1- كارشناسان مورد اعتماد دستگاه قضا براي ارزيابي وثيقه هستند وموضوع كار ما فقط و فقط ارزيابي ملك است و مسايل خصوصي و قضايي زنداني يا متهم ارتباطي به ما ندارد و نباید تاثیری در ارزیابی داشته باشد
2- هرگز بدون مشاهده اصل سند ملك اقدام به ارزيابي نكنيم
3 - قبل از ارزيابي ُ سند را از نظر اطلاعات ثبتي بررسي كامل بنمائیم
4- هرگز اقدام به ارزيابي غير حضوري و يا ارزيابي بر اساس اظهارات شفاهي مالك يا سايرين نكنيم و از ملك مورد نظر حتما بازديد و معاينه كامل انجام دهيم
5- مالك در موقع بازديد حتما حضور داشته باشد و شخصا ملك خود را اراِيه كند
6-اطلاعات مورد نياز خود را از مالك دريافت كنيم و به سايرين اعتماد نكنيم
7 - اگر سند داراي حدوحدود روشن و مساحت دقيق ملك باشد با صرف وقت و حوصله نسبت به انطباق دقيق و كامل آن با محل ارايه شده اقدام كنيم
8- اگر مالک برای سند مشاعي مكان معيني را ارايه دهد براي اثبات ادعاي مالك تحقيقات لازم را از معتمدين و مالكين مجاور به عمل آوريم
9- در اسناد مشاعي حد و حدود كل پلاك درج ميشود و حد و حدود مشاع ذكر نميگردد لذا بايد اطلاعات لازم را در مورد مشخصات كل ملك و قيمت روز نقاط مختلف آن بدست آوريم تا ارزیابی صحیح تری داشته باشیم و قيمت متوسط نقاط مختلف ملك را ملاك ارزيابي قرار دهيم
10 - در اسناد قديمي غير مشاعي خصوصا در مورد باغات در متن سند حد و حدود روشن و مساحت ملك درج نميگردد ودر يك منطقه ممکن است قطعات زيادي قابل انطباف با سند مورد نظر ما باشد و لذا تشخيص ملك واقعي موضوع سند وثیقه دشوار است .در اين موارد بررسي و تحقيقات كامل را انجام دهيم
11 - اسناد فاقد مساحت را حتما تعيين مساحت كنيم و واحدهاي قديمي مالكيت را تبديل به مترمربع نموده سپس اقدام به ارزيابي نماييم
۱2- بعضي اسناد قديمي داراي اصطلاحات سنتي و واحدهاي مالكيتي قديمي مثل : سير - لنگ - من - اياق - خروار - و...... است كه در نقاط مختلف داراي مقادير مختلف است . مثلا هر من زمين در كاشمر 125 مترمربع است و در بعضي مناطق نيشابور و مشهد 250 مترمربع است كه بايد اين موضوع را در ارزيابي توجه نماييم
۱3 -در املاك مشاعي و اسناد قديمي و در موارد غير شفاف پيشنهاد ميشود همكاران محترم تعهدكتبي با امضا و اثر انگشت مالك مبنی بر مسئوليت انطباق ملك ارايه شده با سند از مالك اخذ نمايند
۱4 - يادمان باشد كه حسب وظيفه قانوني ما كارشناس ارزياب اراضي هستيم و وظيفه امور ثبتي و تعيين مكان و مشخصات و تعيين مساحت املاك از وظايف همكاران ما در رشته امور ثبتي است . اگر در انطباق سند و يافتن ملك در طبيعت مواجه با اشكالاتي شديم و اطلاعات كافي بدست نياورديم و يا در صحت اظهارات ارايه دهنده شك نماييم و خلاصه اينكه در مورد ملك و انطباق آن با سند به يقين نرسيديم حتما از دادگاه بخواهيم كه يك نفر كارشناس امور ثبتي تعيين و بر اساس نظريه كارشناس ثبتي وطبق آنچه كه كارشناس ثبتي ارايه ميدهد ملك مورد نظر را ارزيابي نماييم
۱5 - به اظهارات مالك يا سايرين كه معمولا براي مرغوب و گران جلوه دادن ملك بازارگرمي ميكنند و بعضا سعي در بزرگنمايي آن دارند به هيچ وجه توجه نكنيم و فقط به تحقيقات و بررسي هاي خودمان متكي باشيم
۱6 - اگر در عرصه ملك به ويژه در باغات ُ اعياني ها و اشجار و مستحدثات و امتيازاتي وجود داشته باشد بر اساس آناليز هركدام از اجزاي ملك اقدام به ارزيابي كنيم و حتي الامكان به صورت كلي ملك راقيمت گذاري نكنيم
17 - يادمان باشد كه به حق الزحمه كارشناسي طبق تعرفه قانوني خودمان حتي اگر اندك باشد قانع باشيم و وجه اضافه بر حق قانوني از مراجعين طلب نكنيم و اگر حق الزحمه ما طبق تعرفه بيش از علي الحساب پرداختي باشد مابقي آنرا از طريق دادگاه مطالبه نماييم
18- اگر قيمت ملك خيلي زيادتر از ميزان وثيقه باشد حتما قيمت واقعي ملك رادر نظريه خود درج كنيم و به بهانه رعايت حال مراجعين براي حق الزحمه كمتر قيمت ملك را كمتر اعلام نكنيم
19 - اراضي آبي زار يا باغات كه از قنوات و رودخانه ها و چشمه سارات حقابه دارند و حقابه آنها در سند مندرج است با احتساب ارزش آب ارزيابي مي شوند
20- اراضي آبي زار و باغات كه چاه اختصاصي دارندو يا اراضي كه از چاههاي اشتراكي سهم آب معين در مدار معين دارند اسنادشان مربوط به عرصه زمين است و ارزش سند مربوط به زمين بدون احتساب آب است . در اين اراضي ارزش آب جداگانه ارزيابي شود و در نظريه درج گردد كه در صورت ضبط وثيقه آب نيز به انضمام زمين است مگر اينكه ارزش زمين به تنهايي جوابگوي وثيقه مورد نياز دادگاه باشد .
۲1- در ارزيابي وثيقه ُ وظيفه كارشناس تعيين ارزش روز در تاريخ ابلاغ كارشناسي است و ارزيابي ملك به تاريخهاي قبل ويا پيش بيني ارزش آينده ملك قابل قبول نيست مگر اينكه در قرار كارشناسي به نحو ديگري تعيين شده باشد
22 - ممكن است وثيقه براي اموري غير از امور قضايي باشد و از مراجعي به جز مراجع قضايي به كارشناس ارجاع گردد مثلا ارزيابي وثيقه براي اعزام به خارج از كشور و يا ارزيابي وثيقه براي وامهاي بانكي و يا موارد مشابه ديگر . در هر صورت وظيفه خطير كارشناس در امر كارشناسي ثابت است هيچ فرقي ندارد كه امر كارشناسي از هر مرجعي ارجاع شده باشد كارشناس بايد وظيفه خود را طبق موارد ياد شده به درستي انجام دهد
23 - متاسفانه مشاهده مي شود كه افرادي به عنوان دلال يا كارچاق كن وجود دارند كه از نياز و اضطرار و گرفتاري مردم سوء استفاده نموده و در قبال دريافت مبالغي كه بعضا قابل توجه هم مي باشد نسبت به تامين سند براي گرفتاران اقدام ميكنند . و يا مالكيني وجود دارند كه داراي چندين سند مالكيت هستند و كارشان وثيقه دادن سند به متقاضيان در قبال دريافت وجوه كلان است .اين افراد با وعده و وعيد به افراد گرفتار اسناد كم ارزش را به آنان ارايه ميدهند و با اين قول كه در موقع كارشناسي كار درست مي شود و يا كارشناس را مي خرند تا قيمت بالا براي ملك تعيين كند و..... اقدام به كسب در آمد هم از سوي مالك و هم از سوي متقاضي مي كنند . هر گونه اقدام خلاف كارانه توسط كارشناس در اين موارد موجب رشد بيشتر اينگونه افراد انگل در اجتماع مي باشد .
24 - عوامل موثر در ارزیابی و استنادات كارشناس يراي تعيين قيمت روز يك ملك از جمله :ارزش باالقوه ملك - مقايسه قيمت ها در نقاط مختلف در موارد مشابه - آخرين معاملات انجام شده در منطقه - تاثير عوامل كاهنده يا افزاينده قيمت روي قيمت ملك - نوع و وضعیت سند از نظر افراز یا مشاعی بودن سند- موقعیت مکانی ملک از نظر دسترسی به امکانات و تسهیلات و خدمات - مقایسه قیمت با فیمت های املاک مشابه در نظرات قبلی کارشناسی - ارزش مستحدثات و امتیازات و اعیانی های ملک - وضعیت و نوع و میزان و کیفیت آب در اراضی آبی زار - نوع محصولات مورد کشت - استعداد ملک از نظر محصول دهی و میزان بهره وری با القوه ملک - موقعیت مکانی اراضی دیمزار از نظر اقلیمی و بررسی میزان تولید - جنس خاک و نفوذ پذیری آن از نظر نگهداری آب و راندمان آبیاری - تاثیر عوامل اجتماعی منطقه ای بر روی قیمت املاک- موقعیت مکانی ملک از نظر امنیت اجتماعی - و.........
25 - یادمان باشد که به همان دقتی که یک ملک را در هنگام معاملات و یا در پرونده های قضائی قیمت گذاری می کنیم در مورد وثیقه ها هم با همان دقت و توجه ارزیابی نمائیم
کارشناس روز
سیدفرشید غزنینی هاشمی