خلع ید و تخلیه چیست ؟

خلع یدعلاوه بر معنای لغوی دارای یک مفهوم فنی و اصطلاحی نیز می باشد که به توضیح آن می پردازد. در این مقاله که توسط وکلا و مشاورین موسسه حقوقی ملک پور برای شما عزیزان تهیه و گردآوری گردیده ، میتوانید تمام اطلاعات مربوط به خلع ید و تخلیه ملک را بررسی و مطالعه نمایید ودر صورت تمایل به جهت تکمیل اطلاعات و یا تشکیل پرونده در این مورد و موارد مشابه با وکلای متخصص و زبده در موسسه حقوقی ملک پور تماس حاصل نموده و اطلاعات تکمیلی رو دریافت نمایید. خلع یدبه لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول اعم از خانه مغازه و یا زمین بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود آن دعوا را اقامه می نمایدو از دادگاه (که البته امروزه در صلاحیت شورای حل اختلاف است) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و به وی تحویل نماید، بعنوان مثال من دارای یک باب آپارتمان مسکونی می باشم و به مسافرت می روم بعد از ۲ سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مجتمع از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرفآپارتمان پرداخته و در آن مبادرت به کار آرایشگری نموده است،هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گرددآپارتمان را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع اپارتمان مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم ،شرط اصلی جهت طرح دعوی خلع ید داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت.اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم.که در این مورد وکلای مورد وثوق موسسه حقوقی ملک پور می توانند از صفر تا صد اقدام رو به نتیجه میرسانند. لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت استزیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند،تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است که در این مورد نیز وکلای موسسه حقوقی ملک پور آماد مشاوره در زمینه تفکیک این دو دعوا و حل آن میباشند به شما توضیح خواهند داد که در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.

م.ملک پور

فرق بين سرقفلي و مالکيت ملک تجاري چيست؟

 

مفهوم عرفي حق سرقفلي در بازار با آنچه قانون‌گذار از آن ياد کرده، متفاوت است. در قراردادهاي مختلفي موضوع انتقال حق سرقفلي درج مي‌شود اما از جنبه حقوقي بين انتقال مالکيت ملک و انتقال حق سرقفلي تفاوت فراوان وجود دارد. ويوان نيوز به نقل از کسب و کار: مفهوم عرفي حق سرقفلي در بازار با آنچه قانون‌گذار از آن ياد کرده، متفاوت است. در قراردادهاي مختلفي موضوع انتقال حق سرقفلي درج مي‌شود اما از جنبه حقوقي بين انتقال مالکيت ملک و انتقال حق سرقفلي تفاوت فراوان وجود دارد. حال چگونه بايد تشخيص دهيم قراداد بيع واقع شده يا حق سرقفلي منتقل شده است؟ دو نکته ساده وجود دارد براي اينکه مطمئن شويم انتقال حق سرقفلي نيست‌. اول اينکه انتقال‌دهنده مالک خود ملک باشد. 
دوم اينکه آن ملک مستاجر نداشته باشد. در نظام تقنيني ايران بدون وجود رابطه استيجاري، فرض وجود سرقفلي منتفي است. تنها براي مستاجر يک ملک حق سرقفلي را مي‌توان متصور بود. به عبارت ساده‌تر يک شخص واحد نمي‌تواند هم مالک ملک باشد و هم مستاجر آن. لذا مالک يک ملک هرگز نمي‌تواند حق سرقفلي را منتقل کند. اگر مالک يک ملک در قرارداد به جاي موضوع بنويسد حق سرقفلي‌، حتما بايد مستاجر قبلي وجود داشته باشد. زيرا مالک ملک نمي‌تواند مالک سرقفلي هم باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال???? ممکن است مالک ملزم به تنظيم سند رسمي اجاره به نام مستاجر جديد شود اما حق سرقفلي از مستاجر قبلي به مستاجر جديد منتقل مي‌شود، نه از مالک به مستاجر دوم. 
گاهي مواقع نيز مالک ملک اصل مالکيت نسبت به عين مستاجره را به غير يا خود مستاجر منتقل مي‌سازد. اگر به مستاجر منتقل شود‌، دو عنوان مالک ملک و مالک سرقفلي در شخص واحد جمع و حق سرقفلي سقوط مي‌کند اما در صورتي که اصل مالکيت به غير از مستاجر منتقل شود، اين قرارداد بيع ملک بوده و خللي به حق سرقفلي متعلق به مستاجر وارد نمي‌کند. باتوضيح فوق به طور اجمالي مشخص شد در چه مواردي بيع(انتقال اصل مالکيت) صورت مي‌گيرد و در چه مواردي انتقال حق سرقفلي منتقل شده است اما فايده تميز اين دو درتفاوت اثر ناشي از هر يک از قراردادهاي مذکور است. اگر حق سرقفلي منتقل شود، انتقال گيرنده مستاجر جديد محسوب مي‌شود و همه قواعد راجع به يک مستاجر بر او حاکم است و در صورت انتقال اصل مالکيت، انتقال گيرنده مالک ملک محسوب مي‌شود، اعم از اينکه براي ملک مستاجر وجود داشته باشد يا اينکه نداشته باشد. البته در صورتي که براي ملک مستاجر صاحب حق سرقفلي وجود داشته باشد مالک جديد نمي‌تواند در منافع ملک تصرف کند مگر در صورت تخليه مستاجر به يکي از علل قانوني و يا پرداخت ارزش سرقفلي به وي. حال مي‌توان به اهميت اين بحث بيشتر پي برد. درصورت عدم اطلاع از حقيقت عقد، ممکن است ضرر‌هاي جبران ناپذيري به انتقال گيرنده وارد شود.

اختیارات مستأجر در یک مغازه

 

 

مستأجر هنگامی می تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستأجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.
▪ پرسش: در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد 
ـ پاسخ: در صورتی که مستأجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
▪ پرسش: اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستأجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد برای پاسخ به این سؤال باید حالت های مختلفی را در نظر گرفت.
ـ پاسخ:
۱) اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد دفترخانه ای که ملک مورد نظر در نزدیکی اش واقع شده) در این حالت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
۲) اگر مستأجری که حق انتقال عین مستأجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستأجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به ک اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ک آن را به س منتقل کند مالک آقای الف می تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستأجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر 
▪ پرسش: اگر مستأجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد 
ـ پاسخ:
۱) از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
۲) درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
۳) دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
۴) اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
▪ پرسش: اگر مغازه ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستأجر فقط عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستأجر باشند می توان ملک را به آنان تحویل داد 
ـ پاسخ: در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستأجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.
▪ پرسش: اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستأجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید در نظر بگیرد 
ـ پاسخ:
۱) دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
۲) دادخواست به طرفیت مستأجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستأجر پرداخت می شود که مستأجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستأجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد.بنابراین اگر مستأجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.
▪ پرسش: اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر است 
ـ پاسخ: خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل کسب به وجود می آید، چه مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

 

منبع : روزنامه ایران

 

سرقفلی اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

 

 

سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود و اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و ... به دست می آید.

مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آن ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود، اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند برای مثال: اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضا در سال ۸۰ تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آن ها رفتار می شود.
سوال: آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می کنند حق سرقفلی به آن ها تعلق می گیرد؟
پاسخ: اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند. 
برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر می گیرد و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.
سوال: اگر مالک هنگام اجاره سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، چطور؟
پاسخ: چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجازه کرده، مراجعه کند.
سوال: اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟
پاسخ: چنان چه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
سوال: آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟
پاسخ: اصولا برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که:
۱-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.
۲-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
سوال: اگر مدت اجاره تمام شود ولی مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟
پاسخ: خیر، برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.
سوال: اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟
پاسخ: اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد

منبع:
نويسنده ايسکانيوز

احکام سرقفلی‏

 

 

س 1668: آیا مستأجری كه مغازه‏ای را برای تجارت در آن و یا كار دیگری به مدّت معیّنی اجاره كرده، جایز است بعد از پایان مهلت اجاره در صورتی كه مالك آن را تجدید نكند، از تخلیه مغازه خودداری نموده و حق سرقفلی را مطالبه نماید؟ و آیا با توجه به اینكه حق واگذاری عین مستاجره را به كس دیگری ندارد، جایز است نسبت به آن، ادّعای حق شغل و حرفه كند؟

ج: مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره، عين مستأجره رادر تصرف خود نگهدارد و از تسليم آن به مالك خودداری كند، ولی اگر نسبت به آن حق سرقفلی داشته باشد كه از مالك به او منتقل شده و يا مغازه از مكانهايی باشد كه از نظر قانونی برای مستأجر در آن حقی ايجاد می‏شود، در اين صورت می‏تواند عوض حق خود را از مالك مطالبه كند.

س 1669: اینجانب یك مكان تجاری را اجاره كردم و مبلغی را برای دستیابی به حق سرقفلی به مالك آن پرداخت كردم و مبلغ زیادی را هم برای برق كشی و سنگ‏فرش‏كردن زمین آن و امور دیگر خرج كردم و مقداری هم برای گرفتن پروانه كار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالك خواهان استرداد آن مكان شده اند، آیا بر من واجب است كه با تخلیه مغازه خواسته آنان را اجابت كنم؟ و بر فرض وجوب تخلیه، آیا جایز است اموالی را كه برای آن مكان هزینه كرده‏ام از آنان مطالبه كنم؟ و آیا حق مطالبه عوض سرقفلی به قیمت روز را دارم؟

ج: وجوب تجديد اجاره بر مالك يا جواز مطالبه تخليه و لزوم انجام آن و همچنين ضمان اموالی كه برای مكان استيجاری خرج شده، تابع قوانين جاری كشور و يا شرايط مذكور در ضمن عقد اجاره بين موجر و مستأجر است و امّا سرقفلی آن مكان در صورتی كه از مالك بر وجه شرعی به مستأجر منتقل شده باشد و يا به مقتضای قانون برای او ثابت باشد، حق مطالبه آن به قيمت روز را دارد.

س 1670: مالك یكی از شركتها ساختمانی را اجاره داده بدون آنكه از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن كم نماید؟

ج: تا زمانی كه سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خريد يا صلح يا شرط ضمن عقد لازم و يا طبق قانونی كه تصريح به آن كند، ملك مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالك چيزی را مطالبه كند و همچنين اگر آن ساختمان را از مالك بخرد نمی‏تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قيمت آن كم نمايد.

س 1671: پدرم چند مغازه تجاری را برای سه تن از فرزندانش خریده و اسناد آنها را در همان زمان به نام آنان كرده است، در نتیجه آن مغازه ها در حال حاضر شرعا و قانونا متعلّق به آنان است. این مغازه‏ها قبل از وفات پدرم تحت تصرف او بودند و در آنها مشغول كسب و تجارت بود، آیا سرقفلی این مغازه ها فقط برای مالكین آنهاست یا اینكه سرقفلی آنها مستقل از ملك است و تعلّق به همه ورثه است؟

ج: سرقفلی مغازه‏ها تابع ملك آن است و تا زمانی كه از طريق شرعی به شخص ديگری منتقل نشده اختصاص به مالك آن دارد.

س 1672: اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالك بپردازد، آیا در صورتی كه مستأجر به هر علتی بخواهد آنجا را تخلیه كند، مالك فقط باید همان مقدار را به مستأجر بپردازد یا آنكه واجب است قیمت سرقفلی را به قیمت روز تخلیه به او بدهد؟

ج: اگر حق سرقفلی مغازه شرعا برای مستأجر باشد، می‏تواند قيمت فعلی آن را طبق قيمت عادلانه روز، مطالبه كند و بر مالك هم واجب است قيمت فعلی آن را به او بپردازد، ولی اگر مبلغی را نزد مالك به وديعه گذاشته تا هنگام تخليه آن مكان به او برگرداند در اين صورت فقط حق مطالبه معادل مبلغی را دارد كه هنگام اجاره آن مكان به مالك پرداخته است و نسبت به تفاوت ارزش پول احتياط در مصالحه است.

س 1673: اینجانب مغازه‏ای را از مالك آن اجاره كردم بدون آنكه مبلغی را در برابر سرقفلی آن بپردازم زیرا در آن زمان پرداخت سرقفلی در شهر ما متعارف نبود و الآن كه موجر فوت كرده و مغازه، ملك یكی از فرزندانش شده، درخواست تخلیه آن را دارد و از طرفی در خلال مدّت اجاره اقدام به انجام بعضی از كارها از قبیل كشیدن برق ، تلفن و تعویض درب و نگهداری آن نموده ام و مردم بر اثر معامله با من در این مكان به من بدهكار هستند، آیا بر من واجب است خواسته مالك فعلی را اجابت نموده و آن مكان را بدون آنكه استحقاق چیزی را داشته باشم تخلیه نموده و به او تحویل بدهم؟ و در صورتی كه حقّی داشته باشم مقدار آن چقدر است؟

ج: شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلی حق نداريد بدون تجديد اجاره توسط مالك فعلی در آن تصرّف نماييد و از تسليم آن به او خودداری كنيد ولی لزوم پاسخ مثبت مالك فعلی به درخواست تجديد اجاره و يا جواز مطالبه تخليه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانين جاری يا شروط ضمن عقد است و امّا اينكه هنگام تخليه در برابر سرقفلی چيزی را مطالبه كنيد، با اين فرض كه در زمان انعقاد اجاره قبلی ثبوت حق سرقفلی برای مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلی آن مكان هم از مالك به شما انتقال پيدا نكرده، بنابر اين در مقابل تخليه محل و تسليم آن به مالك فعلی آن، حق نداريد نسبت به سرقفلی آن چيزی از مالك مطالبه كنيد مگر آنكه قانون به شما اين اجازه را بدهد و امّا نسبت به كشيدن برق و تلفن و امور ديگری كه با هزينه خود انجام داده‏ايد همه آنها ملك شما هستند مگر آنچه را كه عرف يا قانون جاری بطور مجانی و يا در صورت پرداخت هزينه‏های آن توسط مالك ، تابع ملك بداند.

س 1674: 1 - مكانی به مدّت بیست سال بطور مستمر به عنوان محل كار اجاره داده شده است آیا مستأجر در خلال مدّت اجاره یا بعد از انقضاء آن حق دارد حق سرقفلی مكان مزبور را با پرداخت مالیاتهای سرقفلی و رعایت همه امور قانونی به مستأجر دیگری واگذار كند؟ 2 - اگر سرقفلی آن مكان را به شكل رسمی و با رعایت همه ضوابط قانونی به مستأجر دیگری انتقال بدهد، آیا مالك حق دارد به سبب عدم قبول آن از مستأجر دوم بخواهد مكان مزبور را تخلیه كند؟

ج: اگر سرقفلی آن مكان از سوی مالك و يا طبق قانون به او منتقل نشده باشد حق فروش و واگذاری آنرا به غير، ندارد و اگر چنين كاری كند فضولی و متوقّف بر اجازه مالك است.

س 1675: مورّث من همه سهم خود از هتل و لوازم آن اعم از اعیان و حقوق را با من مصالحه كرده است، آیا این مصالحه شامل حق سرقفلی آن هتل هم می‏شود؟

ج: اگر حق سرقفلی هتل متعلّق به او باشد و مصالحه بر همه مايملك او در هتل اعم از اعيان و حقوق بدون استثناء چيزی صورت گرفته باشد، حق سرقفلی آن نيز داخل در اين مصالحه است.

س 1676: فردی مكانی را اجاره كرده است به این شرط كه هنگام مطالبه مالك، آن را تخلیه كند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالك مبنی بر تخلیه آن، مستأجر حق سرقفلی آنرا مطالبه می كند، آیا پرداخت آن به او بر مالك واجب است؟

ج: در فرض مسأله كه شرط تخليه مكان توسط مستأجر هنگام مطالبه مالك شده است و ظاهرا حق سرقفلی از مالك به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه چيزی را نخواهد داشت مگر طبق قوانين نظام اسلامی.

س 1677: سر قفلی مكانی را كه اجاره داده ام به مبلغ معیّنی به مستأجر آن فروختم و او هم در برابر آن یك فقره چك به من داد كه به علت عدم وجود پول در حساب بانكی او موفق به نقد كردن آن نشدم، و مكان مزبور هنوز هم در اختیار مستأجر است و با آنكه من تاكنون پول سرقفلی را از او نگرفته‏ام ادعای مالكیّت آن را می‏كند، آیا سرقفلی آن مكان متعلّق به اوست یا آنكه معامله سرقفلی بر اثر عدم دستیابی من به پول آن باطل است؟

ج: بعد از تحقّق معامله سرقفلی بر وجه صحيح ، مجرّد عدم موجودی در حساب صاحب چك كه آن را در برابر سرقفلی داده،موجب بطلان معامله آن نمی‏شود بلكه حق سرقفلی متعلّق به مشتری است و فروشنده كه همان موجر است حق دارد مبلغ چك را از او مطالبه كند.

س 1678: اگر مستأجر هنگام تخلیه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلی را داشته باشد، ولی مالك بر خلاف آنچه كه عرفا و قانونا متداول است از پرداخت آن خودداری كند، باقی ماندن مستأجر در آن ملك بدون رضایت مالك تا زمانی كه عوض سرقفلی را دریافت كند چه حكمی دارد؟ و بر فرض كه ماندن مستأجر در آن مكان جایز نباشد و غصب باشد، آیا در آمدی كه از آنجا بدست می آید شرعا حلال است؟

ج: تا زمانی كه تخليه مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلی به مستأجر نكرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه عوض سرقفلی هنگام تخليه مغازه، برای جواز استمرار تصرف در آن مكان بعد از پايان مدّت اجاره كافی نيست و به هر حال درآمد حاصل از كسب و كار در آن مغازه شرعا حلال است.

س 1679: شخصی مغازه‏ای را به مبلغ معیّنی اجاره نموده و مبلغ دیگری را هم به عنوان سرقفلی پرداخته است، سپس مالك شروع به زیاد كردن اجاره آن نموده تا اینكه به دو برابر اجاره اولیه رسیده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد ولی مالك پانزده درصد سرقفلی را مطالبه می‏كند و قصد افزایش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالی كه اجاره‌ی مغازه‏های مجاور كمتر ازآن مقدار است، آیا مالك شرعاً و قانوناً حق مطالبه درصد مذكور و اضافه كردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟

ج: اگر سرقفلی مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هر كسی كه می‏خواهد منتقل كند، مالك حق ندارد چيزی از آنچه را كه مستأجر به عنوان عوض سرقفلی می‏گيرد از او مطالبه كند. ولی نسبت به مال الاجاره، تعيين مقدار آن بستگی به توافق مالك و مستأجر هنگام تجديد عقد اجاره دارد.

س 1680: اگر شخصی مغازه‏ای را اجاره كند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید كه موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والاّ مستأجر حق خواهد داشت كه سر قفلی آن مكان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت كنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مكان به دیگری، به آن شرط وفا كند؟

ج: اشتراط چنين شرطی در ضمن عقد اجاره اشكال ندارد و بر موجر واجب است كه به آن عمل كند و در صورتی كه راضی به خريد سرقفلی از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص ديگر و واگذاری مكان مزبور را به او ندارد.

س 1681: خانه‏ای را خریده‏ایم كه مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالك، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا درصورتی كه بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بكنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالك سابق و یا مستأجر قبلی كه پول سرقفلی را گرفته‏اند باید آن را به او بپردازند؟

ج: بعد از آنكه مستأجر اخير به نحو شرعی مالك سرقفلی مغازه شد، كسی كه در حال حاضر می خواهد آن را از او بخرد بايد قيمت سرقفلی را به او بپردازد.

پانزده سوال و پاسخ کاربردی در خصوص سرقفلی

 

حق سرقفلی و عدم اسقاط آن در صورت تخلف تجاری و یا جزایی مستاجر

هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجرو مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد:

تعریف سرقفلی

***آیا حق سرقفلی قابل انتقال به غیر می باشد؟

بله، در صورتی که مالک یا موجر حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نکرده باشد.

***در صورت انتقال حق سرقفلی به غیربدون اجازه، آیا تخلیه عین مستاجر قابل اعمال از سمت موجر می باشد به چه صورت؟

بله، در صورت عدم اذن و اجازه از سمت موجر مستاجر نسبت به انتقال حق سرقفلی اقدام نماید، موجر حق تخلیه عین مستاجره را با تقدیم دادخواست به دادگاه خواهد داشت.

***آیا حق سرقفلی قابل توقیف قانونی می باشد، به چه صورت؟

بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی محسوب می شود. با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املا ک

***آیا زوجه در جهت مطالبه مهریه حق توقیف، حق سرقفلی زوج را دارد؟ به چه صورت؟

بله، زوجه حق بازداشت حق سرقفلی زوج را دارد، چون مهریه جزو دیون ممتازه محسوب می شود و با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه و تقاضای تامین خواسته توانایی توقیف حق سرقفلی زوج را خواهد داشت، فقط مستلزم آن است که حق سرقفلی زوج به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.

***آیا حق سرقفلی قابل تملیک و انتقال پس از توقیف است؟

در صورت اذن و اجازه مستاجر در جهت انتقال به غیر از سمت مالک اصلی قابل تملیک و انتقال است اما در صورت عدم انتقال به غیر فقط منافع قابل بازداشت و در معرض قرار دادن حق سرقفلی در اجرای احکام به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست.

***آیا حق سرقفلی قابل ضمان (ضمانت) می باشد؟ به چه صورتی؟

بله، زیرا حق سرقفلی از زمره حقوق مالی تلقی می گردد و قابلیت ضمان را دارا است تنها با ارزیابی کارشناس خبره کانون کارشناسان دادگستری تعیین ارزش حق سرقفلی صورت می پذیرد و مستلزم آن است که حق مشعر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و به راحتی به ضمانت سپرده می شود.

***آیا حق سرقفلی در صورت تخلف تجاری مستاجر اسقاط می شود؟

خیر. حق سرقفلی حتی در صورت تخلف تجاری یا جزایی مستاجر ساقط نمی گردد و قابل اعمال می باشد.

***در صورتی که موجر به طریق قانونی و شرعی سرقفلی عین مستاجره را به مستاجر منتقل نماید آیا حین تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد؟ چگونه؟

بله، مستاجر حق مطالبه سرقفلی از موجر را دارد و موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلی مستاجر به «قیمت عادلا نه روز» (یوم الا دا») است.

***مستاجر ضمن عقد اجاره می تواند شرط نماید تا زمانی که عین مستاجره در ید تصرف مستاجر است مالک حق افزایش مال الا جاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و هر ساله اجاره بهای سال قبل را بپردازد؟

بله. چنین شرطی صحیح می باشد و خللی در عقد اجاره ایجاد نمی نماید و لا زم الا تباع بین طرفین است.

***آیا این حق قابل اسقاط است؟

بله. در چنین صورتی مستاجر حق اسقاط حقوق مشروط خود را دارد و حتی حق دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر برای سقوط حق مذکور دارد.

***آیا در صورت پرداخت قیمت عادلا نه روز سرقفلی (یوم الا دا») به مستاجر، تخلیه عین مستاجره منوط بر پرداخت قیمت سرقفلی است؟

بله، با عنایت به حقوق اجتماعی و اقتصادی مستاجر و حق دریافت حق سرقفلی از سمت مستاجر و تهیه مکان تجاری دیگری در جهت رونق اقتصادی و ایجاد حسن شهرت، نتیجتا تخلیه عین مستاجره موکول به پرداخت قیمت عادلا نه حق سرقفلی است.

***در چه مواردی موجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی تقدیم کند؟

۱) در صورت انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر، کلا یا جزئا به هر مقدار که باشد واگذار نماید (اعم از وکالت، نمایندگی، وصایت، هبه، ضمانت، اجاره، غیره...

۲) در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره برخلاف منظور تعیینی در اجاره نامه

۳) هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۴) زمانی که عین مستاجره در مورد شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد.

۵) در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر.

۶) در صورت عدم پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستاجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه (دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره) یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری.

۷) تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمان.

۸) تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص موجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت.

۹) در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر مشار الیه باشد.

***آیا پس از صدور حکم تخلیه عین مستاجره از مراجع قضایی مستاجر حق دریافت حق سرقفلی خواهد داشت؟

بله، فقط در صورت واگذاری مورد اجاره به غیر بدون اذن و اجازه، موجر حق تخلیه بر علیه مستاجر اعمال خواهد نمود و در این مورد مستاجر مستحق «نصف» حق سرقفلی تعیین متعارف عرفی خواهد بود.

***آیا راهن حق انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) را به شخص ثالث پس از انعقاد عقد رهن را دارد؟خیر، چون (عقد رهن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق تقدم ایجاد می نماید که از محل فروش مال به رهن گذاشته شده (مرهونه) طلب خود را استیفا می نماید. چون مرتهن مال مرهونه را در تصرف راهن قرار داده است).

معاملات منافی با حقوق مرتهن غیرنافذ بوده و اقدام راهن نسبت به فروش یا انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) به شخص ثالث بدون اذن و اجازه مرتهن به دلیل منافات با حقوق مرتهن نافذ نمی باشد و فقط در صورت تنفیذ مرتهن جایز است.

***آیا انتقال منافع عین مستاجره به مدیران اشخاص حقوقی (شرکت ها) در عقد اجاره انتقال به غیر محسوب می گردد؟ مستاجره شرکت تلقی می گردد یا مدیران شرکت؟

بله، زیرا مدیران شرکت ها مدام در حال تغییر منصب می باشند، در عقود اجاره ای فیمابین اشخاص حقوقی و موجر، مستاجر شرکت تلقی می گردد و انتقال منافع به حتی احدی از مدیران انتقال به غیر تلقی می گردد. (مستفاد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲و ۱۳۶۵و ۱۳۷۶)

مسعودارونقی

جدول هزینه ساخت وسازهرمتر مربع زیربنادر سال1395

1395 جدول هزینه ساخت وسازهرمتر مربع زیربنادر سال

(قیمت تمام شده اعیان)

بااعمال آخرین ضریب تعدیل رشته ای نهایی در گروههای مختلف(ابنیه-تاسیسات برق ومکانیک)

مصوب سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور

طبقه16 وبالاتر روی شالوده	طبقه13تا15 روی شالوده	طبقه11و12 روی شالوده	طبقه 8-10 روی شالوده	طبقه6و7 روی شالوده	طبقه 5تا3 روی شالوده	طبقه1 ,2 روی شالوده	گروه ساختمان
16,244,012	14,464,906	12,685,800	11,448,161	10,055,817	8,169,696	7,735,244	هزینه ساخت هر متر مربع زیربنا

 

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

 

 

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. 

موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود و نظر به دگرگونی‌های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال ۵۶ نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال ۱۳۷۶ قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء شد که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجرین و مستاجرین این نوع اماکن است.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهمترین مسایلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستاجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود .

اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط ‌استیجاری خود را تحت‌ ‌قانون سال ۱۳۷۶ منعقد کنند چه نکاتی را باید در اجاره نامه رعایت کنند ؟

مطابق ماده ۲ این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.

مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن این قانون مثلا ۱۳۷۸ تمدید کرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبنای قانون سال۱۳۵۶ ‌ ‌تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.

آیا کسانی‌ ‌که روابطشان را بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آنها ‌تعلق می‌‌گیرد؟‌

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره ، می‌بایست حق سرقفلی مستاجر را به نرخ و قیمت ‌ روز پرداخت کند اما اگر برای این امر‌ ‌ بین طرفین توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می‌کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله، مکان تجاری و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعیت ‌ملک و … را در نظر می‌گیرد و البته چنانچه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ، می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر به هیات سه نفره از کارشناسان‌ را نمایند .

اگر مالک هنگام اجاره مبلغ سرقفلی را نگرفته باشد اما مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلی به دیگری ‌واگذار کند ، چطور ؟‌

 

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد‌ ‌ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری ‌اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد و با پایان مدت ‌اجاره مکلف است مغازه‌ ‌را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است باید به کسی که ملک را از او اجاره کرده، ‌رجوع ‌کند.

اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند مالک را ملزم به‌ ‌انتقال مغازه به ‌مستاجر دیگری کند؟‌

چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق ‌انتقال به غیر نداشته و پس از‌ ‌پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته‌ ‌مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.‌

‌آیا حق کسب و‌ ‌پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق ‌می‌‌‌گیرد؟‌

اصولا برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌که:

۱-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالک حق افزایش ‌اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند در این ‌صورت مستاجر می‌تواند برای اسقاط‌ ‌حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر دیگر ‌دریافت کند.

۲-در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه‌ ‌محل، ‌مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.

اگر مدت اجاره تمام‌ ‌شود ولی مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند ‌مبلغی به عنوان‌ ‌حق کسب و پیشه دریافت کند؟‌

خیر ، برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی که‌‌ ‌مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

اگر مستاجر بدون رضایت‌ ‌مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال ‌به غیر را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟‌

اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به ‌غیر واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق ‌دریافت‌ ‌نصف حق سرقفلی را دارد .

مجله آنلاین حقوق

مجموعه پرسش و پاسخ سوالات سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

 مقدمه:

در جوامع پیشین، مالکیت منحصر به اشیاء بوده و مالكيت فكري و معنوي و ساير چهره هاي مالكيت غير مادي مفهومي نداشت و در اثر پيشرفت و تكامل دانش بشري این نوع از مالکیت وارد قلمرو حقوق شده است.
حق سرقفلي تاجر از جمله مالكيت غير مادي است كه زمان زيادي از پيدايش آن نمي گذرد و در اصل اين پديده در قرن حاضر در زندگي اقتصادي مردم بروز كرده و قانونگذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در اين مورد نموده است.
برای اولین بار پیدایش عملی واژه سرقفلی در ایران در خرداد ماه 1339 با وضع مقرراتی به نام ( قانون روابط مالک و مستاجر) وجهه قانونی پیدا کرده است. اگر چه عمر اين نهال نوپا در جامعه ما به كمتر از پنجاه سال مي رسد با وجود اين پيوسته يكي از مباحث و موضوعات نسبتاً مهم اقتصادي و قضايي كشور بوده است. به لحاظ اهمیت ویژه این بحث” موسسه حقوقی بین المللی فروهر” مجموعه ای از پرسش و پاسخ های مربوط به سرقفلی را خدمت شما عزیزان ارائه می دهد.
قانونگذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد . قانونگذار قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص میشود که این دو واژه با هم تفاوت دارند .

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است . در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی تواند دارای این حق شود .
مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟
مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند .در قانون سال 1376 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را از مستاجر دریافت نماید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تصریح شده است.

نقل و انتقال حق کسب و پيشه چگونه میسر می باشد؟
نقل و انتقال حق کسب و پيشه ضمن رابطه استيجاري فقط با تنظيم سند رسمي ميسر است و عدم رعايت اين نحوه از نقل و انتقال رسمي، متخلف را مواجه با ضمانت اجراي مقنن مي‌نمايد.

در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می شود آیا مالک می تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت می دارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نکته: (مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجاره نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال 80 تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آنها رفتار می شود.)

شخصی که در ملکی دارای حق کسب و پیشه است بدون اخذ حق کسب و پیشه اقدام به اجاره دادن ملک می کند و ماهیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره بها دریافت می کند در صورت طرح دعوی از سوی موجر تکلیف چه خواهد بود؟
در این حالت با توجه به اینکه مستاجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه منافع ملک را واگذار کرده است در صورت طرح دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مستحق نصف حق کسب و پیشه محل می باشد از سوی موجر پرداخت خواهد شد.

میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات چگونه تعیین می شود؟
میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:
1-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
۳-طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.
۶-نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .

نصف حق کسب و پیشه در دعوی انتقال به غیر به چه کسی پرداخت میشود به مستاجر یا منتقل الیه؟
چنانچه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع به غیر را ندارد ، هنگام انتقال مورد اجاره به غیر ، وجهی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از متصرف اخذ نموده باشد، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مقر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود . لکن چنانچه از این بابت از متصرف وجه یا مال نگرفته باشد ، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت می شو نه به متصرف (تبصره ی یک ماده ی 19 قانون مزبور)

حق کسب و پیشه عین مستاجره به چه کسی تعلق دارد؟
همان طور که در تبصره ی (2) ماده ی 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تصریح شده است ، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف ، مخصوص مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است . زیرا به علت اشتغال مستاجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستاجر به موجر (مالک یا مستاجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه “نظریه مشورتی شماره 1108 مورخ 17/5/1381 اداره حقوقی دادگستری”

مستاجر مورد اجاره را بدون اخذ رضایت مالک با اخذ سرقفلی از فردی به وی منتقل نموده است شهرداری برای انجام طرحهای عمرانی با تملک محل کل حق کسب و پیشه را به منتقل الیه پرداخت کرده است آیا مالک می تواند با طرح دعوی نسبت به استرداد نصف حق کسب و پیشه اقدام کند ؟
با توجه به اینکه انتقال غیر قانونی و بدون رضایت مالک بوده مستاجر یا متصرف بیش از نصف حق کسب و پیشه استحقاق ندارد و دریافت کل حق کسب و پیشه از شهرداری فاقد وجاهت قانونی بوده چه اینکه اگر موجر قبل از تملک شهرداری اقدام به طرح دعوی و تخلیه ملک می کرد منتقل الیه مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه شناخته می شد.

دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر باید علیه چه شخص یا اشخاصی طرح شود؟
هر چند طرح دعوای تخلیه به طرفیت مستاجر به استناد تبصره ی (یک ) ماده ی 19 منع قانونی ندارد ولی بهتر آنست که دادخواست ، به طرفیت مستاجر و منتقل الیه هر دو داده شود تا هم از نظر پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر یا متصرف امکان بررسی بیشتری باشد وهم از نظر اجرای حکم تخلیه ، ضمناً چنانچه دعوا به طرفیت منتقل الیه نیز اقامه شده باشد ، باید مشخصات مشارالیه مطابق قانون آیین دادرسی در دادخواست ذکر شود.
حق کسب و پیشه ی مورد حکم ، معمولاً به مستاجر مورد اجاره پرداخت می شود مگر اینکه احراز شود که مستاجر ،حق کسب و پیشه یا تجارت مورد اجاره را به منتقل الیه واگذار نموده که دراین صورت حق کسب و پیشه ی تعیین شده ، به منتقل الیه داده خواهد شد” نظریه مشورتی شماره 3651/7 مورخ 20/4/1381 اداره حقوقی دادگستری”.

مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟
مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

انتقال کلیدی چیست و چه تبعاتی دارد؟
در انتقال کلیدی مستاجر(دارنده حق کسب و پیشه ) صرف نظر از اینکه حق انتقال داشته باشد یا نداشته باشد یا اخذ مبلغی کلید عین مستاجره را تحویل منتقل الیه می دهد و ضمن تنظیم سند عادی با موضوع انتقال بین طرفین، وکالتی نیز از طرف مستاجر به منتقل الیه جهت فسخ اجاره سابق و انجام کارهای اداری ملک مثل مراجعه به شهرداری و دارایی … و طرح دعوی علیه موجر برای اخذ مجوز انتقال داده می شود در این نوع انتقال ناقل با تحویل کلید و اخذ مبلغ کلیه مسئولیتهای آتی ملک مثل احتمال طرح دعوی تخلیه از سوی مالک را از خود سلب می کند و کلیه هزینه ها و مسئولیتهای آینده ملک به عهده منتقل الیه است .
این نوع انتقال یکی از خطرناک ترین انتقالات و از مصادیق بارز تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد و چه بسا مالک با طرح دعوی و پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه وتحویل ملک نماید.

اگر یکی از وارثین موجر به علت انتقال به غیر درخواست تخلیه عین مستاجره را بکند تکلیف چیست و پرداخت حق کسب و پیشه چگونه خواهد بود؟
موضوع از جمله موارد اختلافی است. بطوری عده ای قائل به پذیرش این دعوا با پرداخت حق کسب و پیشه به نسبت نصف سهم درخواست کننده هستند در باب اجرای حکم صادره معتقد به اعمال ماده 43 قانون 1 اجرای احکام هستند و عده ای دیگر با این اعتقاد که پذیرش این دعوا به این نحو منافی حقوق مستاجر است لذا استماع این دعوا را مواجه با اشکال می دانند (موردی 87) اما آنچه مسلم است اینکه از یک طرف مالکین مشاعی حق درخواست تخلیه را دارند واز طرف دیگر مستاجر نیز حق علی رغم تخلف، به حکم قانون استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد بر این اساس تخلیه ملک صرفاً با سهم مشاعی پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، خواهان تخلیه موجبات تضییع حقوق احد را فراهم خواهد کرد از این در چنین مواردی بهترین راهکار آن است که درخواست کننده در صورت طرح دعوی و اصرار بر اعمال حقوق مالکانه خود نصف حق کسب و پیشه ملک را کلاً پرداخت نماید.

اگر مغازه ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستاجر باشند می توان ملک را به آنان تحویل داد؟
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملک تحویل مالکین مشاعی شود.

اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید درنظر بگیرد؟
۱ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
۲ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادرکننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیهدریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل­الیه واگذار کردهباشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک راتخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود.

آیا اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجراست؟
خیر؛ این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب به وجود می آید، چه مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟
الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .
ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.
ج- تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی به موجب ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 [13] و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند ولی حق کسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر .

انواع سرقفلی کدامند؟
امروزه سرقفلي در ميان بازاريان وکسبه و اصناف به دو صورت ديده مي شود که هر کدام با کمي مسامحه، مقررات و قوانين و شراط خاص خود را دارند .
نوع اول- سرقفلي که از حق کسب و پيشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي ( اجاره هاي قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق يک محل است که دست به دست واگذار مي گردد و در ميان عامه مردم سرقفلي نام گرفته است .
نوع دوم- سرقفلي واقعي : اين نوع سر قفلي در واقع حاصل حق کسب و پيشه يا اجاره هاي سابق نيست. بلکه در اين نوع سرقفلي، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار نمايد سرقفلي ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه با شرايط خاص به فردي واگذار مي کند و براساس اين قرارداد ، مالک سرقفلي بدون مالکيت دراعيان يا زمين مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست مي آورد و مي تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار نمايد.

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟
الف- سند سرقفلي : بايد توجه شودکه سند سر قفلي و صلح نامه حق کسب و پيشه و تجارت رسمي است يا عادي، در صورتي که سند عادي باشد لزوماً بايد رضايت مالک اخذ گردد .
حتي اگر فرد ( دارنده سرقفلي )حق انتقال به غير را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضايت مالک خطر بزرگي براي خريدار سرقفلي محسوب مي شود .
ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلي يا به عبارت ديگر (اجاره نامه مبناي سرقفلي) از اهميت فراواني برخوردار است. به ديگر سخن هدف از خريد بايد معلوم و مشخص باشد . خريدار در صورتي که مي خواهد شغلي غير از شغل قيد شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بايستي در هنگام انعقاد اجاره نامه جديد، شغل مورد نظر خود را درج نمايد. حتي اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفي شود زيرا بعد از انتقال و تنظيم اجاره نامه اخذ رضايت مالک براي تغيير شغل سخت تر خواهد بود.
ج-انتقال: مسئله سومي که دقت در آن از اهميت بالايي برخوردار است موضوع انتقال مي باشد. يعني آيا حق انتقال به غير وجود دارد يا خير ؟ اگر حق انتقال به غير وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره مي خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد يا خير ؟ علي رغم اينکه اين مسئله خطر زيادي را در برندارد ولي شايسته است مستاجري که داراي حق انتقال است در صورتي که مدت اجاره اش منقضي شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظيم اجاره نامه جديد حقوق قانوني خود را تثبيت و سپس اقدام به انتقال نمايد. در اين صورت ، قطعاً مشکلي، حقوق مستاجر (مالک سر قفلي) را تهديد نخواهد کرد.

برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟
الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غير ، در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي را که خريداري نموده ايد يا حق کسب و پيشه اي که براي شما حاصل شده است را واگذار نمائيد شايسته است اين موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل با وي وارد معامله شويد.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضايت، در صورتي که مالک راضي به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلي(مستاجر)مي تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانوني نسبت به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام نمايد.
ج- در صورت وجود حق انتقال ، در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد لازم است توجه نمايد که آيا مدت اجاره اش منقضي شده يا خير، در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طريق مراجع قضايي عليه مالک ، دعوي الزام به تنظيم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نمايد . لازم به توضيح است که انتقال علي رغم اتمام مدت نيز با توجه به عدم اهميت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحيح است ليکن با توجه به برخي اختلاف نظرهاي موجود ، انجام پيشنهاد اخير شايسته تر خواهد بود.

چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟
الف- سرقفلي با سند عادي: در ميان کسبه و بازاريان يکي از راه هاي انتقال سر قفلي با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره نموده اند يا اجاره نامه اي در بين نبوده و بطور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود مي کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي دهند.
ب- سند رسمي: اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است ( تنظيمي در دفاتر اسنادذ رسمي)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پيشه) خود را در قالب سند صلح و يا سند رسمي به مستاجر ديگر انتقال مي دهند.

منظور از انتقال سرقفلی چیست؟
انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

سرقفلی چگونه منتقل می شود؟
الف- اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي
ب- قهري: انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه ) به ورثه شخص منتقل مي گردد.
ج- قضائي: وقتي از طرف مقام قضائي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي شود در اين صورت انتقال قضائي خواهد بود.
شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟
هنگامي که سند سر قفلي عادي است و حق انتقال در آن قيد شده باشد صاحب سرقفلي مي تواند سرقفلي ملک را منتقل نمايد مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد . به عبارت ديگر حتي با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل نمايد.
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟
در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر، اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟
انتقال غير قانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي ساقط مي شود. اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي ، سرقفلي ملک را انتقال مي دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است . اضافه مي شود که نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟
براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غير دارد) در سند به صراحت قيد شود . به عبارت ديگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سر قفلي قيد نشود ، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت.

اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟
دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي ) را در پي داشته باشد
زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟
اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند ، انتقال به غیر نمی باشد لیکن نظر به وجود عقیده مخالف ، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .

اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟
شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟
صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .
اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟
در این گونه موارد باید بدانید:
الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه یک مغازه چگونه تعیین می شود؟
معمول ترین سوال از طرف مالکین ملک در خصوص حق کسب و پیشه سرقفلی معیار ارزیابی این حق است خصوصاً زمانی که مقرر است تخلیه با پرداخت حقوق مستاجر انجام شود بنابراین در پاسخ به سوال حاضر بایستی گفت معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حال حاضر وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرسو موجر از اهالی و املاکهای محل ملک معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر ۱۳۳۹ را نیز ملاک عمل قرار می دهند.

حق مالکانه چیست و درصد قانونی یا عرفی آن چگونه مشخص می شود؟
مبلغی را که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می کنند “حق مالکانه” می گویند پرداخت این مبلغ در هیچ قانونی پیش بینی نشده است بلکه صرفاً مبنای عرفی دارد از این رو در صد آن هم بصورت قطعی مشخص و معین نیست از این رو در صد حق مالکانه از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است ولی آنچه در عرف مرسوم است حق مالکانه بین ۸ درصد تا ۱۵ درصد متغییر است هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

آیا می توان مستاجر دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی را تخلیه کرد یا نه؟
پاسخ مثبت است اما با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر چنین روابطی برای تخلیه مستاجر بایستی از روشهای پیش بینی شده در این قانون مستاجر استفاده نمود.

آیا قید مدت در اجاره نامه در سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت مستاجر اثر دارد یا خیر؟
وقتی اجاره نامه جدیدی بین مالک و مستاجر دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه منعقد می گردد معمولاً در اجاره نامه جدید مدت اجاره یک سال قید می شود که این در حقوق مکتسبه مستاجر اثری ندارد به عبارت دیگر مدت در روابط استیجاری دارای سابقه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اثری ندارد.

چگونه می توان مغازه را به نحوی اجاره داد که مشمول سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد؟
اگر چه دیگر قانون روابط موجر و مستاجر امکان اجرایی بر روابط استیجاری جدید ندارد تا محل مشمول حق کسب و پیشه و تجارت گردد اما در اجاره دادن محلهای کسب با وجود انواع مختلف سرقفلی پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر جدید پیشنهاد می شود مالکین محترم حتماً در هنگام انعقاد اجاره از مشورت وکلای آگاه استفاده نمایند تا ندانسته در ابهامات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶گر فتار نشوند.

در صورت انتقال یا اجاره مغازه بدون اجازه مالک مستاجر مستحق چند درصد از حق و حقوق خود خواهد بود؟
در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت بدون جلب رضایت مالک اقدام به انتقال منافع محل به فردی دیگر نماید مستاجر با منتقل علیه بسته به مورد منحق نصف قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه محل با لحاظ نظر کارشناس خواهند بود.

انتقال سرقفلی به یک شرکت چه حکمی دارد؟
با توجه به اینکه شخصیت حقیقی فرد منفک از شخصیت حقوقی است و از طرفی مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را بدون اذن مالک به غیر ندارد، چنانچه ثابت شود که مستاجر مورد اجاره را به شرکت اجاره داده ، عملاً انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن مالک تحقق یافته و مورد از مصادیق انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضای موجر می باشد و تخلف منطبق با بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است و از شمول بند (7) ماده ی 14 خروج موضوعی دارد. اضافه می نماید قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362، منحصراً ناظر به اماکن مسکونی است. ” نظریه مشورتی شماره 10382/7 مورخ 30/11/1379 اداره حقوقی دادگستری”

دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهانها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته­اند و لذا حکم تخلیه ملغی الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است؟
با توجه به مدلول ماده 28 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغی الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها می­باشد و چون در اینجا به علت ملغی الاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد.

اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی رانداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود واگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.پ س به حکم قانون «سرقفلی » فقط مختص ملک تجاری تلقی شده است .

گروه حقوقی فروهر

فرق سر قفلی با حق کسب پیشه

 

 

روابط موجر ومستاجر، تقریباً یک مسئله قدیمی است، در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله «سرقفلی » و پدیدهای به نام حق کسب و پیشه و تجارت روابط  موجر ومستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق­تر کرده است .

از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می­کنیم.
مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است وفقط در روابط موجر ومستاجر این حق محقق می شود  :
یعنی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هرعلتی،  توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت می­شود.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است .

در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی تواند دارای این حق شود .

قانونگذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد . قانونگذار قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص میشود که این دو واژه با هم تفاوت دارند تفاوتهای سرقفلی با حق کسب وپیشه.

سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای سه تفاوت عمده می­باشد…

سرقفلی درهنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می­شود. پس درواقع کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تاثیری در آن ندارد .

با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی ملک موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .

مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ملک،  کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین می­شود و مبلغ آن را هم موجر(صاحب ملک) معین می­کند.

با توجه به تفاوت­های فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست.

 مبنای سرقفلی: سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک ومستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی­تواند جنبه قانونی داشته باشد وفقها سرقفلی را مشروع می­دانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده­اند ولیکن به مبنای این حق اشاره­ای نشده از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می­تواند بر نظر مشهور استوار کرد.

 1 -اختیار مالکانه

با توجه به اینکه مالک بر مال/ ملک خود مسلط است بنابراین حق دارد، علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می­کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند، که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­شود.

2 – دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس مبلغ سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.

3 – دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر

هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می­دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه ملک / محل را از خود سلب کند.

 این تعریف از سرقفلی یا موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره ملک / محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر ازمستاجر سلب نشده باشد او می تواند ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.

مبلغ سرقفلی ملک، مورد اجاره
دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.

سوالی که مطرح میشود این است که: آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری (ملک با سند تجاری) از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟

اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه براسانس نظر کارشناس است.
سوال دیگر این است که :
مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟  مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند .در قانون سال 1376 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند  مبلغی را از مستاجر دریافت نماید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تصریح شده است.

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی» قراردادهای
خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی رانداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود واگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی­تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.پ س به حکم قانون «سرقفلی » فقط مختص ملک تجاری تلقی شده است .

مبنای حق کسب و پیشه و تجارت 

این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می­باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که موسسات تجاری ، اغلب در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می شود
که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عده­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

پس حق کسب و پیشه : حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 13دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستاجر به آن را دارد و در این حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود
را در عین مستاجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 1356 وتبصره )[6] در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن مالک به حکم دادگاه به غیر منتقل می­کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می­شود .

در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند، در این صوت مستاجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می­شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.

مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت
وقتی به قوانین سال های1332تا 1376 نگاه می­کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی موجر،   محل وی را تخلیه کند مشتریهایش از دست می­روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستاجرها حمایت می­کند .

انتقال منافع مورد اجاره
مستاجر هنگامی می­تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل كند كه در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالك می­تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم كند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است.
سوالی که در اینجا مطرح میشود این است که:
در صورتی كه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار كامل دارد؟
در صورتی كه مستاجر محل كسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
سوال
اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

برای پاسخ به این سؤال باید حالت های مختلفی را در نظرگرفت :
1 –  اگر در اجاره­نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه­ای در بین نبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق كسب و پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالك نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق كسب و پیشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه كندو در این حالت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می­كند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه­ای كه سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه­ای در بین نباشد، دفترخانه­ای كه ملك مورد نظر در نزدیكی­اش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حكم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حكم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حكم مزبور بی اثر خواهد شد.

۲ـ اگر مستاجری كه حق انتقال عین مستاجره رابه غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یك (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار كند موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یامتصرف استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر علی  مالك مغازه شیشه فروشی آن را به کاظم  اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود كه مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی كاظم  آن را به سعید منتقل كند مالك یعنی علی  می­تواند با پرداختن نصف سرقفلی مغازه به کاظم محل مزبور را تخلیه كند. از این رو هنگام اجاره یك مكان تجاری باید توجه داشت كه آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟
سوال
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل كند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
۱ـ از دادگاه درخواست صدور حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر كند.

۲ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم كند.

۳ـ دعوی را به طرفیت مالك اقامه كند.

۴ـ اگر ملك مشاع است، مالكین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

سوال

اگر مغازه­ای بین چند مالك مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب ه مستاجر باشند می توان ملك را به آنان تحویل داد؟
در این حالت كه تعدادی از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب و تحویل ملك هستند دادگاه می­تواند باارجاع امر به كارشناس و تعیین حق كسب و پیشه مستاجر حكم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملك تحویل مالكین مشاعی شود.

سوال، اگر مالكی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر كه مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه كند چه نكاتی را باید درنظر گیرد؟

۱ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم كند و علت آن را انتقال به غیرذكر كند.
۲ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و كسی كه ملك تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر كننده حكم نیز باید توجه داشته باشد كه حق كسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود كه مستاجر، حق كسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه  دریافت نكرده باشد زیرا اگر مستاجر حق كسب و پیشه را به منتقل­الیه واگذار كرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی، ملك را تخلیه خواهد كرد. بنابراین اگر مستاجر محل كسب كه حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان كسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق كسب و پیشه كه دادگاه به آن حكم می دهد به متصرف مورداجاره پرداخت می­شود.

سوال،  آیا اصولاً حق كسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟

خیر؛ این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل كسب / ملک به وجود می­آید، چه مستاجر به مالك یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

سوال در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود آیا مالک می­تواند دعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟

حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

نکته: مهمترین مساله­ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می­شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجاره­نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و …

نقل از وکیل پایه یک دادگستری، معتبر در تنظیم و مشاوره در قراردادهای ملک / زمین، سرقفلی، اراضی و

بانک سوالات حقوقی (تجاری)

 

1.سرقفلی یک واحد تجاری به ما ارث رسیده است.مالک آن ادعا می کند که ما (وارث) می بایست اجاره نامه جدید با او تنظیم نمائیم و به او حق انتقال سرقفلی پرداخت نماییم.آیا ادعای او جنبه قانونی دارد؟

خیر،ضرورت قانونی ندارد.فقط ایشان می تواند هر سه سال یکبار تعدیل اجاره بها را به طرفیت شما از دادگاه بخواهد ولی در انتقال قهری سرقفلی مثل پرسش فوق ضرورتی برای اجاره نامه جدید نیست.

2.آیا با در دست داشتن اجاره نامه تنظیمی در بنگاه املاک می توان با سپری شدن مدت اجاره مستاجر را از مکان اجاره بیرون کرد.باید به کجا مراجعه نمود؟طی مراحل قانونی آن چه مدت می باشد؟پ

قراردادهای اجاره الزاماً نباید در بنگاه تنظیم شود . صرفاً در صورتی که دو نفر شاهد علاوه بر مالک و مستاجر آن را امضا نمایند پس از انقضای مدت اجاره مشمول تخلیه فوری خواهد بود.با مراجعه به شورای حل اختلاف ،محل اختلاف، محل ملک درخواست تخلیه نمایند.حداکثر ظرف مدت یک هفته تخلیه شود و چنانچه اجاره نامه تنظیمی واحد شرایط در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نباشد از امتیازات مقرر در ماده مزبور برخوردار نخواهد شد.

3.آیا یکی از ورثه بدون اجازه دیگر وراث می تواند یکی از املاک متوفی (مورث) را اجاره دهد آیا این اجاره نامه دارای ارزش قانونی است؟به چه صورت می توانیم نسبت به تخلیه آن اقدام کنیم؟

نظر به اینکه ملک پس از فوت مورث بین وراث مشترک و به صورت مشاع می باشد. در صورت تنفیذ سایر وراث پس از انقضای مدت اجاره از طریورای حل اختلاف (در حدود ماده 11 قانون شورا) قابل تخلیه است و در صورت عدم تنفیذ به لحاظ عدم تحقق رابطه استیجاری وراث می توانند تخلیه آن را از شورا بخواهند.

4.اجاره نامه عادی در دو نسخه و به امضاء موجر و مستاجر و یک شاهد می باشد حالا با سپری شدن مدت اجاره مستاجر تخلیه نمی کند ، چه اقدامی می توان انجام داد؟

اگر اجاره نامه عادی به امضاء یک شاهد رسیده استباید تنظیم دادخواست تخلیه تقاضای آنرا از دادگاه بخواهیم که این تقاضا مستلزم تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در جلسه دادرسی می باشد.

5.بعد از فوت مورث ماترکی از ایشان باقی مانده که یکی از ورثه در قسمتی از ماترک (خانه پدری)ساکن است و بدون پرداخت حقی به بقیه ورثه ،هر بار ورثه درخواست تقسیم اموال و روشن شدن وضعیت دارایی را می نمایند با جواب های نا مشخص روبرو می شوند.آیا می توان از ایشان خسارت گرفت؟

استفاده انحصاری از خانه مورث بوسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث مستلزم پرداخت اجرت المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم الارث هر یک از آنهاست. بر این اساس وراث با دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند اجرت المثل زمان تصرف بعد از فوت مورث بوسیله احد از ورثه را مطالبه نمایند.صلاحیت شورای حل اختلاف تا مبلغ پنجاه میلیون ريال است و بیشتر از آن در صلاحیت دادگاه است.

6.حق کسب و پیشه برای مستاجر با شرایط ذیل چگونه تعیین می شود؟الف) قرارداد اجاره سال 57 رسمی است و برای شغل پیرایش ب) مغازه به مدت سه سال تعطیل بود ج) مغازه مشابه آن در جوار هم به ارزش 100 میلیون تومان (مالکیت و سرقفلی) است؟

حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری غالباً در مواردی که موجر طبق قانون در خواست تخلیه مورد اجاره را دارد تعیین می شود و شامل املاکی است که رابطه استیجاری آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد که البته کارشناس باید در تعیین میزان حق کسب و پیشه مدت اجاره و ارزش ملک و اجاره بها و املاک مشابه آن و غیره را مد نظر قرار دهد.

7.مغازه ای در حدود سال 69 توسط (الف) به شخصي واگذار شد و در قالب آن اجاره كه مدت چند سال است به عنوان مهريه مالكيت آن به همسرش داده حال مستاجر مغازه بدون اجازه و خلاف قرارداد منعقده بين خود و شخص (الف) آن را به شخص ثالث واگذار كرده به طور كلي براي باز پس گيري مغازه همسرش چه بايد كرد؟

واحدهاي تجاري كه قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به اجاره داده شده مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مي باشد.بنابراين چنانچه مستاجر با وجود سلب اختيار حق واگذاري به غير مورد اجاره را به ديگري واگذار نموده موجر مي تواند بر اساس اين تخلف مستاجر براي تخليه آن به دادگاه مراجعه كند.

8.مغازه را به مدت 8 ماه به شخصي مستاجر داده ام . در اين مدت مستاجر مبلغ اجاره مندرج در اجاره نامه را به تاخير از يك هفته رسانده با مراجعه به نامبرده (مستاجر) اعلام مي دارند كه مي خواهند مغازه را تخليه كنند. حالا مدت 2 ماه است اجاره خود را پرداخت نكرده ، راهكار قانوني آن به چه صورتي است؟

چنانچه زمان اجاره دادن مغازه بعد از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد مي توان براي مطالبه اجاره ماهانه به شوراي حل اختلاف مراجعه نمود و در صورتي كه در قرارداد اجاره در موارد تخلف مستاجر از قرارداد حق فسخ به موجر داده شده موجر مي تواند از اين حق فسخ استفاده كند و اجاره را فسخ نمايد.

9.شخصي 5 سال پيش يك باب مغازه به صورت سرقفلي خريداري كرده و ضمن عقد قرارداد توافق كرده كه ماهيانه 1000 تومان از بابت ملك مغازه به مالك پرداخت نمايد ولي مالك هر دو سال يك بار اجاره ملك را دو برابر مي كند.راهكار قانوني چگونه مي باشد؟

مطابق قوانين مربوطه هر سه سال يك بار قابل افزايش است.اگر توافقي در ميزان افزايش نباشد بايد از طريق دادگاه و با جلب نظر كارشناس اقدام شود و در قراردادهاي منعقد شده طرفين طبق شرايط و توافقي كه در قرارداد اجاره پيش بيني شده ملزم به رعايت آن هستند و موجر حق دريافت مبلغي بيش از آنچه مورد توافق قرار گرفته ندارد.

10.موجر آپارتمان خود را اجاره داده و خود در آن مكان زندگي نمي كند . آيا موجر حق استفاده از پاركينگ آن قسمت واحد خود را دارد؟

در صورتي كه پاركينگ واحد خويش را از مورد اجاره استثناء كرده باشد مي تواند شخصاً استفاده نمايد و الا فقط مستاجر حق استفاده را خواهد داشت.

11.شخصي آپارتماني را اجاره نموده مالك مبلغي را به عنوان چك تضميني بابت تخليه درخواست كرده آيا اين مورد قانوني است؟

هر چند با توافق شما منع قانوني وجود ندارد اما با توجه به قانون مالك و مستاجر سال 1376 ضرورتي براي اين كار مالك وجود ندارد چرا كه در صورت انقضاي مهلت اجاره ظرف چند روز امكان تخليه وجود دارد.

12.آيا امكان گرفتن اجرت المثل كه در اجاره نامه جهت جريمه در نظر گرفته شده وجود دارد؟مراحل گرفتن آن چيست؟در صورتي كه خوانده جهت تعيين تكليف پول رهني كه در صندوق دادگستري جهت اجراي حكم تخليه ريخته شده رجوع نكند چه بايد كرد؟

امكان دريافت اجرت المثلي كه در قرارداد اجاره به عنوان جريمه بين طرفين مقرر شده وجود دارد و چنانچه ميزان مطالبه تا مبلغ 50 ميليون ريال باشد از طريق شوراي حل اختلاف و زائد بر آن با مراجعه به دادگاه ميسر است.عدم مراجعه مستاجر براي دريافت وجهي كه موجر به منظور امكان تخليه مورد اجاره در صندوق دادگستري توديع نموده مسئوليتي را متوجه موجر نمي كند.

13.كالايي طي چند مرحله با فاكتور فروش و امضاء خريدار و فروشنده به مبلغ صد ميليون ريال فروخته شده و كالا تحويل شده است.طبق توافق؛ قرار تسويه حساب ظرف مدت 4 ماه شد ولي تا كنون پس از مدت 8 ماه جهت پرداخت وجه كالاي خريداري شده ، هيچ گونه اقدامي از طرف خريدار نشده است.لطفاً جهت وصول مطالبات از طريق قانون چه اقدامي مي توانم انجام دهم؟

با ارائه دادخواستي به خواسته مطالبه مبلغ طلب خود به دادگستري و با ضميمه كردن فاكتورها مي شود حقوق خود را استيفاء كرد.

14.از شخصي چكي دريافت كردم كه فاقد جنبه كيفري است.براي طرح دعوي در مراجع حقوقي و درخواست تامين خواسته آيا توديع خسارت احتمالي در صندوق دادگستري و رعايت مهلت زماني ضرورت دارد يا خير؟

از آنجايي كه چك هاي صادره برعهده بانكهاي مجاز در حكم اسناد لازم الاجرا است، بنابراين در صورتي كه عليه صادر كننده آنها اقامه دعوي حقوقي و تامين خواسته شود نيازي به پرداخت خسارت احتمالي جهت صدور قرار تامين خواسته نيست و اقدام دعوي به طرفيت صادر كننده چك مهلتي ندارد.

15.اگر توقيف مال مستلزم ورود به منزل و شكستن قفل باشد ،مي توان اقدام به اين اعمال كرد؟

در اين صورت از طريق توسل به مراجع قضايي و مامورين انتظامي مامور اجرا اقدام مي كند.

شورای حل اختلاف زنجان

آنچه باید درباره سرقفلی بدانید

 

جام جم سرا- سرقفلی از جمله موضوعاتی است که از عرف وارد قوانین شده است. در واقع ابتدا رسم و رسوم تجار و بازرگانان، چنین حقی را ایجاد کرده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است.

 

در تعریفی جامع، سرقفلی چنین بیان شده است: سرقفلی ممکن است شاخصی از تجارت باشد که شرکت‌ها را قادر می‌سازد تا سود مازادی نسبت به بازده سرمایه‌گذاری به‌طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معنای سود اضافی است که بیشتر از سود معمولی باشد.
در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت برای محل کار خود، ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود. علاوه بر آن، به حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است، برای مالک خود قایل می‌شود، قبل از اینکه اصولا آن محل به اجاره داده شود، نیز سرقفلی گفته می‌شود؛ اما پرسشی که مطرح می‌شود، این است که چه چیز باعث شد که در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟
در تجارت امروز کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد، بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه، کالای تجارتی و انواع آلات‌افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند. در حالی که در مورد کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار صلاحیت، حسن ‌رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.از این رو باید گفت، حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و آن را به دیگران انتقال دهد.
در واقع این حق نوعی مالکیت غیرمادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.سرقفلی نقش یک دارایی را ایفا می‌کند و همانند یک دارایی شرکت، اثربخش عمل کرده و به‌تدریج به‌دست می‌آید و غیرقابل رویت و نامحسوس است.

انواع سرقفلی

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود:
1- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از سال 1376) دارد، در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
2- سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
مغازه‌داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده‌‌اند، باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد.
البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای در مغازه‌داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد؛ چرا که مالکان در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت کند، خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

برای فروش سرقفلی یک ملک، چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید، شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
پ- در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند.

 
سرقفلی چگونه منتقل می‌شود؟

الف- انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
ب- انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند

پ- انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می‌شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای داشتن حق انتقال، چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت (حق انتقال به غیر را دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

تکلیف مالک سرقفلی در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که زمانی که سرقفلی ملکی به ورثه به ارث می‌رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر چه بنابر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
پ- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری بوده و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
ت- عدم پرداخت اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه برای درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا و کار‌شناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد. (حمایت)

مستاجرانی که سرقفلی مغازه خریده اند، در مقابل مالک چه کنند؟/ راهکارهای قانونی کسب و کار مشروع

 

جامعه > مشکلات مردم - بحث سرقفلی همواره مورد اعتراض مستاجرانی بوده که بعضا با پرداخت هزینه سنگینی، سرقفلی یا حق کسب و کار در یک ملک استیجاری را خریده اند. آنها نگرانند مالک حکم تخلیه شان را بگیرد.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، اختلافات زیادی در بازار به خاطر ملک های تجاری که دارای سرقفلی هستند، بروز کرده. دلیل اصلی آن، تغییر مکرر قانون و همچنین ورود عرف به حیطه قانون است که باعث شده در بسیاری از موارد مالک و مستاجر در رنج بیفتند و بعضا اختلافات خود را به جای ریش سفیدی در دادگاه پیگیری کنند.
بحث سرقفلی یکی از موضوعاتی است که به خاطر پیچیدگی قوانین موجود درباره آن، در بدو امر تخصصی به نظر می رسد. البته برخی از مستاجران از اینکه سرقفلی مغازه ای را خریده اند پشیمانند و می گویند هر آن انتظار دارند از مغازه، اخراجشان کنند.

صمد طلوعی ازتهران یکی از این مستاجران است که در سرویس مشکلات مردم کامنت گذاشته:خواهشا این قوای محترم سه گانه یه فکری برااین ملکهای سرقفلی بکنند واقعا مالکین همجوره مستاجرین را اذیت میکنند یکبار فروختند تااخر عمرشان خریدارراسرکیسه خود میکنند حرفی میزنی درخواست تخلیه ازدادگاه میکنند.لطفابررسی کنید متشکرم

توضیحاتی درباره سرقفلی:
سرقفلی امروزه در بازار به دو شکل دیده می شود: سرقفلی مغازه هایی که از حق کسب و پیشه حاصل شده که مربوط به اجاره های قبل از سال ۷۶ است و سرقفلی واقعی که مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد.
بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند «بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد».

مالکان سرقفلی این نوع مغازه ها (مستاجران) باید بدانند:
باید ببینند سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .
خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.
ضمنا باید ببیند یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

اینجا سئوال مطرح می شود که اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود؟

 

تکالیف مالک جدید در برابر مستاجر

۱-کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
۲-مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
۳-مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

(برای تنظیم این گزارش از مقاله مهدی زینالی درباره حقوق سرقفلی استفاده شده است)

پرسش وپاسخ مهم در خصوص سرقفلی

 

باتوجه به پیشرفت تکنولوژی های مربوط به ذخیره سازی اطلاعات و همچنین بررسی و صدور اسناد مالکیت در کمتر از یک روز  می توان انتظار داشت که دیگر مردم علاقه ای به واگذاری ملک به صورت سرقفلی نداشته باشند و همچنین بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است.ولیکن با توجه به وجود املاک دارایموضوع سرقفلی و عدم وجود آگاهی کافی در بین مردم برآن شدیم تا در این نوشته مقررات عرفی و موجود راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و در قالب پاسخ به 34 سوال اساسی زیر در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمائیم:

پاسخ
به تمامی سوالات در ادامه مطلب موجود می باشد.در پایان ما را از نظرات خود در
جهت بهبود این نوشتار مطلع فرمائید.

34 سوال اساسی در خصوص سرقفلی

باتوجه به پیشرفت تکنولوژی های مربوط به ذخیره سازی اطلاعات و همچنین بررسی و صدور اسناد مالکیت در کمتر از یک روز  می توان انتظار داشت که دیگر مردم علاقه ای به واگذاری ملک به صورت سرقفلی نداشته باشند و همچنین بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است.ولیکن با توجه به وجود املاک دارای
موضوع سرقفلی و عدم وجود آگاهی کافی در بین مردم برآن شدیم تا در این نوشته مقررات عرفی و موجود راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و در قالب پاسخ به 34 سوال اساسی زیر در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمائیم:

۱-سرقفلیچسیت؟

پاسخ :
 امروزه سرقفلی در میان بازاریان وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوعاول- سرقفلیکهازحقکسبوپیشهحاصلشدهاست: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوعدوم- سرقفلیواقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوتوتشابهایندونوعسرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ می شود ، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

مغازهدارانومالکانسرقفلینوعاولبایدبدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

۲- برایخریدسرقفلییکملکچهمواردیرابایدرعایتنمود؟

پاسخ :
 

الف- سندسرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

۳- برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

پاسخ :
 

الف- اطلاعبهمالکدرصورتعدموجودحقانتقالبهغیر .

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذمجوزانتقالازمالکدرصورتعدمرضایت .

در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- درصورتوجودحقانتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

۴-چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

پاسخ :
 

الف- سرقفلیباسندعادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سندرسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

۵-منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

پاسخ :
 انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

۶- سرقفلی چگونه منتقل می شود؟

پاسخ :
 

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه ) به ورثه شخص منتقل می گردد.

ج- قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.

۷- شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

پاسخ :
 هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد . به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید .

۸- در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟

پاسخ :
 در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر ، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی ، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

۹- اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

پاسخ :
 انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود . اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی ، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است . اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

۱۰- برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

پاسخ :
 برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود . به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

۱۱- اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
 دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه( سرقفلی ( را در پی داشته باشد.

۱۲- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال ، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

پاسخ :
 در صورتی که در سند سرقفلی ، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید برابر قانون ، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

۱۳- در فرضی که دسترسی به مالک نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

پاسخ :
 زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید .

۱۴- زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟

پاسخ :
 اگر چه بنابر نظر غالب اساتید ، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند ، انتقال به غیر نمی باشد لیکن نظر به وجود عقیده مخالف ، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود .

۱۵- اقداماتیکهباعثاسقاطحقکسبوپیشهوسرقفلیمیشوندچیست؟

پاسخ :
 

الف- انتقالبهغیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

ب- تغییرشغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

د- تعدیوتفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

ه- عدمپرداختاجارهبهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

۱۶- اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
 اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی ، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

۱۷- اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سر قفلی برای او پیش بینی نشده باشد چه باید کرد؟

پاسخ :
 شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک نمائید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل گردد.

۱۸- انجام تغییرات فیزیکی (تغییرات دیوار و امثال آن) در محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

پاسخ :
 با توجه به مطالبی که در مقدمه اشاره کردیم ، صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سر قفلی خواهد بود .

۱۹- چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

پاسخ :
 عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی وتفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست . زیرا ؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود . بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

۲۰- اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟

پاسخ :
 دراینگونهمواردبایدبدانید:

الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.

ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

۲۱-ارزشسرقفلیوحقکسبوپیشهیکمغازهچگونهتعیینمیشود؟

پاسخ :
 معمول ترین سوال از طرف مالکین ملک در خصوص حق کسب و پیشه سرقفلی معیار ارزیابی این حق است خصوصاً زمانی که مقرر است تخلیه با پرداخت حقوق مستاجر انجام شود بنابراین در پاسخ به سوال حاضر بایستی گفت معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حال حاضر وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرسو موجر از اهالی و املاکهای محل ملک معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر ۱۳۳۹ را نیز ملاک عمل قرار می دهند.[۲]

۲۲-حقمالکانهچیستودرصدقانونییاعرفیآنچگونهمشخصمیشود؟

پاسخ :
 مبلغی را که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می کنند « حق مالکانه » می گویند پرداخت این مبلغ در هیچ قانونی پیش بینی نشده است بلکه صرفاً مبنای عرفی دارد از این رو در صد آن هم بصورت قطعی مشخص و معین نیست از این رو در صد حق مالکانه از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است ولی آنچه در عرف مرسوم است حق مالکانه بین ۸ درصد تا ۱۵ درصد متغییر است هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

۲۳-آیامیتوانمستاجردارایحقکسبوپیشهوسرقفلیراتخلیهکردیانه؟

پاسخ :
 پاسخ مثبت است اما با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر چنین روابطی برای تخلیه مستاجر بایستی از روشهای پیش بینی شده در این قانون مستاجر استفاده نمود.

۲۴-درصورتتخلفمستاجربهترینراهبرایثبتآنچیست؟

پاسخ :
 بهترین راهکار برای ثبت تخلفات مستاجر ثبت از طریق تامین دلیل است که البته در این شیوه نیز لازم است تامین دلیل توسط کارشناس خبره در موضوع تخلف یا حداقل توسط فردی متخصص با تمام جزئیات انجام شود ضمناً شاهد گرفتن به موضوع ، عکس و فیلم نیز در نهایت می تواند مثمر ثمر باشد.

۲۵-آیابدوناجازهمالکمستاجرمیتواندتغییرشغلدهد؟

پاسخ :
 هیچ مستاجری بدون اذن و اجازه مالک حق تغییر شغل ندارد مگر اینکه در اجاره نامه شغل خاصی قید نشود و یا مستاجر شغل خود را به مشابه تغییر شغل دهد.

۲۶-درصورتیکهمستاجرمغازهرابهمدتطولانیبستهودرایرانحضورنداردچگونهمیتوانحکمتخلیهآنراگرفت؟

پاسخ :
 برای تخلیه مغازه الزاماً نیازی به حضور مستاجر نیست صرفاً اثبات تخلف می تواند موجبات تخلیه از طریق مراجع قضایی را فراهم نماید لذا آنچه برای تخلیه لازم است اثبات تخلفات پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در دادگاه است.

۲۷-اگرمالکیتملکدارایسرقفلیتوسطشخصیجدیدخریداریشودآیامستاجرین (صاحبانسرقفلیوحقکسبوپیشه) بایستیبامالکجدیدقرارداداجارهجدیدیمنعقدکنندیاخیر؟

پاسخ :
 در چنین مواردی مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک سابق ، موجر مستاجرین محسوب می شود الزامی به انعقاد اجاره جدید وجود ندارد و البته انعقاد اجاره جدید نیز تغییر در حق حقوق طرفین ایجاد نخواهد کرد.

۲۸-مرجعقضاییصالحبهرسیدگیبهدعوایتعدیلاجارهبهاکداماست؟

پاسخ :
 برابر بند ۲ ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف این شورای صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارد و محل طرح این دعاوی دادگاههای حقوقی محل ملک می باشد اما برخی افراد با این عقیده که دعوی تعدیل اجاره بها دعوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نیست اقدام به طرح دعوی در شورای حل اختلاف میکنند که البته باتوجه به اینکه رسیدگی به این دعوی پیچیدگیهای سایر دعاوی را ندارد و اکثرا نیز داخل در صلاحیت مالی شورا می باشد اشکالی ندارد بر همین اساس نیز عملا شورا به دعوی تعدیل رسیدگی میکند

۲۹-مالکبرایافزایشاجارهبهاچهبایدبکنند؟

پاسخ :
 یکی از اساسی ترین مشکلات مالکین و موجرین این است که اجاره بهای مغازه شان خیلی ناچیز است که البته به لحاظ عرفی اجاره بهای اماکنی که دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد خیلی نازل و با توجه به هزینه های روزمره بسیار ناچیز است بنابراین لازم است مالکین در ظرف مهلت مقرر قانونی که در سری کتابهای سرقفلی به تشریح آمده است نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره بها جهت ازدیاد اجاره بها اقدام نمایند.

۳۰-آیاقیدمدتدراجارهنامهدرسرقفلیوحقکسبوپیشهوتجارتمستاجراثرداردیاخیر؟

پاسخ :
 وقتی اجاره نامه جدیدی بین مالک و مستاجر دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه منعقد می گردد معمولاً در اجاره نامه جدید مدت اجاره یک سال قید می شود که این در حقوق مکتسبه مستاجر اثری ندارد به عبارت دیگر مدت در روابط استیجاری دارای سابقه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اثری ندارد.

۳۱-چگونهمیتوانمغازهرابهاجارهدادکهمشمولسرقفلیوحقکسبوپیشهنباشد؟

پاسخ :
 اگر چه دیگر قانون روابط موجر و مستاجر امکان اجرایی بر روابط استیجاری جدید ندارد تا محل مشمول حق کسب و پیشه و تجارت گردد اما در اجاره دادن محلهای کسب با وجود انواع مختلف سرقفلی پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر جدید پیشنهاد می شود مالکین محترم حتماً در هنگان انعقاد اجاره صرف از مشورت وکلای آگاه استفاده نمایند تا ندانسته در ابهامات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶گر فتار نشوند.

۳۲-درصورتانتقالیااجارهمغازهبدوناجازهمالکمستاجرمتسحقچنددرصدازحقوحقوقخودخواهدبود؟

پاسخ :
 در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت بدون جلب رضایت مالک اقدام به انتقال منافع محل به فردی دیگر نماید مستاجر با منتقل علیه بسته به مورد منحق نصف قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه محل با لحاظ نظر کارشناس خواهند بود.

۳۳-آیامیتوانبهخاطرنیازشخصیمغازهراتخلیهنمودیاخیر؟

پاسخ :
 بله مالک می تواند در خصوص محل ها مشمول حق کسب و پیشه به دلیل نیاز شخصی خود به محل کسب برای امرار معاش درخواست تخلیه محل کسب را نماید اما در این مورد بایستی تمام حقوق مستاجر را برابر نظر کارشناس پرداخت کند.

۳۴-اخذاجارهبهاتوسطمالکنشانهرضایتضمنیاوبهتخلفاتمستاجرمیباشدیاخیر؟

پاسخ :
 اگر چه مرسوم است که مالکین در غالب موارد با عدم دریافت اجاره بها از مستاجر یا منتقل الیه درصدد هستند نارضایتی خود از تخلفات مستاجر یا منتقل الیه را ابراز دارند یا مستاجر یا منتقل الیه دریافت اجاره بها توسط مستاجر را رضایت ضمنی تلقی می کنند اما برابر قانون دریافت اجاره بها به معنای تسلیم شدن مالک به ادعای طرف مقابل نخواهد بود.

[۱]
مطالب و سوال و جوابهای این فصل بیشتر جنبه عرفی دارد تا ماهیت حقوقی و غرض از ذکر سوالات و مباحث این فصل ان است که اصناف و مالکین سرقفلی حداقل اگاهی های لازم جهت حفظ حق حقوق مغازه را داشته باشند و مالکین نیز تا حدودی از حقوق قانونی خود مطلع باشند

[۲]
ماده یازدههم-میزان حق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:

۱-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت ۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.۳-طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مودر اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.۶-نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر .

۲-نظریه مشورتی شماره ۷۱۲۷۵۲ – مورخ ۳۱/۶/۱۳۶۰ اداره حقوقی قوه قضائیه

 آسمان عمران

سرقفلی در بازار؛ تا متری ٤٠٠‌میلیون‌تومان

نازیلا مهدیانی

هر مترش به ۴۰۰‌میلیون‌تومان هم می‌رسد. خریدار صاحب ملک نیست اما ارزشش از ملک هم بیشتر است. در شهر پر است از آگهی‌های ریز و درشت فروش و اجاره سرقفلی‌ و صدها آگهی «این ملک با سرقفلی به فروش می‌رسد» را بر در و دیوار ساختمان‌ها و مغازه‌ها می‌توان دید. خریدوفروش سرقفلی‌ها مانند خانه و ملک نیست و تا کسی بازاری یا آشنا به فوت و فن بازار نباشد، از این آگهی‌ها و معاملات سرقفلی‌ها و قاعده و قانونش سر در نمی‌آورد.
سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال منقول است. تعریف ساده و شسته‌ورفته سرقفلی، مجوز کار در یک مکان تجاری است که متقاضی می‌تواند سرقفلی یک مکان تجاری را از مالک آن بخرد یا اجاره کند و فرقی نمی‌کند که در آن مکان تجاری یا‌‌ همان مغازه، سرقفلی طلا و جواهر داشته باشد یا سرقفلی پوشاک. سرقفلی یعنی اینکه مالک مغازه بدون واگذاری ملک و زمین خود، حق کسب‌وکار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه با شرایط خاص، به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب‌وکار در آنجا را دارد.
اتحادیه هر صنفی، از طلا و جواهر تا مشاور املاکی‌ها و پوشاک و دفا‌تر خدمات مسافرتی، مجوز کسب‌وکار در یک ملک تجاری یا‌‌ همان سرقفلی را برای متقاضیان پس از احراز شرایط موردنظر صادر می‌کند و متقاضیان برای گرفتن سرقفلی، باید به اتحادیه صنف خودشان مراجعه کنند. البته مشاغلی چون سوپرمارکت‌ها و مطب پزشکان سرقفلی ندارند و در معاملات هم با عنوان سرقفلی معامله نمی‌شوند.
داستان سرقفلی به سال‌های بسیار دور برمی‌گردد؛ در قدیم، وقتی شخصی ملکی را از مالک آن برای کار اجاره می‌کرد، مبلغی را جدای از اجاره به مالک بابت بازکردن قفل می‌پرداخت که از آن زمان تاکنون، عنوان سرقفلی را به این معاملات اختصاص داده‌اند.
در قانون روابط موجر و مستاجر، به سرقفلی و معاملات آن اشاره شده است. البته در قانون روابط موجر و مستاجر از سال ۱۳۲۲ تا سال ۱۳۵۶، نامی از سرقفلی به معنای خودش برده نشده است اما در جدید‌ترین و به‌روز‌ترین قانون روابط موجر و مستاجر که مربوط به سال ۱۳۷۶ است، فصل دوم این قانون به موضوع سرقفلی پرداخته است.
یکی از مشاوران املاک محله یوسف‌آباد تهران می‌گوید: «سرقفلی را هم می‌توان خرید و هم می‌توان اجاره کرد که هرکدام قرارداد جدا از هم دارد.» او می‌گوید که خریدار سرقفلی صاحب ملک نیست اما ارزش سرقفلی بیشتر از ملک است و می‌افزاید: «خریدار سرقفلی مغازه، در حقیقت اجازه کسب‌وکار در آن فضا را خریده است که ارزش بیشتری از خود زمین دارد و هر متر سرقفلی، گران‌تر از هر متر ملک است.»
در حالی که در بازار امروز، مظنه سرقفلی‌ها قاعده و قانونی ندارد و موقعیت تجاری قیمت را مشخص می‌کند، گویا در گذشته، بازاری‌های قدیم، فرمولی برای محاسبه اجاره و فروش سرقفلی داشتند. مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: «۵۰،۶۰سال پیش، برای تعیین قیمت سرقفلی‌ها یک فرمولی وجود داشت. ۱۲ در ۲۰ در ۱۲ فرمول رایج در تعیین قیمت سرقفلی‌ها بود که ۱۲‌‌ همان عدد پی فرمول بود که به تعداد ماه‌های یک‌سال است.»
خسروی ادامه می‌دهد: «پس از انقلاب، قرار بر این بود که هر سه‌سال یک‌بار با توافق طرفین چیزی حدود هفت‌تا۱۰‌درصد بر قیمت سرقفلی‌ها اضافه شود، اگر هم که مالک بر سر قیمت توافق نداشت اما از مهلت مستاجر باقی مانده بود، مستاجر مبلغ را در آن دفتر اسناد رسمی که قرارداد منعقد شده بود، به صندوق دولت واریز می‌کرد که این مبلغ در صندوق به امانات گذاشته می‌شد تا در پایان تاریخ قرارداد، مالک بتواند این مبلغ را دریافت کند و از طرفی هم، مستاجر تمام حقوق مالک را در موعد مقرر پرداخت می‌کرد.»
قلی‌خسروی با بیان اینکه دیگر زمان افزایش مبلغ هر سه‌سال یک‌بار گذشت و تمام شد، می‌گوید: «در حال حاضر، قیمت‌ها در ثانیه بالا و پایین می‌شوند و همه نگاه‌ها به قیمت دلار است و دیگر قاعده و قانون افزایش قیمت سرقفلی هر سه‌سال یک‌بار تمام شد.»
بر اساس به‌روز‌ترین قانون روابط موجر و مستاجر، هم امکان خرید سرقفلی هم اجاره آن وجود دارد. به گفته یکی از مشاوران املاک، «وقتی کسی سرقفلی را بدون مالکیت می‌خرد، علاوه بر اینکه قیمت کل را می‌پردازد، ماهانه مبلغی بین ۲۰ تا ۳۰‌هزارتومان را هم به مالک پرداخت می‌کند که البته تمام اینها توافقی بین مالک و مستاجر است و می‌تواند قیمت بالا و پایین یا اصلا حذف شود اما در اجاره سرقفلی، محدوده زمانی مشخص می‌شود که اجاره ماهانه آن هم بر اساس موقعیت مغازه نرخ‌گذاری می‌شود.»
در قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم‌شده در سال ۷۶، آمده است که مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد‌، اجاره حق انتقال به غیراز او سلب شده باشد. چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر ‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
قلی‌خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، درباره حقوق مستاجر و موجر در معاملات سرقفلی می‌گوید: «قانون سرقفلی تنها در سه یا چهار کشور وجود دارد و در اغلب کشورها تعریف نشده است. بنابراین قانون جهانی برای آن وجود ندارد که به آن استناد کنیم اما بر اساس قوانین کشورمان، در شرایطی که مالک سرقفلی مغازه خود را به فروش رسانده و واگذار کرده و قصد تخریب ساختمان را دارد، طبق قانون باید رضایت مستاجر خود را جلب کند.» او ادامه می‌دهد: «البته مالک می‌تواند با قیمت توافقی سرقفلی را از مستاجر پس بگیرد یا سرقفلی مغازه دیگری را با‌‌ همان شرایط تجاری برایش فراهم کند یا اینکه بدون آنکه به مغازه آسیبی برسد و دستی در ترکیب مغازه برده باشد، ملک و ساختمان خود را بازسازی و نوسازی کند که این روز‌ها در چهره شهر این موارد بسیار دیده می‌شود. در شرایطی هم که مالک قصد فروش تمام ملک را دارد، هیچ تغییری در سرقفلی واگذارشده به وجود نمی‌آید و به قوت خودش اما با مالک جدید باقی می‌ماند.»
رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک می‌گوید: «اگر به هردلیلی اختلاف بین مستاجر و مالک بر سر قیمت یا واگذاری در معاملات سرقفلی حل نشد، برای رفع اختلاف و ایجاد توافق بین طرفین کارشناسانی از سوی دادگستری تعیین و برای بررسی به محل اعزام می‌شوند که هر کدام از طرفین تا دوبار حق اعتراض به نظر کار‌شناس را دارند اما نظر کار‌شناس سوم قطعی است و مالک و مستاجر حق اعتراض به نظر کار‌شناس سوم را ندارند.»
سرقفلی گران‌تر از خود ملک است و البته باارزش‌تر. قیمت سرقفلی‌ها به موقعیت تجاری مغازه بستگی دارد و هر جا که موقعیت تجاری بهتری داشته باشد، قیمت سرقفلی‌اش گران‌تر هم می‌شود. البته موقعیت شهری مغازه هم در نرخ‌گذاری سرقفلی تاثیر بسزایی دارد. قلی‌خسروی با اشاره به گران‌ترین سرقفلی‌های تهران، می‌گوید: «از آنجایی که موقعیت مغازه و سرقفلی آن مهم‌ترین سرمایه متقاضی سرقفلی و مالک آن است، این روز‌ها قیمت‌ها افزایش چندبرابر داشته‌اند و قطعا قیمت سرقفلی مغازه‌ای در شریعتی یا ولیعصر، با سرقفلی مغازه‌ای در شوش فرق دارد اما راسته‌های بازار، گران‌ترین سرقفلی‌ها را دارند و بسته به اینکه در چهار سوق بزرگ باشند یا کوچک، از متری ۱۵۰میلیون شروع می‌شوند و به متری ۳٠۰، ۴۰۰‌میلیون هم می‌رسند.»
قانون دیگری که‌ گاه با سرقفلی در قرارداد‌ها اشتباه گرفته می‌شود، حق کسب و پیشه و تجارت است. حق کسب و تجارت حقی است که به‌طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه، بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن، حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند که کاملا متفاوت از سرقفلی است. تا پیش از قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶، سرقفلی به معنای حق کسب و پیشه و تجارت بود که در قانون جدید، بین این دو عنوان تفکیکی قایل شدند و هر کدام به‌صورت جداگانه تعریف شدند.

روزنامه شرق

سرقفلی

 

1- تعریف : مبلغی است كه موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می كند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاك تجاری وجود دارد                   

2-مقدار سر قفلی : تعیین مقدار سرقفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سرقفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

 

3- انتقال سرقفلی:  در قراردادهای اجاره  منعقده پس از سال 1376 مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار كند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن)مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی كه مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی كه خودش به مالك داده یا مبلغی كمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالك مطالبه كند . لکن در قراردادهای اجاره  محل کسب منعقده قبل از 1376 که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد.         

4-اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است كه ایجاد حق سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق كنند كه سر قفلی در كار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره كند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه كند و باید ملك را تخلیه كند بدون اینكه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد                                                             

                                                          

5-تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالك ملك تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت كند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی كارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می كند

انواع سرقفلی

 
اماکن تجاری و محلهای کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می شود :
1 . انتقال قطعی ملک با سرقفلی
2 . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
3 . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال میدهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می یابد فقط از عقود ملک عین می توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده 466 قانون مدنی) نمی تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می نماید این است که قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و مستاجری در میان نیست.
در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستاجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخوایت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می تواندباشد.
صورت سوم , شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستاجر دریافت می کند اجاره بهای عین مستاجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی گردد.
در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی تواند ادعایی داشته باشد از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می شود , می توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید قیمت سرقفلی را به نرخ...توجه: نقص مقاله از مرجع انتشار مقاله است.

تغییر کاربری زمین زراعی

 

تغییر کاربری زمین زراعی - متقاضي درخواست خود را به همراه مدارك مالكيت و مجوز تاسيس يا موافقت اصولي طرح مورد نظر ، نقشه عرصه مورد اجراي طرح و نظريه اداره كل محيط زيست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههاي ذيربط در چهارچوب ماده 7 قانون تحويل مديريت جهاد كشاورزي شهرستان مي دهد جهت تغییر کاربری زمین مديريت جهاد كشاورزي شهرستان پس از بررسي و درخواست نسبت به تهيه گزارش و كروكي و مدارك مورد نياز اقدام و به همراه درخواست متقاضي و ساير مدارك مربوطه به مديريت امور اراضي استان ارسال مي نمايد

گزارش مديريت جهاد كشاورزي و درخواست متقاضي ، ثبت دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي مي گردد

در صورت غير زراعي و غير باغي بودن زمين مورد نظر جهت تغییر کاربری زمین  پس از تائيد رياست سازمان پاسخ لازم به متقاضي و مراجع ذيربط توسط دبيرخانه اعلام مي گردد . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي در صورت عدم تامين مدارك مورد لزوم از سوي متقاضي ظرف مدت يك ماه از تاريخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج مي نمايد.  در صورت ارائه مدارك و مستندات و تكميل بودن پرونده و تشخيص زراعي و باغي بودن زمين مورد نظر ، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار مي گيرد ( توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي) و سپس جهت تغییر کاربری زمین  طرح پرونده در كميسيون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربري توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي

 در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري اراضي نتيجه به متقاضي و دستگاه ذيربط توسط دبير كميسيون اعلام مي شود

   در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانوني نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر ميگردد

     در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري زمین ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشا ورزي شهرستان جهت تعيين قيمت اراضي از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع مي گردد

كميسيون تقويم اراضي مستقر در مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نسبت به تعيين قيمت اراضي اقدام و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان به دبيرخانه كميسيون جهت ابلاغ  به متقاضي به منظور واريز مبلغ ابلاغ ميگردد

 پس از واريز مبلغ ارزيابي توسط متقاضي به حساب خزانه توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی ارسال مي گردد

  مجوز تغييركاربري برابر مساحت مورد مصوب جهت اجراي طرح براي متقاضي و یا به دستگاه استعلام کننده توسط دبيركميسيون تبصره 1 ماده 1 مستقر در مديريت امور اراضی صادر ميگردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نيز اعلام ميگردد

  مديريت جهاد كشاورزي شهرستان بر حسن اجراي طرح نظارت داشته و در صورت احراز هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائي صالحه ارجاع ميگردد

 

در راستای تغییر کاربری زمین  مدارك ذيل توسط مالك تهيه شود

          ارائه و تكميل  درخواست تغيير كاربري زمين

          ارائه مدارك مالكيت

          فتوكپي شناسنامه ذينفع (مالك يا مالكين) يا فتوكپي وكالت نامه

          ارائه فيش پرداخت شده عوارض نوسازي در صورتي كه نوسازي شده باشد

          پوشه

          ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور

          ثبت شماره و تاريخ  در دبيرخانه

          تعيين زمان جهت بازديد توسط كارشناس دفتر فني

         بازديد كارشناس دفتر فني شهرداري از محل  

         بازديدكارشناس شهرداري ازمحل وتنظيم گزارش وضع موجود

         تكميل كارت گذربندي

         تعيين كاربري ، حدودتعريض براساس طرح هادي يا جامع يا تفضيلي

 

 

 

          اگر ذينفع مجازبه تغييركاربري

 

          الف :  نباشد  :  دلايل مربوط كتباً به ذينفع اعلام ميگردد

          ب: باشد:اگرمالك تقاضاي تغيير كاربري 

 

ب-1: تنظيم توافقنامه با امضاء شهردارو مالك

ب-2:تهيه كروكي محل با مقياس 500/1 

ب- 3: تهيه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع كاربري مل

ب-4: ارائه عوارضات متعلقه به مالك 

ب-5: چنانچه مالك متقاضي تغيير كاربري باشد اينكار صرفاً از طريق كميسيونهاي مربوطه استان صورت مي گيرد

 

تعدیل اجاره بها چیست؟

 

دعوی تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که مدت اجاره اماکن تجاری منقضی شده ، و مستاجر دارای حق کسب ، پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تعدیل میزان اجاره بها را بنماید. که در این حالت دادگاه با جلب نظر کارشناس ، اجاره بها را تعدیل می نماید.

نحوه تجمیع پلاک های ثبتی

در مواردیکه دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو از لحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هر چند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بصورت یک مجموعه ( یکبابخانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) در آمده باشد میتوانند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که در نهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشه بردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم میگردد.

بدین صورت که هر یک از مالکین ، سهم خود را از ملک 6 دانگ  پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن ، سهم مالکین هر گروه 3 دانگ از ملک تجمیع شده خواهد بود

املاک کلنگی دارای واحد تجاری

مالکین املاک کلنگی که دارای واحد تجاری میباشند جهت ساخت ، باید بصورت زیر عمل کنند:

 

1-حق  بهره برداری (سرقفلی ) واحد تجاری به غیر واگذار شده 

لازم به ذکر است  صاحب سرقفلی مکلف به همکاری به یکی از دو صورت زیر با مالک میباشد

- پس از نو سازی معادل آن واحد تجاری  ، پس از محاسبه مابه التفاوت متراژ قبل وبعد از ساخت و هزینه های ساخت و  محاسبه هزینه اجاره یک واحد تجاری مشابه برای مدتی که ملک درگیر ساخت می باشد به  صاحب سرقفلی برگردانده میشود 

- باید نسبت به پرداخت کلیه حق وحقوق مستاجرین و خلع ید و خرید سرقفلی واحد تجاری به قیمت روز بصورت توافقی و یا از طریق مراجع قضایی اقدام نموده

-بهتر است اگر توافقی انجام میگردد در قرارداد منعکس گردد وپیوست گردد

2) مالکیت واحد تجاری بصورت (6 دانگ) به غیر واگذار شده 

مالک واحد تجاری همانند دیگر مالکین دارای حقوق مالکانه است که جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالکین  نیاز به بررسی و کارشناسی  و دقیق دارد 

و در قرارداد باید مشخصات او کاملا درج ومیزان سهم اونیز قید میگردد

معنی هزینه ملک چیست؟

 

-   هزينه هاي احداث بنا شامل طراحي و تهيه نقشه هاي اجرائي، هزينه نظارت، هزينه مديريت اجراء، تهيه مصالح و تجهيزات لازم، تأمين ماشين آلات، در پروژه هاي خاص هزينه ژئوتکنيک (زمين شناسي) جهت تعيين مشخصات زمين محل احداث بنا، دستمزد و سايرهزينه هاي متفرقه.

 

بنابراين با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي و تعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سيستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک کاري متعارف و معمول و چگونگي ساخت، گروه بندي نموده و براي هر گروه، هزينه هر متر مربع احداث بنا را برآورد و اعلام مي نمايند و هزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسيسات سرمايش مانند چيلر و فن کويل، وجود ژنراتور تأمين برق اضطراري، امکانات رفاهي و ورزشي مانند استخر و سونا و جکوزي، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شيرآلات و لوازم برقي و تجهيزات آشپزخانه خاص، کارهاي چوبي، دکوراسيون و نماسازي هاي خاص، سيستم هاي امنيتي و غيره را به آن اضافه مي نمايند.

نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در قیمت آپارتمان

 

 

 

وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.

یک واحد 130 متر مربعی‌، 2 خواب به همراه 2 پارکینگ و 30 متر انباری در خیابان عراقی واقع در منطقه پاسداران برای فروش به قیمت متری 2 میلیون و 300 هزار تومان پیشنهاد شده که البته این ملک در 1000 متر مربع زمین ساخته شده است. از طرف دیگر در میرداماد جنوبی یک واحد 141 متری‌، 3 خواب‌، 7 سال ساخت‌، واقع در 1600 متر مربع زمین با کلیه امکانات با قیمت متری 2 میلیون و 500 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است.
موارد نظیر آپارتمانی واقع در 1100 متر زمین‌، 2000 متر زمین‌، 700 متر زمین و... بیشتر در فایل فروش واحدهایی با متراژ بیش از 120 متر مربع و در مناطق شمالی تهران مشاهده می‌شود. از نظر اغلب مشاوران املاک‌، اینکه در آگهی فروش واحدی ذکر شود که این واحد در چه میزان متراژی از زمین واقع شده به عنوان یک امتیاز شناخته می‌شود؛ چرا که این مساله بیانگر برخورداری هر یک از واحدها از قدرالسهم زمین آن ملک است.
بنگاهداری واقع در منطقه پاسداران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت‌: معمولا فایل‌های فروش واحدهایی که میزان متراژ زمین را عنوان می‌کنند از ارزش بیشتری نسبت به واحدهای دیگر برخوردار هستند؛ چرا که خریدار علاوه بر اینکه واحدی را خریداری کرده‌، سهمی ‌از متراژ زمینی که ملک در آن واقع شده را نصیب خود کرده است و از سوی دیگر متقاضی تنها قیمت فروش واحد را پرداخت می‌کند. پیام در ادامه تاکید کرد‌: اگر قدرالسهم هر واحد مسکونی بیش از 100 متر مربع باشد، این مساله به عنوان یک امتیاز برتر برای فروشنده و خریدار محسوب می‌شود؛ چرا که این موضوع به نفع طرفین معامله است.
وی تصریح کرد‌: برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.
این مشاور املاک اذعان کرد‌: فروشنده‌های این چنینی که ملک مورد نظر را کم واحد معرفی می‌کنند فقط به دلیل کاهش تردد ساکنان‌ و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست، بلکه بدین معنا است که هر یک از مالکان این واحدها از قدرالسهم بیشتری از زمین برخوردار می‌شوند.

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک

 

 

یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

قانون سرقفلي اماکن تجاري

سخن نخست: سرقفلي معمولا به مبلغي که مالک علاوه بر اجاره بها» از مستاجر دريافت مي کند گفته مي شود; ولي حق کسب و پيشه مبلغي است که در قبال تخليه يا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت مي شود و اصولا حق کسب و پيشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعاليت تجاري، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و... به دست ميآيد. مهم ترين مسئله اي که در روابط موجر و مستاجر بايد به آن توجه کرد آن است که روابط آنها براساس کدام قانون و تحت چه شرايطي تنظيم مي شود.

اگر طرفين قرارداد اجاره روابط استيجاري خود را تحت قانون مصوب سال 1376 منعقد نمايند بايد نکاتي را در اجاره نامه رعايت کنند. براي مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادي تنظيم شده دو نفر شاهد بايد امضا» کنند و يا اينکه اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولي طرفين قرارداد آنها را بعد از زمان لازم الاجرا شدن اين قانون فرضا در سال 80 تمديد کرده باشند قرارداد مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود و روابط آنها بر مبناي قانون سال 1356 تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مي شود.  
آيا کساني که روابط آنها بر مبناي قانون سال 1376 تنظيم مي شود حق سر قفلي دارند؟  
اگر مالک، واحد تجاري خود را به ديگري اجاره دهد مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت کند و بعد از پايان مدت اجاره و تخليه مستاجر مي تواند سرقفلي را به نرخ و قيمت عادلانه روز از مالک دريافت نمايد. براي اين امر نيز اگر بين طرفين توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعيين کارشناس رسمي، قيمت منصفانه روز را تعيين مي کند و کارشناس نيز براي تعيين قيمت عادلانه مکان تجاري و نحوه استفاده از آن و موقعيت ملک و... را در نظر مي گيرد و چنانچه هر يک از طرفين نسبت به آن اعتراضي داشته باشند مي توانند از دادگاه تقاضاي ارجاع امر را به هيات سه نفره متشکل از کارشناسان خبره به عمل آورند.  
اگر مالک هنگام اجاره سرقفلي دريافت نکرده باشد ولي مستاجر مغازه را با سرقفلي به ديگري واگذار کند، در اين شرايط چگونه است؟  
چنانچه مالک سرقفلي نگرفته باشد ولي مستاجر با دريافت سرقفلي مغازه را به ديگري اجاره دهد پس از پايان مدت اجاره، مستاجر دوم، حق مطالبه هيچ گونه سرقفلي را از مالک ندارد و با پايان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخليه کند و اگر مدعي وي مدعي حق يا حقوقي است به شخصي که ملک را از او اجاره نموده بايد مراجعه کند.  
اگر مستاجر حق انتقال به غير نداشته باشد مي تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر ديگري کند؟  
چنانچه مستاجر حق انتقال به غير نداشته باشد با پرداخت سرقفلي به مالک باز هم حق انتقال به غير نداشته و پس از پايان مدت اجاره مکلف به تخليه مغازه است و در اين فرض که سرقفلي به مالک پرداخته، مالک بايد هنگام تخليه به نرخ روز محاسبه و به وي سرقفلي پرداخت نمايد.
آيا حق کسب و پيشه به مستاجري که مطابق قانون سال 1376 قرارداد اجاره تنظيم نموده تعلق خواهد گرفت؟ 
اصولابرابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پيشه وجود نداشته باشد مگر آن که :  
1- ضمن عقد اجاره شرط در متن آن قيد شود تا زماني که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق افزايش اجاره بها» و تخليه ملک را ندارد و تعهد شود هر سال ملک را به همان مبلغ به وي واگذار کند. در اين صورت مستاجر مي تواند براي اسقاط حق خود مبلغي را به عنوان سرقفلي از مالک مستاجر ديگر دريافت نمايد.  
2- در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند. مستاجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت کند.  
اگر مدت اجاره به اتمام برسد ولي مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي پرداخت نکرده باشد آيا مي تواند مبلغي را به عنوان حق کسب و پيشه دريافت کند؟  
خير، برابر قانون سال 76 تنها در صورتي که مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخليه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلي را بازپس گيرد.  
اگر مستاجر بدون رضايت مالک ، عين مستاجره را به ديگري انتقال دهد و از طرفي حق انتقال به غير هم نداشته باشد، حق سرقفلي پرداختني قابل مطالبه است ؟  
اگر واحد استيجاري بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 به صورت اجاره واگذار شده باشد و بدون رضايت موجر به غير واگذار شود در صورت صدور حکم تخليه به علت انتقال به غير مستاجر يا متصرف مغازه استحقاق دريافت نصف حق سرقفلي را دارد.  

علیان

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک

یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

نکاتی مهم

 

تعریف اجاره بهاء: مبلغی که طی قرارداد برای استفاده از منافع ملکی تعیین می شود.

 

تعریف اجرت المثل: اجاره بهاء برای مدتی که قراردادی وجود نداشته باشد.

در واقع پس از پایان مدت اجاره که از نظر قانونی قرارداد اجاره اتمام می یابد اگر مورد اجاره در تصرف مستاجر باقی بماند چه با اذن و چه بدون اذن باشد، ادامه تصرف رایگان نخواهد بود و اجاره ای که برای ان تعیین می شود اجرت المثل نامیده می شود.

 

اجور معوقه یا گذشته: اجاره بهایی که با وجود قرارداد پرداخت نشده است.

 

اجرت المسمی: مبلغ اجاره بهائی که در قرارداد اجاره با توافق طرفین تعیین می شود را اجرت المسمی گویند.

----------------------------------------------------------

اجاره بهاء آپارتمان های مسکونی

معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری اجاره بهاء آپارتمان های مسکونی بین 4% الی 8% درصد ارزش روز ملک تعیین می شود.

برای آپارتمان های کوچک و نوساز حدود 8% و برای آپارتمان های بزرگ و نوساز حدود 6% و برای آپارتمان هایی که قدیمی ساز هستند و کیفیت پائین تری دارند معمولاً درصد کمتری تعیین می شود مثلاً 4 یا 5%

 

اجاره بهاء مغازه

معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری اجاره بهاء مغازه های تجاری (برای شرائطی که بدون پرداخت حق سرقفلی اجاره می شوند )   10% الی 12% ارزش روز سرقفلی برای یکسال تعیین می شود.

در این حالت مرغوبیت محل، آمد و شد گذر ملک، دسترسی ها، بورس بودن محل کار برای یک حرفه مشخص و غیره بسیار موثر در سرقفلی مغازه می باشد.

لازم به ذکر است معمولاً ارزش خود ملک تجاری در مقایسه با ارزش سرقفلی آن ناچیز است، لذا مبنای تعیین اجاره بهاء ارزش روز سرقفلی ملک است.

یک نکته در ارزیابی املاک برای وثیقه گذاری

 

گاهی در خصوص یک متهم نظر دادگاه این است که با سپردن وثیقه ملکی - به مبلغ مشخصی که مد نظر دادگاه است - متهم را به زندان نفرستد یا اینکه یک زندانی را با اخذ وثیقه کافی آزاد نمود، در این موارد شخص کارشناس با ابلاغ توسط دادگاه موظف به ارزیابی و تعیین قیمت ملک بعنوان وثیقه می گردد.

توجه مهم:

وثیقه گذار موظف است هر زمان که دادگاه بخواهد نسبت به معرفی متهم به دادگاه اقدام نماید، و در صورتیکه به هر دلیل مثلاً فرار متهم، در دسترس نبودن و ... این امر عملی نشود، آنگاه ملک به وثیقه گذاشته شده با طی مراحل قانونی برای فروش به مزایده گذاشته می شود، حال اگر این ملک به قیمت کارشناسی شده فروش نرود، شخص کارشناس در مظان اتهام خواهد بود و دادگاه می تواند او را بازداشت نماید.

کارشناسی رسمی دادگستری - برای تعیین حق سرقفلی املاک تجاری چه مساحتی ملاک است؟

 

در تعیین حق سرقفلی املاک تجاری مساحت مورد ملاک عمل عبارتست از مساحت داخلی خالص ملک تجاری (بدون در نظر گیری مساحت دیوار ها در پلان) به عبارتی فقط فضای کسب و کار ملاک تعیین حق سرقفلی است.

لیکن برای تعیین ارزش ملک مساحت کل ملک ملاک می باشد (با احتساب مساحت اشغال شده توسط دیوار ها)

عوامل موثر در ارزش حق سرقفلی املاک تجاری

عوامل موثر در ارزش حق سرقفلی عبارتند از:

- موقعیت محلی ملک تجاری (مغازه)

-برمغازه و امکان در دید بودن ویترین مغازه

- نوع بنا و ابعاد آن از نظر سهولت راه اندازی کسب و کار

- ارتفاع مغازه

- امکان پارک اتومبیل در نزدیکی آن و در دسترس بودن آن

و از همه مهمتر

- تعداد عابرین پیاده عبوری از جلوی مغازه