پارک جلوی پارکینگ جرم است

 

 

شهر > شهری - زینب کاشی‌پزها:
قانون مدنی در مورد برخی از فضاها و اینکه مالک نسبت به آن چه حقی دارد تنها به اشاره‌ای جزئی بسنده کرده است.

مالک نسبت به دیوارهای اختصاصی و مشترک ملک خود به هر مقدار که بالا برود مانند پشت‌بام یا پایین برود مانند زیرزمین حق تصرف دارد و کسی نمی‌تواند نسبت به این حقوق اختصاصی وی تجاوز کند اما در مورد اینکه بخواهیم برای بیرون از چهاردیواری ملک برای مالک حقی قائل باشیم به چنین موردی در قانون اشاره‌ای نشده است البته این قانون در مورد کوچه‌های بن‌بست صدق نمی‌کند چون کوچه بن‌بست به نوعی در مالکیت اختصاصی کسانی است که در آنجا ملک دارند. کوچه‌های بن‌بست جزو موارد استثنایی است و تنها کسانی حق پارک خودرو در آنجا را دارند که به آن کوچه دسترسی داشته یا حق عبور دارند.

اگرچه مالک تنها به فضای داخل خانه خود حق مالکیت دارد اما جلوی پارکینگ از موارد اذن در انتفاع یا اذن در لوازم مالک است. یعنی قسمت ورودی پارکینگ جزو لوازمی است که می‌توان از آن برای ورود به داخل ساختمان استفاده کرد. پس اگر کسی جلوی آن پارک کند طوری که مالک نتواند از پارکینگ خودش استفاده کند، نوعی ایجاد مزاحمت به‌حساب می‌آید. به‌عنوان مثال اگر همسایه دیوار به دیوار خانه‌ای خودرویش را جلوی پارکینگ همسایه‌اش پارک کند، مالک پارکینگ می‌تواند از خودروی پارک شده عکس بگیرد تا به محاکم قضایی ثابت کند که آن خودرو در ساعت‌های طولانی و به‌طور مستمر جلوی در پارکینگ او پارک شده است. در این حالت مالک می‌تواند در دادسرا با عنوان ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق خویش علیه همسایه‌اش شکایت کند. محاکم قضایی موظف‌اند به شکایت «مزاحمت و ممانعت از حق» رسیدگی کنند.

پارک خودرو کنار دیوار خانه‌ها‌ هیچ مانعی ندارد چون فقط دیوار فضای اختصاصی به‌حساب می‌آید و مالک نمی‌تواند تابلوی پارک ممنوع را روی دیوار خانه‌اش نصب کند و شهرداری یا نهادهای مربوط باید از آن ممانعت کنند البته مالک در مورد نصب تابلو و چسباندن هرگونه وسیله‌ای روی دیوار خانه‌اش اختیار تام دارد و کسی نمی‌تواند به این حریم تعرض کند.

هیچ مغازه‌داری نمی‌تواند مالکیتی روی خیابان‌های عمومی داشته باشد؛ چون خیابان ملک فرد خاصی نیست و متعلق به همه است. اگر مغازه‌داری به بهانه اینکه راننده‌ای جلوی مغازه‌اش خودرو پارک نکند، سطل یا هر وسیله دیگری را بگذارد، کار غیرقانونی انجام داده و شهرداری باید از آن ممانعت کند.

منازل مسکونی باید دارای پارکینگ باشند ولی در موارد زیادی منازلی بدون پارکینگ ساخته می‌شود و صاحبان این املاک با پرداخت جریمه به شهرداری‌ها، برای خود ایجاد حق می‌کنند که باید جای پارکی را در خیابان جلو منزلشان به‌خود اختصاص دهند که مبنای قانونی ندارد. ضمن اینکه هر منزل مسکونی مجاز به داشتن یک ورودی به اندازه متعارف برای ورود و خروج خودرو است؛ با وجود این، گاهی ساخت چند در ورودی و جزئیاتی مانند گلدان‌های سیمانی، تمام عرض زمین محل ساختمان را اشغال می‌کند که قابل پیگیری است.

همشهری

آیا «پارک = پنچری» قانونی است؟

درباره ضوابط حقوقی و قانونی پارکینگ

آیا «پارک = پنچری» قانونی است؟

اگر تهرانی یا ساکن یکی از کلانشهرهای ایران باشید، این سخن را خوب درک می‌کنید که «پارکینگ چه نعمت بزرگی است!» این سخن نه فقط به‌دلیل امنیت روانی ناشی از پارک در منزل و کاهش احتمال سرقت بلکه به دلیل کاهش احتمال وارد شدن آسیب به خودرو و پایین آمدن میزان تنش‌های احتمالی میان همسایگان است.

 

برای رفع همه این نگرانی‌ها قوانینی در حوزه شهری و شهرسازی وجود دارد، اما اجرا نشدن صحیح آنان، باز هم می‌تواند چنین مشکلاتی را ایجاد کند.

بهتر است این بحث را از زمان خرید یک واحد مسکونی آغاز کنیم. بسیاری از مردمی که این روزها به دنبال محلی برای سکونت هستند، این سوال را همان ابتدای مذاکرات خرید یا اجاره واحد مسکونی می‌پرسند که آیا «پارکینگ هم دارد؟» دلیل پرسیدن این سوال این است که ساختمان‌سازان یا به عبارتی مردمی‌تر، بساز و بفروش‌ها، در اغلب موارد این قاعده شهرسازی را که باید به ازای هر واحد مسکونی، یک پارکینگ ساخت، اجرا نمی‌کنند.

درنتیجه تعداد پارکینگ‌ها از واحد‌های مسکونی کمتر است و نماینده ثبت با نظر مالک ساختمان، فقط برای برخی از واحدها، پارکینگ اختصاص می‌دهد.

اختصاص پارکینگ باید به صورت رسمی در سند درج شود. به این صورت این فضا به مالکیت اختصاصی مالک آن واحد در‌می‌آید. البته در گذشته نه چندان دور، وضع از این هم بدتر بوده و تمام فضای قابل استفاده به عنوان پارکینگ، به‌صورت مشاع، به استفاده همگانی واحدهای آپارتمان گذاشته می‌شده‌است. دور از ذهن نیست که چنین ساختمان‌سازی و اختصاص پارکینگی، چه اختلافات و نزاع‌هایی را سبب می‌شده است.

در ادامه بحث، این پرسش مطرح می‌شود که مالک در 20 متر فضای قانونی اختصاص داده شده برای پارکینگ خود چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟ مسلم این است که استفاده عرفی از چنین محلی، پارک خودرو است و در صورت کاربری دیگری برای این محل، با وجود مالکیت وی بر آن، دیگر ساکنان حق اعتراض به چنین رویه‌ای را دارند، زیرا چنین کاری می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.

در عین حال انتقال چنین فضایی به دیگران هم کاملا به میل و اختیار مالک نیست. مالک می‌تواند پارکینگ را به دیگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن این محل به غیرساکن و بدون احراز رضایت همسایگان، ممکن نیست زیرا می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.

اما آیا کسانی که پارکینگ ندارند، می‌توانند در سایر فضاهای مشاعی آپارتمان، مثل حیاط، خودروی خود را پارک کنند؟ پاسخ این است که در صورت رضایت همه ساکنان، چنین کاری امکان‌پذیر است و در صورت راضی نبودن، دیگران حق دارند فرد را از این کار بازدارند زیرا فضای مشاعی و مشترک برای استفاده همه ساکنان است البته راه دیگری برای آسوده کردن این دسته از ساکنان وجود دارد و آن استفاده از «پارکینگ مزاحم» است.

اصطلاح و پدیده‌ای که در دستورالعمل‌های شهرداری آمده و به معنای پارک یک خودرو، پشت خودروی دیگر است.

شاید بد نباشد که کمی هم از مقررات شهرسازی در زمینه پارکینگ سخن گفته شود. طبق مقررات فعلی شهرداری تهران و طرح تفصیلی آن و نیز مقررات اغلب کلانشهرهای کشور، ساخت پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی الزامی است البته این نص قانون است و در موارد زیادی مشاهده شده که مالک کمتر از واحد ساختمانی پارکینگ می‌سازد.

در این شرایط، مطابق ماده 5 ماده 100 قانون شهرداری، موضوع به کمیسیون این ماده ارجاع می‌شود. این کمیسیون هم با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر ‌می‌کند.

این قانون و نحوه اجرای آن همواره مورد نقد بوده است. منتقدان این کار را نوعی «پارکینگ‌فروشی» می‌دانند که باعث ایجاد ترافیک و مزاحمت برای سایر شهروندان می‌شود.

ضمنا گفته می‌شود که شهرداری باید این عوارض را در حسابی جدا نگهداری و برای تامین و ساخت پارکینگ در شعاع مشخصی از ملک مورد نظر، هزینه کند، در حالی که طی این سال‌ها، حرکت شهرداری در این زمینه بسیار کند بوده و بتازگی تعدادی پارکینگ طبقاتی در شهر افتتاح شده و شماری نیز در دست ساخت است.»

موضوع مهم‌ دیگر، مساله تغییر کاربری پارکینگ است. سوال این است که آیا امکان تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی یا تجاری و اداری وجود دارد؟ پاسخ این است که «تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ‌های اختصاصی مجتمع‌های ساختمانی بدون موافقت تمام مالکان و رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانونی ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده 100 قانون شهرداری مصرح در لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغال فضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است و تغییر کاربری آن جز در موارد مستثنا شده در مقررات جواز قانونی ندارد.» بنابراین سه مانع توافق ساکنان، قانون تملک آپارتمان و قانون شهرداری در این خصوص وجود دارد، اما هنوز هم به جای برخورد جدی و برگرداندن کاربری به پارک خودرو، از اخذ جریمه از این‌گونه تغییر کاربری‌ها صداهایی شنیده می‌شود.

حال باید کمی از آپارتمان خارج شد و به مقررات پارک و پارکینگ در خیابان و کوچه پرداخت. به غیر از قوانینی که برای شهرداری، تکالیفی برای ساخت پارکینگ بار می‌کند (مثل آیین‌نامه بهبود تردد در معابر شهری و حومه) و نیز قوانین راهنمایی و رانندگی درخصوص پارک خودرو در مناطق ممنوعه و مجاز، چند سوال اصلی مقابل شهروندان وجود دارد؛ نخست این‌که آیا پارک کردن در کوچه و مقابل ساختمان دیگر افراد کاری مجاز است یا خیر؟ پاسخ این است که اگرچه در برخی معابر و به اشتباه این عرف وجود دارد که پارک کردن در کنار دیوار همسایه هم نوعی تجاوز به حقوق مالکانه اوست، اما چنین حقی صورت قانونی نداشته و همسایه مذکور حق اعتراض به این امر را ندارد.

حتی در این زمینه نمی‌توان گفت که برای آن همسایه حق تقدمی در اینجا وجود دارد. سوال دیگر این که آیا افراد حق دارند در مقابل محل سکونت یا مغازه خود تجهیزات یا وسایلی قرار دهند و آن محل را به پارکینگ اختصاصی خود البته در خیابان(!) تبدیل کنند؟ بدیهی است که پاسخ منفی است و چنین حقی برای افراد وجود ندارد، کما این‌که در گذشته هم حق تقدم مالک برای پارک در مقابل ملک خود نفی شد.

در نهایت این سوال مطرح می‌شود که آیا پارک کردن مقابل پل و محل رفت‌وآمد دیگران صحیح است یا خیر؟ روشن است که پاسخ این پرسش به‌نفع مالک است. پارک کردن در مقابل پل به صورتی که مزاحم عبور و مرور مالک شود مصداقی از سد معبر است و مالک حق دارد برای این امر، برخوردی قانونی را مدنظر قرار دهد، اما آیا این برخورد قانونی، برخوردی است که امروزه در شهر وجود دارد؟ حجم عظیمی از تابلوها و اعلان‌هایی که رانندگان را از پارک بازمی‌دارد (که کار درستی است) اما برای این کار، از تهدید به پنجر کردن یا آسیب رساندن به خودرو استفاده می‌کنند.

روشن است استفاده از چنین کاری، مربوط به دوران ماقبل مدرن است که دولتی در جامعه وجود نداشته است، وگرنه با وجود دولت و نهادهای قضایی، دیگر اجرای قانون و صدور حکم توسط خود شهروند، معنایی نداشته و در صورت هرگونه آسیب به خودرو، حق اعتراض و پیگرد قانونی برای مالک خودرو محفوظ است.

همان‌طور که در آغاز نوشته ذکر شد؛ پارک و پارکینگ دغدغه امروز بسیاری از افراد است. برای این کار قوانین نسبتا خوبی وجود دارد که البته گاهی بد اجرا می‌شود. در این میان شاید بهتر باشد که شهروندان، با نگاهی به قانون و مقررات، مشکلات خود بر سر این مساله را با توافق حل کنند، نه افزودن بر حجم بی‌شمار پرونده قضایی یا حتی نزاع خیابانی.

منابع در دفتر روزنامه موجود است.

مصطفی مسجدی‌آرانی - جام‌جم

 

محاسبه هزينه هاي آپارتمان و شارژ یا هزینه نگهداری

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيده است، يعني زماني که تازه موضوعي به نام آپارتمان نشيني در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوين کنندگان اين قانون خود نيز نمي‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردي هستند. با گذشت بيش از 40 سال از تصويب اين قانون امروز بسياري از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به اين قانون و آيين نامه آن حل مي‌شود. در اين قانون پيش‌بيني شده است که آپارتمان داراي دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر يک قواعد حقوقي مختلفي حاکم است؛ بخش‌هاي مشترک و بخش‌هاي اختصاصي آپارتمان. در ادامه رژيم حقوقي که در هر يک از اين دو قسمت آپارتمان حاکم است، بيان مي‌شود.

يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.


بخش‌هاي اختصاصي ساختمان

سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک ملک به شما داده مي‌شود يکي از محکمه‌پسندترين دلايلي است که در دادگاه پذيرفته مي‌شود. آن قسمت‌هايي از آپارتمان در ملکيت اختصاصي شما است که در اين سند صريحا به آن اشاره شده باشد. به اين قسمت‌ها«بخش‌هاي اختصاصي ساختمان» مي‌گويند. مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و. . . در سند مالکيت شما بيان شده است.

در مقررات، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد. » بنابراين آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن يا انباري يک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراين جزو بخش‌هاي اختصاصي به حساب مي‌آيد. البته ممکن است مالک اين قسمت‌ها را اجاره دهد و اين موضوع در تقسيم آپارتمان به اختصاصي و مشترک بي‌تاثير است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌هاي اختصاصي ساختمان را دارد. اما سوال اين است که مالک حق هر استفاده‌اي را دارد يا به عبارتي، آيا چهارديواري اختياري است؟ پاسخ منفي است. اگر چه مالکيت حقي است که قانون اساسي به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي آزادي مالک تا جايي به رسميت شناخته مي‌شود که به حقوق و آزادي‌هاي ديگران آسيبي نرساند.


حدود حقوق مالكان

مالكيت، يكي از کامل‌ترين حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را مي‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدني بدين ترتيب به رسميت شناخته شده است: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. »، «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌تواند بيرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد. » اوصاف حق مالكيت، مطلق، دائمي و انحصاري بودن است. مالك به طور انحصاري مي‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدوديتي در استفاده از اين حقوق نيست. اما ضرورت‌هاي زندگي اجتماعي سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادي‌هاي افراد، حقوق و آزادي‌هاي ديگران باشد. در ماده 132 قانون مدني حدود اختيار مالك در استفاده از ملك خود بدين ترتيب محدود شده است: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»

بنابراين مالك در استفاده از ملك خود نمي‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنين استفاده‌اي موجب تضرر همسايه‌ها خواهد بود.


قسمت‌هاي مشترک

آنچه آپارتمان را از ساير اجتماعات ديگر انساني متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت مي‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند، از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است چراکه مالک نمي‌تواند هر استفاده‌اي از آن بکند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد. قسمت‌هايي از ساختمان كه به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود که عبارت است از قسمت‌هايي از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصي آن‌ها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي نيست يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود. زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري)، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک - به هر صورتي كه باشد –قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. مراد اين است که هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا آسانسور جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگرمتصل هستند.


اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي:

تقسيم‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاع (مشترک) نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري نيز دارد.


هزينه‌هاي ساختمان

قسمت‌هاي مشترک آپارتمان هزينه‌هايي دارد که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزينه‌هاي مشترك عبارتند از:

1. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه

2. هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است چراکه سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد –مثلامالک واحد بزرگ‌تري باشد– سهم او در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک بيشتر خواهد بود. البته اين قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود. علاوه بر اين قواعدي که در بالا بيان شد جنبه «امري» ندارد يعني مي‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و اين توافق معتبر خواهد بود. بنابراين مالکان در مورد پرداخت هزينه‌ها مي‌توانند به اشکال ديگر توافق کنند. در آپارتمان‌هايي که بيش از سه مالک دارند اين توافق در مجمع عمومي خواهد بود. مديران مجموعه با رعايت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي‌کنند.

ممکن است قسمت‌هايي از ساختمان تنها بين چند مالک مشترک باشد در اين صورت لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند. چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.

هر گاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، راي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظيفه دفاتر اسناد رسمي

دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد کسي که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.

روابط آپارتمان‌نشيني به وسيله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظيم مي‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشيني به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد. بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در كشور نهادينه شود

قانون تملک آپارتمانها

 قانون تملک آپارتمانها

 

ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است.  (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد .  (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

 

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدي‌ 

 

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

 فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.

ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

 بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

 فصل اول‌: مجمع عمومي‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير

ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.

ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:

الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.

ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌

ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌ نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.

ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:

الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

قانون اصلاح قانون تملك آپارتمانها

ماده 1- ماده (4) قانون تملك آپارتمانها به ‏شرح زير اصلاح و (3) تبصره به‏ آن ملحق مى‏گردد:

ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنين سهم هريك از مالكان قسمتهاى اختصاصى از مخارج قسمتهاى مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصى به‏ مجموع مساحت قسمتهاى اختصاصى تمام ساختمان به‏ جز هزينه‏ هايى كه به‏دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به ‏نحو مساوى تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگرى را براى تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‏بينى كرده باشند. پرداخت هزينه‏هاى مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامى است.

تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هريك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين میكند.

تبصره 2- در صورت موافقت مالكانى كه داراى حداكثر مساحت زيربناى اختصاصى ساختمان مى‏باشند هزينه‏ هاى مشترك براساس نرخ معينى كه به‏ تصويب مجمع عمومى ساختمان مى‏رسد، حسب زيربناى اختصاصى هر واحد، محاسبه مى‏شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگى استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به‏ گونه ‏اى باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكونى امكان دسترسى به ‏آن باشد، هزينه حفظ و نگهدارى آن قسمت به‏ عهده استفاده‏ كننده يا استفاده‏ كنندگان است.

ماده 2- تبصره زير به ‏عنوان تبصره (1) به‏ماده (10) مكرر قانون اضافه و شماره تبصره‏ هاى آن به ‏ترتيب به‏ تبصره‏هاى (2) و (3) و (4) و (5) تغيير می ‏يابد.

تبصره 1- در صورتى كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مى‏توانند به ‏مراجع قضائى شكايت كنند، دادگاهها موظفند اينگونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگى و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتى كه به مجموعه ارائه مى‏شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهى به ‏نفع مجموعه جريمه نمايند.

استفاده مجدد از خدمات موكول به‏ پرداخت هزينه هاى معوق واحد مربوط بنا به‏ گواهى مدير يا مديران و يا به‏ حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به ‏استفاده مجدد خواهدبود.

ماده 3 - مواد زير به ‏عنوان مواد (12)،(13)،(14) و (15) به ‏قانون ملحق مى‏شود :

ماده 12- دفاتر اسناد رسمى موظف مى‏باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهى مربوط به‏ تسويه حساب هزينه‏هاى مشترك را كه به‏ تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم ‏مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‏اليه به‏ پرداخت بدهى‏هاى معوق مالك نسبت به‏ هزينه موضوع اين قانون را در سند تنظيمى قيد نمايند.

ماده 13- در صورتيكه به‏ تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمى دادگسترى عمر مفيد ساختمان به‏ پايان رسيده يا به‏ هر دليل ديگرى ساختمان دچار فرسودگى كلى شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالى يا جانى برود و اقليت مالكان قسمتهاى اختصاصى در تجديد بناى آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازى اين مجموعه را دارند، مى‏توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجارى مناسب براى مالك يا مالكان كه از همكارى خوددارى می ورزند نسبت به ‏تجديد بناى مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازى و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‏ هاى انجام شده، سهم مالك يا مالكان يادشده را به‏ اضافه اجورى كه براى مسكن اجارى ايشان پرداخت شده‏است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان،وزارت مسكن و شهرسازى با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان يادشده خواهدكرد.

تبصره 1- مدير يا مديران مجموعه به‏ نمايندگى از طرف مالكان مى‏توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام‏ دهند.

تبصره 2- چنانچه مالك خوددارى كننده از همكارى اقدام به ‏تخليه واحد متعلق به‏خود به‏ منظور تجديدبنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رئيس دادگسترى يا رئيس مجتمع قضائى محل با احراز تأمين مسكن مناسب براى وى توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان يادشده را صادر خواهد كرد.

ماده 14- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به‏ عنوان يك واحد در مقابل آتش ‏سوزى بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به ‏تناسب سطح زيربناى اختصاصى آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به ‏بيمه‏ گر پرداخت خواهدشد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‏ سوزى مدير يا مديران مسؤول جبران خسارات وارده مى‏باشند.

ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامى نيست.

قانون فوق مشتمل بر سه ماده در جلسه علنى روز يكشنبه مورخ يازدهم خردادماه يكهزاروسيصدوهفتادوشش مجلس شوراى اسلامى تصويب و درتاريخ‏1376/3/21 به‏ تأييد شوراى‏ نگهبان رسيده‏است. رئيس‏ مجلس‏ شورای اسلامى-على‏ اكبرناطق ‏نورى‏

قانون تملک آپارتمانها

 

ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است.  (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد .  (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

 

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدي‌ 

 

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

 فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.

ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

 بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

 فصل اول‌: مجمع عمومي‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير

ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.

ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:

الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.

ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌

ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌ نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.

ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:

الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی

 

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

چکیده:
با توجه به سابقه نزدیک به یک سده از طرح “قیمت عادله” در قوانین کشور و به ‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به‌ عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شده است.
مقدمه:
اصطلاحات “قیمت عادله”، “بهای عادله” و “نرخ عادله” سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارند. اصطلاح قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) بارها در قوانین آمده ؛ در حالی‌که تعریف دقیقی از آن ارائه نشده است. مهم‌تر این‌که درخصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است؛ در صورتی که کثرت شمول این موضوع در جامعه -که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است- اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد. از آنجا که در حوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح شده، مبالغ سنگین و تعیین‌کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، این موضوع از منظر تأثیر‌گذاری و عدالتی نیز مهم بوده و به علت بزرگی و کثرت آن، از نظر اقتصادی در سطح کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی بر این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تفاوت بین آن دو هستند، هیچ‌گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آنها بیان نکرده‌اند. مؤید این مطلب نظریه‌ مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخ ۲۴ تیر ۱۳۸۸ درخصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع تملک شهرداری
دعوای مطالبه قیمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از‌این‌رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.»
(نشریه قضاوت، شماره ۶۵، مرداد و شهریور ۱۳۸۹)
همان‌گونه که مشخص است اداره کل حقوقی قوه قضاییه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است.
در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.

بهای عادله، نرخ عادله
در کتاب “ترمینولوژی حقوق” نوشته دکتر لنگرودی معانی زیر برای بهای عادله و نرخ عادله عنوان شده است:
بها (ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول) چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار قیمت عادله کالاهاست. بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت (بها) به معنای ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه و تقاضاست؛ بدون این که عقدی مطرح باشد. اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عقدی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به عنوان ثمن می‌کند. میان ثمن و قیمت رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است: هر ثمن، قیمت است؛ ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی (سعر حاکم) نرخی است که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین می کنند (تسعیر حاکم).
عناصر نرخ از قرار زیر است:
- مال باید مملوک کسی باشد.
- مال باید کالا باشد نه غیرمنقول.
- مال باید شایع و جاری در معاملات مردم باشد. پس اشیای عتیقه ای که عتیقه فروش می‌فروشد، فاقد نرخ است؛ هر چند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند.
- قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود؛ خواه کمتر از واحد تمام شده کالا (برای تولیدکننده) باشد و خواه مساوی یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت در نرخ ضرورت ندارد؛ بلکه امکان ضرر هم وجود دارد؛ هر چند که غالب، منفعت است.
ارزش کالایی معین در معاملات روزمره را قیمت سوقیه (بازار) گویند.
قیمت عادله مترادف با قیمت سوقیه (بازار) است.
نرخ عادله (= قیمت عادله) قیمتی است که نوعاً روی آن معامله انجام می‌شود.

نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
نرخ عادله، قیمت عادله یا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین. (ماده۲۴۲ قانون جزا و ماده ۳ توسعه معابر)
عدالت در اصطلاح بالا مفهومی متأثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح در معاملات مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد، می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله
مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.( تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲)
جای سؤال است که چرا به رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق تر از قیمت عادله، قانون گذار از ماده قانونی استفاده نموده که ایرادهای بسیاری به آن وارد است.
با توجه به مطالب گفته شده، در این مقاله از نظر کارشناسی قیمت، نرخ یا بها معادل هم فرض شده و عموماً از عبارت “قیمت” که در قوانین متداول تر است، استفاده می شود و با پسوند “عادله” قیمت عادله متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی تعریف خواهد شد.
ارزش
ارزش معانی چندگانه ای دارد. در امور کارشناسی معمولاً ارزش‌ها عبارتند از:
۱- ارزش بازار
۲- ارزشی که قیودی داشته و امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد.
۳- ارزش توافقی
۴- ارزش برای مالک.
ارزش‌ها را می‌توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب دیگری تعیین کرد.

قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی باشد؛ به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتی معین.

قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) و ضوابط مصوب، موارد مربوطه واگذار می شود. ممکن است به جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت مراجعه کند؛ مانند واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫

قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.

قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوط به آن از طرف عرضه کننده و از طریق شرکت متقاضی در مزایده و آگاهی یافتن از شروط تعیین شده، طرفین درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیسم مزایده، قیمت را معین می‌کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است؛ با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده؛ بلکه درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق حاصل شده است.
از آنجا که این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد تعیین نشده و مزایده انجام شده مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصله کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود.
طبق عرف کارشناسان رسمی، قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) براساس مکانیسم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون براساس توافق و رضایت طرفین حاصل شده است، بنابراین قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می‌باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده، جلوگیری از تبانی، غبن فاحش و غیره است و این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر زندگی او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آن گاه مالک (عرضه کننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می کند. متقاضیان مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند.
این قیمت تعیین شده از طرف مالک را “ارزش مالک” می‌نامند. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)؛ زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی هماهنگی بهتری دارد که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است. از این روست که مالک، ملک موجود را به جای ملک دیگری خریده است.
خرید و فروش وجابه جایی ملک، هزینه‌هایی را به همراه دارد. به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود و به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزشی خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. پس به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر می شود:
فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) می‌خرد. وی برای استفاده شخصی اش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک می دهد که هزینه اش ۱۰ میلیون تومان می شود. به این ترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است؛ در حالی که قیمت بازار ۹۵ میلیون تومان است.

قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهاد‌های مالی (بانک‌ها) هستند.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالا‌های همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و … تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید و با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند.
بنابراین چنان چه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.

ملک تام (طلق، مطلق، آزاد)
چنان چه در یک ملک بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره فراهم باشد، به آن “ملک تام” می‌گویند؛ مانند املاک متداول.

ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنان چه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره وجود نداشته باشد، به آن ملک ناقص می‌گویند؛ مانند املاک اوقافی که متصرف بدون رضایت مالک عرصه نمی تواند تصمیم های خود را عملی سازد.

مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل، مطلق)
چنان چه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیم هایی را درخصوص ملکش اتخاذ کرده و آن ها را عملی نماید، مالکیت وی کامل است.

ارزش ملک با قیود
اگر موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که به واسطه آن ها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد فراهم نباشد و همچنین برای قیود، امکان ارزش گذاری مالی وجود داشته و طبق قانون، قیمت آن توسط کارشناسان رسمی تعیین شود، در این صورت ارزش موارد بالا عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای ثابت.

عرف (رویه) کارشناسان رسمی
از آنجا که به طور معمول با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده دارای قیودی باشند که به واسطه آنها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود توسط کارشناسان رسمی ممکن نباشد (درحالی که طبق قانون قیمت آن باید توسط کارشناسان رسمی تعیین شود)، در این صورت ارزش موارد مذکور توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمی تعیین می‌شود؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است؛ اما از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت “متعارف” در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد.
براساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، بیش از ۹۵ درصد بازار مسکن و مستغلات در اختیار بخش خصوصی است. ازاین رو طبق قاعده معمول، قیمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. بر این اساس، چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان یافته انجام گیرد (مثل بورس کالا)، نوسانات (بازه) قیمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداری می‌شود؛ در صورتی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست و نوسان و بازه قیمت گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه گانه زیر استفاده می‌شود:
۱- مقایسه با قیمت بازار (comparison approach Market)
مقایسه با قیمت بازار به معنای مقایسه با سایر دارایی‌های مشابه معامله شده در بازار است. در این روش باید قیمت معامله شده در بازار فعال همانند و یا دارای مشابهت نزدیک باشد که اکثراً این چنین نیست. در این صورت باید با ضرایب شناخته شده ای قیمت موجود به قیمت مورد نظر تبدیل شود.
۲- رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش باید برآوردی از آینده کرد. می توان نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/E و یا ضریبی از گردش مالی یک دوره زمانی (Turn over) را به عنوان سرمایه حساب کرد؛ مثلاً ضریب ۵/۱٫ بنابراین گردش مالی یک دوره زمانی ۵/۱ = ارزش دارایی.

۳- هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار می توان قیمت را تعیین کرد.

انتخاب روش ارزش‌گذاری
روش اول: با معاملات دارایی‌های همانند یا مشابه معامله شده در بازار مقایسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد یا هزینه را به صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم. این روش در صورت در دسترس و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتیبانی روش اول استفاده می‌شود.

قیمت، بها و نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی:
در ماده ۱۶۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ آمده است: «اگر مالی که پیدا شده، ممکن نیست باقی بماند و فاسد می‌شود، باید به قیمت عادله فروخته شود و قیمت آن در حکم خود مال پیدا شده خواهد بود.»
ماده ۴۱۸ نیز اشعار می دارد: «اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.»
در این دو ماده، تعریف، توصیف و یا توضیحی از قیمت عادله ارائه نشده است و به احتمال زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است که قانون گذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوط به آن صادر نموده و چون هیچ گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول بوده و یابنده برحسب تصادف آن مال را پیدا کرده است)، به همین دلیل قیمت عادله، قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده؛ بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است. براساس ماده ۴۱۸ نیز اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده باشد، خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات را می توان به دو دسته تقسیم بندی کرد:
دسته اول: مالک به اختیار خویش، ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و … می‌باشد.
قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستأجر
در قانون اختیارات دکتر “میلیسپو” در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب ۱۳ اردیبهشت ۱۳۲۲ آمده است: « ماده سیزدهم- دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به میزان مال الاجاره یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملی که به موجب آن می‌توان اجاره بها را تشخیص داد، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و … .»
ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ نیز بیان می دارد: «میزان اجاره بهای مستغلات مشمول این قانون به قرار زیر است: …
۲- چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، میزان اجاره بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود، با رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر دیگر تعیین می‌شود.»
در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز آمده است: «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه، میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.»
مقنن در ماده ۴ همان قانون گفته است: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نیز اشعار می دارد:
«در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این مواد از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
درخصوص ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” به طور مفصل بحث شده است. ازاین رو در این نوشتار به آن پرداخته نشده و تنها به یادآوری چند نکته بسنده می شود:
۱- در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آمده است: «… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
همان گونه که در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” آمده است، اجاره بهایی که به نرخ عادله روز تعدیل شده، منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آن‌ها دیده می شود و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره بها وجود ندارد. بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی باشد.
۲- هرچند تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بیان می دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ اما این تبصره هیچ توصیف و توضیحی در مورد قیمت عادله نداده است.
نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هر چند غیر مستقیم در توصیف قیمت عادله است.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل خود تحت لوای قانون خاصی هیچ گونه نقشی نداشته است.

بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات واقع شده در طرح‌های عمرانی و…
سؤال این است که تعریف دقیق ارزش عادله (قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین نامه‌ها، وحدت رویه‌ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعدد آمده، چیست و منطبق با کدام یک از ارزش‌های بالا می باشد؟
قوانین قبل از پیروزی انقلاب اسلامی
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲
ماده ۲: «… پس از تصویب انجمن بلدیه و حکومت محل و وزارت داخله با تعیین موقع اجرای نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان یا اخطار کتبی خواهد بود (به وسیله اعلان یا اخطار به مالکان و یا متولیان و متصدیان در موقوفات اطلاع دهد) در مواردی که ضرورت و فوریت اقتضا کند، انجمن بلدیه می‌تواند با تصویب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضای موقع و محل تقلیل دهد. »

تبصره ۱ ماده ۳: «مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.»
قانون گذار در این ماده قانونی به اولین و ساده ترین سؤال که تکلیف تأثیر طرح؛ یعنی توسعه معبر در افزایش و یا کاهش قیمت روز ملک چیست، پاسخ داده است؛ اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که امکان دارد از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جوابگوی این نقیصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸ اسفند ۱۳۳۴
ماده ۱۶: “هر گاه برای اجرای عملیات عمرانی و نیازمندی های عمومی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دایر و بایر) و ابنیه و تأسیسات پیدا شود، به طریق زیر عمل خواهد شد: …
ب) بهای اراضی و ابنیه و تأسیسات مورد خرید اعم از این که متعلق به دولت یا اشخاص باشد، به طریق زیر تعیین خواهد شد:
۱- ملاک تعیین قیمت بهای عادله [زمان: سال قبل از اعلام شروع عملیات] اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود.
۲- در مورد خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات غیر دولتی، پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
تبصره- در مورد املاک مزروعی، علاوه بر قیمت ملک که به مالک پرداخت می‌شود، پانزده درصد آن بین زارعان و خوش نشینان محل که از آنجا کوچ می‌نمایند، به وسیله شورای محلی تقسیم خواهد شد.
۳- در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید. فاصله کمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله شش ماه تمام یا بیش از آن در حکم یک سال خواهد بود.
تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید در هر حال نباید بیش از سه سال فاصله داشته باشد.»
این ماده، علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده و مبنای آن را از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرار گرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است. این مدل جوابگوی این اشکال نیست و از نظر قیمت، مبنای مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
این ماده در حالی که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است؛ مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون گذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک ) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت عادله ملاک بوده؛ اما به مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله پرداخت خواهد شد.
قصد قانون گذار از این کار، جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمیل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده از ملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه بوده که آن را در قالب پنج درصد منظور داشته است.
هرگاه مالک در محل مذکور ساکن باشد، علاوه بر این پنج درصد، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد این ده درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و مقنن قیمت عادله را به طرف ارزش مالک سوق داده است.
براساس این ماده همچنین هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد. در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر شده و قانون گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون گذار به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل توجه داشته است: «در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید.»
بنابراین قانون گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج درصد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است؛ در حالی که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال‌ها، بیش از پنج درصد برای هر سال باشد (که به طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج درصد در سال بوده است) در این صورت به مالکان ظلم می‌شود.

قانون راجع به نحوه اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون فروش خالصجات
در ماده واحده این قانون درخصوص نحوه استملاک اراضی مورد احتیاج عملیات اجرایی طرح سد کرج و تأسیسات مربوط مصوب ۲۷ اسفند ۱۳۳۶ آمده است: «کارشناسان مزبور مکلفند… انتخاب بهای عادله اراضی و ابنیه و املاک مورد تقاضا را براساس بهای اراضی و املاک و ابنیه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهای عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] به درخواست سازمان سد کرج تعیین و به دادگاه اعلام نمایند.»
برخلاف قانون ۱۳۳۴ در این قانون، قانون گذار قیمت عادله اراضی و ابنیه را (که عمدتاً املاک زارعان خواهد بود)، برابر با قیمت عادله روز قرار داده است.

پایگاه اطلاع رسانی حقوقی ایران