عنوان :الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
علی اسماعیلی وکیل دادگستری و مشاور حقوقی
مقدمه
- کلیه
عقود و قراردادها که بین افراد در زندگی اجتماعی به منظور رفع نیازهای
آنان تنظیم می گردد. آثار و لوازمی برای تنظیم کنندگان آن ایجاد می کند که
این آثار و لوازم قبل از وقوع عقد برای طرفین لازم الوفا؛ نبوده است به
عبارت واضح تر اگر شخصی تعهدی می نماید به لوازم آنچه بر این تعهد عرفاً یا
قانوناً یا عادتاًمرتبت می گردد متعهد می شود اخذ به شی اخذ به لوازم آن
هم هست. اصاله اللزوم قاعده ایست عقلانی و ملاک آن بناء عقلاست و مدرک اصلی
آن از قرآن کریم وفاء به عقد است و میتوان ایفای تعهداتی که در متن عقد به
آن تصریح شده و نیز لوازم و آثار عقد را لازم الوفاء دانست.
- در
هنگامی که شخصی به وکیل جهت اقامه دعوایی یا اخذ حق مراجعه می نماید مثلاً
شخصی با مراجعه به دفتر وکیل بیان می نماید که بنده ملکی را اجاره نموده
ام و حال پس از انعقاد قرارداد متوجه شده ام آن ملک احتیاج به تعمیرات
اساسی دارد و قابل استیفاء جهت کار مورد نظر بنده نیست و بنده در آن مکان
تبلیغات و و هزینه نموده ام و حال از وکیل می خواهد با طرح دعوا موجر را
ملزم به تعمیرات در عین مستاجر نماید و وکیل به شرح ذیل مراحل و اقداناتی
را که می بایست جهت رسیدن به هدف انجام دهد برای ارباب رجوع شرح داده و
اظهار می نماید.
الف- نحوه تنظیم دادخواست
اصولاً
رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی
(خواهان) می باشد. دادخواست به دفتر دادگاه و در نقاطی که چندین شعبه
وجودبه دفتر شعبه اول تسلیم می گردد و دادخواست به برگه چاپی مخصوص گفته می
شود که درخواست خواهان در آن قید شده است یا به عبارت دیگر در دادخواست
بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است.
دادخواست
را میتوان از محل فروش اوراق قضایی واقع در کلیه دادگستری ها و مجتمع های
قضایی در سراسر کشور تهیه نمود و با عنایت به اینکه بر اساس نوع مطالب
مندرج در آنها یعنی نوع خواسته تا حدی با هم متفاوتند اما همگی آنها اغلب
حاوی نکات یکسان در مورد مشخصات می باشد و خواهان باید آنچه را که از
خوانده می خواهد به عنوان خواسته خود در دادخواست تعیین و میزان آن را از
حیث بها مشخص کند در صورتیکه دعوی و خواسته غیرمالی و مالی باشد.
تعارف
متفاوت دارد و دعوایی مالی دعوایی است که هدف طرح کننده آن (خواهان)بدست
آوردن مال باشد ولی در دعوای غیرمالی هدف خواهان مستقیماً بدست آوردن مال
نیست گرچه ممکن است دارای آثار مالی باشد.
ب- تعاریف موجر و مستاجر
چه
موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره
برای آنها به وجود می آید از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این
عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای
داشته باشیم. اجاره نامه هم می تواند بصورت رسمی در محضر و هم توسط افراد
عادی تنظیم شود.
1-تعریف
عقد اجاره؛ عقدی است که برابر آن مستاجر مالک منافع مالی می شود که به
اجاره او در می آید که اصطلاحاً آن را عین مستاجره می نامند.
2- مدت اجاره؛ در اجاره مدت اجاره عبارت است از یکماه، یکسال و ... باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود و الا عقد باطل است.
3- موجر؛ کسی است که مالک بوده و یا ازطرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد.
4- مستاجر؛ کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند.
ج- بحث پیرامون موضوع
-مکان مسکونی یا تجاری که به اجاره شخص یا اشخاص داده می شود ممکن است در زمان و مدت اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد و
تعمیرات اساسی مکان اجاره ای یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تاسیسات
عمده نصب شده در آن مانند باز کردن پنجره، نورگیر در دیوار ساختمان یا نصب
دروازه برقی برای پارکینگ، دستگاههای حرارتی و تهویه و یا آسانسور و یا
تعویض سیم کشی ساختمان بر عهده موجر و مالک می باشد ولی تعمیرات جزیی مانند
تعمیر قفل درب ورودی، زدن درزگیر برای پنجره ها و امثال این تعمیرات که
جهت استفاده بهتر از عین مستاجره می باشد بر عهده مستاجر می باشد و البته
این تا زمانی است که طرفین بر خلاف آن با یکدیگر توافق نکرده باشد و این در
صورتی است که موجر یا مستاجرمی تواند با توافق یکدیگر هر یک از این وظایف
را بر عهده بگیرند.
حال
اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدامی به عمل نیاورد، مستاجر اجازه
تعمیرات ساختمان را دارد و برای اینکار مستاجر باید مطابق قانون اقدام کند
یعنی به مرجع صلاحیتدار دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید و اگر
موجر تعمیرات مورد نظر را که از سوی مرجع صلاحیتدار مقرر شده در مهلت مقرر
انجام نداد مستاجر می توانند با اجازه مقام محترم قضایی تعمیرات مورد نظر
را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت مأمور اجرا
صورت پذیرد البته مستاجر علاوه بر این حق، حق فسخ قرارداد مورد اجاره را
نیز دارد و چنانچه مستاجر مانع انجام تعمیرات اساسی شود و انجام تعمیرات
نیز ضرورت داشته باشد دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می کند و
هنگامی که موجر از انجام تعمیرات اساسی خودداری می کند هزینه انجام
تعمیراتی که با نظارت دادگاه یا شورای حل اختلاف بصورت تعمیرات اساسی انجام
شود و مخارج آن حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره بها به حساب موجر محاسبه می
شود و از اجاره بها کسر خواهد شد حال چنانچه موجر در این راستا ایجاد
مزاحمت نماید با عنایت به اینکه تعمیرات اساسی موجر باید در یک فرصت مناسب و
معقول و متعارف صورت گیرد و با وجود اختلاف بین آن دو دادگاه صلاحیتدار
مهلت مناسبی را برای انجام اینگونه تعمیرات معین خواهد نمود و موجر جزء در
تعمیرات اساسی و ضروری مستاجر حق ندارد استفاده وی را از انشعابات برق و آب
و گاز و تلفن و ... محروم نماید و در صورت تخلف دادگاه صلاحیتدار فوراً و
بدون رعایت تشریفات موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منابع را
خواهد داد. البته موجر حق اعتراض به این نظر و تصمیم را دارد و مرجع تصمیم
گیری نسبت به این اعتراض ایشان رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور بصورت قطعی
خواهد بود و مستاجر نمی تواند مانع از رویت خریدار یا مالک از عین مستاجر
شود و در غیر اینصورت مالک در صورت برخورد با ممانعت مستاجر برای رفع
ممانعت از حق به دادسرا محل وقوع ملک مراجعه و شکایت می نماید و مرجع تصمیم
گیری در این خصوص با بررسی موضوع و دلایل و مدارک شاکی به ضابطین قضایی
دستور می دهد تا مالک یا خریدار در معیت و با همراهی مامورین از عین
مستاجره دیدن نمایند.
برگ دادخواست به دادگاه نخستین
|
مشخصات طرفین
|
نام
|
نام خانوادگی
|
نام پدر
|
سن
|
شغل
|
محل اقامت شهر خیابان کوچه شماره پلاک
|
|
خواهان
|
مشخصات مستاجر
|
|
|
|
|
|
|
خوانده
|
مشخصات موجر یا مالک
|
|
|
|
|
|
|
وکیل یا نماینده قانونی
|
مشخصات وکیل
|
|
|
|
|
|
|
تعیین خواسته وبهای آن
|
تقاضای
الزام خوانده (موجر) به تعمیرات اساسی در عین مستاجره به انضمام کلیه
هزینه ها و خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و ...
|
|
دلائل و منضمات دادخواست
|
1- تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی شماره 5- تصویر وکالتنامه وکیل
2- تصویر مصدق اجاره نامه
3- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد
4- جلب نظر کارشناس
|
|
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی استان ....
با سلام احتراماً به استحضار می رساند:
موکل
مطابق اجاره نامه پیوست دادخواست مستاجر یک دستگاه ساختمان (یک باب مغازه)
ملکی خوانده محترم آقای..........جزء پلاک ثبتی............. بخش.........
شهرستان.......... می باشد. مورد اجاره در اثر مرور زمان تخریب شده و
احتیاج مبرم و ضروری به تعمیرات اساسی دارد که در اجاره نامه منعقد فی
مابین، خوانده محترم متعهد آن شده است. متاسفانه با مراجعات مکرر و حتی
ارسال اظهارنامه به شماره .......... تاریخ
......... خوانده محترم به هیچ وجه حاضر به تعمیرات اساسی نمی باشد و مورد
اجاره در معرض خرابی و تخریب قرارداد علیه حال با تقدیم دادخواست به
استناد مواد20 و21 قانون موجر و
مستاجر مصوب سال 1356 تقاضای رسیدگی و الزام خوانده (موجر) را به انجام
تعمیرات اساسی از محضر دادگاه محترم با وصول کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی
خواهانیم.
محل امضاء – مهر – انگشت
|
|
شماره و تاریخ ثبت دادخواست
|
ریاست محترم شعبه..................................دادگاه.......................رسیدگی فرمائید.
نام و نام خانوادگی ارجاع کننده..........................................
تاریخ...............................................امضاء
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ه- قدامات قانونی در مراحل رسیدگی و صدور رای
-
دادگاه پس از ارجاع پرونده آن را دستور ثبت و ابلاغ به طرفین دعوا می دهد و
سپس به دفتر دادگاه رفته و پرونده ثبت و کلاسه و حضوراً وقت رسیدگی به
خواهان یا وکیل وی ابلاغ می گردد و سپس وقت تعیین شده به طرفین طبق ضمائم
دادخواست ارسال و ابلاغ می گردد. و ابلاغ آن ممکن است مطابق مواد
68،69،70،71،72،73،74،75 الی 79 قانون آئین دادرسی انجام می شود و غیر
ماده68 کلیه مواد دیگر ابلاغ قانونی محسوب می گردد.
در
موعد مقرر دادگاه تشکیل و رسیدگی انجام می گردد و طرفین در صورت حضور
دفاعیات و اظهارات خود را بیان می نمایند و یا لایحه ای یا قبل و یا بعد از
جلسه تقدیم می نمایند و بعد از آن دادگاه رسیدگی کننده با عنایت به
محتویات و دلایل و مدارک و اظهارات طرفین اقدام به صدور رای نماید و چنانچه
احتیاج به نظر کارشناس باشد دادگاه آن را به کارشناس مربوطه ارجاع که
کارشناس پس از معاینه محل ظرف ده روز می باشد ثبت نظر خود را به دادگاه
اعلام نماید.
رای دادگاه
کلاسه پرونده79/3/252 عمومی.... شماره دادنامه10/11/79/1469
در
خصوص دادخواست تقدیمی سیدحسین«ط» فرزند سید ابراهیم به طرفیت: محمد،
محمدرضا، طاهره و فاطمه«خ» به خواسته الزام خواندگان به تعمیر ضروری ملک
مورد اجاره یک باب مغازه با حق سرقفلی مقدم به پنج میلیون و یکصد هزار
تومان بدین شرح که اعلام داشته اند.
مغازه
مذکور را 30 سال پیش اجاره کرده و ملک موروثی خواندگان می باشد که نیاز به
تعمیر اساسی دارد و شخصاً اقدام نمودیم که با اعتراض مشارالیهم شهرداری
مانع شد. در جلسات رسیدگی خواندگان در دادگاه حاضر نشده اند، دادگاه موضوع
را به کارشناس ارجاع و کارشناس منتخب نظر خود را تقدیم دادگاه نموده، و طی
لایحه ای 17/9/79- 2089 اعلام داشته است. مغازه در حال حاضر غیر قابل
استفاده بوده و برای استفاده نیازبه تعمیرات اساسی دارد. نظر مذکور به
طرفین ابلاغ و تاکنون مصون از ایراد و اعتراض طرفین باقی مانده است.
بنابراین
با توجه به مراتب فوق الاشعار دعوای مطروحه را صحیح تلقی و به استناد ماده
20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواندگان را محکوم به تعمیر اساسی
ملک مورد اجاره طبق نظر کارشناس می نماید و در صورت عدم اجرای حکم خواهان
وفق ماده 21 همان قانون می تواند اقدام نماید.
رای صادره حضوری و ظرف مدت 20روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان .............. می باشد.
رئیس شعبه سوم دادگاه عمومی ..............
مواد قانونی و نظریات اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه
الف- نظریه شماره 395/7 مورخ 9/6/1381
چنانچه
دیوار احداث شده توسط مستاجر در حدود تعمیری باشد که برای استفاده بهتر از
مورد اجاره لازم است موضوع مشمول قسمت اخیر ماده 20 قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب 1356 خواهد بود و از شمول مصادیق تعدی و تفریط بند
8 م 14ق. مزبور خارج است همچنین اگر لازمه اعمال حق انتقال قسمتی از مورد
اجاره مستلزم احداث دیوار گچی باشد به هر تقدیر تشخیص مورد به عهده قاضی
رسیدگی کننده به پرونده است.
ب- نظریه شماره 7450/7 مورخ 27/7/1379
با
توجه به م 20 ق. روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تعمیرات کلی و اساسی که
مربوط به اصل بناء یا تاسیسات عمده مانند دستگاههای حرارتی مرکزی و تهویه و
آسانسور باشد به عهده مالک و تهمیرات جریی و تزئین و تعمیری که مربوط به
استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به عهده مستاجر است تعمیرات کاشی کاری و
سنگ کاری کلی و اساسی نبوده بلکه از جمله تعمیرات جزئی است که برای بهتر
استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه آن به عهده مستاجر
است. و مواد قانونی در این مورد میتوان به مواد20 الی 24 قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب دوم مردادماه 1356 و مواد 10 الی 12 قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب 13 اردیبهشت ماه 1362و مواد 478 و الی 486 قانون مدنی
- نحوه اجرای احکام مدنی
بعد
از پایان جریان محاکمه و صدور به نفع خواهان با این مسئله مواجه می شوید
که چگونه باید این حکم به نفع خواهان اجرا گردد و از حیث مراحل اجرا یعنی
بعد از صدور حکم قطعی هنگامی میتوان آنرا اجرا کرد که مفاد آن به محکوم
علیه یا وکیل یا وکیل یا قائم مقام قانونی او(مانند ورثه) ابلاغ شده باشد و
از طرفی علاوه بر این محکوم له باید از دادگاه درخواست کند تا مفاد حکم به
اجرا در بیاید و از این جهت بر خلاف امور کیفری که حکم به مجازات بعد از قطعیت بدون درخواست شاکی خصوصی به اجراء در می آید.
در
امور مدنی با رعایت این سه نکته یعنی: 1- قطعیت حکم 2- ابلاغ حکم به محکوم
علیه 3- درخواست محکوم له حکم به اجرا در می آید و اصولاً اجرای حکم با
صدور اجرائیه به عمل به ضرورت آن احراز یافته باشد و متقاضی (خواهان) باید
اوراق اجرائیه را به تعداد محکوم علیه به اضافه در برگ از واحد فروش اوراق
دادگستری تهیه و ضمیمه در خواست فرم نماید و در این مورد اجرائیه بوسیله
قسمت اجرای دادگاه نخستین به موقع اجرای گذاشته می شود و چنانچه تمام یا
قسمتی از عملیات اجرای باید در حوزه دادگاه دیگری به عمل بیاید اجرای آن
قسمت از عملیات به قسمت اجرای دادگاه آن حوزه محول می شود. و مراحل
اجراعبارتند از: 1- تشکیل پرونده اجرائیه و ضبط و بایگانی کلیه اوراق مربوط
به اجراء در آن. 2-پس از ابلاغ اجرائیه مدیر اجرا مامور اجراء را تعیین
(دادورز) و نام او را ذیل ورقه اجرائیه می آورد. عملیات اجرائیه بر عهده
مامور اجراست. 3- بعد از شروع به اجرای حکم نمی توان جلوی عملیات اجرایی را
گرفت مگر در صورت موارد ذیل الف-دستور دادگاه مبنی بر توقف عملیات اجرایی
ب- ارائه رسید از محکوم له مبنی بر وصول محکوم به
ج- رضایت کتبی محکوم له دایر بر تعطیل با توقیف یا قطع یا تاخیر اجرای حکم
د-اجرای
مفاد اجرائیه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه و یا معرفی
مال از سوی او و با ابراز ترتیبی جهت پرداخت محکوم به
ه-
چنانچه محکوم علیه قادر به اجرای مفاد اجرائیه نیست باید ظرف ده روز از
تاریخ ابلاغ اجرائیه صورت جامع و کامل دارایی اش به قسمت اجرا تسلیم کند و
اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید.
وکلا ومشاوران قم
سیدفرشید غزنینی هاشمی