تراکم ساختماني چيست؟

موضوع مقاله : تراکم ساختماني چيست؟

شرح : تراکم چيست؟ فرض کنيد شما در يک آپارتمان که در يک کوچه 10 متري واقع شده است زندگي مي کنيد اگر در اين کوچه به طور متوسط 20 قطعه تفکيکي موجود باشد و در هر قطعه ساختماني 4 طبقه وجود داشته باشد حدودا 80 تا 100 خانواده در اين کوچه زندگي مي کنند. تصور کنيد که روز اول مهر هر خانواده تصميم بگيرد فرزند دانش آموز خود را با اتومبيل شخصي خود به مدرسه برساند! شما در اين کوچه ساعت 8 صبح با حجم انبوه اتومبيل و رفت و آمد مواجه خواهيد شد. يکي از مهم ترين مسائلي که بسياري از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ي تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را مي شنويم ولي معناي درست آن را که در معماري و شهرسازي استفاده مي شود نمي دانيم. نخستين معنايي که هر کس بعد از شنيدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور مي کند، انباشتگي و فشردگي است. تراکم به عنوان مقياس اندازه گيري، جايگاه ويژه و گسترده اي در تصميم گيري ها و برنامه ريزي هاي شهري دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گيري به دو دسته تقسيم مي شوند: الف) تراکم جمعيتي که با واحد نفر در هکتار مشخص مي شود. ب) تراکم ساختماني که معمولا به صورت درصد بيان مي شود. اصولا تراکم ها در بازه وسيعي طبقه بندي مي شوند. به عنوان مثال تراکم جمعيتي به معناي جمعيت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص مي شود. تراکم کلي مسکوني از نسبت جمعيت شهر بر بخش هاي ساخته شده شهر به دست مي آيد. سطح ساخته شده شامل کليه کاربري هاي موجود در شهر، از مسکوني تا تفريحي و امثال آن است. تراکم ناخالص مسکوني چيست؟ اين ميزان از نسبت جمعيت يک محل بر مساحت آن محل به دست مي آيد که اين مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهاي باز شهري و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکوني از تقسيم تعداد افراد ساکن در يک مجموعه مسکوني بر سطح اشغال آن مجموعه به دست مي آيد.

تراکم شهري در ارتباط مستقيم با اندازه شهر است. بدين معنا که مي توان به وسيله اندازه گيري تراکن ها در شهر به اندازه آن شهر دست پيدا کرد. همچنين در علم شهرسازي مي توان با تعريف کردن تراکم براي نواحي شهر، اقدام به کنترل جمعيت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. يکي ديگر از استفاده هايي که مي توان از شاخص تراکم کرد ساماندهي عملکرد هاي موجود در يک شهر در نواحي مختلف آن شهر است. از طريق تراکم مي توان به حوزه ها و هسته هاي يک شهر نفوذ کرد و مي توان فهميد که آيا اين حوزه هاي شهري در ارتباط با هم درست عمل مي کنند.
يکي از مهم ترين اهداف شاخص هاي تراکم برقراري توازن بين فضاهاي توليد شده معماري با فضاهاي شهري و خارجي ست. براي کنترل تراکم از شاخص هاي متفاوتي استفاده مي شود که اين شاخص ها عبارتند از :
 1-ضريب سطح اشغال 2-ارتفاع ساختماني 3-تراکم ساختماني 4-تراکم واحد مسکوني در سطح در ادامه به توضيح هر يک از اين شاخص ها خواهيم پرداخت 1- ضريب سطح اشغال: منظور از ضريب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز براي ساخت و ساز به مساحت کل زمين است که به صورت درصد معرفي مي شود. معمولا اين ضريب بر اساس طرح هاي جامع و تفضيلي در هر منطقه متغير است. ضريب سطح اشتغال در يک منطقه به طور معمول، بين 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل ديگر تعريف مي شود. به عنوان مثال، اگر ضريب سطح اشتغال در يک منطقه 60 درصد باشد و بخواهيم در زميني به مساحت 500 متر مربع در اين منطقه اقدام به ساخت و ساز کنيم، مجاز خواهيم بود که فقط در 300 متر مربع از زمين ساخت و ساز را انجام دهيم. بايد توجه داشت که ضريب سطح اشتغال شاخص مناسبي براي کنترل تراکم جمعيت نيست و بيشتر مورد توجه طراح هاي شهري براي به دست آوردن بخش هاي ساخته شده و فضاهاي باز در قطعات تفکيکي است.
2-ضريب سطح زير بنا (تراکم ساختماني): اين ضريب، يکي از معمول ترين شاخص ها در کنترل تراکم جمعيتي در ايران است. هميشه هنگامي که در مورد تراکم يک ساختمان صحبت مي شود منظور ضريب سطح زيربنا است که اين شاخص معمولا بر اساس درصد بيان مي شود. به عنوان مثال اگر تراکم ساختماني مجاز در يک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهيم در زميني به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنيم، مي توانيم ساختماني به ميزان 180 درصد کل مساحت زمين بسازيم، يعني مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال اين زمين 60 درصد باشد، مي توانيم در 60 درصد اين زمين، ساختماني به مساحت کل 540 متر مربع بسازيم. يعني سطح اشغال در اين زمين 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به اين که مساحت مجاز ساخت و ساز در اين زمين 540 متر مربع و ميزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختماني در سه طبقه بسازيم. حال اگر ضريب سطح اشغال در اين زمين، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در اين حالت مي توان ساختماني در چهار و نيم طبقه ساخت. با توجه اين که مالکان ترجيح مي دهند حداکثر استفاده را از زمين و سرمايه خود بکنند، مايل هستند که چهار و نيم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در اين صورت اقدام به خريد مازاد تراکم از شهرداري مي کنند.

3-شاخص طبقات مجاز ساختماني: يکي ديگر از شاخص هايي که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعيتي مورد استفاده قرار ميگيرد، تعداد طبقات ساختماني مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختماني، استفاده از حوزه بندي ارتفاعي براي نواحي مختلف در شهر متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختماني تاثير مستقيمي بر خط آسمان و منظر شهري دارد و از اين لحاظ شاخص مهمي براي طراحان شهري به شمار مي آيد. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختماني در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازي زمين استفاده مي شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازي در ايران نيز بر اساس همين دو شاخص شکل گرفته است.
4-تراکم واحد مسکوني در سطح: اين شاخص براي کنترل تعداد واحدهاي مسکوني و به تبعيت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهيه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ريزي شهري هکتار است. اين شاخص بيشتر مورد توجه برنامه ريزان شهري براي کنترل تعداد واحدهاي مسکوني، تجاري، خدماتي و.... در يک منطقه است . مي توان به وسيله اين شاخص به ارقام از پيش تعيين شده جمعيتي نزديک شد. اين شاخص، شاخص مفيدتر و کارآمدتري نسبت به بقيه شاخص ها براي برنامه ريزان شهري در کنترل جمعيت مناطق مختلف شهري است .

با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به اين نتيجه مي رسيم که هيچ يک از شاخص هاي ذکر شده درباره تراکم، به خودي خود نمي توانند کارايي لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همديگر، امکان کنترل تراکم جمعيتي و ساختماني را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتي که از اين شاخص ها به دست مي آيد امکان خدمات رساني به نواحي مختلف شهري راحت تر و سريعتر خواهد بود. اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتي که شهرداري ها براي يک شهر تعريف مي کنند (ميزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعيتي در منطقه و ...) مي توان اقدام به خريد مازاد تراکم تا رسيدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود.

اصولا قيمت تراکم مازاد در شهرداري ها بر اساس متر مربع محاسبه مي شود در مثالي که بالا ذکر شد، اگر بخواهيم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنيم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداري بخريم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبناي تعيين اين قيمت ، شوراي اسلامي هر شهر است و شهرداري مجري اين دستورات به حساب مي آيد. قيمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بين 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغير است. که در اين صورت براي خريد مازاد تراکم براي 60 متر بايد بين چهار ميليون ودويست هزار تومان تا هجده ميليون تومان به شهرداري پرداخت کرد تراکم شهري تراکم ها در طيف گسترده اي دسته بندي مي شوند که به قرار ذيل مي باشند. تراکم جمعيتي؛ به معناي جمعيت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلي مسکوني؛ حاصل تقسيم کل جمعيت شهر بر سطح ساخته شده آن است. تراکم ها در طيف گسترده اي دسته بندي مي شوند که به قرار ذيل مي باشند. تراکم جمعيتي؛ به معناي جمعيت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلي مسکوني؛ حاصل تقسيم کل جمعيت شهر بر سطح ساخته شده آن است. در اين تعريف، سطح مورد محاسبه شامل کليه اراضي با کاربري هاي مختلف مي باشد. ليکن در محاسبات مزبور سطوح اراضي ساخته نشده و کشاورزي لحاظ نمي گردد. تراکم ناخالص مسکوني؛ حاصل تقسيم جمعيت مکان مورد نظر بر ميزان سطح آن مکان است.

يعني کليه اراضي اشغال شده توسط واحدهاي مسکوني، پارک محله اي، راهها، مغازه ها، مدارس و... و بيشتر فضاهاي باز منظور مي گردد. تراکم خالص مسکوني؛ حاصل تقسيم جمعيت ( و يا تعداد واحد مسکوني) بر سطح مورد اشغال مسکوني مي باشد. تراکم ساختماني؛ نسبت بين سطح زيربناي ساختمان به مساحت قطعه زمين را تراکم ساختماني مي گويند. ضريب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمين يا شدت استفاده از زمين را گويند. تدوين ضوابط تراکم شهري را معمولاً به منظور سامان دادن به پيکره، سيما و چهره شهر اعمال مي نمايند. تراکم شهري در ارتباط مستقيم با اندازه شهر قابل تبيين و تخمين است. يعني مي توان از طريق اندازه شهر به تعريف تراکم پرداخت و برعکس به وسيله تراکم، اندازه شهر را تعريف کرد. ساماندهي عملکردهاي شهري رابطه اي تنگاتنگ با موضوع تراکم شهري دارد. از طريق تراکم است که مي توان به هسته هاي شهري دست يافت که در مقياس خود کارا بوده و در تسلسل با ديگر هسته هاي شهري نمايان مي باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلي مي توان برقراري موازنه منطقي بين ميزان فعاليت توليد شده توسط ساختمان ها و فضاهاي خارجي اطراف آنها و نيز ايجاد محيط زيست با کيفيت بهتر است. تراکم به طور عاميانه به معناي فشردگي، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و ... است. اين مقوله بعد از ازدياد جمعيت در شهرها بويژه شهرهاي بزرگ که با کمبود زمين روبرو شدند آشکار گرديد. در اين ميان، مسأله تراکم جمعيتي از اساسي ترين موضوعات شهرسازي است. منظور از تراکم جمعيتي به طور عام نسبت جمعيت به واحد سطح است، که خود انواعي را دربر مي گيرد. به طورکلي براي برنامه ريزي و طراحي هر سکونتگاهي، سقف جمعيتي مشخصي را پيشنهاد مي دهند که اين امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعيتي معيني را به دست مي دهد، که آن را مي توان تراکم جمعيتي ناميد. کنترل سقف جمعيتي و به دنبال آن تراکم جمعيتي، به شکل ضوابط و دستورالعمل هاي شهرسازي در کنار ساير ضوابط شهري از جمله کاربري زمين، شبکه معابر و جزء آن که براي اجرا به تصويب مراجع ذي صلاح مي رسد صورت مي گيرد.
 موضوع تراکم جمعيتي در طرح هاي شهرسازي و نيل به تراکم هاي جمعيتي پيشنهادي، اساساً داراي بعدي برنامه ريزانه است و به منظور تأمين امکانات عمومي شهري و خدمات مورد نياز شهروندان تدوين مي گردد. از ميان روشها نيز روش کنترل واحد مسکوني مجاز، به صورتي مستقيم تر مي تواند تعداد خانوار ساکن و در نهايت جمعيت ساکن را کنترل کند. برخي از متداول ترين روش هاي کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکيکي(دانه بندي)، ضريب سطح اشغال، ارتفاع ساختماني، ضريب سطح زيربنا (تراکم ساختماني)، تراکم واحد مسکوني در سطح و عدد شدت استفاده از زمين است. ضريب سطح اشغال منظور از ضريب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز براي ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکيکي است.
براين اساس، شاخص مذکور از تقسيم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکيکي به دست مي آيد و به صورت درصد بيان مي شود. براي مثال، وقتي ضريب سطح اشغال براي يک قطعه 400 مترمربعي60 درصد باشد، اين بدان مفهوم است که در مساحتي معادل 60 درصد از 400 مترمربع(240 مترمربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضريب سطح اشغال در الگوي ساخت و ساز يک طبقه تأثير مستقيمي بر سرانه زيربنا در شهرها دارد. اما در صورت رواج الگوي ساخت بيش از يک طبقه، تأثير ضريب سطح اشغال بر زيربناي عرضه شده به شدت کاهش مي يابد. در زمان حاضر متداول ترين ضريب سطح اشغال مورد استفاده در طرح هاي شهري 60 درصد است؛ هرچند در برخي مناطق شهري ممکن است سطح ضريب اشغال به 50 و يا 40 درصد کاهش يابد. البته بايد توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا يکي از ناکارآمدترين شاخص ها براي کنترل تراکم جمعيتي است و فقط در مواردي که سطح اشغال بنا با شاخص هاي ديگري چون تعداد طبقات ساختماني همراه گردد، مي تواند بر کنترل تراکم جمعيتي تأثير بگذارد. اين شاخص بيشتر در زمينه طراحي شهري اهميت خاصي دارد و بيشتر مورد توجه طراحان شهري است. طبقات ساختماني يکي ديگر از شاخص هاي که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعيتي مورد استفاده قرار مي گيرد، تعداد طبقات ساختماني مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختماني، استفاده از حوزه بندي ارتفاعي براي نواحي مختلف شهري متداول است.
شاخص تعداد طبقات ساختماني تأثير مستقيمي بر خط آسمان و منظر شهري دارد و به اين لحاظ، شاخص مهمي براي طراحان شهري است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختماني مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازي زمين استفاده مي شود. ضوابط بلندمرتبه سازي در ايران نيز بر مبناي همين منطق شکل گرفته است.
ضريب سطح زيربنا(تراکم ساختماني) ضريب سطح زيربنا يا تراکم ساختماني يکي از رايج ترين روش هاي کنترل تراکم جمعيتي در جهان و به خصوص در شهرهاي ايران است.
اين شاخص از تقسيم مساحت زيربناي ساختماني احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکيکي به دست مي آيد. تراکم ساختماني معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفي مي گردد. در واقع اين شاخص درصد مجاز ساخت زيربناي ساختماني را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکيکي مشخص مي سازد. براي مثال، وقتي تراکم ساختماني يک قطعه تفکيکي 180 درصد است، ساخت بنايي که مساحت زيربناي آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکيکي است، در آن زمين مجاز است. براين اساس اگر سطح اشغال مجاز براي ساخت و ساز در هر قطعه ساختماني مشخص باشد، تأثير تراکم ساختماني به صورت افزايش طبقات ساختماني نمايان مي شود. کاربرد ترکيبي تراکم ساختماني و ضريب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختماني مي انجامد. بر اين اساس در يک قطعه زمين 250 مترمربعي، که داراي تراکم ساختماني 180 درصد است مي توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – يعني 450 مترمربع – زيربناي ساختماني احداث کرد. در صورتي که ضريب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 مترمربع از قطعه مي تواند به وسيله بناي ساختماني اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختماني مجاز در اين قطعه، مي توان يک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتي که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا مي تواند مساحتي معادل 100 مترمربع را اشغال کند.

دانستنیهای ملک-ملکبان

دانستنيهاي سرقفلي

موضوع مقاله : دانستنيهاي سرقفلي چيست؟

 

1-سرقفلي چسيت؟

امروزه سرقفلي در ميان بازاريان  وکسبه و اصناف به دو صورت ديده مي شود که هر کدام با کمي مسامحه، مقررات و قوانين و شراط خاص خود را دارند .

نوعا ول- سرقفلي که ازحق کسب وپيشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي ( اجاره هاي قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق يک محل است که دست به دست واگذار مي گردد و در ميان عامه مردم سرقفلي نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلي واقعي : اين نوع سر قفلي در واقع حاصل حق کسب و پيشه يا اجاره هاي سابق نيست. بلکه  در اين نوع سرقفلي، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار نمايد سرقفلي ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه با شرايط خاص به فردي واگذار مي کند و براساس اين قرارداد ، مالک سرقفلي بدون مالکيت دراعيان يا زمين  مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست مي آورد و مي تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار نمايد.

تفاوت وتشابه اين دونوع سرقفلي:

با توجه به توصيف و تعريفي که درباره هر کدام از سر قفلي هاي نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودي تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گرديد که سرقفلي نوع اول حاصل حق کسب و پيشه ناشي از اجاره هاي سابق است در حالي که سرقفلي هاي واقعي بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار مي شوند و ريشه در اجاره هاي سابق ندارند. اما تفاوتهاي اين دو نوع سرقفلي به اينجا ختم نمي شوند بلکه اين اختلاف ماهيتي، تفاوت در مقررات اين دو نوع سرقفلي را نيز در پي داشته است و در حالي که سر قفلي نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 مي شود ، سرقفلي نوع دوم صرف نظر از برخي قواعد ساختگي عرفي  (مثل پرداخت حق مالکانه) بيشتر تابع اراده خريدار و فروشنده سر قفلي مي باشند. اين مطلب را از آن رو  ذکر کرديم  که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلي مغازه آنها از کدام نوع است و اين مهم به نوبه خود در تفهيم مطالب اين نوشته و رعايت مقررات مربوطه نقش بسزايي خواهد داشت.

مغازه داران ومالکان سرقفلي نوع اول بايدبدانند:

مغازه داران وکساني که سرقفلي نوع اول (سرقفلي حاصل از حق کسب و پيشه ) را خريداري نموده اند بايد بدانند که سرمايه و سرقفلي آنها مستمراً در معرض خطر ادعاي مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اينگونه سرقفلي ها ، امکان تخليه ملک توسط مالکين حتي بدون پرداخت سرقفلي وجود دارد. البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه اي را در مغازه داران و مالکين سرقفلي و دارندگان حق کسب و پيشه به وجود آورد چرا که مالکين در صورتي مي توانند بدون پرداخت سرقفلي ، تخليه ملک خود را بخواهند که تخلفي از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراين تا زماني که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را مو به مو رعايت مي کند خطري سر قفلي او را تهديد نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعايت مقررات ، مستلزم آگاهي مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکين سرقفلي به  دليل عدم آگاهي از مقررات ، يا با عدم رعايت آنها با خطر تخليه مواجه مي شوند يا با سخت گيري بيش از حد براي خود موجبات آزار وحتي تضعيف کسب وکار خود را فراهم مي کنند چنانکه مصطلح است برخي مغازه داران و مالکين سرقفلي مي گويند « بدون اجازه مالک نمي شود حتي يک ميخ به ديوار مغازه زد» از اين رو در اين قسمت از بحث برخي موارد را که لازم است مغازه داران عزيز به آن توجه کنند و برخي راهکارها را بصورت موردي و طي سوال و جواب کاربردي مطرح مي نمائيم تا شايد اين اطلاعات و  آگاهي ها به استفاده بهينه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهايتاً به امنيت شغلي و فکري مغازه داران عزيز منتهي گردد.

2- براي خريدسرقفلي يک ملک چه مواردي رابايدرعايت نمود؟

الف- سندسرقفلي : بايد توجه شودکه سند سر قفلي و صلح نامه حق کسب و پيشه  و تجارت رسمي است يا عادي؟ در صورتي که سند عادي باشد لزوماً بايد رضايت مالک اخذ گردد .

حتي اگر فرد ( دارنده سرقفلي )حق انتقال به غير را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضايت مالک خطر بزرگي براي خريدار سرقفلي محسوب مي شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلي يا به عبارت ديگر (اجاره نامه مبناي سرقفلي) از اهميت فراواني برخوردار است. به ديگر سخن هدف از خريد بايد معلوم و مشخص باشد . خريدار در صورتي که مي خواهد شغلي غير از شغل قيد شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بايستي در هنگام انعقاد اجاره نامه جديد، شغل مورد نظر خود را درج نمايد. حتي اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفي شود زيرا بعد از انتقال و تنظيم اجاره نامه اخذ رضايت مالک براي تغيير شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومي که دقت در آن از اهميت بالايي برخوردار است موضوع انتقال مي باشد. يعني آيا حق انتقال به غير وجود دارد يا خير ؟ اگر حق انتقال به غير وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره مي خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد يا خير ؟ علي رغم اينکه اين مسئله خطر زيادي را در برندارد ولي شايسته است مستاجري که داراي حق انتقال است در صورتي که مدت اجاره اش منقضي شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظيم اجاره نامه جديد (توضيح داده خواهد شد) حقوق قانوني خود را تثبيت و سپس اقدام به انتقال نمايد. در اين صورت ، قطعاً مشکلي، حقوق مستاجر (مالک سر قفلي) را تهديد نخواهد کرد .

3- براي  فروش سرقفلي يک ملک چه مواردي را بايد رعايت کرد؟

الف- اطلاع به مالک درصورت عدم وجودحق انتقال به غير .

  در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي را که خريداري نموده ايد يا حق کسب و پيشه اي که براي شما حاصل شده است را واگذار نمائيد شايسته است اين موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل با وي وارد معامله شويد.

ب- اخذمجوزانتقال از  مالک درصورت عدم رضايت .

 در صورتي که مالک راضي به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلي(مستاجر)مي تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانوني نسبت به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام نمايد.

ج- درصورت وجودحق انتقال .

در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد لازم است توجه نمايد که آيا مدت اجاره اش منقضي  شده يا خير ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طريق مراجع قضايي عليه مالک ، دعوي الزام به تنظيم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نمايد . لازم به توضيح است که انتقال علي رغم اتمام مدت نيز با توجه به عدم اهميت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحيح است ليکن با توجه به برخي اختلاف نظرهاي موجود ، انجام پيشنهاد اخير شايسته تر خواهد بود.

4-چند نوع سند سر قفلي وجود دارد؟

الف- سرقفلي باسندعادي: در ميان کسبه و بازاريان يکي از راه هاي انتقال سر قفلي با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره نموده اند يا اجاره نامه اي در بين نبوده و بطور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود مي کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي دهند.

ب- سندرسمي: اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است ( تنظيمي در دفاتر اسنادذ رسمي)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پيشه) خود را در قالب سند صلح و يا سند رسمي به مستاجر ديگر انتقال مي دهند.

5-منظور از انتقال سرقفلي چيست؟

 انتقال سر قفلي به اين منظور است که شخص ديگري غير از مالک سرقفلي عملاً و از محل سرقفلي استفاده نمايد و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

 

6- سرقفلي چگونه منتقل مي شود؟

الف- اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي

ب- قهري: انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه ) به ورثه شخص منتقل مي گردد.

ج-  قضائي: وقتي از طرف مقام قضائي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي شود در اين صورت انتقال قضائي خواهد بود.

7- شرايط انتقال سرقفلي در صورتي که سند سرقفلي عادي باشد چيست؟

هنگامي که سند سر قفلي عادي است و حق انتقال در آن قيد شده باشد صاحب سرقفلي مي تواند سرقفلي ملک را منتقل نمايد مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد . به عبارت ديگر حتي با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل نمايد .

8- در صورتي که سند سرقفلي  رسمي باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

در صورتي که سند سر قفلي رسمي باشد بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير دارد يا خير؟ اگر مالک سر قفلي حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند با سند رسمي حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل نمايد. لازم به يادآوري است حتي با وجود حق انتقال به غير ، مالک سر قفلي نمي تواند با سند عادي ، سر قفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي نسبت به انتقال سرقفلي ملک اقدام نمايد.

9- اگر شخصي بدون داشتن  حق انتقال به غير ، سرقفلي را منتقل نمايد چه خواهد شد؟

انتقال غير قانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي ساقط مي شود . اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي ، سرقفلي ملک را انتقال مي دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است . اضافه مي شود که نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

10- براي داشتن حق انتقال چه عبارتي بايد در سند سرقفلي قيد شود؟

براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غير دارد) در سند به صراحت قيد شود . به عبارت ديگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سر قفلي قيد نشود ، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت.

11- اعطاي نمايندگي يا وکالت براي استفاده از محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پيشه ( سرقفلي ) را در پي داشته باشد.

12- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضايت مالک به انتقال ، تکليف مالک سرقفلي چيست؟

در صورتي که در سند سرقفلي ، حق انتقال به غير تصريح نشده باشد و مالک راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نيز از خريد سرقفلي خودداري  نمايد برابر قانون ، مالک سرقفلي مي تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

13- در فرضي که دسترسي به مالک نباشد و حق انتقال به غير وجود نداشته باشد تکليف چيست؟

زماني که به مالک دسترسي نباشد مالک سرقفلي مي تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طريق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفيت مالک ملک اقدام نمايد .

14- زماني که سر قفلي ملکي به ورثه به ارث مي رسد انتقال کل ملک به يکي  از وارث با عدم وجود حق انتقال به غير  چه حکمي خواهد داشت؟

اگر چه بنابر نظر غالب اساتيد ، انتقال بين وراث با توجه به اينکه وراث نسبت به يکديگر شريک محسوب مي شوند ، انتقال به غير نمي باشد ليکن نظر به وجود عقيده مخالف ، پيشنهاد مي شود در چنين مواردي نيز از دادگاه اخذ مجوز شود .

15- اقداماتي که باعث اسقاط حق کسب وپيشه وسرقفلي ميشوندچيست؟

الف- انتقال به غير: در صورتي که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي نمايد مالک ملک مي تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي يا خريدار محل را تخليه نمايد .

ب- تغييرشغل: تغيير شغل نيز از اقداماتي است که باعث از بين رفتن سرقفلي مي شود. اگر در سند سر قفلي (اجاره نامه) شغل خاصي قيد شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضايت مالک اقدام به تغيير شغل نمايد کل حق وحقوق قانوني وي از بين مي رود و مالک ملک ميتواند بدون پرداخت مبلغي ملک خود را تخليه نمايد.

د- تعدي وتفريط : تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غير متعارف عليه مال ديگري است. و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري مي باشد . با اين توضيح در صورتي که صاحب سرقفلي ( دارنده حق کسب و پيشه) نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفريط نمايد حق سرقفلي وي از بين خواهد رفت و مالک ملک مي تواند بدون پرداخت مبلغي ، ملک خود را تخليه نمايد.

ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: يکي ديگر از اسباب تخليه محل سرقفلي عدم پرداخت اجاره بهاء مي باشد. صاحب سرقفلي مکلف است در مدت 10 روز  (تا دهم ماه بعد) از  هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهاي مالک اقدام نمايد . قانون هيچ بهانه اي را براي عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلي (مستاجر ) نمي پذيرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلي ، مالک ملک مي تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نمايد. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننمايد مالک ملک مي تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام نمايد .

16- اجاره دادن محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلي از مصاديق بارز و روشن انتقال به غير است و در صورت اقدام مالک از طريق مراجع قضائي ، تخليه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت.

17- اگر مالک سرقفلي ملکي قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالي که حق انتقال به غير در سر قفلي براي او  پيش بيني نشده باشد چه بايد کرد؟

شايسته است در صورت طولاني شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتي محل سرقفلي به يکي از اشخاص نزديک نمائيد. در غير اين صورت با توجه به خطر تخليه ( با پرداخت نصف حق کسب و پيشه ) پيشنهاد مي شود سرقفلي با اخذ مجوز از طريق دادگاه منتقل گردد.

18- انجام تغييرات فيزيکي (تغييرات ديوار و امثال آن) در محل سرقفلي چه حکمي دارد؟

با توجه به مطالبي که در مقدمه اشاره کرديم ، صاحب حق سرقفلي نمي تواند در ديوارها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات را انجام دهد. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه کند از مصاديق تعدي و تفريط محسوب خواهد شد و سبب تخليه محل بدون پرداخت حق سر قفلي خواهد بود .

19- چه تغييراتي در محل سرقفلي مجاز است؟

عدم آگاهي صاحبان سرقفلي باعث شده است اين تصور در آنها ايجاد شود که کوبيدن يک ميخ بدون اجازه مالک به ديوار از اسباب تعدي وتفريط  تلقي گردد در حالي که چنين تفکري صحيح نيست . زيرا ؛ تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عين مستاجره شود تخلف (تعدي و تفريط) محسوب نمي شود . بنابراين صاحب سرقفلي مي تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از عين مستاجره انجام دهد ليکن پيشنهاد مي شود در اين مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمي دادگستري مشاوره لازم صورت گيرد.

به اميد آنکه مالکين سرقفلي و مستاجرين و مغازه داران با آشنايي کامل از قوانين و مقررات ، حافظان اصلي منافع خود بوده و البته در هيچ زماني خود را از کسب اطلاع و آگاهي از قوانين مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصين و وکلاء متعهد بي نياز ندانند.

20- اگر مالک ملک محل سرقفلي ملک خود را به ديگري منتقل کرده است و مالک جديد بناي ناسازگاري دارد  تکليف چه خواهد بود ؟

دراينگونه مواردبايدبدانيد:

الف- کليه حقوقي که در زمان مالکيت مالک قبلي ملک براي شما ايجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جديد ملک حق و حقوقي  بيش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جديد بايد تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذيرد.

 

 دانستنیهای ملک-ملکبان

فرآیند صدور پروانه نظام مهندسی ساختمان

 

مصطفی اکبری مطلق ۱۳۹۳/۰۷/۱۶

یکی از دغدغه های اصلی مهندسان معمار و شهرساز پس از فارغ التحصیلی از دانشگاه، پیگیری و دریافت پروانه اشتغال نظام مهندسی ساختمان به عنوان یک مدرک معتبر شغلی و دستیابی به حق مهر و امضای خدمات مهندسی می باشد. طی مدتی که از اخذ پروانه من تاکنون می گذرد دوستان و مهندسان بسیاری در این باره سئوالاتی را مطرح کرده اند که به اقتضای شرایط پاسخ آنها را در حد دانش و تجربه خود ارائه کرده ام. در این مطلب سعی دارم با موشکافی فرآیند دریافت پروانه اشتغال سازمان نظام مهندسی به عنوان یکی از ارگان های زیرشاخه و تحت نظر وزارت راه و شهرسازی، اشکالات و چالش های فرآیند آن را از زمان فارغ التصیلی مهندسان از دانشگاه تا زمان اخذ پروانه مورد مداقه قرار دهم. در راستای ارتقای آگاهی مهندسان، مطلب حاضر نظرات شخصی مرا بر مبنای دیده ها و شنیده های بسیار راجع به این امر منعکس می کند. البته ممکن است درمواردی تفاوت هایی نیز مشاهده شود، اما اصل و چارچوب فرآیند برای همه متقاضیان یکسان است.

گام اول) کسب مدرک دانشگاهی (کارشناسی، ارشد یا دکتری) و اشتغال

پس از آنکه یک فرد موفق به گذراندن مراحل آکادمیک و کسب مدرک کارشناسی، کارشناسی ارشد یا دکتری یکی از رشته های ۷-۸ گانه مورد پذیرش سازمان نظام مهندسی جهت عضویت گردید، اولین گام پیش رو کسب تجربه شغلی است که بسته به مدرک فرد از ۳ سال برای کارشناسی تا یک سال برای دکتری متغیر است. پس اولین چالش برای مهندس فارغ التحصیل یافتن شغل خواهد بود. چنانچه فرد موفق به یافتن موقعیت شغلی مناسب در شرکت های مرتبط (حقوقی) با پایه برتر (گرید بالاتر) بشود قطعا برای آینده حرفه ای و رزومه او نیز بهتر خواهدبود. همچنین مشاغل دولتی مزایای خاص خود را دارند که چون امکان اشتغال در دستگاه های دولتی امری است نامحتمل، بحث درباره آن مفید نخواهدبود.

لازم به ذکر است که اشتغال در دفاتر مهندسی (حقیقی) برای آغاز کار و کسب تجربه شغلی توصیه نمی شود. مهندسان حتما بایستی در انتخاب محل اشتغال و نوع قرارداد دقت داشته باشند. چنانچه شرکت مورد نظر از عقد قرارداد سر باز بزند یا قرارداد آن منطبق بر چارچوبهای اعلام شده وزارت کار نباشد، ممکن است در آینده برای دریافت گواهی اشتغال مشکلاتی ایجاد شود. چالش دیگری که بسیاری از مهندسان در موقعیت های شغلی گوناگون با آن مواجه هستند، رد نشدن بیمه ایشان از طریق فهرست ماهانه افراد شاغل شرکت می باشد. پس لازم است این موضوع نیز مورد توجه قرار گیرد.

گام دوم) تکمیل سنوات اشتغال، عضویت و آزمون نظام مهندسی

مهندسان می توانند برای عضویت در سازمان نظام مهندسی، با گذشت یک تا سه سال از زمان کسب مدرک تحصیلی، اقدام نمایند. این مرحله تنها عضویت اولیه و گام ابتدایی برای کسب پروانه اشتغال محسوب می شود. هزینه عضویت در شرایط کنونی (۱۳۹۳) ۳۰ هزار تومان به ازای هر سال می باشد که ممکن است به دلایل خاص در برخی استان ها متفاوت باشد. در این مرحله پس از ثبت نام و ارائه مدارک به سازمان نظام مهندسی استان یا نمایندگی های آن در شهر محل سکونت، بایستی به مدت یک تا سه ماه منتظر باشید تا پاسخ استعلام سازمان از دانشگاه محل تحصیل شما برسد و چنانچه پاسخ مؤید مدرک تحصیلی شما باشد عضویت اولیه شما برای تعداد سالیانی که هزینه آن را پرداخت کرده اید پذیرفته خواهد شد.

پس از ثبت نام و عضویت اولیه بایستی برای ثبت نام و قبولی در آزمون سراسری مقررات ملی ساختمان در حوزه مربوط به رشته خود برنامه ریزی کنید. سئوالات آزمون تئوری (به غیر از آزمون تشریحی محاسبات و طراحی) معمولا ۶۰ مورد و تستی می باشد. حد نصاب قبولی در آن کسب نمره ۵۰ از ۱۰۰ است. در این آزمون نمره منفی لحاظ می شود، بنابراین قبولی در آن چندان هم ساده نیست و از آنجا که هزینه ثبت نام آن کم نیست، برنامه ریزی دقیق و مطالعه منظم را بایستی حداقل از سه ماه قبل از آزمون آغاز نمود. کلیه موارد مربوط به آزمون از قبیل مباحث مقررات ملی ساختمان، نمونه سئوالات و سرفصل دروس در سامانه آزمون های ورود به حرفه مهندسان آمده است و می توانید به راحتی و رایگان از آنها استفاده کنید (و هزینه اضافی بابت تبلیغات و بازاریابی های پوچ نپردازید). پس از قبولی بایستی تا اعلام نتایج اولیه (حدود ۳ ماه بعد از آزمون) و دریافت نتایج از سوی وزارتخانه توسط واحد آموزش سازمان نظام مهندسی استان (حدود ۳ ماه دیگر) شکیبایی پیشه کنید!

گام سوم) اقدام برای کسب پروانه اشتغال به کار مهندسی (دفتر مهندسی)

پس از شرکت در آزمون و کسب نمره قبولی، در صورتی که سنوات اشتغال به کار کافی است، می توانید جهت ورود به فرآیند صدور پروانه اشتغال به کار مهندسی اقدام کنید. در بدو امر بهتر است به صورت شخص حقیقی درخواست ارائه کنید (یعنی از سوی شرکت یا سازمانی نباشد) چرا که کسب تجربه در زمینه دفتر مهندسی و مسائل و چالش های مربوط به آن ارزشمند است. در عین حال مترصد اعلام زمان ثبت نام و شرکت در سمینار توجیهی سازمان استان جهت دریافت سوگندنامه باشید. معمولا نحوه ثبت نام و زمان سمینار در وبسایت سازمان استان اعلام می گردد.

پس از کسب کلیه مدارک و شرایط لازم شامل مدرک تحصیلی، قبولی آزمون، استعلام دارایی و سوگندنامه بایستی نسبت به پرداخت دو فیش (ممکن است در استانهای کشور متفاوت باشد) که مجموع مبلغ آن حدود ۲۰۰ هزار تومان می شود به عنوان هزینه صدور پروانه برای سه سال و هزینه های جاری اقدام کنید. دقت داشته باشید که این هزینه جدای از هزینه ثبت نام جهت عضویت می باشد. قبل از مراجعه حضوری با واحد صدور پروانه سازمان تماس بگیرید و از مراحل دیگری که ممکن است به طور عمومی اعلام نشده باشد یا خاص سازمان استان شما باشد کسب اطلاع نمایید. برای مثال برخی استان ها سامانه اینترنتی راه اندازی نموده اند که متقاضی می بایست به موازات انجام کلیه مراحل اداری به صورت حضوری از طریق سامانه نیز آنها را انجام داده و پیگیری نماید (و مسئولین مخاطب این دو رویه معمولا متفاوت هستند). چنانچه مسئول مذکور مدارک و شرایط شما را کافی دانست می توانید نسبت به مراجعه نهایی و تکمیل پرونده جهت صدور پروانه اقدام نمایید. از این زمان به بعد حدود ۲-۳ ماه طول خواهد کشید تا پروانه و کد شهرداری آماده تحویل شود. پس از تحویل موارد مذکور بایستی نسبت به تهیه مهر استاندارد به نام خود و ارائه آن به همراه امضا به امور مهندسین شهرداری اقدام کنید.

جمع بندی

کسب پروانه اشتغال به کار مهندسی امری است که برای همه مهندسان شامل رشته های ذکر شده در مقررات ملی ساختمان (حداقل برای اکثریتی که کار ثابت دولتی ندارند) اجتناب ناپذیر می نماید. مزایا و معایب این مجوز کار در بدو امر برابر به نظر می رسند، البته در شرایطی که از امور مالیاتی غفلت بورزید ممکن است بسیار دردسر آفرین باشد (سازمان دارایی را همچون داروغه ناتینگهام داستان رابین هود تجسم کنید). همچنین در ابتدای کار انتظار سود و درآمد قابل توجهی نمی توان داشت (مگر آنکه از پشتیبانی کافی برخوردار باشید)، اما پس از گذشت سالیان و کسب تجربه، ارتقای پایه و برقراری روابط کاری مناسب با افراد و سازمان های مرتبط، شرایط کسب درآمد مکفی برای گذران زندگی حداقلی فراهم می شود. لازم است از ابتدای اقدام برای دریافت پروانه، نظری به افق پیش رو در راستای اهداف خود در چارچوبهای زمانی بیاندازید و جدول هزینه-فایده را تکمیل کنید.

به طور خلاصه مزایای کسب پروانه اشتغال را می توان اینگونه برشمرد:

1. کسب اعتبار شغلی و امکان استفاده از مزایای پروانه اشتعال اصناف (مانند حق امضا، وام و چک)،
2. امکان استفاده از سیستم ارجاع کار سازمان نظام مهندسی استان،
3. امکان ارتقای شغلی بر حسب تجربه و شرکت در دوره های آموزشی سازمان …

و معایب آن نیز عبارتند از:

1. چالش های متعدد با سیستم غیرشفاف، غیرپاسخگو و بوروکراتیک نهادهای ذیربط،
2. اجباری بودن خوداظهاری مالیاتی و نگهداری دفتر مالیاتی هزینه-درآمد از بدو امر،
3. هزینه های راه اندازی و جاری مربوط به دفتر مهندسی که مشمول هیچگونه حمایت دولتی نمی شود (هزینه دریافت پروانه حدود ۳۰۰ هزار تومان است) …

در زیر فرآیند کسب پروانه اشتغال به کار مهندسی از سازمان نظام مهندسی در قالب فلوچارت نشان داده شده است:

با این رنگ ها خوش اندام می شوید

برای لاغر شدن، از بشقاب و روميزی آبی رنگ استفاده کنيد زیرا رنگ آبی اشتها را کم می کند.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، اگر کم خواب هستيد وسايل اتاق خواب را به رنگ بنفش درآوريد يا از چراغ خواب به رنگ بنفش استفاده کنيد. رنگ بنفش آرامش دهنده و خواب‌آور است.

اگر از کم خوني رنج می بريد، ميوه‌های قرمز رنگ مانند گيلاس، توت فرنگی و گوشت قرمز مصرف کنيد.

اگر بی حال و حوصله هستيد، رنگ نارنجی را انتخاب کنيد، هنگام استحمام صبحگاهی از حوله و ابزار نارنجی استفاده کنيد، رنگ نارنجی بی حالی شما را از بين می برد.

اگر مشکلی پيش روی شماست، از رنگ نيلی استفاده کنيد، رنگ نيلی کمک می کند تا بهتر بينديشيد.

اگر مضطرب هستيد و فشار عصبی طاقت شما را بريده است، از رنگ سبز استفاده کنيد. رنگ سبز آرام بخش است و فشار خون را کاهش می دهد.

افراد افسرده لباس زرد رنگ بپوشند. غذاهای زرد بخورند و رنگ زرد را اطراف خود بجويند. رنگ زرد سطح انرژی را بالا برده و مانع افسردگی می شود.

تابناک

اسکوپ کردن سنگ نما

 

 

 

 اتصالات دوغابی سنگ با نما به این شکل بود که پس از مدتی سنگهای با جذب آب کمتر مثل گرانیت از نما جدا می شد و از روی نما می افتاد… پس از آن برای حل این مشکل سنگ را به نما پیچ و رول پلاک می کردند اما پیچ پس از مدتی زنگ می زد و موجب خراب شدن سنگ می شد .

 

برای جلو گیری از این مسایل در حال حاضر راههای مختلفی وجود دارد یکی از آنها اسکوپ سیمی سنگ به نماست که اجرای آن دقیقا مطابق است با جزییات ارائه شده از سازمان برنامه و بودجه. مطابق شکل در لبه های سنگ شیار هایی داده شده و سیم اسکوپ از آنها رد می شود، فاصله بین سیم تا سنگ را قطعات کوچک سنگ قرار می دهند و لقمه می نامند، وظیفه اینها فاصله اندازی است تا سیم کاملا در داخل ملات یا دوغاب قرار گیرد…

نکاتی که باید مورد توجه قرار گیرد ضخامت سیم است که ۱٫۵ تا ۲ میلیمتر باید باشد، ضخامتهای کمتر از آن را باید به صورت دولایه به کار برد و اصطلاحا سیم باید قادر باشد وزن سنگ را تحمل کند همچنین باید کشیده و محکم باشد، اتصالات شل و ول مورد پذیرش نیست. نکته دوم گالوانیزه بودن سیم است که برای آزمایش قطعه ای از آن را باید در آب قرار داد، سیمهای چینی گالوانیزه نیستند و به سرعت زنگ زده و می پوسند، و در بد ترین حالت ،

رنگ زرد زنگ زدگی در برخی سنگهای کریستال و چینی(منظور از چینی جنس سنگ است نه کشور چین) به داخل سنگ نفوذ می کند و موجب تغییر رنگ سنگ در آن نقطه می شود.

 

 http://stony.ir

 

پایان کار جدید از مالک بخواهید!!!

گروه مسکن- لیلا درخشان: بررسی تغییرات فاحش و ناگهانی در قیمت برخی املاک در تهران نشان می‌دهد، ارتباط مستقیم بین این تغییرات و تغییر کاربری وجود دارد.
برخی سودجویان با اطلاع قبلی از وضعیت یک محله و با اشراف نسبت به مکان‌یابی طرح‌های عمرانی شهری اقدام به خرید واحدهای مسکونی آن محل می‌کنند و به محض آنکه کلنگ‌ طرح در محل زده شد، واحدها را به چند برابر قیمت به فروش می‌گذارند.
برخی دیگر نیز با اطلاع‌ قبلی از اینکه املاک یک محله به زودی قرار است به واسطه اجرای یک طرح عمرانی معارض شناخته شوند، بلافاصله ملک خود را می‌فروشند و صاحب جدید بعد از مدتی ناچار می‌شود ملک را ارزان‌تر از قیمت خرید واگذار کند.
موارد فوق متاسفانه اغلب در سطح شهر تهران دیده می‌شود و همواره به نگرانی جدی مردم شهرمان تبدیل شده است.
اما اداره کل املاک و مستغلات شهرداری تهران برای رفع این نگرانی و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده در خرید و فروش ملک راهکار ساده‌ای را پیشنهاد داده است.
دریافت پایان کار جدید به منزله مهر تاییدی است برای ملکی که مردم قصد خرید آن را دارند.
خریداران می‌توانند از مالک درخواست صدور پایان کار جدید را کنند و از این طریق از وضعیت ملک و استعلام شهرداری مطمئن شوند.
گفت‌‌و‌گوی دنیای‌اقتصاد با مهندس حمید آذرفر قائم‌مقام اداره کل املاک و مستغلات شهرداری تهران را در زمینه املاک معارض و موضوع «پایان کار جدید» در زیر بخوانید:
طرح‌های شهرداری گاهی اوقات زمینه سوءاستفاده برخی از دلالان را در بازار مسکن فراهم می‌کند. به عنوان مثال برخی از افراد با اطلاع قبلی از املاکی که در آینده جزو معارض شهری محسوب می‌شوند، اقدام به فروش آنها به قیمت گزاف می‌کنند و در این بین خریداران متضرر می‌شوند. پیشنهاد شما به مردم برای جلوگیری از چنین سوءاستفاده‌هایی چیست؟
همان‌طور که به اطلاع عموم رسیده، طرح تفصیلی و جامع شهر تهران اخیرا تهیه شده و شهرداری های مناطق نیز از محتوای آن اطلاع دارند.
این طرح از آنجا که جدید است، خیلی دستخوش تغییرات نخواهد شد و از این رو مردم با کسب اطلاع از کاربری‌های مصوب طرح جامع می‌توانند با خیال راحت اقدام به خرید ملک مورد نظر خود کنند و از سویی دیگر چنانچه مردم به شهرداری‌های مناطق رجوع کنند، می‌توانند اطلاعات لازم را در مورد آینده املاک مورد نظر و تغییرات احتمالی کاربری آنها کسب کنند.
فرمایشات شما صحیح است، اما تجربه ثابت کرده که گاه بین حرف و عمل فاصله وجود دارد. آیا این امکان وجود دارد که مردم مستندی از شهرداری دریافت کنند تا صددرصد از آینده ملک مورد نظر خود اطمینان یابند؟
مردم می‌توانند زمانی که می‌خواهند ملکی را بخرند، فروشنده را ملزم به ارائه پایان کار جدید کنند و سپس با اتکا به آن اقدام به خرید کنند؛ چرا که درواقع جواز پایان کار ساختمانی حکم یک مستند قانونی قابل اطمینان را دارد.
مگر در حال حاضر خرید و فروش با پایان کار قدیمی امکان‌پذیر است؟
بله. مطابق ضوابط جاری چنانچه خریدار و فروشنده هر دو تمایل داشته باشند که با پایان کار قدیم اقدام به خرید و فروش کنند، منع قانونی وجود ندارد و دفاتر اسناد رسمی نیز اقدام به ثبت این معاملات می‌کنند. اما اگر فردی نگران باشد که ملک مورد نظرش با کاربری آینده آن تطبیق نداشته باشد، می‌تواند از فروشنده درخواست ارائه پایان کار جدید ساختمان کند که در آن تمامی تغییرات احتمالی ملک ذکر شده است.
روند تشریفات قانونی املاکی که از نظر شهرداری معارض شناخته می‌شود، به چه صورت است و در یک کلام شهرداری با صاحبان این املاک چه برخوردهایی می‌کند؟
املاکی که در طرح‌های شهرداری به عنوان معارض واقع می‌شوند، شامل دو دسته هستند. یک دسته از این املاک دارای کاربری مرتبط با وظایف شهرداری هستند ولی شهرداری اقدام به تملک آنها نکرده است؛ چرا که اولویتی هم برای خرید آن املاک ندارد. در این صورت در چنین مواقعی ممکن است صاحب ملک شخصا به شهرداری مراجعه و درخواست واگذاری ملکش را به شهرداری نماید.در این گونه موارد مبنای خرید املاک، توافق قیمتی است که بین شهرداری و صاحب ملک صورت می‌گیرد. اما دسته دوم املاکی هستند که در اولویت خرید شهرداری قرار دارند و در مسیر طرح‌ها قرار گرفته‌اند و سریعا باید تکلیف آنها روشن شود. در این صورت شهرداری مطابق آنچه که در متن قانون پیش‌بینی شده است، اقدام به ارسال دعوت‌نامه برای این افراد به منظور خرید ملک می‌کند. در مرحله بعد در صورتی که قیمت پیشنهادی شهرداری و صاحب ملک مورد توافق قرار گیرد، وجه ملک به افراد پرداخت می‌شود و با تشریفاتی که در مراحل مختلف تخریب و انتقال سند وجود دارد، معامله قطعی و طرح اجرا می‌شود.
حال اگر مردم به قیمت‌های پیشنهادی شهرداری تمایلی نشان ندهند، چه اتفاقی می‌افتاد؟
در این صورت قانون پیش‌بینی کرده است که مردم می‌توانند با انتخاب کارشناس رسمی دادگستری در واقع فرآیند قیمت‌گذاری را از طریق هیات کارشناسان دادگستری انجام دهند و هر قیمتی که کارشناسان اعلام کنند، شهرداری و مردم ملزم به تمکین از آن قیمت‌ها هستند.
در صورتی که مردم تمکین نکنند، چه تشریفات قانونی اعمال می‌شود؟
اگر قیمت املاک را کارشناس تعیین کند اما مردم به آن قیمت تمکین نکنند وجه ملک به حساب صندوق ثبت یا دادگستری سپرده می‌شود و سپس تملک به صورت تشریفات قهری از طریق دادگاه انجام می‌شود و سپس اسناد از طریق دادگاه به نام شهرداری انتقال پیدا می‌کند و در محل هم با حضور نماینده دادستان ملک به تصرف شهرداری در می آید. ولی اگر مردم در همان مرحله تعیین کارشناس از انتخاب کارشناس امتناع ورزند، آن موقع کارشناس منتخب مردم از طریق دادگاه معلوم می‌شود و آن قیمتی هم که کارشناس تعیین می‌کند، به همان صورت به صندوق دادگستری سپرده می‌شود.
پس با این اوصاف برای انتخاب کارشناس الزام برای مردم وجود دارد!
بله. مردم نمی‌توانند از انتخاب کارشناس امتناع ورزند. یا باید کارشناس خود را انتخاب کنند یا اینکه شهرداری امتناع آنها از انتخاب کارشناس را به دادگاه اعلام می‌کند و به دادگاه می‌گوید که به جای مردم برای آنها کارشناس تعیین کند. در آن صورت کارشناس شهرداری ومنتخب دادگاه اقدام به قیمت‌گذاری می‌کنند و از طریق دادگاه شهرداری اقدام به تملک می‌کند و انتقال قطعی سند هم به نام شهرداری صورت می‌گیرد.
آیا شهرداری وجه ملک را به صورت تمام و کمال پرداخت می‌کند یا اینکه معادل ریالی آن را تراکم می‌پردازد؟
اساسا تملک‌هایی که از راه تشریفات قانونی صورت گیرد وجه آن نقدا به صاحب ملک پرداخته می‌شود یا اینکه در وجه دادگستری پرداخت می‌شود و در واقع واگذاری تراکم مربوط به خرید توافقی است نه خرید قهری یا قانونی تملک. یعنی همان افرادی که شخصا به شهرداری رجوع می‌کنند و پیشنهاد می‌دهند که ملکشان را بخرند چون شهرداری امکان پرداخت وجه آنها را ندارد و خرید آن املاک هم برایش در اولویت نیست در نتیجه شهرداری اقدام به واگذاری تراکم به این افراد می‌کند.
واگذاری تراکم به چه صورت است آیا به منظور ساخت واگذار می‌شود؟
واگذاری تراکم در اصل به معنای واگذاری ریالی تراکم است نه خود تراکم! اساسا افرادی که با شهرداری برای فروش ملک معارض خود به توافق می‌رسند به اداره درآمد شهرداری ارجاع می‌شوند. در آن اداره افرادی که به شهرداری بدهکار هستند و می‌خواهند اقدام به پرداخت بدهی خود کنند وجه خود را به فروشندگان ملک معاوض می‌پردازند. در واقع واگذاری تراکم یک محدودیتی دارد و شهرداری فراتر از ضابطه حتی یک مترمربع تراکم واگذار نمی‌کند؛ چراکه تراکم ثابت است و طبق طرح جامع تفصیلی شهر تهران به مردم واگذار می‌شود.
در حال حاضر واگذاری تراکم در چه مناطقی از شهر تهران بیشتر است؟
در واقع افراد برای واگذاری تراکم در مناطق 22گانه شهرداری تهران حق انتخاب دارند، اما از آنجا که مناطق 1 تا 6 شهرداری تهران گردش مالی بیشتری دارند در نتیجه واگذاری تراکم نیز بیشتر در این مناطق صورت می‌گیرد.
در کل شهرداری تهران در سال چه مبلغی بابت املاک معارض هزینه می‌کند؟
به طور کلی شهرداری تمامی هزینه‌هایش حاصل درآمدی است که مستقیما از صدور پروانه ساختمانی و یا اخذ عوارض کسب می‌کند و هیچ سهمی از بودجه دولت برای شهرداری تعریف نشده است و سهم تملک املاک معارض شهرداری هم به همین صورت است. یعنی شهرداری هر ساله یک سهمی را به عنوان سهم تملک پیش‌بینی می‌کند که آن هم به صورت نقدی مبلغ محدودی است که در سال جاری این رقم تقریبا 300میلیارد تومان به صورت نقدی پیش‌بینی شده است که البته در سال 86 این رقم به صورت نقدی و حق تراکمی حدود هزار میلیارد تومان بوده است و پیش‌بینی شهرداری این است که در سال جاری نیز حدود هزار میلیارد تومان هم خرید تراکمی علاوه بر نقدی برای خرید املاک معارض تخصیص یابد. یعنی اینکه نسبت به سال گذشته اعتباری بالغ بر 300میلیارد تومان برای خرید املاک معارض تخصیص یافته است.
آیا این افزایش اعتبار به معنی این است که شهرداری در سال جاری املاک بیشتری خریداری می‌کند؟
خیر. این افزایش فقط نتیجه مستقیم گران شدن قیمت مسکن است.
پس با این اوصاف نوسان قیمت در بازار مسکن از دغدغه‌های اصلی سازمان متبوع شما است؟
دقیقا همینطور است. مثلا در سه سال گذشته با اینکه هر سال مبلغ بسیار زیادی به بودجه تملکی شهرداری افزوده شده است، اما در عمل املاکی که توسط شهرداری در هر سال خریداری شده به لحاظ مساحت تفاوت چشمگیری با سال قبل نداشته است. به عنوان مثال در سال 86 با اینکه اعتبار شهرداری دو برابر سال 85 شده است ولی افزایشی از لحاظ مساحت اتفاق نیفتاده است.
لطفا نسبت اعتبار شهرداری برای خرید املاک معارض در سال‌های 84 و 85 و 86 و میزان اعتباری که برای خرید این املاک تخصیص یافته است را تشریح کنید.
در سال 84 شهرداری تهران به صورت نقدی و غیرنقدی جمعا 220میلیارد تومان، سال 85، 429میلیارد تومان و سال 86، 910میلیارد تومان خرید توافقی برای املاک معارض هزینه کرده است. نسبت اعتباری که در سال 84 نسبت به سال 85 برای خرید املاک معارض به اداره املاک شهرداری تخصیص یافته حدود 95درصد رشد اعتبار داشته این درحالی است که مساحت املاک 50درصد رشد داشته است. ضمنا نباید فراموش شود که در سال 84 هنوز به بازار مسکن شوک وارد نشده بود.
در همین حال رشد بودجه سال 85 نسبت به سال 86، 112درصد بوده است، ولی رشد مساحت 46درصد بوده است. یعنی در واقع در یک جمع‌بندی کلی می‌توان گفت که شهرداری تهران در سال 84 با اعتباری بالغ بر 220میلیارد تومان هفتصدو 73هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است و در سال 85 با اعتباری بالغ بر 420میلیارد تومان یک‌میلیون و 150 هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است و در همین حال در سال 86 با اعتباری درحدود 910میلیارد تومان حدود یک‌میلیون و 680 هزار متر مربع املاک معارض خریداری کرده است.
در یک جمع‌بندی بفرمایید شهرداری تهران در اجرای پروژه‌های عمرانی و خرید املاک معارض چه مشکلات اساسی و عمده با مردم دارد؟
مردم اساسا رابطه معناداری بین خدمات شهری ارائه شده ازسوی شهرداری و ملک معارضی که به شهرداری واگذار می کنند، نمی‌بینند و وقتی به شهرداری مراجعه می‌کنند گویی مقابل یک شخص بسازو بفروش قرار گرفته‌اند.
این در حالی است که وقتی شهرداری ملکی را تبدیل به فضای خدماتی می‌کند در واقع اقدامی در جهت خدمت به مردم انجام داده است و در نتیجه مردم باید نهایت مدارا را با شهرداری انجام دهند. و از این‌رو انتظار می‌رود که مردم به شهرداری به عنوان ارگانی که قرار است ملک آنها را تصرف کند نگاه نکنند، بلکه آن ملک دقیقا در جهت رفاه و آسایش خود مردم مورد استفاده قرار می‌گیرد و شهرداری هیچ انتفاعی از این حیث ندارد در عین حال شهرداری نیز باید در بر خورد با معارضین رعایت عدل و انصاف را خصوصا برای اشخاصی که ملک در طرح آنها تمامی بهره مادی ایشان است کند تا خدای ناکرده این تغییر و تحول شرایط مردم را از وضع موجود بدتر نکند و اشخاص قادر باشند حداقل معادل آنچه را که واگذار می‌کنند، در محلی هم سطح خریداری کنند.

Read more: http://www.donya-e-eqtesad.com/news/468147/#ixzz3WFjxfW3W