دو مسیر متفاوت را به دنبال خواهد داشت. شاید با اصرار زیاد بتوانیم  نهایتا نتیجه بگیریم که هر دو جمله به تخریب و نوسازی نزدیک تر است تا تعمیر اساسی  و شاید تخریب و نوسازی منفعت عقلایی بیشتری داشته باشد. اینجاست که توقعات اصحاب دعوا از کارشناسان  کار را سخت میکند و گاهی یک معنا با دو تعبیر و نوشته روی کاغذ میاید.

اخیرا هم جنبه های  بازار ساخت و ساز و توجیه های اقتصادی  انگیزه اصلی چنین تامین دلیل هایی است. و کارشناسان هم ملتفت موضوع میشوند.  در درستی یا نادرستی این مطلب نظری نمیدهم 

ولی کارشناسان چاره ای ندارند جز اینکه در خصوص  وضعیت سازه ساختمان  از نظر بار جانبی  اظهار نظر کنند وگرنه بار ثقلی را که اکثر ساختمان ها تحمل میکنند و نیازی به بحث انچنانی ندارد.

حداکثر چیزی هم که در زمینه استحکام بنا در برابر بار جانبی میتوان نوشت ان است که  با بررسی المان های باربر جانبی ساختمان  در صورت ضعیف بودن و یا نداشتن المان بنویسیم  این ساختمان دارای اسکلت  کامل  میباشد (یا نمیباشد) و الزامات مقررات ملی و استاندار های جاری ساختمانی را تامین نمیکند  همچنین از لحاظ وضعیت بهره دهی ساختمان  صحبت شود که انتفاع از ملک با صعوبت همراه است یا خیر  چنانچه گستردگی ترک ها و رطوبت زدگی و مواردی از این دست زیاد باشد انجام تعمیرات اساسی هم افتابه خرج لحیم باشد  با جرات بیشتری میتوان  فرسودگی کلی را احراز نمود خطر جانی   هم بیشتر از نظر زلزله  قابل طرح است  و اگر انرا دخالت ندهیم خطر جانی خاصی وجود ندارد مگر اینکه بگوئیم سنگ های نما  در حال ریختن بوده و خطر افرین است که این موضوع برای احراز فرسودگی بنا کافی نیست.

کلبه کارشناسی عمران

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نقش کارشناس رسمی دادگستری در قیمت گذاری املاک

نقش کارشناس رسمی دادگستری در قیمت گذاری املاک

1 - قیمت منطقه ای : قیمت معاملاتی املاک  که مبنای محاسبه و دریافت مالیات می باشد و  از قیمت روز املاک کمتر است و هر سه سال یکبار توسط کمیسیون تقویم املاک مرکب از نمایندگان ادارات ذینفع به مسئولیت اداره دارائی تعیین می گردد.

2 -  قیمت مصوب :  قیمتی که  تولید کننده  با ضوابط معین و نظارت شده  برای کالای تولیدی خود تعیین میکند  و  در مورد املاک  ،  قیمتی است که متصدیان بعضی از املاک مثل تعاونی ها  با ضوابط معین برای املاک اعضای تحت پوشش خود تعیین و تصویب میکنند .

3 - قیمت واگذاری  :  قیمتی که  توسط ادارات و ارگانها با ضوابط داخلی خود  برای اراضی و املاکی که قصد واگذاری آنها به افراد واجد شرائط  را دارند  تعیین شده ، مثلا قیمتی که اداره امور اراضی برای اراضی قابل واگذاری خود تعیین میکند یا قیمت منازل سازمانی و ساختمانهائی که یک ارگان برای واگذاری آنها به افراد تعیین میکند

...... کارشناسان رسمی دادگستری در سه مورد فوق الذکر نقشی ندارند ( مگر در صورت بروز اختلاف و طرح شکایت در محاکم قضائی و ارجاع کارشناسی از سوی دادگاه به کارشناس ) ولی در دو مورد ذیل وظیفه قیمتگذاری به عهده کارشناسان رسمی دادگستری است...........

4 -  قیمت بازار آزاد   :   قیمت کالا یا  ملک که در اثر تعادل بین عرضه و تقاضا به مرور زمان تعیین و تثبیت گردیده است  . چنین حالتی معمولا زمانی ایجاد میشود که بازار فعال و معاملات مرسوم برای ملک یا کالای مورد نظر وجود داشته باشد .  در این حالت کارشناس رسمی دادگستری وظیفه اش "تعیین قیمت"  نیست بلکه "کشف قیمت"  است  و لذا کارشناس نباید سلایق و عقاید و نظرات شخصی خود را در تعیین قیمت دخالت دهد  . وظیفه کارشناس کشف  میانگین قیمت و  یا رایج ترین قیمت معاملات انجام شده در بازار آزاد  است  .

5 - قیمت روز  ( قیمت عادله روز )  :   قیمت یک کالا یا ملک در حالتی که  بازار فعال نباشد و معاملات مرسوم وجود نداشته باشد  و یا در زمانی که بازار آشفته است و  انسجام منطقی و شفاف  برای قیمتگذاری وجود نداشته باشد .  در چنین صورتی کارشناس رسمی دادگستری نقش اصلی و  تعیین کننده را در تعیین قیمت ملک بر عهده دارد .  کارشناس رسمی با معیارها و ضوابط کارشناسی خود اقدام به تعیین قیمت ملک یا کالا نموده و اعلام می نماید .

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تامین دلیل

تأمین دلیل                                                    
 
  حق وقتی در معرض تجاوز قرار گیرد به شكل دعوا طرح می‌گردد و چون اثبات دعوا محتاج دلیل است لذا مدعی حق بایستی آن را با دلیل اثبات كند. گاه به هنگام عدم تعرض به حق، دلیل كافی بر محافظت آن قابل دسترسی است، ولی هنگامی كه در معرض تجاوز قرار گرفت صاحب حق با فقدان دلیل روبه­رو می‌شود، مگر این­كه از قبل پیش‌بینی لازم را كرده و دلائل سابق را محفوظ داشته باشد. مسأله تأمین دلیل بر همین پایه استوار است.
 تأمین دلیل به معنای در امنیت قرار دادن دلیل است. در مواردی كه اشخاص ذی نفع احتمال دهند كه در آینده استفاده از دلائل و مدارك دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و كسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر كارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلائلی كه نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می‌توانند از دادگاه درخواست تأمین آن‌ها را بنمایند. مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلائل است.
 
شرایط تأمین دلیل
  1) وجود دلیل: تأمین دلیل حفظ دلیل موجود است نه جمع‌آوری یا تحصیل آن.
 این دلائل ممكن است استماع شهادت شهود، تحقیق از مطلعین، اخذ نظریه كارشناس و انعكاس دفاتر بازرگانی باشد.
  2) احتمال زیاد فقدان بعدی دلیل: اگر استفاده از دلائل موجود بعدها با سختی انجام شود، باید آن را حفظ كرد. اگر طبیعت دلیل طوری باشد كه بعدها نتوان به همان شكل از آن استفاده نمود، تأمین دلیل لازم است؛ در غیر این صورت موردی برای تأمین آن نیست.
 3) درخواست تأمین دلیل از دادگاه: مرجع تأمین دلیل، دادگاه عمومی است كه دلائل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع است.
 4) عدم ممانعت در ارائه دلیل: تأمین دلیل در صورتی به عمل می‌آید كه كسی جلوگیری و معارضه نكند. مثلاً‌ پیمان كار ساختمان اجازه ورود به ساختمان جهت صورت برداری از كارش را ندهد در این صورت نمی‌توان از قوای عمومی استمداد كرد. مگر این­كه دادگاه پس از احراز، ترتیبی ‌دهد كه قرار با كمك‌ مأمورین نیروی انتظامی و... احراز شود.
تذكر
  درخواست تأمین دلیل را به دو صورت كتبی و شفاهی می‌توان انجام داد. زمان درخواست می‌تواند قبل از اقامه دعوا و یا در هنگام دادرسی باشد.این درخواست بایستی حاوی نكات زیر باشد:
الف) مشخصات درخواست كننده و طرف او.
 ب) موضوع دعوا.
 ج) اوضاع و احوالی كه موجب درخواست تأمین دلیل شده است.
 
میزان اعتبار دلائل تأمین شده
 با توجه به ماده 155 قانون آئین دادرسی مدنی، تأمین دلیل برای حفظ آن است و به هیچ وجه دلالتی بر اعتبار دلائل تأمین شده ندارد یعنی دلیلی كه تأمین شده، قاطع نیست.
مجریان تأمین دلیل
  به موجب قانون هرگاه قرار تأمین صادر شود، دادگاه می‌تواند اجرای آن را به افراد ذیل واگذار كند:
الف) دادرس علی البدل.
 ب) مدیر دفتر دادگاه.
 ج) شخص قاضی صادر كننده رأی؛ زمانی كه تأمین دلیل مبنای حكم باشد.
 
 
 
 
منابع:
1) افسران، قاسم- علوی، ابوذر؛ آئین دادرسی مدنی در آئینه نمودار، تهران، نگاه بینه، 1385، چاپ اول، ص 235.
2) شمس، عبدالله؛ آئین دادرسی مدنی، تهران، دراك، 1384، چاپ اول، ج 3، صص 495-505.
3) مدنی، جلال‌الدین؛ آئین دادرسی مدنی، تهران، پایدار، 1379، چاپ اول، ج 2، صص 230-235.
4) قانون آئین دادرسی مدنی ایران.
+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

35 عنصر مهم و مؤثر در قیمت گذاری آپارتمان های نوساز وغیر نوساز

در کشورما مؤلفه کارشناسی و قیمت گذاری املاک به بهانه این که مالکیت خصوصی احترام دارد و  نباید در آن دخالت کرد راه  سوداگری و زیاده خواهی عده ای از سودجویان باز مانده وهر بلایی که بخواهند سر مصرف کننده می آورند وهر سال بخش زیادی از مردم به حاشیه کلانشهرها می رانند و دولت هم با بی توجهی کامل به این بی مبادلاتی و بی مسئولیتی دامن می زند و بنابراین وضع مسکن چنین شده که همه شاهدش هستیم . آیا دولت نمی تواند در امر مدیریت کیفیت ساخت وساز و قیمت گذاری دخالت نماید؟ پاسخ مثبت است . دولت در تمام کشورهای توسعه یافته هم به کم وکیف سازه ها نظارت دارد وهم در امر قیمت گذاری املاک استیجاری . امیدوارم روزی دولت ایران هم به امر توجه نماید ومردمی را از دست بی قیدی ، زیاده خواهی وتولیدات بی کیفیت مسکن عده ای سوداگر  برهاند .(آمین)

1. توجه به نوع مصالح ؛
این که درآپارتمان ازچه مصالحی استفاده شده ، آیا  مصالح ایرانی یا خارجی است ؟ آیامصالح از نوع  درجه یک ، درجه دو یا درجه سه می باشد؟در قیمت گذاری وارزیابی آپارتمان ها بسیار مهم است . این تنوع با توجه به تیپ ساخت وساز مثل بنَّایی ساز ، مهندسی ساز و معماری ساز بیشتر بچشم می خورد وهمین امر در کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان ها تأثیر بسزایی دارد .

2. توجه به کیفیت اجرای مصالح ؛
کیفیت اجرا در آپارتمان ویا این که توسط چه کسی این اجراء صورت می گیرد ، تضمین کننده کیفیت آپارتمان  می باشد . چنان که اجرای نامناسب ،نامطلوب و ناشیانه  ، مصالح با کیفیت را هم تحت شعاع خود قرار می دهد همانگونه که ممکن است مصالح درجه دو یا درجه سه اگر توسط یک اسناد کار (بنَّای) حاذق اجراء شود چنان زیبا و شیک می نماید که هرکسی نمی تواند به کیفیت پایین مصالح پی ببرد  .

3. توجه به استراکچر آپارتمان یا نوع سازه ؛
 این که آپارتمان ، فولادی ساخته می شود یا بتنی و یا مختلطی  از همه انواع  مصالح مثل فولاد ، بتن ، آجر یا چوب ،  در قیمت گذاری آپارتمان حایز اهمیت است  و برای شناخت وتشخیص این مصالح وکیفیت اجرای آن ، هرکدام اطلاعات خاص ، دقت ومهارت خود را می طلبد .  

4. توجه به نوع ساخت وساز ؛
خیلی اهمیت دارد ؛ این که آپارتمان  بنّایی ساز ، تعاونی ساز ، یزدی ساز( یکی از روش های ساخت وساز در تهران ، یزدی ساز است در این روش سازندگان یزدی بیشتر از بتون استفاده می کنند و به استحکام هم خیلی اهمیت می دهند و از گچبری نهایت استفاده را می نمایند و در خرید املاک کلنگی و زمین های دارای سند اوقافی ، مصادره ای و ... عموماً اجتناب می ورزند . این نوع ساخت وساز ها در تهران بخصوص در شمال شهر معروف است وبسیاری از خریداران به این نوع ساخت وسازها اطمینان کافی دارند) ، مهندسی ساز ، معماری ساز است یا آپارتمان ، در شمار مسکن مهر است ویا این که شخصی ساز و... هست یا خیر،  می تواند کمکی مؤثر برای سرمایه گذار ، خریدار ویا مشاور املاک باشد .   اما مرغوبترین وعالی ترین ساخت وسازها  مربوط  به ساختمان هایی است که  توسط آرشیتکت ها ویا با نظارت آرشیتکت ها احداث می شود که متأسفانه تعادا این نوع ساختمان ها بسیار محدود است . به همین دلیل به ویژگی های این نوع ساخت وساز برای آشنایی شما هم میهنان ارجمند بر می شما
رم :                                                                1. اگرچه معماری، سازه محسوب نمی شود وبه استفاده از تفکر ، تجسم و شعور طراحی معماری گفته می شود ، ولی بنا بر تجربه ،مشاهدات وتحقیقات  بنده ، آرشیتکت هایی که با سرمایه شخصی  خود مبادرت به احداث بنا می نمایندویا ساختمان هایی که با نظارت ومسئولیت مستقیم مهندس معمار احداث می شود (البته ساختمان هایی را که فقط نقشه آن توسط آرشیتکت ها طراحی می شود باید مستثنا کرد) ، با توجه به خلاقیت و درک کامل ازسازه ها و انسان ها و طبیعت ،شاهکار هایی تحت عنوان ساختمان خلق می نمایند.

2. آرشیتکت ها به سازه ، به عنوان عنصری از عناصر طبیعت ،محیط زیست و هنر می نگرند.
3. در ساخت وساز نه گرفتارلوکس سازی هستند ونه در به کار گیری مصالح دچار افراط و تفریط می شوند.
4. مهندسین معمار (آرشیتکت) صاحب  ذوق ، سبک و هنر هستند.
5. مهندسین معمار  براساس ابعاد ، متراژ ، ارتفاع ، ویژگی و مزایای طبیعی هم چون مجاورت با کوه ، دریا ، رودخانه ، جنگل ،دشت ، کویر و... ساختمان می سازند نه براساس سلیقه عوام ، نیاز روزمره جامعه ویا سود اقتصادی .
6. بادوام ترین سازه ها در تاریخ در مقابل بلایای طبیعی هم چون زلزله ،آتش سوزی ، سیل و...ساختمان معماری سازی بوده اند.
7. امروزه این ساختمان های معماری ساز هستند که در ردیف میراث فرهنگی ،تمدن بشری و یادگارهای هنری و علم معماری محسوب می شوند.
8 .  استفاده از طرح ها ، رنگ ها ، شکل ها به صورت خلاقانه و شجاعانه در سازه های معماری به چشم می خورد.
9.  در سازه های معماری ضوابط و استاندارد بین المللی و داخلی ، هم برای عناصر جاندار مثل انسان ،درخت ، طبیعت و... وهم غیر جاندار مثل اتومبیل ، مصالح وسایر ساختمان های پیرامونی رعایت می شود.
10. مهندسین معمار، ساختمان رافقط به صورت سرمایه شخصی یا سرمایه ملی نگاه نمی کنند بلکه اثری ماندگاری وهنری و فرهنگی می پندارند.
11. مؤلفه هایی هم چون پیشرفت ، خلاقیت، تکامل، ترقی و نوآوری در این نوع سازه ها به چشم می خورد.
12. در سازه های معماری ضمن این که از پلان منطقی، مصالح سَبُک ، مقاوم و در حد متعارف استفاده می شود،از عناصری چون نورپردازی ،دکوراسیون ، سادگی ، جذابیت ،رعایت پدیده ارگونومی، تقسیم بندی فضاها، هماهنگی با طبیعت وبه کار گیری عناصری همانند آب،خاک ، شهرسازی، تناسب گذر ، میزان قدرالسهم وسرانه مورد نیاز انسان ، قامت انسان وسایرنیازهای فردی،اجتماعی وطبیعی بشر جایگاه ویژه ای دارد. 
13. مهندسین معمار در سازه های خود به  سه عنصر میزان رضایت مشتریان، نوع رفتار وتأمین رفاه مصرف کننده توجه ویژهای دارند.
14. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان دربرابرزلزله های عمودی و افقی پیش بینی و چاره اندیشی می شود واز سقف های شیب دار،فضای  مناسب ، دید،تأثیرات متقابل، رفاه خانواده، امنیت  روحی وروانی ساکنین ، امنیت فیزیکی مثل رعایت اندازه منطقی اتاق ها،آشپزخانه ، راهرو ها، سرویس های بهداشتی ،نورپردازی علمی ،استفاده منطقی از پستی و بلندی سطوح ، جداسازی و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و... برخوردارند.
15. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان در برابر زلزله های عمودی و افقی وپیچیشی در حد متعارف پیش بینی و چاره اندیشی می شود.
16. در سازه های معماری از سقف های شیب دار ، تقسیم فضا ، دید مناسب ، تأثیرات متقابل سازه و انسان، رفاه خانواده ، امنیت روحی و روانی ساکنین ، توجه به پرندگان ، امنیت فیزیکی برای ساکنین هم چون  رعایت اندازه استاندارد و منطقی اتاق های خواب ، آشپزخانه راهرو، سرویس های بهداشتی ، نورپردازی منطقی ،  استفاده از زوایا ،تقسیم وجداسازی فضاها با پستی وبلندی سطوح و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و...نهایت استفاده می شود.
17. درسازه های معماری ،کاربری های ملک در یکدیگر به ندرت تداخل دارند.هرگز معمار وآرشیتکت ،کاربری مسکونی ،اداری، تجاری، فرهنگی و... رامختلط نمی نماید ونیز مشاعات را برای دست یابی به سود بیشتر هدر نمی دهد.
18. در سازه های معماری تبعیت از سلیقه های عوامزدگی ندارد وگرفتار استفاده از مصالح لوکس و گران قیمت ، افراط و تفریط در طراحی ، زیبا سازی، استفاده از گچ بری و...نمی شود.
19. در ساختمان های معماری ساز معمولاً به هماهنگی بین طبقه اجتماعی ،میزان تحصیلات افراد شغل ، سن وسال و اعتقادات توجه می شود.
20. در سازه های معماری به همه ابعاد واجزاء توجه جدی می شود به مسایلی هم چون محاسبه ،طراحی و اجراء وبه طور مستقیم برای اجراء و پیاده سازی همه آنها نظارت و مشترک جدی وجود دارد.
  5. توجه به موقعیت و لوکیشن  ملک (شمالی ،جنوبی ، شرقی وغربی، دوبر ، سه بر ، 4بر و... )
در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان خیلی اهمیت دارد  ؛ چراکه مطلوب ترین آپارتمان  ، آپارتمانی است که از چهارجهت دید و نور برخوردار باشد و بدترین آن آپارتمانی است که تنها  از یک موقعیت ولوکیشن ، آن هم موقعیت ا شمالی برخوردار باشد  .

6. توجه به نوع سند  آپارتمان خیلی اهمیت دارد ؛
 این که آپارتمان از چه نوع سندی برخورداراست مهم است : این که سندشخصی ، سند مصادره ای ، سنداوقافی (مثل سندی که عرصه واعیان آن جداگانه است) ، سند مشاعی ، سند تعاونی ، سندزمین شهری ، سند حاکم شرعی ویا تصرفی که به موجب ماده 147و 148قانون ثبت اسناد واملاک ( اقدام به اخذ سند کرده است)  و.. هرکدام بر ارزیابی و قیمت گذاری آپارتمان مؤثر است .

7. توجه به معماری داخلی (دکوراسیون داخلی) ،
برای فروش آپارتمان هم به لحاظ سرعت فروش وهم به لحاظ قیمت فروش (چه درجهت مثبت  وچه درجهت منفی یعنی اگر معماری داخلی اپارتمان  نامناسب وبد باشد یا خوب ومطلوب باشد ) بسیار اهمیت دارد .بخصوص که اگر فِنگ شویی (مدیریت انرژی و مدیریت چیدمان اثاثیه منزل و ... ) در امر دکوراسیون داخلی رعایت شود . در این جا برای این که بدانیم فنگ شویی از چیزی حرف می زند وبرنامه می دهد وچه تأثیری بر ما می گذارد به اختصار وفهرست گونه به آن اشاره می شود :

1. انرژی چی 2. درب ورودی می بایستی انرژی چی را تشویق به ورودکند. 3. اتاق نشیمن را تعادل بخشیم     4  . اتاق خواب خود را به مکانی امن تبدیل کنید 5. میز غذاخوری گرد بهترین حالت برای ارتباط است 6. آشپزخانه مکانی که ثروت و فراوانی در آن خلق می شود   7. نسبت به سرویس بهداشتی خانه محتاط باشید 8. به هنگام کار به گونه ای بنشینید که پشت سر خود را ببینید 9 .  پرتوهای بالای سر دشمن سلامت شما هستند 10. وسایل خراب را یا تعمیر کنید و یا از اتاق بیرون ببرید  11. حیوانات خانگی و فنگ شویی  12. لوح پاکوا ، قطب نمایی برای زندگی 13. فنگ شویی ، ثروت و عنصر چوب 14. فنگ شویی ، عشق و ازدواج و عنصر فلز  15. فنگ شویی و سلامتی 16. فنگ شویی و دوستان خوب شما   17. فنگ شویی و دانش و تحصیلات  18. فنگ شویی و فرزندان شما  19. فنگ شویی ، شهرت و محبوبیت   20. عناصر شما و ارتباطشان با رنگها                                                                                     8 . توجه به دید ومنظر آپارتمان ؛ هنگام خرید یا قیمت گذاری ویا ارزیابی اقتصادی هر آپارتمانی توجه به کیفیت دید ومنظر آپارتمان بسیار حایز اهمیت دارد چه آن که وقتی دید آپارتمان به یک تیمارستان ، زندان ، پادگان ، دیوارهای سر به فلک کشیده ویا بالکن های نامرتب و شلوغ و ...باشد همان اندازه تأثیر منفی بر ساکنین ، محله وشهر خواهد گذاشت اگر که ویو و دید آپارتمان به کوه های سرسبز و آسمان آبی ، رودخانه و دریاچه ، پارکی مصفا و بزرگ و ... باشد آرامش و رضایت برای ساکنین ، محله وشهر را بهمراه خواهد داشت به همان نسبت در سرعت فروش ، اجاره ، قیمت آپارتمان و ... تأثیر مطلوب خواهد گذاشت .                       9. توجه به وضعیت محله ای که آپارتمان در آن واقع است  ؛     
 توجه به بدنامی ، خوش نامی ، قوی از لحاظ اقتصادی ، مذهبی ، اقلیت مذهبی  ، ضعیف از لحاظ فرهنگی ، شهرسازی ، اقتصادی ، اخلاقی و... ، برخورداری از کوچه های باریک و عریض ، بن بست بودن ،  بن باز بودن ، بلوار بودن و ... می تواند ما را در ارزیابی و قیمت گذاری هر آپارتمانی یاری رساند .                                                                  
10. توجه به عرض و  بَرِ گذری که آپارتمان در آن واقع است ؛ 
کوچه ای که امکان تردد دونفر بصورت مقابل وجود ندارد وکوچه ای دارای 3متر یا نهایتاً 4متر عرض است وبا خیابان هایی که دارای عرض 12متری ، 16 متری ،18متری ،20متری و بالاتر می باشد هریک تأثیر روحی  و روانی ، تأأثیر شکل دهی فرهنگی وعقیدتی ، تأثیر اقتصادی و امنیتی و ... خاص خود را بر ساکنین ومجاورین بهمراه خواهد داشت .     
11. توجه به عرض و بَر ِ زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ؛ 
 این نکته می تواند تأثیر خاص خود را در آپارتمان سازی بر جای گذارد : هم از لحاظ ترسیم نقشه ، نوردهی مطلوب یا نامطلوب ، استفاده مفید  از کل فضای آپارتمان ،تأمین پارکینگ ها ، انباری ها ودیگر امکانات و فضای مشاعات و یا عدم امکان تأمین این فضاها ومشاعات و ... مثلا آپارتمانی که در قطعه زمین با عرض 5 متر ویا کمتر احداث شده است ویا آپارتمانی که در یک قطعه زمین با عرض و بر 10 متر یا بالاتر برخوردار است ، بی شک از لحاظ قیمت گذاری مؤثر است .       
 12. توجه به فرم و شکل آپارتمان ؛ 
 هنگام قیمت گذاری توجه به فرم وشکل آپارتمان که مثلاً آپارتمان بصورت افراطی کج ومعوج احداث شده  است ویا این که  کج ومعوجی آن تعمداً توسط آرشیتکت  برای زیبایی بیشتر و نوردهی بهتر و اشراف به مناظر طبیعی طراحی شده است ، می تواند بسیار مؤثر باشد .                                                             13. توجه به طبقه ای که آپارتمان  در آن واقع شده است ؛
 بی شک بین  آپارتمانی که در زیر زمین واقع است ویا آپارتمانی که در طبقه چهارم بدون آسانسور واقع است  وآپارتمانی که در طبقات بالا مثل دهم ،پانزدهم ، سی ام  و ... واقع شده است از تفاوت های چشمگیری برخوردار است ویا آپارتمانی که در طبقه اول ویا سوم قرار دارد  ولو دارای آسانسور با آپارتمانی که در طبقات متوسط قرار دارد هم در قیمت وهم در مدت زمان فروش یا اجاره دارد بسیار متفاوت و حایز اهمیت است .   
14. توجه به میزان نورگیری آپارتمان ؛
 آیا آپارتمانی که در طبقه اول شمالی دریک مجتمع پرواحد که تنها از پاسیو روشنایی می گیرد با آپارتمانی مشابه در همین ساختمان  ولی در موقعیت جنوبی ویا غربی که دارای نورگیری مطلوب است دارای ارزش اقتصادی یکسان است ؟ مسلماً خیر . توجه داشته باشید که نور شرقی بمراتب بهتر ومطلوبتر از نور غربی برای آپارتمان  است ونور ملایم بسیار مطلوبتر از نور تند وشدید است . توصیه می شود شدت وحِدَّتِ  نور آپارتمان را بهتراست  با انواع شیشه نما کنترل ومدیریت کرد تا با نصب پرده های ضخیم  . توجه داشته باشید که روشنایی با نور  تفاوت دارد روشنایی نوری غیر مستقیم و انعکاسی اس ولی نور وافعی همان تابش مستقیم خورشید در داخل آپارتمان است . آپارتمانی را در موقعیت شمالی ساختمان (در یک قطعه زمین شمالی ) در نظر بگیرید که این آپارتمان تنها از روشنایی برخورداراست ونه از نور مستقیم خورشید ، درقیاس با یک دستگاه آپارتمانی که در موقعیت جنوبی ویا غربی(منظورملک هایی است که بجایی شمالی یا جنوبی بودن ، غربی یا شرقی هست ) قرارداردببینید چقدر واین تفاوت برخورداری از کیفیت نور خورشید در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان بسیار حایز اهمیت است وعلاوه برآن بر روی سلیقه ها جهت انتخاب آپارتمان تأثیر گذار است .

15. تعداد جمعیت ساکن در آپارتمان های مجتمع ؛
 وقتی می خواهیم برای خرید یا اجاره آپارتمانی اقدام نماییم به تعداد ساکنین مجتمع توجه داشته باشیم . در مجتمع هایی که از لحاظ تعداد ساکنین حداقل ویا متوسط است و مجتمع هایی که از حداکثر ظرفیت جمعیت ساکن برخوردار است ، تفاوت بسیاری وجود دارد هم از لحاظ آرامش ،هم از لحاظ امنیت ،هم از لحاظ میزان تردد ، هم از لحاظ ، میزان آلودگی صوتی و سروصدا ،هم از لحاظ ترافیک پارکینگی ، اشغال فضاهای مشاعی و ... . بنابراین عنصر تعداد ساکنین در قیمت گذاری مؤثر است . توجه داشته باشید معمولاً در آپارتمان های بزرگ افراد کمتری ساکن هستند ولی در آپارتمان های کوچک ومتوسط ،  افرادی بیشتری ساکن هستند .درقیمت اجاره هم این رابطه معکوس است یعنی جوانان از آپارتمان های بزرگ استقبال نمی کنند وبیشتر از آپارتمان های متوسط تا حدود 130 الی 140متر مربع استقبال می کنند ؛ به همین دلیل گاهی قیمت آپارتمان های متوسط بسیار گرانتر از آپارتمان های بزرگ است .  البته این مؤلفه با توجه به طبقه اجتماعی محله ها متفاوت است .

16. توجه به متراژ ومساحت آپارتمان ؛
 برای قیمت گذاری و ارزش یابی آپارتمان ها با توجه به مساحت آن می توان استفاده کرد : مثلاً قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله منیریه با قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله زعفرانیه قابل قیاس نیست ؛  اگر چه هر دو آپارتمان در یک قطعه زمین 300 متری احداث شده باشد . همیشه اینطور نیست که آپارتمان های کوچکتر از آپارتمان های بزرگتر گران تر باشد مثلاً آپارتمان 400 متری در محله نیاوران بی شک از آپارتمان 100 متری در همان محله ومجمتع گرانتر است ویا یک آپارتمان 800 متری دوبلکس واقع در پنت هاوس همان مجتمع به دلیل تک بودن گرانتر از آپارتمان 400 متری همان مجتمع است .  تبعاً این مؤلفه در محلات ضعیف اقتصادی عکس است یعنی آپارتمان های کوچک ومتوسط گرانتر از آپارتمان بزرگ است وحتی به ساکنین آپارتمان بزرگ انگ پول دار بی درد ، سرمایه دار و ... بزنند . درحالی در مناطق گران قیمت مناطق شمالی تهران رقابت برای ساخت وساز آپارتمان هایی تا 1000متر مربع بنای مفید وخالص با پارکینگ های متعدد ، احداث استخر های مستقل، مسقف و روباز  در جوار آپارتمان ، احداث دفتر کار و سوئیت مرتبط جهت سکونت مستخدم ویا دفتر کار  وجود دارد وبعبارتی دیگر این رقابت در حد احداث ویللیی مجلل و  کاخی با شکوه در بالاترین طبقات مقل طبقه  20 ببالا می باشد.

17. توجه به نوع سقف آپارتمان ؛
 امروزه از سقف هایی متفاوتی برای احداث ساختمان استفاده می شود : مثل سقف های طاق ضربی ، کامپوزیت ، هیرچه بلوکی ، بتون یکپارچه ، بتون آرمه ای ، دال یک طرفه یا دوطرفه ، سقف هایپیش ساخته و... تشخیص ،شناخت وتحلیل انواع سقف وکیفیت اجرای آن بر عهده کارشناسان متخصص عمران وساختمان است . برای تشخیص معمولی خودمان می توانیم از ارتعشات حاصله ویا عدم ارتشعات سقف ویا گذر صدااز واحدهای بالاسری وپایین آن واحد تا حدی اطلاعاتی را بدست می دهد ولی برای شناخت وتحلیل کارشناسانه وعمیقتر باید از دانش وتجربیات متخصصین کمک گرفت .

18. توجه به استقرار ملک بر روی تأسیسات شهری ؛
 این عامل جدیداً حایز اهمیت قرارگرفته است از آن جهت که در کلان شهرها دولتها برای بازکردن گره های ترافیکی دست به احداث تونل های زیر زمینی جهت احداث اتوبان و قطار شهری و ... زده است . اگر آپارتمانی روی چنین تأسیسات شهری احداث شده باشد توجه به محدودیت ها ومخاطرات احتمالی آن ، در ارزش گذاری  آپارتمان ها می تواند بسیار حایز اهمیت باشد .    

19. توجه به وجود  گسل ونوع آن  ؛
  از آنجا که ایران بر روی خط گسل های بزرگ وفعال وجود دارد بنابراین به محل استقرار و احداث آپارتمان ها باید توجه داشت؛ زمین شناسان و زلزله شناسان امکان ساخت وساز بر روی گسل ها را رد نمی کنند ولی بیش از هرچیز رعایت ضوابط ومقررات تعیین وتعریف شده برای این موضوع تأکید دارند . متأسفانه در سال های اخیر یا از مؤلفه زلزله بسیار سوء استفاده می کنند ویا کلاً به ان بی توجهی می کنند وکلاً به دست باری تعالی می سپارند . تهران از جمله استان ها وشهرهایی است که دارای چندین گسل زلزله برخوردار است که مطلبی در همین کتاب وجود دارد ومطالعه دقیق این مبحث توصیه می شود . برای این که بدانیم آیا در احداث یک ساختمان مقررات وضوابط زلزله رعایت شده یا نه عوام به بادبندهای ضربدری توجه می کنند وبرخی هم به دیوارهای بُرِشی در ساختمان های بتونی توجه دارند ! آیا رعایت ضوابط ومقررات درحد همین دو مورد کافی است ؟ خیر . بیش از همه باید به مجری ساختمان با توجه به میزان دانش وتحصیلات ، شخصیت و اخلاق فردی ، وجدان کاری فدیدگاه انسان دوستی ، تعهد وپایبندی به مقررات ، ضوابط وملاک عمل قانونی  و ... باید توجه کرد .
اگر سازنده ساختمان از نوع بساز بفروش بی قید وبند ، بی دانش وطماع است ، تکلیف ساختمان مشخص است ! متأسفانه کشور ما پس از انقلاب بدعت بسیار بدی برجای مانده است ازجمله این که هر کسی بصرف برخورداری از سرمایه می تواند هر نوع ساختمانی احداث نماید . البته مجبورید آپارتمان هایی که بر روی گسل ها احداث شده است توصیه می کنم این ساختمان ها را از معماران علمی و آرشیتکت های حاذق وپر تجربه بخرید ولی بهرحال هنگام وقوع زلزله در شهرهای دارای گسل های متفاوت وپتانسیل بروز و وقوع زلزله برای خلاصی از آن ، باید چند تا شانس داشته باشیم :

یکی این که نوع زلزله پیچشی نباشد که بالاترین تخریب را بهمراه دارد .
دوم این که از نوع عمودی و چکشی نباشد .
سوم این نقطه وکانون زلزله محل ما نباشد .
چهارم این که مدت زلزله طولانی نباشد و ...  
20. توجه به نوع خاک زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ،
 بسیار بسیار حایز اهمیت است ؛  چرا که وقتی خاک آزمایش می شود متوجه می شویم که خاک از درجه های مختلف استحکام یا عدم مقاومت لازم برخوردار است. توجه داشته باشیم که در علوم مهندسی ، خاک بعنوان مخلوط غیر یکپارچه‌ای از دانه‌های کانیها و مواد آلی فاسد شده تعریف شده است  که فضای خالی بین آنها توسط آب و هوا (گازها) اشغال شده است. از آنجا که خاک به عنوان مصالح ساختمانی در طرح‌های مهمی در مهندسی عمران بکار گرفته می‌شود و هم چنین شالوده اکثر سازه‌ها بر روی آن متکی است، بنابراین مهندسان عمران، محاسب و معماران  باید بخوبی خواص خاک را  از قبیل مبدا پیدایش ، دانه بندی ، قابلیت زهکشی آب ، نشست ، مقاومت برشی ، ظرفیت باربری و غیره را بشاسند که به این عمل  مکانیک خاک گفته می شود و شاخه‌ای از علوم مهندسی محسوب می شود که به مطالعه مشخصات فیزیکی و رفتار توده خاکی تحت بارهای وارده می‌پردازد.  متخصصین ،مهندسی پی را  کاربرد اصول مکانیک خاک در مسائل عملی نامیده اند . چرا مکانیک خاک یا خاک شناسی در ساختمان سازی اهمیت دارد  ؟ برای پاسخ به پرسش تأکید می کنم برای ارزیابی این مؤلفه ، سازنده ساختمان نتیجه وتحلیل عملکرد مکانیکی خاک را -  که ساختمان  در آن احداث شده است - باید به کارشناسان قیمت گذاری ارایه دهد که متأسفانه این عمل در کشور ما مهجور مانده است . بهرحال خاک شناسی چه تأثیری در ساختمان سازی دارد و اولویت آن کدام است ؟

برای پاسخ به این پرسش ، نگاهی به مباحث کلی مکانیک خاک می اندازیم تا بیشتر اهمیت این بخش
را درک کنیم  .
مباحث کلی مکانیک خاک عبارت است از :  الف . طرح تئوری هایی که نشان دهنده رفتار توده خاک در برابر عوامل بیرونی ، مثل نیروهای مختلف ، می باشد.   ب . کاربرد معلومات تئوری و تجربی در موارد و مسائل اجرایی آن .     
در این مبحث نخست  با خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک هاآشنایی می شویم :   خواص فیزیکی و شیمیایی خاک : شناخت خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک ها  ،در بسیاری از بررسی‌ها ، مطالعات و تصمیم گیری‌ها در عملیات خاکی نقش مهمی دارد. خواص فیزیکی و شیمیایی خاک ها را باید عمدتاً در عوامل زیر جستجو کرده و مربوط به آنها دانست.                                                    ترکیب کانی شناسی دانه‌ها : از آنجایی که خاک ها از تجزیه و هوازدگی سنگ های پوسته زمین پدید آمده است‌، لذا کانی‌های تشکیل دهنده خاک ها باید همان کانی‌های تشکیل دهنده سنگ مادر باشد.
بررسی طبیعت سطح ذرات خاک (سطح مخصوص) : سطح خارجی دانه‌های خاک ، یعنی فصل مشترک محیط جامد با محیط مجاور آن که ممکن است آب یا هوا باشد یا محل پدید آمدن بعضی پدیده‌های فیزیکی یا شیمیایی است که این پدیده‌ها برخواص دیگر خاک مثل مقاومت و نفوذپذیری و ... تاثیر می‌گذارد.                                                                                                         بررسی پدیده‌های فیزیکی و شیمیایی در سطح مشترک خاک و آب ؛ ذرات جسم جامد از شبکه‌ای از یون‌های مختلف تشکیل شده است که از اینرو بین سطح خارجی ذره و محیط اطراف آن کنش و واکنش‌هایی پدیدار می شود.                                                                
 بررسی خاصیت مویینگی خاک ها ؛ به خاصیت بالا رفتن آب در لوله‌های مویین و در حفره‌های بین ذرات خاک ،  خاصیت مویینگی گفته می شود .                    
   بررسی نیروهای دافعه و جاذبه بین ذرات ؛ نیروهای بین ذره‌ای در خاک دو گونه ‌است : یکی نیروهای جاذبه مولکولی بین دانه‌ها (وان در والس) و دیگری نیروهای دافعه که از نوع نیروی الکتروکینیماتیکی است.            
اصطکاک ؛ مقاومت جسم در برابر حرکت به علت وجود اصطکاک بین دو سطح تماس است . چسبندگی ؛  مقاومت خاکی به علت چسبندگی دانه‌ها حاصل از مقاومت مولکولی ( یعنی نیروی جاذیه الکتروشیمیایی) بین ذرات ریز است.                                                    
   گسیختگی توده خاک ؛ گسیختگی توده خاک عبارت است از پایان شرایط مقاومت و آغاز برش در خاک
است.                                                                                            
 تحکیم ؛ تحکیم عبارت است از کاهش حجم حفره‌های آب‌دار درون خاک به علت افزایش فشارهای جانبی.  در اینجا هدفم این بود که فقط کمی با اهمیت خاک شناسی یا مکانیک خاک در امر ساختمان سازی آشنا شوید . نوع خاک دو نوع دیگر هم تقسیم بندی شده است :

الف خاک دستی
ب . خاک طبیعی .
21. توجه به کیفیت محوطه سازی مشاعات و مساحت آن ؛
 برای بسیاری از سرمایه گذاران میزان مشاعات وکیفیت مشاعات حایز اهمیت است ؛ چرا که مشاعات امنیت و رضایت را بهمراه دارد.امروزه به لابی های مجلل با ارتفاع 7 متر وبالاتر اهمیت داده می شود ، به کیفیت محوطه سازی در محیط هایی هم چون حیاط ، پاسیوها ، طبقات پارکینگ ها ، سالن های ورزشی ، اجتماعات ، راه پله ها ، پشت بام ها ، فضای سرایداری ، فضاهای تأسیساتی و ... تمامی مؤلفه های فوق با توجه به کیفیت وکمیت آن در امر قیمت گذاری وکارشناسی اهمیت دارد .  

22. توجه به فضاها وامکانات اختصاصی در آپارتمان ؛ 
برای قیمت گذاری آپارتمان ، به میزان فضاهای اختصاصی آن نیز باید توجه کرد فضاها وامکاناتی از قبیل : برخورداری از انبار بزرگ ، پارکینگ های اضافی ، بزرگ وجادار با امکان ورودی وخروجی راحت ،  احداث سونا و جکوزی اختصاصی مناسب داخل آپارتمان  ، اتاق خواب مستر بزرگ و جادار با یک سری امکانات مثل دکور خوب ، کتابخانه ، میز وصندلی مناسب ، تراس بزرگ و زیبا با دیدی زیبا وبا شکوه حتی با شاخه های یک درخت تنومند وبزرگ ، باربیکیو (کباب پز) ، اتاق تلویزیونی که دور از اتاق های خواب باشد ، سالن غذاخوری جداگانه ، سرویس های بهداشتی بزرگ و نورگیر با امکانات مناسب در داخل آن ، با نورپردازی مناسب ، فاصله مناسب آپارتمان از دیگر واحدها ترجیحاً بصورت نیم طبقه یا دریک طبقه مستقل قرارداشتن ، و...  همه اینها می تواند در کارشناسی آپارتمان مؤثر واقع شود .

23. توجه به کیفیت نمای ساختمان ؛
نمای ساختمان اگر چه بعنوان اموال و دارایی عمومی باید محسوب شود ولی متأسفانه در کشور عین متعلقات خصوصی مالکین می باشد ؛ همین دیدگاه غلط ، اکثر نماهای ساختمان را در شهرها بسیار زشت کرده ونهادهای عمومی هم چون شهرداری ها و شوراهای شهر نیز هیچ وظیفه ای را در قبال آن برعهده نمی گیرند؛  با این وجود در حال حاضر کیفیت نمای ساختمان در قیمت گذاری آپارتمان نقش بسزایی دارد که نمی توان به آن بی توجه بود . نماهایی که چرکین وکثیف هستند وبا دیدن آن جز دلمردگی چیزی نصیب بیننده نمی شوددرقیاس با نماهای مجلل وزیبایی که هزار حرف وحدیث برای گفتن دارد و از طرح ها و اشکال متفاوت هندسی زیبا و متنوع برخوردار است ،  بی شک با یکدیگر تفاوت دارند وهمین امر در سرعت وقیمت فروش یا اجاره بسیار تأثیر گذار است .   

24. توجه به تعداد آپارتمان های احداثی در کل ساختمان ویا در هر طبقه ؛
  تعداد آپارتمان در هر طبقه ویا در هرساختمان هر چه محدودتر وکمتر باشد مطلوبتر است وهمین امر در قیمت گذاری آپارتمان تأثیر بسزایی دارد واستقلال ساکنین بسته به تعداد واحدها می باشدبخصوص کیفیت نامطلوب ساخت وساز در کشور ، این امنیت وآرامش را هر چه بیشتر سلب می کند وتعدد واحدها نیز بیش از پیش این معضل را افزایش می دهد  ساختمان هایی که دارای چندین واحد مثل 4 یا 6 یا 8 واحد است مجموعه را به هتل شبیه می سازد نه مجتمع مسکونی. مطلوب ترین تعداد آپارتمان در هر طبقه 1الی 2 واحد است ونه بیشتر ! هرچه تعداد واحدها بیشتر شود فقط  عارضه های زیر نصیب ساکنین می شود :

الف . ایجاد تنش و تضاد در بین ساکنین
ب. اشغال پاگرد ها توسط کفش های ساکنین و یا کمدهای جا کفشی  و ...
ب . سروصدا های بیشتر با آمد و رفت ها  و باز وبستن دَرِ آپارتمان ها
ج . تداخل در سبک وشیوه زندگی هم دیگر
د . محدود شدن ، کوچک و کمتر شدن حریم های خصوصی با دعو ودادوفریادهای ساکنین
ذ . دشمنی ودخالت در کار وزندگی یکدیگر
ر. تداخل فرهنگ ها وخرده فرهنگ ها وتأثیر پذیری و تأثیر گذاری بصورت منفی
ز . تکرار زندگی سنتی دست جمعی اما بشکل دیگربجای اعضای خانواده با همسایگانی که هریک گویش وخرده فرهنگ متفاوتی دارند.
25. توجه به  امکانات رفاهی آپارتمان ؛
هرآپارتمانی از امکانات رفاهی ، تفریحی و ورزشی ، فرهنگی وخدماتی بیشتری برخوردار باشد مثل قرائت خانه ، سالن اجتماعات ، سالن بدن سازی ، اسکواش ، بیلیارد ، سونا وجکوزی واستخر ، آشپزخانه عمومی ، انبارهای عمومی ، آسانسورهای باربری و نفربر  و... در امر قیمت گذاری بسیار مؤثر است .

26. رعایت مقررات ملی ومباحث استاندارد ساختمان ؛
 مجموعه‌ای است از ضوابط فنی، اجرایی و حقوقی لازم الرعایه در طراحی، نظارت اجرای عملیات ساختمانی :  اعم از تخریب، نوسازی، توسعه بنا، تعمیر و مرمت اساسی، تغییر کاربری و بهره برداری از ساختمان که به منظور تأمین ایمنی ، بهره دهی مناسب ، آسایش، بهداشت و صرفه اقتصادی تهیه شده است. وزارت مسکن و شهرسازی طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان وظیفه تدوین مقررات ملی ساختمان را بر عهده دارد. این وزارتخانه با تشکیل شورایی تحت عنوان «شورای تدوین مقررات ملی ساختمان» با عضویت استادان و صاحبنظران برجسته کشور به منظور نظارت بر تهیه و هماهنگی بین مباحث از حیث شکل، ادبیات، واژه‌پردازی، حدود و دامنه کاربرد و همچنین با تشکیل‌دادن " کمیته‌های تخصصی "  شرایط لازم برای تدوین این مقررات را به وجود آورده است. مقررات ملی ساختمان در قالب بیست و یک مبحث که هر یک مربوط به یک موضوع خاص می‌باشد که این مباحث عبارت است  از
:

مبحث اول: تعاریف
مبحث دوم: نظامات اداری
مبحث سوم: حفاظت ساختمانها در مقابل حریق
مبحث چهارم: الزامات عمومی ساختمان
مبحث پنجم: مصالح و فراورده‌های ساختمانی
مبحث ششم: بارهای وارد بر ساختمان
مبحث هفتم: پی و پی سازی
مبحث هشتم: طرح و اجرای ساختمانهای با مصالح بنایی
مبحث نهم: طرح و اجرای ساختمانهای بتن آرمه
مبحث دهم: طرح و اجرای ساختمانهای فولادی
مبحث یازدهم: اجرای صنعتی ساختمانها
مبحث دوازدهم: ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا
مبحث سیزدهم: طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمانها
مبحث چهاردهم: تاسیسات مکانیکی
مبحث پانزدهم: آسانسور ها و پله‌های برقی
مبحث شانزدهم: تاسیسات بهداشتی
مبحث هفدهم: لوله کشی گاز طبیعی
مبحث هجدهم: عایق بندی و تنظیم صدا
مبحث نوزدهم: صرفه جویی در مصرف انرژی
مبحث بیستم: علایم و تابلوها
مبحث بیست و یکم: پدافند غیرعامل (راجع به ملاحظات معماری ، مشخصات مکانیکی و معماری مصالح، سیستم های سازه ای مقاوم در برابر انفجار و تأسیسات الکتریکی(برقی ) ومکانیکی  بحث می کند). برای کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان توجه به میزان رعایت این مقررات وضوابط ومباحث بسیار مهم است .
27. توجه به  برخورداری از ایزوهای ساختمانی ؛ 
توجه به برخورداری ایزوها واستانداردهای کیفیت همدر قیمت گذاری وکارشناسی آپارتمان بسیار مؤثر است ونباید صرفاً به پرسش از چند آژانس املاک که خود نیز بهره ای از دانش ساختمان شناسی ندارند وصرفاً قیمت املاک از روی نمونه معاملات انجام شده و یا قیمت گذاری مالکین و مؤجرین  بسنده کرد .

حقیقت طلب

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک


یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مسئول کنترل قيمت‌گذاري‌ اراضي و املاك چه كسي است؟


وكيل دادگستري گفت: قیمت عادله اراضي يا ساختمان‌ها و املاک و خسارت مربوطه از طريق توافق دستگاه‌هاي اجرایي و صاحبان و مالكان آن تعيين مي‌شود. نحوه تعيين قيمت اراضي و املاك و جبران خسارت به صورت قیمت عادله اراضي و اينکه چه نهادي مسئول کنترل اين قيمت‌گذاري‌ها است محور گفتگوي تفصيلي خبرنگار باشگاه خبرنگاران با "سيد‌علي شاه‌صاحبي" وکيل دادگستري را تشکيل داد که متن اين گفتگو را در زير مي‌خوانيد.

باشگاه خبرنگاران: در صورت عدم وجود توافق بين دستگاه دولتي و مالك چه راه حلي مي‌توان اتخاذ كرد؟

شاه صاحبی: در اين حالت بهاي عادله توسط هيأتي مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين مي‌شود.
 
باشگاه خبرنگاران: نحوه انتخاب كارشناسان رسمي دادگستري به چه صورت است؟

شاه صاحبی: يك كارشناس از سوي دستگاه اجرايي متقاضي تملك و خريد، و يك نفر از سوي مالك  و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب مي‌شود و اگر براي معرفي كارشناس سوم هر يك از طرفين خودداری نمايند، با معرفي دادگاه محل وقوع ملك انتخاب مي‌شود و نظر اكثريت اين سه نفر در تعيين بهاي عادله قطعي و لازم الاجرا است.
 
باشگاه خبرنگاران: كارشناسان براي تعيين بهاي عادله چه ملاكي دارند؟

شاه صاحبی: ملاك تعيين قيمت اراضي و املاك بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي و ساختمان‌ها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آن‌هاست چرا كه وجود و تاسيس ساختمان‌هاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور اثرگذار است.
 
وي ادامه داد: در مواردي كه ملك‌ محل سكونت يا مكان درآمد در اختيار مالك باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملك افزوده خواهد شد و تشخيص اين امر نيز با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه خواهد بود.
 
باشگاه خبرنگاران: چنانچه ملك مورد نظر زمين زراعي باشد و علاوه بر مالك زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدامي صورت مي‌پذيرد؟

شاه صاحبی: اگر برابر نظر اداره كشاورزي زارعين داراي حقوقي در ملك باشند حقوق زارعين ذي نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملك به آن پرداخت و مابقي در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت مي‌شود و چنانچه در ملك ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت و يا هر گونه اعياني و يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ... وجود داشته باشد يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل شده باشد قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بين زارع و مالك يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق و يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملك به او پرداخت شده و مابقي به مالك پرداخت خواهد شد.
 
باشگاه خبرنگاران: در خصوص اماكن تجاري كه محل كسب و پيشه است آيا حق كسب و پيشه به مالك يا متصرف تعلق خواهد گرفت؟

شاه صاحبی: اگر ملك، محل كسب و پيشه اشخاص باشد در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرايي مي‌تواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد نمايد كه پس از انجام طرح ، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
 
باشگاه خبرنگاران: از زمان ارجاع امر به كارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالك پرداخت شده و يا دستگاه دولتي آن را پرداخت خواهد كرد؟

شاه صاحبی: كارشناسان مكلف‌اند ظرف يك ماه نظر كارشناسي‌ خود را اعلام نمايند و دستمزد كارشناسان طبق تعرفه صورت مي‌گيرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص مي‌گردد و نصف هزينه كارشناسي به عهده مالك خواهد بود كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر مي‌شود.
 
باشگاه خبرنگاران: آيا مالك مي‌تواند به جاي دريافت بهاي ملك از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد؟

شاه صاحبی: در صورت رضايت مالك و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليك شده از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است و در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيأت كارشناسان است.
 
باشگاه خبرنگاران: آيا دولت مي‌تواند قبل از پرداخت بهاي ملك و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند؟

شاه صاحبی: قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالك از انجام معامله خودداري كند يا مالك مجهول باشد و يا بواسطه فوت مالك انجام معامله قطعي ممكن نباشد و همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند با ذكر دلايل موجه به تشخيص و زير دستگاه دولتي اجراي طرح ضرورت داشته باشد مي‌توان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت جلسه وضع موجود ملك، با حضور مالك يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد.

وي ادامه داد: دستگاه دولتي مكلف است ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصرف نسبت به پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق نظر هيأت كارشناسان اقدام كند و از طرفي مالك يا صاحب حق مي‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در طي مدت مذكور با مراجعه به دادگاه درخواست توقيف عمليات اجرايي را تا زمان پرداخت بها بنمايد و محاكم دادگستري نيز تكليف دارند به اين موضوع در وقت فوق‌العاده و خارج از نوبت رسيدگي كنند.
 
باشگاه خبرنگاران: اگر مالك از انجام معامله با دولت خودداري كند آيا دولت مي‌تواند رأساً ملك را به تصرف درآورد؟

شاه صاحبی: چنانچه مالك ظرف مدت يك ماه از تاريخ اعلام دستگاه دولتي براي معامله مراجعه نكند يا از انجام معامله به نحوي خودداري كند مراتب براي بار دوم اعلام و پس از گذشت 5 روز مهلت مجدد ارزش تقويمي ملك كه طبق نظر هيأت كارشناسي تعيين شده به صندوق ثبت محل واريز مي‌‌شود و دادستان محل يا نماينده وي سند انتقال را امضاء و ظرف يك ماه به تخليه و خلع يد اقدام خواهد كرد و قيمت ملك يا حقوقي و خسارت وارده از سوي اداره ثبت به ذي‌حق پرداخت و اسناد قبلي مالك اصلاح يا ابطال مي‌گردد و سند مالكيت جديد به نام دستگاه دولتي مربوط صادر مي‌شود.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در قیمت آپارتمان


وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.
یک واحد 130 متر مربعی‌، 2 خواب به همراه 2 پارکینگ و 30 متر انباری در خیابان عراقی واقع در منطقه پاسداران برای فروش به قیمت متری 2 میلیون و 300 هزار تومان پیشنهاد شده که البته این ملک در 1000 متر مربع زمین ساخته شده است. از طرف دیگر در میرداماد جنوبی یک واحد 141 متری‌، 3 خواب‌، 7 سال ساخت‌، واقع در 1600 متر مربع زمین با کلیه امکانات با قیمت متری 2 میلیون و 500 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است.
موارد نظیر آپارتمانی واقع در 1100 متر زمین‌، 2000 متر زمین‌، 700 متر زمین و... بیشتر در فایل فروش واحدهایی با متراژ بیش از 120 متر مربع و در مناطق شمالی تهران مشاهده می‌شود. از نظر اغلب مشاوران املاک‌، اینکه در آگهی فروش واحدی ذکر شود که این واحد در چه میزان متراژی از زمین واقع شده به عنوان یک امتیاز شناخته می‌شود؛ چرا که این مساله بیانگر برخورداری هر یک از واحدها از قدرالسهم زمین آن ملک است.
بنگاهداری واقع در منطقه پاسداران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت‌: معمولا فایل‌های فروش واحدهایی که میزان متراژ زمین را عنوان می‌کنند از ارزش بیشتری نسبت به واحدهای دیگر برخوردار هستند؛ چرا که خریدار علاوه بر اینکه واحدی را خریداری کرده‌، سهمی ‌از متراژ زمینی که ملک در آن واقع شده را نصیب خود کرده است و از سوی دیگر متقاضی تنها قیمت فروش واحد را پرداخت می‌کند. پیام در ادامه تاکید کرد‌: اگر قدرالسهم هر واحد مسکونی بیش از 100 متر مربع باشد، این مساله به عنوان یک امتیاز برتر برای فروشنده و خریدار محسوب می‌شود؛ چرا که این موضوع به نفع طرفین معامله است.
وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.
این مشاور املاک اذعان کرد‌: فروشنده‌های این چنینی که ملک مورد نظر را کم واحد معرفی می‌کنند فقط به دلیل کاهش تردد ساکنان‌ و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست، بلکه بدین معنا است که هر یک از مالکان این واحدها از قدرالسهم بیشتری از زمین برخوردار می‌شوند.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 


اگر در مورد پرونده‌ای كارشناس رسمی نظر داده باشد و متهم در موقع مقرر توانايی پرداخت هزينه كارشناسی مجدد را نداشته باشد، پس از صدور حكم ميتواند اعتراض كند و درخواست كارشناسی مجدد داشته باشد؟

چنانچه مهلت تجدیدنظر خواهی از رای صادره منقضی نشده باشد ضمن تجدیدنظرخواهی میتواند به نظریه كارشناس اعتراض نماید و یكی از دلایل خود را ارجاع به هئیت كارشناسی قرار دهد و اگر هزینه جهت پرداخت كارشناسی ندارد و تقاضای خود را به دادگاه اعلام نماید تا طبق مقررات نامبرده را موقتاً از پرداخت هزینه كارشناسی معاف نماید.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

فرق بین سرقفلی با اجاره


پرسش :    فرق بین سرقفلی با اجاره چیست؟ ‌اینکه می‌گویند سرقفلی این ملک به فروش می‌رسد و یا این ملک به اجاره داده می‌شود چه فرقی با هم دارند؟
پاسخ:   ـ سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستاجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجر که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتفاع منافع به مستاجر دست دوم از او دریافت می‌کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می‌گیرد. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه (برخلاف کسب و پیشه)‌جنبه قهری ندارد.
ـ اجاره طبق تعریف قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. بنابراین سرقفلی هم مربوط به اجاره است اما در عقد اجاره روابط طرفین نظر به مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر دو حالت پیدا می‌کند:
1ـ اگر انتقال منافع بدون اخذ وجهی جهت انتقال حقوق تجاری صورت گیرد (تحت عنوان سرقفلی) این عقد اجاره بدون سرقفلی نامیده می‌شود.
2ـ اگر انتقال منافع با اخذ وجهی تحت عنوان سرقفلی صورت گیرد که در نتیجه (مبلغ ماهیانه اجاره هم کم خواهد بود) در این صورت اجاره با حق سرقفلی نامیده می‌شود.
نتیجه اینکه اجاره از عقدی است که طی آن منافع ملک برای مدت معینی در قبال اجاره‌بها در طول مدت اجاره به مستاجر منتقل می‌گردد. اما سرقفلی عوض و بدل امتیازی است که مالک منافع به صورت یکجا به دیگری منتقل می‌نماید.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 


حق سرقفلی و کسب و پیشه

حق سرقفلی در قوانین سال 56 و 76 ایران ماهیتی متفاوت دارد برمبنای قانون موجر و مستاجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را دارا است اما در قانون سال 76سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذاشته شده است و در این قانون مستاجر می تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی، از موجر اخذ کند. متن قانون موجر و مستاجر سال 76 از کتاب تحریرالوسیله امام ( ره ) اخذ شده است و به حق کسب و پیشه در شرع اسلام حرام است اما از سال 1322 تا 76 هر جا کلمه سرقفلی بکار رفته منظور حق کسب و پیشه بوده است در حالی که مشروعیت آن مورد بحث است اما حق سرقفلی همیشه مجاز بوده است در سال 76 در قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است بنابراین از سال 76 اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجاره ای که منعقد شود جایز است ولی حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 سرقفلی ناظر به املاک تجاری است و سرقفلی وجهی است که مالک خواه مالک عین باشد یا منفعت در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر بوجود آمده است چه مالی به موجر داده شده باشد چه نشده باشد بنابراین حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مالی از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .

قانونگذار در سال 56 یک حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری برای مستاجر ایجاد می شد شورای نگهبان آن را بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام کرد و تنها در مورد سرقفلی موضوع را به تحریرالوسیله امام ارجاع داد ولی مجمع تشخیص مصلحت دوباره مقررات راجع به حق کسب و پیشه را مجری دانست ولی این امر تا سال 76 ادامه داشت و قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی و کسب و پیشه را شرعی نمود ولی حق مستقلی برای مستاجر به لحاظ کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری قائل نشد و در صورتی برای مستاجر حق سرقفلی پیش بینی کرد که موجر از وی در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی گرفته باشد یا اینکه مستاجر در اثناء مدت اجاره بخواهد حق خود را در انتفاع ملک فقط برای مدت باقیمانده به دیگری واگذار کند و یا اینکه بخواهد اسقاط حقی کند که در ضمن عقد اجاره به نفع او شرط شده است در مورد اول حق موجر به مستاجر منتقل می شود و او دارای حق سرقفلی می شود و در مورد دوم در ازای واگذاری حق خود در انتفاع از ملک برای مدت باقیمانده دارای حق سرقفلی می شود و در مورد سوم اسقاط حقی که به صورت شرط ضمن عقد ایجاد شده است مستاجر را دارای حق سرقفلی می کند.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

 1. حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .

2.مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.

3. حق سرقفلی قابل اسقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم­یحب است هرچند برخی می گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و قابل اسقاط است .

4. حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را دارا است در صورتی که بطور رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

5. حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .

6. حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

7. حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط
می شود.

 سازمان ثبت احوال کشور

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

افراز اموال مشاع



افراز اموال مشاع
مال مشاع به مالی گفته می­شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه می­باشد ، یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می­آید . در حالت اول اراده ی دو نفر یا بیشتر عاملی است بر ایجاد حالت اشاعه. حالت دوم قهری است که از مصادیق بارز آن ارث است، آنچه که به عنوان ماترک از متوفی باقی می ماند، اگر اموال غیر منقول هم جزء ماترک باشد، آن مال در مالکیت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداری می کنند.[1] از مالکیت مشاعی همواره به عنوان یک عیب نام برده می­شود. اینجاست که بحث تقسیم اموال مشاع پیش می­آید و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می­شود.
افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک می­باشد که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می­شود.افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.[2]
شرکا می­توانند با تراضی وتوافق میان خود تقسیم را به نحوی که می­خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می­تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.پس هر شریک می­تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.[3]
 
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین :
1 - هر زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه­یافته تلقی می­شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده ، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد . ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن .
2 -  مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکین محجور یا غایبی باشد. صغار، مجانین و سفها، اینها اشخاص محجور هستند و غایب مفقودالاثر در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکین غایبی یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
3 - اگر درصدی از ملک مشاعی ولو 1% ولو 5/0%  از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول المالک چیست؟ استحضار داشته باشید مجهول المالک ثبتی با مجهول المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. در مجهول المالک ثبتی معنا و مفهوم این است که مالک درخواست ثبت نکرده است، مالکش مشخص و معلوم است ولی نیامده درخواست ثبت بکند. این را می گویند مجهول المالک؛ اما در حقوق مدنی اینگونه نیست، در حقوق مدنی مالک مشخص نیست و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود باید به طرفیت کلیه ی مالکین اقامه شود در غیر این صورت ، دعوای شما رد خواهد شد و مجدداً بایستی طرح دعوای جدیدی داشته باشید.[4]
نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی
متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آنرا جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می­نماید. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می­دارد . نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می­رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می­نماید.در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می­نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می­نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود . اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم می­گردد که اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می­دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر می­نماید.در روز معاینه محل نقشه­بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می­نمایند.
چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه­ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می­نماید. نقشه ی مورد نظر باید به تصویب و تأیید سازمان مسکن و شهرسازی استان برسد . در صورتیکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد ، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتیکه زمین و مستغلات کاربریش زراعی باشد، کشاورزی باشد، ‌یا باغ باشد؛ تشخیص اجازه ی افراز با سازمان جهاد کشاورزی است. (اگر زمین کاربریش کشاورزی یا باغ بود،‌اگر داخل محدوده ی شهر باشد،‌شهرداری میتواند اظهار نظر کند،‌اما اگر خارج از محدوده یا حریم شهر باشد، اظهار نظر در مورد افراز در صلاحیت سازمان جهاد کشاورزی است.) پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می­شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می­دارد . در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود . آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد ، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحوی که انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می­دارد.
سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می­شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند،  مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می­شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می­توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را از اداره ثبت بنمایند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می­نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می­دارد.سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش­نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می­فرستد متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آنرا اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می­شود.متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می­دارد . متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می­دارد.متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می­نماید.پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می­شود . در بایگانی ابتدا سند نخ­کشی و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می­شود.
در صورتیکه متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نماید ابلاغ هر گونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجام­پذیر خواهد بود.[5]
قابلیت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
متقاضی درخواست ثبت ، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می­کند . اداره ثبت این درخواست را یا می­پذیرد یا رد می­کند . در هر دو فرض ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است .از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی ، ظرف 10 روز فرجه دارد که چنان­چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد ، به دادگاه مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.
حکم دادگاه مبنی بر افراز صادر شد ولی با محل انطباق ندارد:
حالت اول: تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد . بطلان آن به خاطر این است که قابلیت انطباق ندارد ، کارشناس هم متوجه نشده است یا دادگاه به کارشناس ارجاع نداده است ، و مجدداً بایستی درخواست افراز داده شود.
حالت دوم : محکمه حکم صادر کرده سهو قلم دارد. مثلاً باید بنویسد پلاک 2 اصلی از 139 فرعی ، نوشته است پلاک 3 اصلی از 139 فرعی. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می­تواند این اشتباه را اصلاح کندو اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می­کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد ، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می­کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.
اعتراض به درخواست افراز : پس از ارائه درخواست ثبت ، اقدام به انتشار آگهی می­شود و از زمان انتشار اولین آگهی تا 90 روز نسبت به درخواست ثبت می­توان اعتراض کرد . زمانی که اعتراض شد تا زمانی که دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی نکرده و حکم صادر نکرده است ، درخواست افراز امکان رسیدگی نخواهد داشت.
اختلاف نسبت به حدود ملک: اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین ، اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود ، افراز امکان­پذیر نیست.
شریک بودن اداره مسکن و شهرسازی با اشخاص ثالث: هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث ، مشاعاً مالک باشند ، قانون­گذار پیش­بینی کرده است که مسکن و شهرسازی می­تواند بدون لحاظ تشریفاتی که بیان کردیم ، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.در مورد خانه­های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد و در اینجا نیازی به استعلام هم ندارد.
آیا می­توان نسبت به مالی که در رهن است درخواست افراز کرد؟پاسخ مثبت است اما اینکه آیا مرتهن هم باید طرف دعوای شما قرار گیرد یاخیر ؟ پاسخ منفی است ، نیاز نیست که شما مرتهن را طرف دعوای خود قرار دهید به جهت اینکه او هنوز مالک نیست و مالک هم­چنان راهن است . اما نکته­ای که باز اینجا نهفته است این هست که پس از افراز نیز همچنان از این ملک ، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود، یعنی از حالت رهن خارج نمی­شود .
چنانچه زمینی دارای مالکین مشاعی است که بعضی در آن اعیانی ایجاد کرده­اند و برای آنها سند مفروضی صادر شده است آیا می­توان برای بقیه که اعیانی ندارند سند مفروضی صادر کرد؟ پاسخ مثبت است.[6]
موارد منع افراز  
1 – هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است،  اگر چه شرکاء تراضی نمایند.[7]
2 – تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف­علیهم جایز نیست. [8]
3 – اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست .( نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد)[9]
4 – هر گاه عمل افراز وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
5 – یکی دیگر از شرایط لازم برای امکان رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع این است که در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
6 – شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.[10]
7 – تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.مثلاً طبق آیین نامه­ای تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار ممنوع شده است.[11]
تعیین سهم هر شریک بعد از افراز
بعد از افراز این مسأله پیش می­آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه­ها را تقسیم کنند.در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می­شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می­گردد.[12]
1 – در صورتیکه سهام هر یک از شرکاء متساوی باشد مثلاً سه نفر هر کدام دو دانگ از زمینی را شریک هستند و این زمین از تمام اضلاع فرقی با هم ندارد در سه ورقه اسامی هر یک از آنها و در سه ورقه دیگر شماره قسمت­ها نوشته می­شود و قرعه کشی انجام می­شود.
2 – در صورتیکه سهام شرکا مختلف باشد مثلاً نفر اول یک سوم کل مال و دیگری یک دوم و سومی یک ششم سهم داشته باشد ، اول تعدیل سهام می­کنیم یعنی مال مشترک را به اندازه کوچکترین سهم که یک ششم باشد تجزیه می­کنیم که در نتیجه مال به شش قسمت تقسیم می­شود ،سپس برای هر قسمت یک شماره اختصاص می­دهیم . آن وقت روی شش ورقه شماره­ها را به ترتیب می­نویسیم و در روی سه ورقه دیگر نام سه شریک را می­نویسیم و قرعه کشی را انجام می­دهیم.[13]
آیا تقسیم بدون تراضی و قرعه مقدور است یا خیر؟ظاهر مواد قانون ناظر به موارد اغلب است ؛ زیرا غالباً در مواردی که تعدیل سهام می­شود ، قرعه نیز میسر است و بسیار کم است که تعدیل سهام ممکن باشد و قرعه ممکن نباشد. به هر حال این مطلب در مقام بیان حکم کلی نبوده و فقط حکم موارد اغلب را بیان کرده است و نسبت به موارد نادر سکوت اختیار نموده است و حاکم دادگاه باید در صورت عدم تراضی شرکاء ، حکم افراز را برابر تعدیل کارشناس وبدون قرعه صادر نماید.[14]
روش های دیگر تقسیم مال مشاع
همانطور که گفته شد برای تقسیم مال مشاع روش هایی وجود دارد که به بحث افراز پیش از این پرداخته شد . روش دیگر برای تقسیم روش تقسیم به تعدیل است و روشن شدن مطلب از مثالی در این زمینه استفاده می­شود . فرض کنید قطعه زمینی مال مشترک بین دو نفر است که ارزش اجزای آن در قسمت­های مختلف با هم برابر نمی­باشد؛ مثلاً یک ضلع آن در کنار خیابان اصلی قرار دارد و طبعاً این ضلع از ارزش بیشتری برخوردار است و بقیه اضلاع در نقاط بن­بست و یا نامرغوب قرار دارد که ارزش کمتری دارند . اگر بنا به تقاضای شریک بخواهند آن را بین خود تقسیم کنند، لازم می­آید که توسط کارشناس خبره ، اول میزان سهم­ها مشخص شود مثلاً اگر سهم نفر اول یک سوم از کل این زمین و دو سوم بقیه از آن شریک دیگر باشد ، در اینجا کارشناس قسمت­های ارزان­تر را از لحاظ مساحت ، وسیع­تر می­گیرد تا برابری کند ، از لحاظ قیمت با قیمت ضلعی که در کنار خیابان قرار دارد و از مرغوبیت بالائی برخوردار است و با در نظر گرفتن کوچکترین حصه آن را به سه قسمت مساوی تقسیم می­کنند؛ به این نحو مال مشترک را برای تقسیم آماده می­نمایند و در این زمین با برابر سازی ارزش آنها با توجه به سهام امکان تقسیم فراهم آمده است [15].پس نتیجه می­گیریم در تقسیم به افراز از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک،  معادل سهمش می­رسد ولی در تقسیم به تعدیل چنین نیست. همچنین در تقسیم به افراز نیاز به ارزیابی مال مشترک نیست ولی لازمه تقسیم به تعدیل قیمت­گذاری مال مشترک است.[16]
امکان دارد برای تعادل و برابر سازی سهام همیشه با کم و زیاد کردن عین مال این توازن محقق نشود ، برای رسیدن به هدف تعدیل ، وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم­ها اضافه می­شود تا کسی که مال کمتر در سهم او قرار دارد با دریافت این وجه یا مال اضافه ، سهمش مساوی سهم دیگر شرکا باشد و کسی که ناچاراً مقدار اضافی از عین مال می­برد ، این وجه یا مال مازاد را برای برقراری تعادل ارزش سهم ها باید بپردازد و این عمل عرفاً در تقسیم اموال غیرمنقول مرسوم است .و به این کار تقسیم به رد گفته می­شود.[17]
در بررسی ترتیب تقسیم ملاحظه نمودیم که در صورت امکان تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل و در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نمی­رسد .
حال اگر مال مشترک از طریق سه قسم تقسیم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن و به عنوان تنها راهی که می­توان شریک را خلاص نمود تقسیم غیرمستقیم یا فروش مال مشترک اعم ار منقول و غیرمنقول بر اساس مقررات و تقسیم ثمن حاصل از فروش به نسبت سهم بین شرکا پیش­بینی شده است.[18]
چه مراحلی باید طی شود تا یک ملک مشاعی به فروش برسد؟
مرحله اول اینکه در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذی­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود.
مرحله دوم هر یک از شرکا می­توانند درخواست فروش دهند .
مرحله سوم اینکه دادگاه باید دستور فروش دهد ، یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد.چون دستور است و حکم تلقی نمی­شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می­تواند اشتباه را اصلاح کند.
مرحله چهارم نیز این است ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایه­ای برای ملک تعیین می­کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می­تواند این ملک را خریداری کند.[19]
آثار و احکام تقسیم
پس از تقسیم هر یک از شرکا مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد می­نماید و به حصه دیگران حقی ندارد.[20]
دومین اثر تقسیم این که اعتبار مالکیت هر شریک نسبت به سهم افراز شده از زمانی محسوب می­شود که او مالک مشاعی شد نه از زمان تقسیم مال.
اثر سوم اینکه شرکا نمی­توانند دوباره حالت اشاعه را برگردانند.[21]
هر گاه در سهم یک یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده ، شریک یا شرکاء مزبور حق دارند تقسیم را به هم بزنند.[22]
هر گاه بعد از تقسیم ، معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است ، تقسیم باطل می­شود.[23] مگر شریک متضرر به وضع موجود رضایت بدهد.[24]
غبن در تقسیم اموال مشترک
گاهی اتفاق می­افتد که بعد از تقسیم یکی از شرکا مواجه می­شود با سهمی که با میزان مورد استحقاقش مطابقت ندارد و چیزی نیست که عرفاً قابل تسامح باشد . در اینجا غبن در تقسیم اموال مشترک شکل می­گیرد [25]. برای تحقق غبن ، فرد متضرر باید در موقع تقسیم جاهل به ارزش سهم­ها بوده باشد و در مقام اثبات این کسی که مدعی است فرد علم داشته باید آن را ثابت کند( نه کسی که مدعی است جاهل بوده و اکنون متضرر شده است[26]) به نظر می­رسد ضمانت اجرای غبن در تقسیم اموال مشترک ابطال تقسیم پس از تحقق غبن و تقسیم مجدد عادله می­باشد . ادعای غبن در تقسیم به وراث شریک مغبون هم منتقل می­شود و ورثه مجاز هستند که بعد از فوت مورث خود طرح دعوای ابطال تقسیم را بنمایند و یا در دعوای مطروحه وارد بشوند.[27]
وجود مال غیر در اموال تقسیم شده
در جریان تقسیم مال مشترک گاهی اوقات پیش می­آید که دانسته یا ندانسته مال غیر داخل در مال مشترک بوده و بین شرکا تقسیم می­شود در این مواقع دو حالت وجود دارد:
حالت اول : اگر بعد از تقسیم معلوم شود کل مال ملک غیر است که خواه تحت عنوان ملک غیر و خواه تحت عنوان موقوفه این تقسیم باطل است و چون چیزی به عنوان مال مشترک وجود ندارد دیگر تقسیمی حادث نخواهد شد.
حالت دوم : اگر سهم یکی از شرکا ملک غیر باشد ، خواه این حق غیر تمام سهم را در بر گیرد و خواه قسمتی از آن را ، در این حالت تقسیم باطل است به دلیل اینکه صاحب آن ، مال خود را می­برد و آن شریک بدون سهم می­ماندو در نتیجه به حالت اشاعه باقی می­ماند.
حالت سوم : اگر مال غیر در سهم همه شرکا قرار گیرد؛ که در اینجا سه حالت متصور است:
صورت اول: مال غیر در سهم همه به تساوی باشدکه در اینجا تقسیم باطل نمی­شود فقط مال غیر از سهم­ها جدا می­گردد.
صورت دوم : مال غیر در تمام سهم ها اما به تفاوت باشدکه در این حالت تقسیم باطل می­شود زیرا تعادل سهم ها بر هم می­خورد و حالت اشاعه برمی­گردد.
صورت سوم : مال غیر در تمام مال مشترک ، به نحو مشاع باشد که در این صورت چنانکه برخی فقیهان گفته­اند باطل است[28].
اثر بطلان در تقسیم
وقتی تقسیم باطل شد تا هنگامی که مجدداً تقسیم صورت گیرد باید منافع مال مشترک مثل حالت اشاعه به نسبت سهام تقسیم شود حتی اگر رفع نقص و رفع اشتباه شود ولی افراز نگردد.[29]
 
 
 
نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع
 
 
هزینه دادرسی
 به شرح زیر تعیین که بر اساس آن تمبر الصاق و ابطال می‌گردد:.
‌الف - مرحله بدوی:‌ دعاوی که خواسته آن تا مبلغ ده میلیون (10000000) ریال تقویم شده باشد معادل یک و نیم درصد (1.5%) ارزش خواسته و بیش از مبلغ ده میلیون(10000000) ریال، به نسبت مازاد بر آن دو درصد (2%) ارزش خواسته.
ب - مرحله تجدید نظر و اعتراض به حکم سه درصد (3%) به نسبت ارزش محکوم به.
ج - مرحله تجدید نظر در دیوان عالی کشور : احکامی که محکوم به آن تا مبلغ ده میلیون (10000000) ریال باشد سه درصد (3%) ارزش محکوم به و مازاد بر آن به نسبت اضافی چهاردرصد(4%) ارزش محکوم به.
د- در دعاوی مالی غیر منقول ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود تعیین‌می‌نماید. لکن از نظر هزینه دادرسی، باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.[31]
لازم به ذکر است این دعوا باید در دادگاه حقوقی شهرستان اقامه گردد.
 
نمونه دادنامه صادره از دادگاه در خصوص افراز ملک مشاع
خواهان: ..................................
خواندگان:...................................
 خواسته: افراز ملک (بدون اختلاف در مالکیت)
«رأی دادگــــــــــاه»
«در خصوص دعوی آقای ............... فرزند ............، به طرفیت آقایان ........................................................................، مبنی بر اعتراض به تصمیم اداری اداره ثبت اسناد و املاک قم ، به شماره .........................و صدور حکم در مورد افراز ملک پلاک...................... 0 - اصلی بخش ............. ، نظر به اینکه مالکیت خواهان به همراه خواندگان بر پلاک ثبتی مورد نزاع ثابت می باشد و خواندگان با حضور در جلسه دادرسی با افراز و تفکیک ملک به میزان تصرفات خود موافقت نمودند و دادگاه در جهت افراز پلاک ثبتی مورد نظر موضوع را به کارشناس ارجاع داده که کارشناس منتخب دادگاه به شرح لایحه شماره ................... و با تهیه نقشه تفکیکی اقدام به افراز پلاک ثبتی مورد نظر بر اساس تصرفات هر یک از مالکین نموده و با تشکیل جلسه در تاریخ ...............طرفین میزان تصرفات خود را نسبت به واحد­های مورد نظر تعیین کرده اند  و نظر کارشناس را مورد قبول قرار داده اند و دادگاه نقشه تفکیکی را در راستای ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 قانون ثبت به شهرداری جهت اظهارنظر ارسال داشته است که در مهلت قانونی مخالفتی با آن ننموده اند و با این وصف تصمیم اداری شماره ................... رئیس ثبت در رد افراز پلاک ثبتی یاد شده بلاوجه بوده است ، علیهذا دادگاه خواسته های خواهان را موجه دانسته و با نقض تصمیم اداری رئیس ثبت قم به شماره مذکور حکم به افراز پلاک ثبتی .................... اصلی بخش .......... طبق نقشه تفکیکی تهیه شده توسط کارشناس منتخب دادگاه با رعایت قانون تملک آپارتمان ها صادر و اعلام می دارد. این رأی حضوری محسوب و با توجه به اقرار خواندگان قطعی است.
 قرشی

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

هزینه ملک


-   هزينه هاي احداث بنا شامل طراحي و تهيه نقشه هاي اجرائي، هزينه نظارت، هزينه مديريت اجراء، تهيه مصالح و تجهيزات لازم، تأمين ماشين آلات، در پروژه هاي خاص هزينه ژئوتکنيک (زمين شناسي) جهت تعيين مشخصات زمين محل احداث بنا، دستمزد و سايرهزينه هاي متفرقه.

بنابراين با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي و تعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سيستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک کاري متعارف و معمول و چگونگي ساخت، گروه بندي نموده و براي هر گروه، هزينه هر متر مربع احداث بنا را برآورد و اعلام مي نمايند و هزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسيسات سرمايش مانند چيلر و فن کويل، وجود ژنراتور تأمين برق اضطراري، امکانات رفاهي و ورزشي مانند استخر و سونا و جکوزي، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شيرآلات و لوازم برقي و تجهيزات آشپزخانه خاص، کارهاي چوبي، دکوراسيون و نماسازي هاي خاص، سيستم هاي امنيتي و غيره را به آن اضافه مي نمايند.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

چگونگی ارزیابی و تامین سازنده


 

همواره باید از مشاورین متخصص در امر مشارکت در ساخت یاری بگیرید ،تامین سازنده نیاز به تجربه ، تخصص و مهارت بالایی دارد

 

با چه کسانی می توانیم مشارکت در ساخت نماییم ؟

اگر این سوال را از مالکین بپرسیم که شما با چه سازنده ای مشارکت می کنید ؟ اکثریت می گویند : کسی که بیشتر پول بدهد !!!

در نگاه اول تمامی مالکینی که ابنیه کلنگی دارند ، برای انجام مشارکت با سازنده به فکر دریافت پول بیشتر هستند و به بقیه مسائل کمتر اهمیت می دهند . که به نظر ما می توان یکی از کم اهمیت ترین موارد مشارکت را همین مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه به شمار آورد که در راستای همین موضوع و در بخش های دیگر بیشتر به آن پی خواهید برد.

 

 

ارزیابی سازنده

مهمترین مواردی که ملاک ارزیابی سازنده است ومتخصص مشارکت در ساخت همواره با روش های گوناگون آنها را بررسی میکند:

1- تخصص و تجربه

2- پشتوانه مالی یک سازنده

3- رزومه و سوابق کاری سازنده

4- میزان صداقت و تعهد به موارد اخلاقی و قانونی

5- روابط اجتماعی و حسن اخلاق

 

 

1- تخصص و تجربه

2- پشتوانه مالی یک سازنده

یکی از مهم ترین پارامترهای یک سازنده خوب پشتوانه مالی ایشان می باشد . از ابتدا که کلنگ تخریب ساختمان زده می شود هزینه ها شروع می شود ، اگر حوادث پیش بینی نشده  و تحولات اقتصادی ، سیاسی و رکود را در نظر نگیریم و هیچ اتفاق نا خوش آیندی پیش نیاید همه روز ساختن یک ساختمان نیاز به تزریق پول فروان دارد.

 اگر سازنده توانایی کافی برای ساخت پروژه مورد مشارکت را نداشته باشد قطعا در مسیر ساخت دچار مشکل گردیده و برای تحویل پروژه از فاکتورهای کیفیت فاصله گرفته و فقط با هدف تحویل به موقع، پروژه را به اتمام رساند.
 

3- رزومه و سوابق کاری سازنده

منطقه فعالیت سازنده ؟

آدرس نمونه کار های قبلی سازنده بهمراه مشخصات عمومی وفنی از اولین کار تا به امروز ؟

نحوه اجرای کار های قبلی  به چه صورت بوده ؟

تا به حال چند مورد مشارکت در ساخت انجام داده ؟

تا به حال چند پروژه ساختمانی را اجراء کرده؟

آیا با اصول اولیه معماری و اجرای ساختمان آشنایی دارد؟

آیا از روحیه هم افزایی ومشارکت برخوردار میباشد؟با مالکین قبلی رابطه خوبی داشته و یا حتی دارد؟

آیا مدرک تحصیلی سازنده مورد نظر شما در ارتباط با ساختمان سازی هست ؟ اصلا مدرک تحصیلی دارد؟

در پروژه های قبلی اشتباه فاحشی در ساخت و ساز داشته است ؟

مدرک ویا گواهینامه ای در زمینه ساخت و ساز از موسسات یا مراکز مربوطه گرفته؟

بررسی نمونه کار در حال احداث:

- میزان بکار گیری فناوری های روز در اجرا و محصولات

- روشهای اجرایی وتیم اجرایی

- متریال استفاده شده در پروژه

معمولا وقتی سازندگان شما را به دیدن از پروژهای قبلی خود دعوت می کنند ، عملیات ساختمانی به پایان رسیده و شما فقط ظاهر و روی کار ساختمان را مشاهده می کنید و از متریال استفاده شده در زیر کار و در هنگام سفت کاری ساختمان بی خبر بوده اید. اما کارشناس مشارکت در ساخت مواد ومصالح بکار گرفته شده در سازه ها را ارزیابی مینماید .

- میزان رضایت مالکین و استفاده کنندگان سازه های قبلی

هزینه های نگهداری وبهره برداری ساختمان بعد از ساخت هرچه کمتر باشد نشان از کیفیت ساخت می باشد دسترسی به این پارامتر تاحدی پیچیده و در برخی موارد غیر ممکن است اما کارشناس مشارکت در ساخت همواره به این مورد باید توجه داشته باشد.فعالیت های شریک سازنده در ۵ سال گذشته به روشنی می تواند معرف نوع کار باشد
- نقشه های معماری سازه های قبلی

یکی از مشکلات فاحش در ساخت و سازها عدم رعایت اصول معماری داخلی و خوش نقشه نبودن حدود 80 در صد از آپارتمان های نوساز و قدیمی ساز می باشد . فضای پرت در آپارتمان ها ، قرار نگرفتن اتاق خواب ، آشپزخانه ، پذیرایی و سالن در جای مناسب خود ، رعایت نکردن متراژ استاندارد آنها ، رعایت نکرن مثلث کار در آشپزخانه ، رعایت نکردن فاصله شیرهای سرویس بهداشتی و هزارن موارد دیگر که در نگاه اول شاید به چشم نیاید . تمامی این مسائل باعث افت کیفیت و قیمت آپارتمان شما خواهد شد . پس قبل از تصمیم گیری به نقشه های معماری نمونه های قبلی سازنده توجه ویژه داشته باشید تا دچار پشیمانی از لحاظ اجرای نقشه معماری نا مناسب نشوید . اگر مصالح تزئینی ساختمان دچار اشکال باشد و یا کیفیت خوب نداشته باشد با یک باز سازی ساده می توان تغییراتی در آن ایجاد نمود ولی در مورد اجرای غلط نقشه  به هیچ عنوان نمی توان تغییراتی انجام داد و یا اگر هم بشود با هزینه گزاف و مزاحمت برای همسایگان خواهد بود

 

 

4- میزان صداقت و تعهد به موارد اخلاقی و قانونی

یکی از مشخصه های یک سازنده خوب متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود در قبال شریک خود می باشد . این دواصل در برخورد اول به هیج وجه قابل شناسایی نیست و بیشتر به حسن شهرت واعتبار سازنده بر میگردد که ناشی از انجام تعهداتش در رزومه  اوست  در نهایت کارشناسان خبره مشارکت در ساخت معمولا سازنده های منطقه خود را دائما رصد نموده و کلیه تحرکات وفعالیت های آنها را زیر نظر دارند و همچنین با تجربه های قبلی می توانند تا حدودی به میزان تعهد وصداقت سازنده ضمن جلسات مذاکره پی ببرند

 افرادی که قانون را دور می زنند شما را راحت تر فریب می دهند. افرادی که به حلال و حرام توجه نشان نمی دهند امانت دار خوبی برای مال شما نخواهند بود

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تقیسم نامه


طبق توافق انجام شده سهم مشاعي هريك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد

 

واحدهای زیر به مالکین اختصاص یافته

شش دانگ طبقه ...... جهت ..........به انضمام ......واحد پارکینگ و ...باب انباری 

و ....باب تجاری  به متراژ ......... به نسبت ...........سهم/ دانگ از........

 

واحدهای زیر به سازنده اختصاص یافته

شش دانگ طبقه ..... جهت .....به انضمام .....واحد پارکینگ و .....باب انباری 

و ....باب تجاری  به متراژ ......... به نسبت ...........سهم/ دانگ از........

 

تعداد.........پارکینگ مازاد بر تعداد واحد ها به .........................اختصاص یافته است

تقسیم نامه بین مالکین

آقای / خانم .............. واحدشماره .........طبقه............به متراژ............. در طبقه ......... سمت ..........  به انضمام ..... واحد پارکینگ درطبقه...... و ....باب انباری به متراژ....... در طبقه .......

آقای / خانم .............. واحدشماره .........طبقه............به متراژ............. در طبقه ......... سمت ..........  به انضمام ..... واحد پارکینگ درطبقه...... و ....باب انباری به متراژ....... در طبقه .......

.....

بهتر است بعد از تائید نفشه ها وصدور جواز کپی پلان طبقات که تقسیم نامه بروی آن دقیقا و کاملا شفاف مشخص گردیده و به تایید طرفین رسیده است و پیوست قرارداد گردد

توضیح :

در مواردی که تعداد مالکین کم و  تعداد واحد های احداثی سهم مالکین  از تعداد مالکین بیشتر باشد تقسیم طبقات بین طرفین  بصورت 1 در میان و یا زوج و فرد میباشد و حق انتخاب اول برای مالک محفوظ است مگر آنکه توافق دیگری حاصل شود

مثال : در یک ملک کلنگی 2 طبقه با دو مالک 5 طبقه آپارتمان احداث میگردد  (مالکین طبقه اول و سوم  و پنجم ) و (سازنده طبقه 2 و 4)

در مواردی  تعداد  مالکین زیاد و  تعداد واحد های سهم مالکین تقریبا به تعداد مالکین است هر  کس ، مالک طبقه و موقعیت قبلی خود می باشد .مگر آنکه توافق دیگری حاصل شود

مثلا مالکی که در طبقه اول شرقی یک ملک کلنگی است پس از ساخت مجدد نیز مالک همان واحد پس از احداث می باشد 

 

در قراردادهایی که سهم مالک وسازنده در 1 واحد مشترک میگردد واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

املاک کلنگی دارای واحد تجاری


مالکین املاک کلنگی که دارای واحد تجاری میباشند جهت ساخت ، باید بصورت زیر عمل کنند:

1) حق  بهره برداری (سرقفلی ) واحد تجاری به غیر واگذار شده 

لازم به ذکر است  صاحب سرقفلی مکلف به همکاری به یکی از دو صورت زیر با مالک میباشد

- پس از نو سازی معادل آن واحد تجاری  ، پس از محاسبه مابه التفاوت متراژ قبل وبعد از ساخت و هزینه های ساخت و  محاسبه هزینه اجاره یک واحد تجاری مشابه برای مدتی که ملک درگیر ساخت می باشد به  صاحب سرقفلی برگردانده میشود 

- باید نسبت به پرداخت کلیه حق وحقوق مستاجرین و خلع ید و خرید سرقفلی واحد تجاری به قیمت روز بصورت توافقی و یا از طریق مراجع قضایی اقدام نموده

- بهتر است اگر توافقی انجام میگردد در قرارداد منعکس گردد وپیوست گردد

2) مالکیت واحد تجاری بصورت (6 دانگ) به غیر واگذار شده 

مالک واحد تجاری همانند دیگر مالکین دارای حقوق مالکانه است که جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالکین  نیاز به بررسی و کارشناسی  و دقیق دارد 

و در قرارداد باید مشخصات او کاملا درج ومیزان سهم اونیز قید میگردد

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

نحوه تجمیع پلاک های ثبتی


در مواردیکه دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو از لحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هر چند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بصورت یک مجموعه ( یکبابخانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) در آمده باشد میتوانند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که در نهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشه بردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم میگردد.

 

بدین صورت که هر یک از مالکین ، سهم خود را از ملک 6 دانگ  پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن ، سهم مالکین هر گروه 3 دانگ از ملک تجمیع شده خواهد بود

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تعدیل اجاره بها چیست؟


دعوی تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که مدت اجاره اماکن تجاری منقضی شده ، و مستاجر دارای حق کسب ، پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تعدیل میزان اجاره بها را بنماید. که در این حالت دادگاه با جلب نظر کارشناس ، اجاره بها را تعدیل می نماید.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

ضوابط اجرایی ارزش معاملات املاک


 قسمت اول:ارزش عرصه

الف)ارزش عرصه املاک به جز املاک زارعی و بایر

 استفاده از ارزش معاملات املاک تعیین شده در ای مطلب منوط بر رعایت دقیق کلیه نکات ذیل می باشد.

-تا 2000 متر مربع برابر ارزشهای تعیین شده در دفترجه ارزش معاملاتی.

 -تا 4000 متر مربع مازاد بر2000متر مربع  80% ارزش تعیین شده  در دفترچه ارزش معاملاتی.

-مازاد بر 4000 متر مربع 70% ارزش تعیین شده  در دفترچه ارزش معاملاتی.

1- در محاسبه ارزش املاکی که 2 بر یا بیشتر می باشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملک عمل خواهد شد

2- ارزش عرصه املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبر است که در آن میدان منشعب میشود.

3- ارزش عرصه املاکی که دارای راه عبور مستقل نبوده و حق عبور از املاک مجاور را دارند برابر 60% ارزش معبر است که راه عبور مالک مورد نظر از آن منشعب می شود.

4- الماکی که به صورت مشاع توسط مالکین مشاع مورد انتقال قرار گیرد با کسر ده درصد نسبت به عرصه واعیان (کل قیمت ) مورد محاسبه قرار گیرد

5- برای بدست آوردن قدرالسهم عرصه ساختمانهای آپارتمانی بشرح ذیل اقدام میشود.

 

                          

 

ب) ارزش عرصه املاک زراعی و ابیر به شرح ذیل محاسبه می گردد.

 1-     ارزش اراضی آبی که توسط قنات ،چاه،رودخانه و یا سایر روشها آبیاری می شوند در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10000 متر مربع برابر 75% و مازاد بر10000 متر مربع برابر50% ارزشهای تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه میشود

2-     ارزش اراضی زراعی دیمزار در هر پلاک ثبتی تا مساحت 10000 متر مربع برابر 50% و مازاد بر 10000 متر مربع برابر 25% ارزش تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه شود.

3-     اراضی بایر در هر پلاک ثبتی تا مساحت 3000 متر مربع برابر ارزش تعیین شده و مازاد بر 3000 متر مربع برابر75% ارزشهای تعیین شده در بلوک مربوطه محاسبه شود.

4-     ارزش  آن دسته از املاک زارعی و بایر که راه عبور مستقل ندارند و حق عبور از ملک مجار رادارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می شود.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

افراز زمین مشاعی


افراز به معناي تقسيم مال غير منقول با توجه به عدم رضايت شركا براي ادامه ي اشتراك است و به تعبيري افراز به معناي انحلال حالت اشاعه و تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچك‌تر و صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي‌شود. ‌تمامي امور مربوط به تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفكيكي تنظيم مي‌شود. اين صورت‌مجلس  شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكيت براي قطعات و تنظيم تقسيم نامه است, در واقع اگر يكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكيك اعتباري ندارد.

تفاوت بين افراز و تفكيك

در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است  ولي در افراز بايد حالت اشاعه يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد‌

تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد قطع حالت اشتراك مي‌باشد

در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به‌هنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد، بهاي آن تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود‌

تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك مي‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد ‌

سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود

تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه  ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بي‌حاصل و كان لم يكن  تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند

درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض  نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است ‌

انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم رای مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اين‌كه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذینفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد

 

 صورت‌مجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحله‌اي است

 

تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه 

در افراز رای صادر مي‌شود؛ ولي در تفكيك صورت‌جلسه تفكيكي  ‌

در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه

در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسيم مي‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملك مشاع باقي مي‌ماند

در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود

مباني اشاعه ي مال غير منقول به دو دسته تقسیم می شوند ,مباني اشاعه يا ارادي است يا قهري

مبناي اول ارادي است؛ اراده ي دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. مبناي ديگر قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه كه به عنوان ماترك از متوفي باقي مي ماند، اگر اموال غير منقول هم جز ماترك باشد، آن مال در مالكيت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي كنند

چگونه تشخيص دهيم كه عمليات مقدماتي ثبت، خاتمه پيدا كرده است؟

براي اين تشخيص،‌ ما مراحل مقدماتي ثبت را به 4 مرحله، تقسيم كرده ايم

مرحله ي اول انتشار آگهي ثبت عمومي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 9 قانون ثبت

مرحله ي دوم انتشار آگهي مقدماتي ثبتي است، ‌يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 10 قانون ثبت

مرحله ي سوم انتشار آگهي نوبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 11 قانون ثبت

مرحله ي چهارم انتشار آگهي تحديدي است. (تحديد حدود) يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 14  قانون ثبت

در مرحله ي چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، در اين آگهي مشخص شده است كه چه روزي بايد مجاورين متقاضي درخواست ثبت، براي تحديد حدود در محل حاضر شوند. صورت جلسه اي تنظيم مي شود، ‌حاضرين امضاء مي كنند. مجاوري كه به تحديد حدود اعتراض داشته باشد،‌ بايد ظرف 30 روز،‌ اعتراض خودش را تقديم كند. اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گرديد، مرحله ي چهارم كامل هست، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. اگر اعتراض واصل نشد، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تغییر کاربری زمین زراعی


تغییر کاربری زمین زراعی - متقاضي درخواست خود را به همراه مدارك مالكيت و مجوز تاسيس يا موافقت اصولي طرح مورد نظر ، نقشه عرصه مورد اجراي طرح و نظريه اداره كل محيط زيست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههاي ذيربط در چهارچوب ماده 7 قانون تحويل مديريت جهاد كشاورزي شهرستان مي دهد جهت تغییر کاربری زمین مديريت جهاد كشاورزي شهرستان پس از بررسي و درخواست نسبت به تهيه گزارش و كروكي و مدارك مورد نياز اقدام و به همراه درخواست متقاضي و ساير مدارك مربوطه به مديريت امور اراضي استان ارسال مي نمايد

گزارش مديريت جهاد كشاورزي و درخواست متقاضي ، ثبت دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي مي گردد

در صورت غير زراعي و غير باغي بودن زمين مورد نظر جهت تغییر کاربری زمین  پس از تائيد رياست سازمان پاسخ لازم به متقاضي و مراجع ذيربط توسط دبيرخانه اعلام مي گردد . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي در صورت عدم تامين مدارك مورد لزوم از سوي متقاضي ظرف مدت يك ماه از تاريخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج مي نمايد.  در صورت ارائه مدارك و مستندات و تكميل بودن پرونده و تشخيص زراعي و باغي بودن زمين مورد نظر ، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار مي گيرد ( توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي) و سپس جهت تغییر کاربری زمین  طرح پرونده در كميسيون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربري توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي

 در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري اراضي نتيجه به متقاضي و دستگاه ذيربط توسط دبير كميسيون اعلام مي شود

   در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانوني نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر ميگردد

     در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري زمین ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشا ورزي شهرستان جهت تعيين قيمت اراضي از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع مي گردد

كميسيون تقويم اراضي مستقر در مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نسبت به تعيين قيمت اراضي اقدام و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان به دبيرخانه كميسيون جهت ابلاغ  به متقاضي به منظور واريز مبلغ ابلاغ ميگردد

 پس از واريز مبلغ ارزيابي توسط متقاضي به حساب خزانه توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی ارسال مي گردد

  مجوز تغييركاربري برابر مساحت مورد مصوب جهت اجراي طرح براي متقاضي و یا به دستگاه استعلام کننده توسط دبيركميسيون تبصره 1 ماده 1 مستقر در مديريت امور اراضی صادر ميگردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نيز اعلام ميگردد

  مديريت جهاد كشاورزي شهرستان بر حسن اجراي طرح نظارت داشته و در صورت احراز هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائي صالحه ارجاع ميگردد

در راستای تغییر کاربری زمین  مدارك ذيل توسط مالك تهيه شود

          ارائه و تكميل  درخواست تغيير كاربري زمين

          ارائه مدارك مالكيت

          فتوكپي شناسنامه ذينفع (مالك يا مالكين) يا فتوكپي وكالت نامه

          ارائه فيش پرداخت شده عوارض نوسازي در صورتي كه نوسازي شده باشد

          پوشه

          ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور

          ثبت شماره و تاريخ  در دبيرخانه

تعيين زمان جهت بازديد توسط كارشناس دفتر فني

          بازديد كارشناس دفتر فني شهرداري از محل  

          بازديدكارشناس شهرداري ازمحل وتنظيم گزارش وضع موجود

          تكميل كارت گذربندي

تعيين كاربري ، حدودتعريض براساس طرح هادي يا جامع يا تفضيلي

 

          اگر ذينفع مجازبه تغييركاربري

          الف :  نباشد  :  دلايل مربوط كتباً به ذينفع اعلام ميگردد

          ب: باشد:اگرمالك تقاضاي تغيير كاربري 

ب-1: تنظيم توافقنامه با امضاء شهردارو مالك

ب-2:تهيه كروكي محل با مقياس 500/1 

ب- 3: تهيه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع كاربري ملك

ب-4: ارائه عوارضات متعلقه به مالك 

ب-5: چنانچه مالك متقاضي تغيير كاربري باشد اينكار صرفاً از طريق كميسيونهاي مربوطه استان صورت مي گيرد

 

          طرح در كميسيون ماده 5  استان

تقاضا ها منضم به كروكي موقعيت ملك و استعلام مربوطه باتوجه به نوع كاربري و نامه شهرداري به كميته كار ماده 5  استان ارسال و پس از طرح در كميته موضوع به كميسيون ماده 5  استان ارجاع مي گردد

          كميسيون پس از رأي گيري نتيجه را طي صورتجلسه اي به شهرداري ارسال مي كند

قابل تغيير كاربري نباشد : مراتب كتباً به مالك اعلام مي گردد

قابل تغيير كاربري باشد : يك نسخه از صورتجلسه در پرونده ملك ضبط مي گردد

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

پرسش : آيا فروش ملكي كه در رهن بانك قرار گرفته از حيث حقوقي صحيح است؟

فرض كنيم ملكي قبلاً به لحاظ اعطاي تسهيلات بانكي در رهن بانك قرار گرفته و صاحب ملك پس از ساخت منزل مسكوني قصد فروش آن را دارد و يا اينكه شخصي براي خريد آپارتمان از تسهيلات بانكي استفاده مي‌كند و در ازاي مبلغ ده ميليون تومان خانه را به رهن بانك مي‌گذارد آيا حق فروش خانه را دارد؟

پاسخ : اصولاً رهن گذاشتن آپارتمان يا ملك از طرف رهن گذارنده (راهن) به پايه و اساس مالكيت او لطمه‌اي وارد نمي‌كند و صرف فروش آن با رعايت حقوق مرتهن (رهن گيرنده در اين مثال بانك) منعي ندارد. با اين حال بايد توجه داشت:

 

1- فروش ملك يا آپارتماني كه به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (در مثال ما بانك) به شرط حفظ حقوق بانك بلامانع است.

2- هنگام تنظيم سند فروش بايد قيد شود كه ملك يا آپارتمان در رهن بانك است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

 

پرسش : آيا مي‌توان ملكي را كه به مبلغ ده ميليون تومان در رهن بانك است و يكصد ميليون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن براي آزادي متهم در دادسرا يا دادگاه وثيقه گذاشت؟

در اين جا راهن نمي‌توان ملكي را كه قبلاً در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام در رهن بوده براي آزادي متهم در وثيقه قرار دهد زيرا با اين اقدام به حقوق بانك لطمه وارد مي‌آورد مگر اينكه از بانك اجازه بگيرد. زيرا هر گاه متهمي كه وثيقه مي‌سپارد و در مواقعي كه حضورش در دادگاه ضروري باشد، حاضر نشود با رعايت ساير شرايط قانوني وثيقه مزبور ضبط مي‌شود و چه بسا تحت شرايطي خسارات و ضرر زيان ناشي از جرم نيز از اين محل برداشت شود از اين رو وثيقه گذاشتن ملك مرهونه نزد مقامات قضايي خالي از اشكال نبوده و با حقوق بانك (مرتهن) منافات دارد.

 

 

پرسش : آيا با فوت راهن يا مرتهن عقد رهن بر هم مي‌خورد؟

پاسخ : با مرگ هر يك از طرفين لطمه‌اي به عقد رهن وارد نمي‌شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولي در صورت فوت مرتهن راهن مي‌تواند،

 

تقاضا كند كه رهن به تصرف شخص ثالثي كه به تراضي او و ورثه معين شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طريق دادگاه حل خواهد شد.

 

پرسش : آيا راهن مي‌تواند در مال رهن داده شده (عين مرهونه) تغييراتي بدهد؟

پاسخ : راهن مي‌تواند در رهن تغييراتي بدهد يا تصرفات ديگري كه براي مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنكه منافاتي با حقوق مرتهن نداشته باشد.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مقدمه اي بر ارزيابي و تعيين قيمت املاک


يکي از مواردي که کارشناسان بخش اعتباري با آن مواجه هستند ، موضوع ارزيابي وتعيين قيمت املاک اعم از مسکوني ، تجاري ، صنعتي وغيره جهت اجراي طرحهاي عمراني و يا ترهين وثائق بوده ولازم است در تعيين قيمت وبالطبع شناخت و تفکيک عوامل وپارامترهاي تعيين کننده، مرغوبيت و قيمت ملک از قبيل عرصه واعيان وامتيازات وهزينه هاي متفرقه آن دقت لازم بعمل آيد چراکه به تعبير کارشناسي، فرآيند گردآوري وارزيابي وتفکيک اطلاعات و داده هاي کمي، عوامل دخيل در موضوع کارشناسي است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعيين قيمت ملک ، ارزش عرصه(زمين) آن مي باشد چراکه زمين مرغوب، اعيان قابل قبولي را پديد مي آورد و بالطبع اعيان مناسب، ارزش افزوده براي عرصه ايجاد مي کند بنابراين ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملي است که تأثيرگذارترين آنها بشرح ذيل بوده وپس از تحقيق وترجيحاً با استعلام از منابع معتبرمحلي، قيمت گذاري مي شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربري ملک، چراکه برحسب نوع کاربري، ارزش آن متغير است.

- عرض معبر و تعداد گذرهاي مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعيت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغيير کاربري ملک توسط کميسيونهاي مربوطه.

- موقعيت استقرار و منطقه اي ملک وبطورکلي آيا اينکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاريف ضوابط تقسيمات كشوري مصوب 1362 و محدوده شهرك‌ها بر مبناي مصوبه مراجع قانوني انجام مي شود ويا ملک خارج از محدوده مي‌باشدو اولين قدم ، احراز مالکيت واطمينان ازمطابقت مشخصات ثبتي ملک با مشخصات محل معرفي شده توسط متقاضي است واهميت مورد مذکور بيشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظير پروانه يا پايان‌کار ويا حتي ملک همجوارداراي سند مالکيت رسمي، جهت مطابقت پلاک ثبتي املاک مجاور مي باشند.

- بررسي قرار گيري احتمالي ملک در مسير طرحهاي عمراني(ميزان عقب نشيني واصلاحي احتمالي).

ب)عامل اساسي ديگر تعيين قيمت ملک، ارزش اعياني(بناي) ملک مي باشد که خود شامل عوامل ذيل است:

-هزينه هاي شهرداري شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذيره در املاک تجاري ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پيش آمدگي(بالکن) ، عوارض حذف پارکينگ(در صورت عدم تأمين مقدار لازم) ، عوارض کميسيونهاي مختلف، عوارض آتش نشاني وفضاي سبز و غيره.

-حق کسب وپيشه ويا حق سرقفلي در املاک تجاري که در ادامه در خصوص ماهيت وتفاوت آنها مختصراً توضيحاتي داده خواهد شد.

-هزينه هاي احداث بنا شامل طراحي وتهيه نقشه هاي اجرائي ،هزينه نظارت، هزينه مديريت اجراء، تهيه مصالح وتجهيزات لازم، تأمين ماشين آلات، در پروژه هاي خاص هزينه ژئوتکنيک(زمين شناسي) جهت تعيين مشخصات زمين محل احداث بنا، دستمزد و سايرهزينه هاي متفرقه.

بنابراين با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي وتعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسيستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاري متعارف ومعمول و چگونگي ساخت، گروه بندي نموده وبراي هر گروه، هزينه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام مي نمايند وهزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسيسات سرمايش مانند چيلر وفن کويل، وجود ژنراتور تأمين برق اضطراري، امکانات رفاهي و ورزشي مانند استخر وسونا وجکوزي، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شيرآلات و لوازم برقي وتجهيزات آشپزخانه خاص، کارهاي چوبي، دکوراسيون ونماسازي هاي خاص، سيستم هاي امنيتي وغيره را به آن اضافه مي نمايند.

در برآوردقيمت پارکينگ وانباري ها وهمچنين مرغوبيت مکاني آنها ونيز امتياز افزايشي يا ضريب کاهشي در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفيد واحد مسکوني 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکينگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفيد پيلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زيرزمين 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفيد واحد تجاري 4.50 متر)، شرايط نورگيري، چشم انداز و معماري داخلي ملک، ودر مجتمع هاي مسکوني وجود حقوق ارتفاقي مانند نورگير و حياط مشاعي وغيره، واقع شدن بنا در زيرزمين با توجه به شرايط نورگيري و آلودگي هوا وآلودگي صوتي ناشي از موتورخانه وساير موارد، مي بايست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قيمت ارزش بنا، بايد مبلغ ريالي مذکور را نسبت به سن بنا تعديل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعيت ظاهري ملک وتجربه وقضاوت مهندسي ارزياب مي باشد. البته نشريه کارشناس(ويژه کارشناسان رسمي دادگستري) جدولي بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن مي توان ضريب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسيار مهم اينکه جدول مذکور جهت املاکي است که استاندارهاي ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعايت شده باشد بطوريکه در بعضي از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فني صحيح اجراء نشده است، ساختمانهايي با حدود 25 سال قدمت، غير قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جاي مانده از عمليات تخريب ،معمولاً به دليل تأثير دستمزد و هزينه هاي تخريب، منجر به کاهش قيمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم ديگري که در ارزيابي املاک تجاري مي بايست تعيين واعلام گردد، بررسي حق کسب وپيشه وتجارت ويا حق سرقفلي وتعيين مبلغ ريالي آن مي باشد ولازمه اين کار درک و شناخت درست اين دو عامل وتفاوتهاي بين آنها است.

سرقفلي حقي است مالي وقابل معامله که براي متصرف قانوني آن،توسط قانون به رسميت شناخته شده است وعمري به درازاي عقد اجاره دارد اما حق کسب وپيشه عمري کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلي مختص مستأجر نيست و مالک قبل از اينکه ملک را به ديگري واگذار کند، اين حق را دارد که آن را به اولين مستأجر واگذار نمايد واين عمل الزامي به ادامه رابطه استيجاري نيست.به عبارتي سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.

حق کسب وپيشه به مالک اختصاص ندارد واين حق، ايجاد شده از رابطه استيجاري است ودر واقع نتيجه فعاليت مستأجر مي باشد به طوري که مستأجر در نتيجه فعاليت اقتصادي، مشترياني را جذب کرده وموجب معرفي محل ورونق تجاري ملک مي شود وقابليت انتقال به غير را همزمان با منافع عين مستأجره دارد (نقل از نشريه کانون سردفتران). بنابراين بعد از اينكه مستاجردر محل مورد نظر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

نکته بسيار مهم اينکه در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. بر اين اساس ماده 6 قانون سال 76 مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره، مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.

تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.

مسعود دالوند – کارشناس امور مهندسي منطقه لرستان


+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مطالبی در مورد سرقفلی

2-مقدار سر قفلی : تعیین مقدار سرقفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سرقفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

1- تعریف : مبلغی است كه موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می كند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاك تجاری وجود دارد                   


3- انتقال سرقفلی:  در قراردادهای اجاره  منعقده پس از سال 1376 مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار كند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن)مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی كه مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی كه خودش به مالك داده یا مبلغی كمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالك مطالبه كند . لکن در قراردادهای اجاره  محل کسب منعقده قبل از 1376 که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد.         


4-اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است كه ایجاد حق سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق كنند كه سر قفلی در كار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره كند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه كند و باید ملك را تخلیه كند بدون اینكه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد                                                                                                                               


5-تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالك ملك تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت كند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی كارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می كند                                                     

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

حق سرقفلی

حق سرقفلی
هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجرو مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد:

 

● تعریف سرقفلی

آیا حق سرقفلی قابل انتقال به غیر می باشد؟

بله، در صورتی که مالک یا موجر حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نکرده باشد.

در صورت انتقال حق سرقفلی به غیربدون اجازه، آیا تخلیه عین مستاجر قابل اعمال از سمت موجر می باشد به چه صورت؟

بله، در صورت عدم اذن و اجازه از سمت موجر مستاجر نسبت به انتقال حق سرقفلی اقدام نماید، موجر حق تخلیه عین مستاجره را با تقدیم دادخواست به دادگاه خواهد داشت.

آیا حق سرقفلی قابل توقیف قانونی می باشد، به چه صورت؟

بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی محسوب می شود. با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املا ک

آیا زوجه در جهت مطالبه مهریه حق توقیف، حق سرقفلی زوج را دارد؟ به چه صورت؟

بله، زوجه حق بازداشت حق سرقفلی زوج را دارد، چون مهریه جزو دیون ممتازه محسوب می شود و با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه و تقاضای تامین خواسته توانایی توقیف حق سرقفلی زوج را خواهد داشت، فقط مستلزم آن است که حق سرقفلی زوج به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.

آیا حق سرقفلی قابل تملیک و انتقال پس از توقیف است؟

در صورت اذن و اجازه مستاجر در جهت انتقال به غیر از سمت مالک اصلی قابل تملیک و انتقال است اما در صورت عدم انتقال به غیر فقط منافع قابل بازداشت و در معرض قرار دادن حق سرقفلی در اجرای احکام به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست.

آیا حق سرقفلی قابل ضمان (ضمانت) می باشد؟ به چه صورتی؟

بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی تلقی می گردد و قابلیت ضمان را دارا است تنها با ارزیابی کارشناس خبره کانون کارشناسان دادگستری تعیین ارزش حق سرقفلی صورت می پذیرد و مستلزم آن است که حق مشعر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و به راحتی به ضمانت سپرده می شود.

آیا حق سرقفلی در صورت تخلف تجاری مستاجر اسقاط می شود؟

خیر. حق سرقفلی حتی در صورت تخلف تجاری یا جزایی مستاجر ساقط نمی گردد و قابل اعمال می باشد.

در صورتی که موجر به طریق قانونی و شرعی سرقفلی عین مستاجره را به مستاجر منتقل نماید آیا حین تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد؟ چگونه؟

بله، مستاجر حق مطالبه سرقفلی از موجر را دارد و موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلی مستاجر به «قیمت عادلا نه روز» (یوم الا دا») است.

مستاجر ضمن عقد اجاره می تواند شرط نماید تا زمانی که عین مستاجره در ید تصرف مستاجر است مالک حق افزایش مال الا جاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و هر ساله اجاره بهای سال قبل را بپردازد؟

بله. چنین شرطی صحیح می باشد و خللی در عقد اجاره ایجاد نمی نماید و لا زم الا تباع بین طرفین است.

آیا این حق قابل اسقاط است؟

بله. در چنین صورتی مستاجر حق اسقاط حقوق مشروط خود را دارد و حتی حق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر برای سقوط حق مذکور دارد.

آیا در صورت پرداخت قیمت عادلا نه روز سرقفلی (یوم الا دا») به مستاجر، تخلیه عین مستاجره منوط بر پرداخت قیمت سرقفلی است؟

بله، با عنایت به حقوق اجتماعی و اقتصادی مستاجر و حق دریافت حق سرقفلی از سمت مستاجر و تهیه مکان تجاری دیگری در جهت رونق اقتصادی و ایجاد حسن شهرت، نتیجتا تخلیه عین مستاجره موکول به پرداخت قیمت عادلا نه حق سرقفلی است.

در چه مواردی موجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی تقدیم کند؟

۱) در صورت انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر، کلا یا جزئا به هر مقدار که باشد واگذار نماید (اعم از وکالت، نمایندگی، وصایت، هبه، ضمانت، اجاره، غیره...

۲) در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره برخلاف منظور تعیینی در اجاره نامه

۳) هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۴) زمانی که عین مستاجره در مورد شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد.

۵) در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر.

۶) در صورت عدم پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستاجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه (دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره) یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری.

۷) تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمان.

۸) تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص موجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت.

۹) در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر مشار الیه باشد.

آیا پس از صدور حکم تخلیه عین مستاجره از مراجع قضایی مستاجر حق دریافت حق سرقفلی خواهد داشت؟

بله، فقط در صورت واگذاری مورد اجاره به غیر بدون اذن و اجازه، موجر حق تخلیه بر علیه مستاجر اعمال خواهد نمود و در این مورد مستاجر مستحق «نصف» حق سرقفلی تعیین متعارف عرفی خواهد بود.

آیا راهن حق انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) را به شخص ثالث پس از انعقاد عقد رهن را دارد؟

خیر، چون (عقد رهن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق تقدم ایجاد می نماید که از محل فروش مال به رهن گذاشته شده (مرهونه) طلب خود را استیفا می نماید. چون مرتهن مال مرهونه را در تصرف راهن قرار داده است).

معاملات منافی با حقوق مرتهن غیرنافذ بوده و اقدام راهن نسبت به فروش یا انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) به شخص ثالث بدون اذن و اجازه مرتهن به دلیل منافات با حقوق مرتهن نافذ نمی باشد و فقط در صورت تنفیذ مرتهن جایز است.

آیا انتقال منافع عین مستاجره به مدیران اشخاص حقوقی (شرکت ها) در عقد اجاره انتقال به غیر محسوب می گردد؟ مستاجره شرکت تلقی می گردد یا مدیران شرکت؟

بله، زیرا مدیران شرکت ها مدام در حال تغییر منصب می باشند، در عقود اجاره ای فیمابین اشخاص حقوقی و موجر، مستاجر شرکت تلقی می گردد و انتقال منافع به حتی احدی از مدیران انتقال به غیر تلقی می گردد. (مستفاد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ و ۱۳۶۵ و ۱۳۷۶)

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

حق كسب یا پیشیه و تجارت


تعریف : حق كسب و پیشه ، حقی است كه در نتیجه سازمان دهی و اداره یك

شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی

رفتار صحیح مستأجر حاصل می شود . به بیان دیگر ؛ حق كسب و پیشه ، هـــــــر

منفعت یا مزیتی است كه مستأجر در یك رشته كسبی در ارتباط با مشتریانش

دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفاً در حق مستأجر از سوی مقنن و اجتماع

به شكل آمره مورد حمایت قرار می گیرد .

ـ ظهور پدیده حق كسب و پیشه در نظام اقتصادی و قضایی ایران در دهه 1320

  بوده است .

ـ در مقام تبین این حق گفته شده ؛ حق كسب و پیشه حقی است كه به موجب

  آن مستأجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر دیگران مقدم شناخته

  می شود . بدین معنی كه كسی كه ملكی تجاری را اجاره كرده و مدت آن به

  پایان رسیده به موجب حق كسب و پیشه ، در اجاره ی دوباره همان ملك بر

  مستأجرین جدید مقدم است .

ـ در تعریف دیگری از این حق بیان شده ؛ حق كسب و پیشه حقی است برای

  مستأجر بازرگان و پیشه وران و مطلق كسانی كه از طریق اجاره مكانی كسب

  معاش كنند ولو آنكه بازرگان نباشند .

ـ و در دیگر تعریف آمده ؛ حقی است مالی كه به تبع مالكیت منافع برای مستأجر

  محل كسب یا پیشه یا تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را . . .

  توأم با منافع عین مستأجره دارد .

اوصاف حق كسب و پیشه :

1 – مبلغ و میزان حق كسب و پیشه به حسن شهرت مستأجر و مدت تصرف و

   ایجاد رونق در محل بستگی دارد .

2 – حق كسب و پیشه ناشی و جعل شده از سوی قانونگذار و تابع قواعد آمره

مقنن است .

توضیح :

در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1365 پس از بیان مواردی كه

موجر می تواند تقاضای تخلیه از دادگاه نماید ، اشعار می دارد ؛ ‍[ در موارد

سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخلیه به پرداخت حق كسب یا پیشه یا

تجارت نیز حكم خواهد داد . ]

با توجه به اینكه تقاضای تخلیه از جانب موجر بوده است ولی حكم حق

كسب و پیشه ، در حق مستأجر كه در این دعوی خوانده است صادر می

شود ، بدین معنی است كه مستأجر بدون مطالبه حق كسب و پیشه به

حكم قاضی واجد دریافت این حق شده است . و این معنای تابع قواعد

آمره بودن حق كسب و پیشه است .

3 – اسقاط حق كسب و پیشه در بدو اجاره با توجه به قواعد آمره قانون روابط

موجر و مستأجر مصوب 1356 باعث اخلال در نظم عمومی و بی اثر نمودن مواد

15 و 19 قانون مذكور می شود . بر این اساس ، اسقاط حق كسب و پیشه

مستند به ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 [ كه اشعار می دارد ؛

كلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم كه طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات

این قانون اتخاذ نمایند ، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد . ]

باطل و بلا اثر می باشد . با توجه به اینكه حق كسب و پیشه در ماده 19 به

حكم قانون مستقر شده است . در اجاره نامه ها نمی توان این حق را

اسقاط كرد .

بنابراین نمی توان به ماده 10 قانون مدنی متمسك شد و در اجاره نامه ی ملك

 تجاری شرط شود كه مستأجر نتواند مطالبه حق كسب و پیشه نماید . زیرا در 

ماده 10  قانون مدنی هم نافذ بودن قرارداد های خصوصی را موكول به عدم

مخالفت صریح با قانون نموده است .

4 – حق كسب و پیشه صرفاً به مستأجر پرداخت می شود .

5 – پرداخت حق سر قفلی ، نقشی در تعیین میزان حق كسب و پیشه ندارد .

6 – حق كسب و پیشه قائم و مربوط به مستأجر است .

7 – تحقق حق كسب و پیشه منوط به برقراری رابطه ی استیجاری است .

8 – نقل و انتقال حق كسب و پیشه ضمن رابطه استیجاری فقط با تنظیم سند

   رسمی میسّر است .

9 – حق كسب و پیشه در تعدی و تفریط مستأجر از بین نمی رود .

10 – مشروعیت حق كسب و پیشه ناشی از احكام ثانویه است .

احكام حق كسب و پیشه :

1 ــ درحق كسب و پیشه در صورت عدم توافق مالك و مستأجر،دادگاه با اخذ نظر

    كارشناس میزان این حق را معین می نماید.

2ــبا طرح دعوی تخلیه در مرجع قضایی،دادگاه علاوه بر حكم تخلیه در خصوص حق

   كسب و پیشه هم تصمیم مقتضی اتخاذ می نماید.ولی موجر برای مطالبه سر

   قفلی به موجب دادخواست تخلیه نمی تواند چنین مطالبه ای طــــــرح نماید و

   بایستی با تقدیم دادخواست جداگانه سر قفلی را مطالبه كند.

3 ــبه موجب تبصره یك ماده19قانون روابط موجرو مستأجرمصوب 1356؛[در صورتیكه

    مستأجربدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را بدیگری واگذار نماید،حق

   درخواست تخلیه را خواهدداشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستأجراجــــــراء

   خواهد شد.ودر این مورد مستأجریا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف

    حق كسب و پیشه را خواهد داشت.].

4 ــبه موجب تبصره2 ماده اخیرالذكر،حق كسب یا پیشه یا تجارت به مستأجرهمان

    محل اختصاص داردوانتقال آن به مستأجرجدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر

    خواهد بود.

5 ــ حق كسب و پیشه به صورت تدریجی الحصول در مالكیت مستأجر تحقق پیدا

      مـــــی نماید.

6 ــ مستفاد از مفهوم حق كسب و پیشه و عوامل م‍‍ؤثر اصلی در آن،شــــــــــرط

     استحقاق پرداخت این حق،منوط به فعالیت كسبی مشروع و قانونی مستأجر

    در عین مستأجره می باشد.

7 ــ مستأجر علاوه بر مبلغی كه كارشناس یا هیأت كارشناسان به عنوان حـــــق

     كسب و پیشه یا تجارت تعیین كرده و مورد صدور حكم قطعی قرارگرفته ،به

     موجب قانون مستحق در یافت وجه دیگری نیست.چه در طول رابطه استیجاری

     وجهی به نام سرقفلی پرداخت كرده باشد یا نه.

8 ــ حق كسب و پیشه فرع بر اثبات رابطه استیجاری است.

9 ــ هرگونه توافقی فی ما بین موجر و مستأجرمبنی برعدم استحقاق یا

اسقاط  حق كسب و پیشه مستند به مواد ؛14،15،30قانون روابط موجر و

مستأجــر مصوب1356 و با عنایت به نظریه اداره حقوقی دادگستری به

شماره5639/7 مورخ1/12/1360باطل و بلا اثر است.

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

تفاوت افرار و تفکیک دراملاک مشاعی

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200  متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی به این اقدام گفته می‌شود، آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک

شده است.  ‌به این ترتیب از تفکیک  به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس  شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملک خود را به3 قسمت تقسیم کند؛ اما سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است.   ‌با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید؛ اما فرعی داده می‌شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفکیک در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.در تقسیم نامه، ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌شود. 

تفاوت بین افراز و تفکیک 

تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه  اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به  دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. 

افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته و مقوله‌ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راه‌ها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.  

تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از :  

1- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد. 

2- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک می‌باشد. 

3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. 

4-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید. 

5- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛  اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر  میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود. 

6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه  میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن  تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به  دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه.) 

7- درصورت اعتراض  به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض  نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است. 

8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید. 

9- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.  

10- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه 

11- در افراز رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی 

12- در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه 

13- در تفکیک سهم  تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند. 

14- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

منبع: نشریه مأوی

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

سرقفلی وحق کسب وپیشه

روابط موجر ومستاجر ، تقریباً یک مسئله قدیمی است ، در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله «سرقفلی » و پدیده­ای به نام « حق کسب و پیشه و تجارت« روابط موجر ومستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق­تر کرده است .
از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می­کنیم.

مفهوم و معنی اصطلاحی


سرقفلی :

پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ، توسط مالک از مستاجر دریافت می­شود.
حق کسب و پیشه و تجارت
حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می­شود و در تعریفی روشن­تر : حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند این حق ناشی از تقدم در اجاره ، حسن شهرت ، جمع آوری مشتری ، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است.
قانونگذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد.  بعضی از حقوقدانان قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند،  اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص میشود که این دو واژه با هم تفاوت دارند .
سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای سه تفاوت عمده می­باشند:[1]
1-    سرقفلی دراول عقد اجاره به مالک پرداخت می­شود.پس درواقع کسب اعتبار و شهرت .... هیچ تاثیری در آن ندارد .
2-  با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
3- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ، کیفیت و تجهیزات عین مستاجره تعیین می­شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می­کند.
با توجه به تفاوت­های فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست .
مبنای سرقفلی :
سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک ومستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی­تواند جنبه قانونی داشته باشد ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می­دانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده­اند ولیکن به مبنای این حق اشاره­ای نشده از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می­تواند بر نظر مشهور استوار کرد.
1- اختیار مالکانه
با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می­کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند .که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­شود.
2- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.
3- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر
هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می­دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.
برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلی :

دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
سوال
P آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟[2]
اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.
سوال
P مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟[3]
مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلی :

در قانون سال 1356 هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاهها این بود که این مکانها ( حتی اگر به موجب گواهی پایانکار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه وتجارت تعلق می­گیرد.
اما در قانون سال 76 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می­تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید...»
ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج می شود.[4]

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟[5]

اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی» قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد ، ظاهراًً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود و اگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی­تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود به او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.
پس به حکم قانون «سرقفلی » مختص ملک تجاری تلقی شده است و لاغیر.

مبنای حق کسب و پیشه و تجارت

این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می­باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که موسسات تجاری ، اغلب در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عده­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
در قانون جدید برخلاف قانون سال 1356 هیچ اشاره ­ی به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانونگذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستاجر بود در حالی در مورد سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه است آنهم برای مالک .
در تعریف این واژه می توان گفت حقی که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستاجر به آن را دارد و در این حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستاجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 56 وتبصره )[6] در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن ملک به حکم دادگاه به غیر منتقل می­کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می­شود .
در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند،  در این صوت مستاجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می­شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.


مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت

وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه می­کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتریهایش از دست می­روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستاجرها حمایت می­کند .

انتقال منافع مورد اجاره [7]

مستاجر هنگامی می­تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل كند كه در اجارهنامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالك می­تواند در صورت پایانمدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم كند و نیز مستاجر جدید دارایچنین حقی است.

سوال

P در صورتی كه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برایانتقال مال مورد اجاره اختیار كامل دارد؟

در صورتی كه مستاجر محل كسب بهموجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابهمنافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

سوال
Pاگر در اجاره نامهحق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجراییوجود دارد؟
برای پاسخ به این سؤال باید حالت های مختلفی را در نظر گرفت :
پاسخ: اگر در اجاره­نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه­ای در بیننبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق كسبو پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالك نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق كسب و پیشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه كندو در این حالت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سندانتقال در دفترخانه صادر می­كند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در هماندفترخانه­ای كه سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه­ای در بین نباشددفترخانه­ای كه ملك مورد نظر در نزدیكی­اش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حكمدادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حكم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال دادهنشود حكم مزبور بی اثر خواهد شد.
۲ـ اگر مستاجری كه حق انتقال عین مستاجره رابه غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یك (بدون مراجعه به دادگاه و رعایتسایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار كند موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یامتصرف استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالك مغازهشیشه فروشی آن را به ك اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود كه مستاجر حقانتقال به غیر ندارد ولی ك آن را به س منتقل كند مالك آقای الف می­تواند با پرداختنصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه كند. از این رو هنگام اجاره یك مكانتجاری باید توجه داشت كه آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟
سوال
Pاگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل كند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
۱ـ از دادگاهدرخواست صدور حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر كند.
۲ـ درخواستخود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم كند.
۳ـ دعوی را بهطرفیت مالك اقامه كند.
۴ـ اگر ملك مشاع است، مالكین متعدد دعوی باید به طرفیتهمه آنان طرح شود.

سوال

P اگر مغازه­ای بین چند مالك مشاع باشد و در مقابل دعویتجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حقكسب به مستاجر باشند می توان ملك را به آنان تحویل داد؟
در این حالت كهتعدادی از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب و تحویل ملك هستند دادگاه می­تواند باارجاع امر به كارشناس و تعیین حق كسب و پیشه مستاجر حكم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملك تحویل مالكین مشاعی شود.
سوال
P اگر مالكی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر كهمغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه كند چه نكاتی را باید درنظر بگیرد؟
۱ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم كند و علت آن را انتقال بهغیر ذكر كند.
۲ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و كسی كه ملك تجاری به وی منتقل شدهتقدیم شود.

دادگاه صادر كننده حكم نیز باید توجه داشته باشد كه حق كسب و پیشههنگامی به مستاجر پرداخت می شود كه مستاجر، حق كسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیهدریافت نكرده باشد زیرا اگر مستاجر حق كسب و پیشه را به منتقل­الیه واگذار كردهباشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملك راتخلیه خواهد كرد. بنابراین اگر مستاجر محل كسب كه حق انتقال به غیر نداشته هنگامانتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان كسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرفدوم اخذ نموده باشد نصف حق كسب و پیشه كه دادگاه به آن حكم می دهد به متصرف مورداجاره پرداخت می­شود.

سوال
P آیا اصولاً حق كسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سویمستاجر است؟
خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل كسب به وجود می­آید، چه مستاجر به مالك یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.
سوال
P در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود آیا مالک می­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟[8]
حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نکته :
مهمترین مساله­ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می­شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجاره­نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال 80 تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آنها رفتار می­شود.
سوال
P در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می­باشد؟[9]
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1376 کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود . لذا از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون می­باشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره می­باشد. النهایه در صورتی که ذیل اجاره نامه عادی توسط دو گواه تأیید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخوست برخوردار و از تسهیلات همانند سند رسمی استفاده می­نماید . عدم امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست موثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع مقررات عمومی است.
سوال
P در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عدم حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستاجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آیا ورثه می­تواند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟[10]
بدون اجازه موجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستاجر می­تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنمایند که در آن صورت موجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستاجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.
سوال
P دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهانها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته­اند و لذا حکم تخلیه ملغی­الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است ؟[11]
با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغی­الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها می­باشد و چون در اینجا به علت ملغی­الاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد.

با توجه به تعاریفی و سوالهای که مطرح شد میتوان این دو واژه را اینگونه با هم مقایسه کرد.


مقایسه حق كسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی[12]

1- حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 [13] و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است كه مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­كند ولی حق كسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن كسب شهرت و رونقی است كه در ملك به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد .
2- حق كسب . پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممكن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید . به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد . حال آنكه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید .
3- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق كسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممكن است  موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور كل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد .
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است ؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود ؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند كه با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است .
5- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق كسب و پیشه قابل توقیف نیست .
6- حق سرقفلی قابل ضمان است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد .
7- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حكم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر .
8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود ؛ ولی حق كسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد .
9- حق كسب ، پیشه و تجارت دارای 2 نوع است ، حق كسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر كه اختصاص به مستأجر دارد و حق كسب و پیشه موضوع تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملیك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی چنان كه در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای كلمه مستأجر یا مستأجران ، كلمه اشخاص آورده شده كه اعم از مستأجر و مالك است و از این لحاظ با حق كسب و پیشه مذكور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است .
10- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است ؛ اما در مورد حق كسب و پیشه این موارد مصداق ندارد .
سرقفلی به مالك پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق كسبی و اعتبار صنفی خلاف حق كسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالك می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملك خود را اجاره دهد ؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه كند كه این موارد در حق كسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست .

نام محقق : خانم فاطمه محبی


[1] www.Bashgah.net
[2] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189-ص 21
[3] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189-ص 21
[4] ماده 6 قانون موجر و مستاجر، سال 1376
[5] کتاب بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376بهمن کشاورز- ص 116-نشر کشاورز – چاپ چهارم 1384- تهران
[6] در صورتیکه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی انتقال دهد
[7] Wwwdadkahi.net.
[8] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189- ص 21
[9] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189- ص 20
[10] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189- ص 19
[11] مشاوره قضایی تلفنی – شماره 189- ص 20
[12] www.qazvinnotary.ir
[13] ماده 6 قانون موجر ومستاجر سال 1376« هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می­تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتوانددر اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره 2 ماده فوق: در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

برگرفته از سایت : پایگاه اطلاع رسانی دادگستری کل استان قم

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

سرقفلی وحق کسب وپیشه

حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوق دانان پیش از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و درنتیجه، هیچ تفاوتی میان این دو قایل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارایه می دادند اما گروهی دیگر این دو را کاملا جدا از هم می دانستند. به نظر می رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است زیرا صرف نظر از این که فلسفه تشکیل و ایجاد این دو حق کاملا متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانون گذار بوده و مقنن به صراحت این حق را متعلق به مستاجر دانسته است. تبصره 2 ماده 19 در این باره مقرر می دارد: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. بنابراین، حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر است. با توجه به این که مالک هیچ گاه نمی تواند حق کسب و پیشه داشته باشد، اگر این حق را همان سرقفلی بدانیم، نتیجه آن چنین می شود که مالک هیچ وقت سرقفلی ندارد زیرا در آن فرض سرقفلی همان حق کسب و پیشه است. به عنوان مثال، مالک ملکی که به تازگی احداث شده و پیش از این، فعالیت کسبی نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد. حال کدام قانون، حق کسب و پیشه (سرقفلی) را برای مالک شناسایی کرده است؟ اگر بگوییم قانون 1356 چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته، برخلاف نص صریح قانون سخن گفته ایم زیرا قانون، حق کسب و پیشه را تنها برای مستاجر آن هم بعد از شروع فعالیت کسبی شناسایی کرده است.

با عنایت به این که مقنن حق کسب و پیشه را برای مستاجر می داند، ازاین رو از عبارت مستاجر چنین برداشت می شود که حتما باید رابطه استیجاری برای محل کسب برقرار شود تا این که عنوان مستاجر و حق کسب و پیشه خلق شود یعنی شرط تحقق و تکوین حق کسب و پیشه قرارداد اجاره برای کسب است و تا زمانی که رابطه استیجاری به وجود نیامده و شخص، مستاجر قرار نگرفته، حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود. در صورتی که وجود سرقفلی منوط به قرارداد اجاره یا مستاجر نیست بلکه اجاره هایی که در ابتدا مالک با مستاجر منعقد می کند، در همان لحظه سرقفلی را به وی واگذار می کند یعنی مالک پیش از ایجاد رابطه استیجاری چنین حقی را داشته و می تواند آن را به غیر واگذار کند. در غیر این صورت، معامله وی باطل تلقی می شود. بنابراین، مالک با برقراری رابطه استیجاری حق سرقفلی را به دست نمی آورد بلکه این حق پیش از آن و بدون وجود رابطه استیجاری برای مالک ایجاد شده و در قرارداد اجاره نیز وی مستاجر نمی باشد تا بگوییم که قانون این حق را به وی داده است.

درخصوص حق کسب و پیشه، مقنن در تبصره 2 ماده 19 مقرر کرده است که نقل و انتقال آن فقط با سند رسمی امکان پذیر است. در صورتی که وقتی مالک، منافع مورد اجاره را به مستاجر واگذار می کند و در کنار آن سرقفلی را نیز انتقال می دهد، نقل و انتقال مذکور به صورت شفاهی نیز میسر است و چنین حکمی (انتقال با سند رسمی) در مورد انتقال سرقفلی از مالک به مستاجر وجود ندارد. اگر حق کسب و پیشه همان سرقفلی بود، حکم انتقال حق کسب و پیشه با سند رسمی در مورد مالک به مستاجر نیز صادر می شد. علت این که چنین حکمی در ارتباط با مالک و مستاجر بیان نشده این است که مقنن ایجاد و تکوین حق کسب و پیشه را بعد از شروع فعالیت کسبی فرض کرده است یعنی در هنگام تنظیم قرارداد اجاره میان مالک و مستاجر، حق کسب و پیشه ای وجود نداشته است تا درخصوص نقل و انتقال آن در ماده یک مقرراتی وضع گردد. با عنایت به این که مقنن حق کسب و پیشه را فقط برای مستاجر شناسایی کرده و بدون رابطه استیجاری، حق کسب و پیشه ایجاد نمی شود، درنتیجه یکی تلقی کردن این دو حق برخلاف نص صریح قانون است.بنابراین، در قانون 1356 انتقال حق کسب و پیشه از مستاجر به مستاجر -آن هم با سند رسمی- پیش بینی شده است زیرا همان گونه که گفته شد، مالک هیچ گاه حق کسب و پیشه نداشته تا آن را انتقال دهد یا این که درخصوص انتقال حق کسب و پیشه از مالک به مستاجر مقرراتی وضع شود.

اما در قانون 1376 انتقال سرقفلی از مالک به مستاجر و از مستاجر به مستاجر پیش بینی گردیده و نقل و انتقال آن نیز در هر صورت با سند عادی پذیرفته شده است. البته درخصوص انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی براساس مقررات قانون 1356، اکثریت قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران معتقد هستند: با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر که تصرف استیجاری -ولو بدون سند رسمی- را نیز مشمول این قانون می داند، به این ترتیب مستاجر جدید محل کسب برابر قانون مستحق حق کسب و پیشه است هرچند دارای سند رسمی اجاره و انتقال حق کسب و پیشه نباشد. با توجه به این که از حیث قانون نویسی، تبصره فقط ناظر به ماده قبلی است و به سایر مواد تسری نمی یابد، بنابراین تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده تنها در محدوده ماده 19 کاربرد داشته و فقط در مورد این ماده قابل اعمال است ولاغیر یعنی اگر مستاجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر باشد، تنها به موجب سند رسمی می تواند منافع و حق کسب و پیشه ناشی از آن را به غیر واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد، باز برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند والا چنانچه بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت گرفته باشد، این انتقال از حیث تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر لاحق معتبر نیست. در غیر مورد مذکور در ماده 19 مثل موردی که انتقال با رضایت مالک صورت می گیرد، تبصره 2 ماده 19 قابلیت اعمال نداشته و لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه به مستاجر لاحق نیست و متصرف جدید، مستاجر و صاحب حقوق کسب و پیشه شناخته می شود.

در این باره اقلیت قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران نیز معتقد هستند: با توجه به صراحت تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر دایر به ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه و عموم و اطلاق تبصره 2، محدود و منحصر کردن کاربرد آن به ماده 19 خلاف مفهوم و منطوق و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است. در هر حال، چه در مورد ماده 19 و چه هر موردی که محل کسب از مستاجر سابق به لاحق منتقل می شود، تعلق حق کسب و پیشه به متصرف و مستاجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد و فلسفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی حق کسب و پیشه و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات است.

به نظر می رسد که دیدگاه اقلیت قضات صحیح باشد هر چند رویه قضایی از نظریه اکثریت قضات تبعیت کرده و در حال حاضر انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی بدون تردید در محاکم دادگستری پذیرفته می شود.

آنچه که به صراحت قانون حاکم بر دعاوی تخلیه موضوع ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و بندهای سه گانه آن ضمن صدور حکم در حق مستاجر ثابت شده و مورد پیش بینی صریح و منجز امر آمر قانونی مصوب 1356، ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب 25دی ماه 1369 و همچنین آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مصوب اول شهریورماه 1356 به نقل از روزنامه رسمی شماره 9518 قرار گرفته است، با عنایت به اشاره رای وحدت رویه شماره 60 مورخ 6 اسفندماه 1363( 1) و رای شماره 38/52/35 مورخ 28 فروردین ماه 1385 اصداری از شعبه 38 دیوان عالی کشور -که در راستای تقاضای اعمال ماده 2 قانون وظایف و اختیارات رییس قوه قضاییه نسبت به دادنامه شماره 457 مورخ11تیرماه 1380 شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر گردید (2) - و همچنین نظریات اداره حقوقی دادگستری مورخ 23دی ماه 1371 به شماره 7/11679( 3) و نظریه شماره 7/1452 مورخ 12خردادماه 1387(4) صرفا حق کسب و پیشه یا تجارت است. با توجه به ماده 6 و تبصره های یک و 2 ق.ر.م.م. مصوب 1356 و 1376 که عملا از سوی مقنن نسبت به آن دو حق از جهت ماهوی تفکیک و تفاوت قایل گردیده، حق سرقفلی عبارت است از مال یا وجهی که مستاجر به موجر پرداخت می نماید و در زمان تخلیه، معادل عادله آن را دریافت می کند.

در صورتی که مستاجر در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، با توجه به تفاوت ماهیتی تفکیک این دو حق و همچنین با عنایت به آمره بودن قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1356 و اصل تفسیر مضیق در قوانین آمره و نیز صراحت ماده 9 ق.ن.د.ع.و.ا. در صدور آرای مستند و مستدل به مواد قانونی، صدور قرار کارشناسی مبنی بر ارزیابی حق مستاجر در بندهای سه گانه موضوع ماده 15 قانون مذکور تحت عنوان ارزیابی حق سرقفلی حتی به عنوان یکی از عوامل موثر در حق کسب و پیشه، برخلاف نصوص صریح قانون گذار است. در این خصوص، مدعی پرداخت سرقفلی (مستاجر) باید مطابق مواد 2 و 48 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن رعایت مقررات حاکم بر دعوا، به طور مستقل و مجزا و با توجه به شروط ضمن عقد مستند به وحدت ملاک ماده واحده الحاقی 1082 و ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی و همچنین وحدت ملاک رای وحدت رویه شماره 114 مورخ 20اسفندماه 1356 درصدد مطالبه حق سرقفلی برآید.

با توجه به تفکیک و تفاوت ماهوی حق سرقفلی با حق کسب و پیشه، نحوه ارزیابی آن دو را می توان به نحو زیر بیان نمود.

سرقفلی:

(1حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.

(2 بیشترین مبلغ و میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد.

(3 تحقق حق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است.

(4مالک و موجر رقم حق سرقفلی را تعیین می کند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است.

(5 حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود نه مستاجر اول و ازاین رو شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.

(6آنچه در قانون 1339 و 1356 درخصوص روابط مالک و مستاجر مورد بحث قرار گرفته، حق سرقفلی به معنای گفته شده نمی باشد بلکه صرفا حق کسب و پیشه و تجارت است.

(7 حق سرقفلی قایم و مربوط به محل است.

(8 در تعیین میزان حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست.

(9 حق سرقفلی ذاتا قابل اعراض و اسقاط است.

(10 شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی منوط به قرارداد اجاره نیست عقد صلح یا هبه

(11 نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن منافع مورد اجاره به صورت عادی و رسمی امکان پذیر است.

(12 در هنگام تخلیه (ماده 15 و بندهای سه گانه آن) دادگاه ها در صدور قرار جلب نظر کارشناس، مکلف به تعیین حق سرقفلی نمی باشند.

(13 حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق سرقفلی تابع قوانین آمره نیست و مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده 15، دادگاه ها ضمن صدور حکم تخلیه، از صدور قرار کارشناسی با عنوان حق کسب و پیشه ممنوع هستند.

(14 اصول و ضابطه تعیین قیمت عادله روز سرقفلی به کیفیتی است که در ماده واحده الحاقی 1082 قانون مدنی اشاره شده و با عنایت به ماده 522 قانون آیین دادرسی به ترتیب زیر ارزیابی می شود:

(15 حق سرقفلی ضمن عقد اجاره یا خارج از آن فقط تا زمان تخلیه عین مستاجره در حق مالک تحقق پیدا می کند.

(16 در زمان تخلیه عین مستاجره حق سرقفلی می بایست به مستاجر به قیمت عادله روز مسترد شود حتی اگر مستاجر هیچ گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستاجره نداشته باشد. شایان توجه است که استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد است.

(17حق سرقفلی در تعدید و تفریط از بین نمی رود.

(18 مشروعیت حق سرقفلی ناشی از احکام اولی است.

حق کسب و پیشه یا تجارت:

1) حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می شود. به عبارتی، حق کسب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می گیرد.

2) مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

3) حق کسب و پیشه ناشی و جعل شده از سوی قانون گذار و تابع قواعد آمره مقنن است. (قسمت اخیر ماده 15 ق.ر.م.م. مصوب 1356)

4) در حق کسب و پیشه در صورت عدم توافق مالک و مستاجر، درنهایت دادگاه وارد قضیه شده و از طریق کارشناس صلاحیت دار میزان حق کسب و پیشه را تعیین می کند. (ماده 18 ق.ر.م.م مصوب 1365)

5) حق کسب و پیشه صرفا به مستاجر پرداخت می شود و شهرت تجاری و رونق کسبی در تعیین میزان آن قسمت اعظم ارزیابی است. (تبصره 2 ماده 19 همان قانون)

6) پرداخت حق سرقفلی از ناحیه مستاجر ضمن عقد اجاره یا جدا از آن با توجه به آمره بودن قانون 1356 و رعایت اصل تفسیر مضیق را نمی توان حتی به عنوان یکی از عوامل موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه موثر دانست. در این خصوص صاحب حق سرقفلی با توجه به تفاوت و تفکیک ماهوی این دو حق باید در مطالبه آن مطابق مواد 2 و 48 قانون آیین دادرسی مدنی با تقدیم دادخواست مستقل و شروط ضمن آن اقدام کند.

7) حق کسب و پیشه قایم و مربوط به مستاجر است. (تبصره 2 ماده 19)

8) در تعیین میزان حق کسب و پیشه چنانچه طرفین دعوا در مورد میزان آن توافق ننمایند، دادگاه صالح در قضیه دخالت کرده و فصل ترافع می کند. (ماده 18 همان قانون)

9) اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره با توجه به قواعد آمره قانون ر.م.م مصوب 1356 باعث ایجاد اخلال در نظم عمومی و بی اثر نمودن مواد 15 و 19 قانون یاد شده می شود. براین اساس، اسقاط آن مستند به ماده 30 ق.ر.م.م مصوب 1356 باطل و بلااثر است.

10) تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است. (ماده یک همان قانون)

11) نقل و انتقال حق کسب و پیشه ضمن رابطه استیجاری فقط با تنظیم سند رسمی میسر است و عدم رعایت این نحوه از نقل و انتقال رسمی، متخلف را مواجه با ضمانت اجرای مقنن می نماید. (ماده 19 و تبصره های یک و2 ذیل همان قانون)

12) در هنگام تخلیه، دادگاه ها ضمن صدور حکم مکلف به صدور قرار جلب نظر کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه می باشند. (قسمت اخیر ماده 15 همان قانون)

13) حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قواعد آمره و اصل تفسیر مضیق است و دادگاه ها ضمن صدور حکم تخلیه مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده 15 باید در قرار کارشناسی صرفا عنوان حق کسب و پیشه را جهت ارزیابی صادر کنند.

14) براساس مفهوم ماده 18 ق.ر.م.م مصوب 1356 اصول و ضابطه تعیین قیمت عادله روز حق کسب و پیشه با توجه به وحدت ملاک رای وحدت رویه شماره 114 مورخ 20اسفندماه 1356 و مفهوم آن به ترتیب زیر است(5):

15) حق کسب و پیشه به صورت تدریجی الحصول در مالکیت مستاجر تحقق پیدا می کند.

16) مستفاد از مفهوم حق کسب و پیشه و عوامل موثر اصلی در آن، شرط استحقاق پرداخت آن منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستاجر در عین مستاجره است.

17ـ حق کسب و پیشه در تعدی و تفریط مستاجر از بین می رود.

18) مشروعیت حق کسب و پیشه ناشی از احکام ثانویه است.


عباس سعیدی راد نقل از نشریه ماوی
روزنامه مردم سالاری

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  | 

مطالب قدیمی‌تر