محاسبه مشاعات هنگام تعیین قیمت نهایی مسکن در رشت حذف شد

رشت – خبرگزاری مهر: رئیس اتحادیه مشاوران املاک رشت از حذف محاسبه مشاعات در هنگام تعیین قیمت نهایی مسکن در این شهرستان خبرداد.

علی حامی احمدی در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به یکی از کارهای ماندگار اتحادیه مشاوران املاک شهرستان رشت اظهار داشت: محاسبه مشاعات در هنگام تعیین قیمت نهایی مسکن که در هنگام تنظیم سند در دفترخانه موجب بروز اختلافات بین خریدار و فروشنده می‌ شد حذف شده است.

وی افزود: این طرح از آبان ‌ماه سال گذشته در حال اجرا است و براساس آن قیمت مسکن و انباری به صورت مفید، قیمت پارکینگ صورت نصف محاسبه می ‌شود و قیمت مشاعات  راه ‌پله، راهرو، درزگیری، آسانسور، شوفاژ خانه و داکت درز انقطاع حذف شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک رشت همچنین از ممنوعیت پشت نویسی برگه‌ های تمدید قرارداد اجاره خبر داد و گفت: در سال ‌های گذشته برای تمدید نرخ اجاره، نرخ حق ‌العمل کاری تعیین نشده بود و برای تمدید قرارداد پشت برگه را پشت ‌نویسی می ‌کردند هم ‌اکنون پشت ‌نویسی برگه قرارداد منع شده است و برای تمدید قرارداد باید قرارداد در برگی جدید نوشته شود و دارای کد رهگیری نیز باشد.

وی متذکر شد: برای تمدید قرارداد اجاره یک‌ هشتم اجاره ماهیانه از مالک و مستاجر دریافت می ‌شود.

حامی احمدی با اشاره به مشکلات صنف مشاوران املاک ادامه داد: یکی از مشکلات عمده صنف مشاوران املاک تقاضای زیاد متقاضیان دریافت پروانه کسب است در حالیکه این صنف گنجایش فعالیت هزار  واحد صنفی را در سطح شهر رشت دارد هر ماه 80 تا 100 متقاضی برای دریافت پروانه کسب به اتحادیه مراجعه می ‌کنند.

وی در ادامه وجود بیکاری جوانان، فعالیت بازنشستگان در این صنف عدم نیاز به سرمایه برای راه ‌اندازی بنگاه مشاور املاک را از دلائل گرایش متقاضیان به این شغل عنوان کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک رشت اذعان داشت: هر چیزی که از استاندارد خارج شود کنترل آن سخت است و عدم کنترل موجبات سوء استفاده را فراهم می‌کند.

وی بیان کرد:  افزایش اعضای صنف مشاوران املاک شهر رشت، افزایش اختلافات و تخلفات را به همراه خواهد داشت.

 حامی گفت: قوانینی باید وضع شود تا سقف پذیرش و صدور پروانه کسب در این صنف برای مدتی مسدود شود.

وی همچنین با تاکید بر اینکه تغییر مکان واحد صنفی مشاوران املاک موجب ابطال پروانه کسب می ‌شود اظهار داشت: ابطال پروانه کسب و تغییر مکان واحد صنفی از دیگر مشکلات مشاوران املاک است زیرا با تغییر مکان بنگاه معاملات ملکی از مکانی به مکان دیگر با کمترین فاصله پروانه کسب باطل  و واحد صنفی باید دوباره برای اخذ پروانه کسب اقدام کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان رشت متذکر شد: شهروندان در صورت مشاهده هرگونه تخلف از سوی بنگاه ‌های مشاور املاک می‌ توانند مراتب را به کمیسیون بازرسی اتحادیه و با واحد بازرسی و نظارت مجمع امور صنفی شهر و یا شهرستان خود گزارش دهند.مهر

بررسی مشکلات حقوقی خرید واحدهای مسکونی بدون پایان کار

 

طفره رفتن سازنده‌ها از دريافت پايان‌كار و سندمحضري به تعلل چندين ساله در ابلاغ قانون پيش‌فروش برمي‌گردد شيوع اختلافات ناخواسته بين خريدار و فروشنده تحت‌تاثير معامله «تازه‌سازهاي بدون سند و مدرك »
 موج بي‌سابقه ساخت‌وسازهاي سال90 كه ركورد ساخت 200 هزار واحدمسكوني در يكسال را در تهران شكست هم‌اكنون منجر به عرضه تدريجي يكسري آپارتمان تازه‌ساز به بازار مصرف شده، اما مدلي كه سازنده‌ها براي فروش اين آپارتمان‌ها انتخاب كرده‌اند، مصيبتي سخت‌تر از دوران اجاره‌نشيني را براي خريداران به بار خواهد آورد .
ضعف مقررات نظارتي بر معاملات مسكن از يك‌سو و حبس يك قانون بازدارنده كلاهبرداري‌هاي ملكي در بايگاني سه‌قوه از سوي ديگر هم‌اكنون باعث رونق فروش آپارتمان‌هاي تازه‌ساز فاقد «پايان‌كار» شده است. هر چند اين شيوه عرضه در سال‌هاي اخير هم رواج داشت، اما در حال‌حاضر ابهام جدي در نوع و مقدار مالكيت سازنده آپارتمان، احتمال زيان در فرجام مالكيت خريدار را دوچندان افزايش داده است .
عمده آپارتمان‌هاي تازه‌‌ساز نتيجه مشاركت بسازوبفروش‌ها با مالكان ساختما‌ن‌هاي كلنگي است كه لازم است بلافاصله بعد از اخذ پايان‌‌كار، سهم مالك زمين و سازنده از واحدهاي جديد با اخذ سند تفكيكي مشخص شود، اين در حالي است كه تعلل سازنده در دريافت پايان‌كار كه در اغلب مواقع براي فرار از پرداخت خلافي به شهرداري صورت مي‌گيرد مانع تعيين‌تكليف سهم مالكيت شركا مي‌شود و در نهايت با فروش واحدها، مالكيت خريدار نيز نامشخص و مبهم باقي خواهد ماند. نايب ریيس كانون سردفتران و همچنين عضو هيات‌ ریيسه كميسيون قضايي مجلس، شيوع خريد و فروش آپارتمان‌هاي فاقد پايان‌كار و فاقد سندمحضري را نتيجه تعليق قانون پيش‌فروش ساختمان عنوان مي‌كنند و مي‌گويند: طبق اين قانون، فروش ساختمان بدون پايان‌كار، حكم «پيش‌فروش» را دارد و مشمول قوانين پيش‌فروش است، طوري كه با اجراي اين قانون، سازنده در مقام پيش‌فروشنده بايد در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص، نسبت به اخذ پايان‌كار و انتقال مالكيت اقدام مي‌كند، اما در حال حاضر ايراد - مغايرت شرعي- به اين قانون، مانع بهره‌مندي خريداران مسكن از مزاياي آن شده است.این در حالی است که مبایعه‌نامه تنظیمی در بنگاه‌های مسکن به عنوان سند غیررسمی این‌دسته از معاملات تنها مدرکی است که خریداران مبنی بر انتقال مالکیت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند. هر چند براساس قوانین موجود، مبایعه‌نامه سندی قانونی است، اما غیررسمی بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالی حقوقی بین خریدار و فروشنده پروسه دشواری را برای پیگیری اختلاف به وجود آمده، پیش‌روی متعاملین قرار می‌دهد. این در حالی است که به موجب سند رسمی، فردی که سند به نام وی است مالک قطعی واحد مسکونی مورد معامله محسوب می‌شود و در صورت بروز اختلاف، دردسرهای مبایعه‌نامه و مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت خود را ندارد. به این ترتیب، کارشناسان حقوقی و مسوولان قضایی به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن هشدار دادند: با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهای نوسازی که طی دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته‌‌اند و هم اکنون بدون دریافت پایان کار و سند رسمی محضری، به بازار فروش مسکن عرضه شده‌‌اند، خریداران تنها به تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدی را بخرند که هم پایان کار داشته باشد و هم سند محضری. البته این مسوولان و کارشناسان، چالش‌های موجود در بازار معاملات غیر رسمی املاک مسکونی را به تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش نسبت می‌دهند که سال 89 در مجلس تصویب شد و هم اکنون منتظر تایید رییس قوه‌قضائیه به منظور ابلاغ و اجرا است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که معامله واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز پایان کار دریافت نکرده‌‌اند در ردیف معاملات پیش‌فروش مسکن به حساب می‌آیند، قانون مصوب در مورد فروش این واحدها تعیین تکلیف کرده است، اما عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده‌ای برای حمایت از حقوق خریداران این دسته از واحدها وجود نداشته باشد .

خریداران به مبایعه نامه اکتفا نکنند
عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی مجلس با بیان اینکه هم اکنون تخلفات زیادی در حوزه مسکن بابت معاملات واحدهای نوساز بدون سند رسمی شکل می‌گیرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: به رغم بالا بودن میزان تخلفات در فروش واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند رسمی محضری، هنوز طرح یا لایحه‌ای برای تعیین تکلیف قطعی این دسته از معاملات مطرح نشده است و توجه کافی در این زمینه به عمل نیامده است. ابوالفضل ابوترابی افزود: مبایعه‌نامه به هیچ وجه قابل مقایسه با سند رسمی نیست و حتی برخلاف سند محضری که قابل ارائه به بانک‌ها و سایر ادارات است مبایعه‌نامه این قابلیت را ندارد و تنها یک سند عادی محسوب می‌شود که نام خریدار در آن ثبت شده است. وی ادامه داد: با توجه به بالا بودن آمار کلاهبرداری‌ها در معاملات واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌‌اند، خلأهای زیادی در این زمینه احساس می‌شود که نیاز است مجلس در این زمینه به سرعت ورود کند. ابوترابی خاطرنشان‌کرد: تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن مصوب سال 89 مجلس، خود عامل مهمی است که باعث افزایش کلاهبرداری‌ها در این دسته از معاملات می‌شود .
وی با انتقاد از افزایش جرایم مربوط به معاملات پیش فروش مسکن، ادامه داد: در گذشته براساس قانون، تنها ساختمان‌هایی اجازه پیش فروش داشتند که حداقل 30 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند؛ اما سال‌ها است که این قانون مغفول مانده و اجرا نمی‌شود .
قانون به خاطر آیین نامه معطل مانده است
در همین زمینه نایب رییس کانون سردفتران گفت: تخلفات ساختمانی به خصوص در معاملات واحدهای نوساز مربوط به تاخیر طولانی مدت ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش فروش است که سه سال پیش در مجلس تصویب شد .
مسلم آقاصفری ادامه داد: در حال حاضر ضعف قانونی برای رسیدگی و حمایت از حقوق خریداران آپارتمان‌های نوساز و پیش خریداران نداریم؛ اما این قانون به دلیل عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی آن، معطل مانده است .
وی با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش یکی از پیشرفته‌ترین قوانین موجود در معاملات مسکن محسوب می‌شود، تصریح کرد: با توجه به نظر ریاست قوه‌قضائیه مبنی بر مغایرت برخی از مواد آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش با شرع، بنا بر نظر ایشان تا زمان رفع این مغایرت‌ها نمی‌توان آن را تایید و ابلاغ کرد و به همین علت است که قانون به خاطر نداشتن آیین‌نامه معطل مانده است .

 

روال ثبتی بررسی پرونده های ثبت نامی ماده 147

 

 

تاريخ : سه شنبه نهم تیر ۱۳۹۴

مبحث دوم: مراجع صالح جهت رسيدگي
 

بر خلاف ترتيب مقرر در قانون مصوب 65 كه رسيدگي به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحيت هيأتهاي مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلي به منظور رسيدگي سريع تر به پرونده ها و اينكه اگر اختلافي بين طرفين وجود نداشته و به امعان نظر قضايي نيازي نباشد و نتيجتاً از اتلاف وقت و صرف هزينه هاي نابجا جلوگيري گردد دو مرحع مختلف به شرح زير براي رسيدگي به تقاضاها مقرر گرديده است.
اول- رئيس ثبت
دوم- هيأت حل اختلاف
اول- صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت و نحوه رسيدگي وي به تقاضاها
در ماده يك قانون ( ماده 147 اصلاحي)رسيدگي و اتخاذ تصميم در مورد بعضي از تقاضها در صلاحيت رئيس يا مسؤول ثبت محمل قرار داده شده كه مي توان اين موارد را به دو دسته تقسيم كرد:
الف- در مورد املاك مفروز؛
ب-در مورد املاك مشاع.

الف-رسيدگي به تقاضاي املاك مفروز
 

براي اينكه رئيس ثبت صالح بررسيدگي باشد بايد بين مالك و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق كافي نيست . شرايط ديگري هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند يك ماده 147 قانون دستود ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدور سند مالكيت بدهد.اين شرايط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط كارشناس منتخب اداره ثبت:
كارشناس بايد حداكثر ظرف 20 روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصرف را روي آن منعكس كند . پس از تعيين موقعيت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعيان نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعيان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضاي متقاضي و حاضرين برساند.(ماده 13 آيين نامه)
بايد توجه داشت كه به موجب تبصره الحاقي به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه اي مفروز از ملك مشاع باشد پذيرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفي مفروزي بر مبناي ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 - نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوي از انحا نسبت به تقاضاي متقاضي معترض وجود داشته باشد. رئيس ثبت ديگر صالح به رسيدگي نخواهد بود. كما اينكه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد يا اعتراض برسد…موضوع به هيأت حل اختلاف….ارجاع مي شود.
3.ارائه سند عادي مالكيت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه نمايد موضوع در صلاحيت رئيس اداره ثبت نبوده و بايد در هيأت حل اختلاف مورد رسيدگي قرار گيرد.
4 - عدم تعلق عرصه به اوقاف يا دولت يا شهرداري
در صورتي كه اعيان در اراضي متعلق به دولت يا اوقاف يا شهرداري احداث شده باشد رئيس ثبت صالح به رسيدگي نبوده با توجه به بند 5 ماده 147 موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف خواهد بود.
5.يكي بودن مالك عرصه و اعيان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيأت حل اختلاف صالح به رسيدگي است نه رئيس ثبت.
6 - امكان اتخاذ تصميم
دربند 5 ماده 147 بدون هيچ توضيحي و به صورت كلي و مطلق آمده است كه هرگاه اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نباشد موضوع به هيأت حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنين حكمي به نظر نمي رسد كه رئيس ثبت بتواند بدون هيچ جهت موجهي و بدون اينكه اتخاذ تصميم واقعاً برايش غير مقدور باشد پرونده ها را به هيأت حل اختلاف ارجاع نمايد. در تأييد اين نظر ماده 12 آيين نامه مقرر مي داردكه : رئيس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهاي توافقي بلا معارض و بلا اشكال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عمليات ثبتي را صادر و بقيه را به حل اختلاف ارجاع مي نمايد.
مستفاد از اين ماده اين است كه به هر حال براي ارجاع پرونده به هيأتها بايد رئيس ثبت با اشكالاتي مواجه شود كه علي رغم توافق طرفين و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصميم نمايد.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتي رئيس ثبت صالح به رسيدگي و اظهار نظر است كه ملك داراي سابقه ثبت باشد و بر اساس همين تبصره منظوراز سابقه ثبت اين است كه براي ملك مورد تقاضا اظها نامه ثبتي در حدود ضوابط قانوني تنظيم شده باشد. بديهي است در صورتي كه به ثبت ملك مورد تقاضا اعتراضي( اعم از اعتراض به اصل يا حدود) واصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تكليف نهايي در مرجع صالح است.

ب-رسيدگي به تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع
 

اين قبيل تقاضاها مورد رسيدگي رئيس ثبت قرار مي گيرد. وي به يكي از دو نحو زير اتخاذ تصميم مي نمايد:
1.دستور صدور سند مالكيت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمي اي عادي به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئيس ثبت بارعايت شرايط زير به موضوع رسيدگي كرده و دستور تعيين حدود وحقوق ارتفاقي مورد تقاضا را داده و در خصوص باقي مانده دستور صدور سند مالكيت مفروز خواهد داد. اين شرايط عبارتند از :
وجود توافق بين متصرف و مالك مشاعي؛
موافقت ساير مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي يا تأييد آنها؛
احراز تصرف بلا منازع؛
مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد. اين موضع بايد از طريق كارشناسي و تهيه نقشه كلي ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود.
عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازي متقاضي.
دستور صدور سند مالكيت مشاع
هر گاه انتقال ( با سند عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد ، اما«…مالكين مشاعي با تصرفات مفروزي متقاضي موافقت نداشته باشند رئيس ثبت حسب مورد دستور ادامه عمليات ثبتي را به منظور صدرو سند مالكيت مشاعي خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آيين نامه)
نكته مهمي كه بايد به آن توجه داشت اين است كه اگر مقدار تصرف متقاضي از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر باشد يا مالك مشاعي با تصرفات مفروزي متصرف موافق نباشد يا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحيت رئيس ثبت است و نه در صلاحيت هيأت حل اختلاف آنچه كه در مورد املاك مشاعي در صلاحيت هيأت حل اختلاف است در قسمت اخير بند 2 ماده 147 ذكر شده كه در مبحث صلاحيت هيأت حل اختلاف توضيح داده خواد شد.
در تمام مواردي كه تاكنون راجع به صلاحيت رئيس ثبت و نحوه رسيدگي وي توضيح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضي يا مالكين مشاعي يا ساير اشخاص را ضروري باند يا دعوت نامه كتبي و تعيين وقت رسيدگي به آنها دعوت به عمل مي آورد.
عدم حضور افراد مانع رسيدگي نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاريه ها وساير مكاتبات لازم در زمينه انجام وظايف ذكر شده تابع آيين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)
دوم- هيأت حل اختلاف
همانطور كه قبلاُ توضيح داده شد: درماده 147 اصلاحي قانون ثبت مصوب 65 رسيدگي به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك در صالحيت هيأت يا هيأتهايي مركب از دو نفر قاضي دادگستري و يك نفر از كاركنان ثبت بود كه به هر حال اين هيأت به شرط توافق طرفين به موضوع رسيدگي و اتخاذ تصميم مي نمود در قانون جديد هم در صلاحيت هيأت و هم در تركيب آن تغييراتي داده دشه و نام آن به هيأت حل اختلاف تغيير يافته است. تعيين اين نام براي هيأت مزبور به اين معني است كه هيأت فوق به اختلاف ناشي از تقاضاهاي موضوع اين قانون رسيدگي كرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأي اقدام خواهد كرد.
ماده 148 اصلاحي قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 31/4/65 و الحاق موادي به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشكيل هيأتهاي حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشكيل جلسات اختيارات هيأت و… مي باشد كه ذيلاُ توضيح داده خواهدشد.
الف- تركيب هيأت
هيأت حل اختلاف مركب از سه عضو است. اين سه عضو عبارتند: يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يكنفر خبهر ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت.
ب- محل تشكيل هيأت
هيأتهاي حل اختلاف در هر يك زا حوزه هاي ثبتي در محل اداره ثبت تشكيل مي شود.
ج- نحوه تشكيل جلسات هيأت
حسب ماده 17 آيين نامه جلسات هيأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسميت داشته و تصميمات هيأت حداقل با دو رأي معتبر و لازم الاجرا است.
د- صلاحيت هيأت
رسيدگي به آن قسمت از تقاضاهايي كه در صلاحيت هيأت حل اختلاف است را مي توان به شرح زير طبق بندي كرد:
1.تقاضاهاي مربوط به املاك مفروز:
2.تقاضاهاي مربوط به املاك مشاع:
3.مواردي كه عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردي كه عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت يا شهرداري است:
5.مواردي كه مالكيت عرصه و اعيان مورد تقاضا ازهم جدا مي باشد:
6.مواردي كه ملك مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه.
ذيلاً هر يك از موارد هفت گانه مذكور مورد بررسي قرار مي گيرد.

يك- در مورد املاك مفروز
 

هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقيق يكي از موارد زير موضوع درصلاحيت هيأت حل اختلاف است:
الف- بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت ديگر تصرف متصرف و متقاضي بلامنازع نباشد.
ب- وجود معترض:به اين معني كه نسبت به تقاضاي متقاضي به نحوي از انجا معترضي وجود داشته باشد.
ج- عدم امكان اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت يعني با وجود توافق طرفين و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئيس ثبت قارد به اتخاذ تصميم نباشد.
د- عدم ارائه سند عادي مالكيت . اگر متصرف نتواند سند عادي مالكيت خود را ارائه دهد هيأت با تحقق شرايط زير و با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي گرده و دستور صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل مي دهد.
1- د- احراز توافق طرفين:
2- د- بلا معارض بودن مدعي به: يعني كسي نسبت به تصرفات يا مالكيت مدعي ادعايي نداشته باشد.
ه- عدم توافق. درمواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيأت به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضي آگهي نمايد. در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نكته مهم در مورد اين بند نبود توافق بين طرفين است كه يا ناشي از عدم دسترسي به مالكين است يا به علت عدم حضور وي در جلسات هيأت و سكوت در قبال در خواست متقاضي يا اصولاُ به علت محالفت صريح آنان مي باشد كه در تمام اين حالات هيأت با استفاده از خبرگان ثبتي و انجام تحقيقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به كشف واقع و احراز تصرفات مالكانه متقاضي اقدام كرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام مي نمايد.

دو- درمورد املاك مشاع
 

هر گاه انتقال ( اعم از رسمي يا عادي ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل مالك بيشتر نباشد اما:
الف- به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد:
ب-نسبت به اقدامي كه رئيس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهيا 1و 2و 3 ماده 33 آيين نامه انجام مي دهد. يا هر علت ديگري اعتراضي واصل شود رسيدگي به موضوع در صلاحيت هيأت حل اختلاف است. هر گاه هيأت با رسيدگي هاي لازم و از جمله تحقيق از معتمدين محل و گواهان و مطلعين و جلب نظر كارشناس يا هيأت كارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضي را احراز نمايد بر حسب مورد تصميم لازم در مورد صدرو سند مالكيت مشاعي يا مفروزي به نام متقاضي اتخاذ خواد نمود.
تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهي هاي ثبتي آگهي نمايد.
چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.در غير اين صورت اداره ثبت بر اساس رأي صادر شده عمليات ثبتي را دامه داده وسند مالكيت صادر مي نمايد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آيين نامه)

سه - وقفيت عرصه
 

در صورتي كه اعيان كلاص يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيأت با رعايت شرايط زيردستور صدور سند مالكيت كلي يا جزء اعيان را با قيد اجرت زمين خواهد داد.
الف-موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولي باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آيين نامه براي جلب موافقت متولي يا اداره اوقاف هيأت از متولي منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملك فاقد متولي باشد از اداره اوقاف دعوت مي نمايد تا در جلسه رسيدگي شركت كرده يا نظر خود را حداكثر ظرف بيست روز از تاريخ ابلاغ ارسال دراد.
ب- رعايت مفاد وقف نامه:
ج- رعايت مصلحت موقوف عليهم:
د-درنظر گرفتن جميع جهات:
ه- تعيين اجرت زمين
هرگاه جلب نظر كارشناس لازم باشد هيأت با موافقت متولي منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملك فاقد مستولي باشد با موافقت اداره اوقاف كارشناس مرضي الطرفين انتخاب مي نمايد ت احداكثر ظرف بيست روز محل را معاينه نموده ضمن ترسيم نقشه محل مورد تصر را روي آن منعكس و پس از تعيين موقعيت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعيان و قدمت آن نوع ملك حقوق ارتفاقي شماره فرعي و اصلي و بخش و نحوه تصرفات با رعايت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف عليهم و اينكه اعيان احداث شده به قصد واقف نزديك است اجرت زمين را معين نمايد.( تبصره 1 ماده 25 آيين نامه)
درصورتي كه مورد تصرف قسمتي در اراضي موقوفه و قسمتي ديگر در اراضي مربوط به دولت يا شهرداري باشد هيأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعايت مواد 26و 27 آيين نامه نسبت به بقيه تعيين تكليف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعيان مورد تقاضا قسمتي در اراضي موقوفه يا دولت ياشهرداري و قسمتي در اراضي اشخاص ايجاد شده باشد نسبت به اراضي ملكي موقوفه يا دولت يا شهرداري بحو بالا و نسبت به اراضي اشخاص طبق ماده 12 آيين نامه اقدام مي شود .
در مورد فوق هيأت پس از وصول نظريه كارشناس مراتب را با ذكر اين كه متقاضي مدعي است كه خد و همسرش واحد مسكوني ديگري ندارد حداقل بيست روز قبل از جلسه رسيدگي به مراجع مربوطه( متولي اداره اوقاف دولت شهرداري) ابلاغ مي نمايد تا نسبت به معرفي نماينده خود در جلسه و يا ابراز نظر اقدام نمايد و تأكيد كند كه عدم حضور نماينده با نرسيدن نظريه در مهلت تعيين شده مانع رسيدگي هيأت و صدور رأي و ادامه عمليات ثبتي نخواهد بود.( ماده 27 آيين نامه)

چهارم- تعلق عرصه به دولت و شهرداري
 

در مورد آن دسته از متقاضيان كه اعيان آنها كلاً يا جزئاً در اراضي دولت و شهرداري ايجاد شده است هيأت از متقاضي و مرجع ذي ربط دعوت كرده و به موضع رسيدگي مي نمايد. هر گاه واقع امر را احراز كرده و تشخيص دهد كه در خواست متقاضي منطبق با قانون بوده و صاحب حق مي باشد به شرح زير عمل مي شود:
الف- تعيين اينكه متقاضي داراي واحد مسكوني ميباشديا خير:
ب- تعيين اين كه مساحت زمين مورد تصرف تا 250 متر مربع است يا بيتشر:
ج- انتخاب كارشناس به منظور:
1-ج-معاينه از محل مورد تقاضا و تعيين نحوه تصرفات متقاضي:
2-ج-ترسيم نقشه:
3ج- انعكاس محل مورر تصر روي نقشه:
4-ج- تعيين موقعيت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعيان شماره فرعي و اصلي و بخش محل تصرف:
5-ج-تعيين نوعي ملك و حقوق ارتفاقي:
6-ج-تعيين قدمت اعيان و ارزش آن:
7-ج-تعيين ارزش عرصه بر اساس قيمت منطقه اي هر گاه مساحت ملك تا 250 متر مربع است و متقاضي فاقد واحد مسكوني است: يا به قيمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملك بيش از 250 متر مربع باشد)
8-ج-تعيين ارزش عرصه به قيمت عادله روز هر گاه متقاضي مالك واحد مسكوني ديگري باشد.اعم از اين كه مساحت زمين 250 متر يا بيشتر و يا كمتر از اين مقدار باشد.
كارشناس مزبور مكلف است ظرف 20 روز ضمن تنظيم صورت مجلسي تظريه خود را كه بايد متضمن مراتب فوق بوده و به امضاي متقاضي و حاضرين رسيده باشد به هيأت تسليم نمايد( ماده 24 و 13 آيين نامه)
د- چنانچه اعيان مورد تقاضا قسمتي در اراضي دولت يا شهرداري و قسمتي در اراضي موقوفه باشد يا اعيان مزبور قسمتي در اراضي موقوفه و قسمتي در اراضي اشخاص احداث شده باشد به نحوي كه در مبحث مربوط به اراضي موقوفه توضيح داده شد عمل مي شود
ه- اعلام وصول نظريه كارشناس به شهرداري يا دولت: دبير هيأت حداقل بيست روز قبل از جلسه رسيدگي وصول نظريه كارشناس و نيز ادعاي متقاضي را زا حيث داشتن واحد مسكوني يا نداشتن آن به مؤسسه ذي ربط ابلاغ و تذكر مي دهد كه نسبت به معرفي نماينده جهت شركت در جلسه و يا ابراز نظريه اقدام نمايد و تأكيد مي كند كه عدم حضور نماينده و يا نرسيدن نظريه در مهلت تعيين شده مانع رسيدگي هيأت و صدور رأي و ادامه عمليات ثبتي نخواهد بود( ماده 27 آيين نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هيأت رأي به انتقال ملك به متقاضي خواهد داد و رد مورد قيمت زمين مورد انتقال به نحو زير عمل مي كند:
1.هرگاه متقاضي فاقد واحد مسكوني است و زمين مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قيمت منطقه اي.
2.هرگاه متقاضي فاقد واحد مسكوني است و زمين مورد تصرف بيش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قيمت منطقه اي و بقيه به قيمت عادله روز.
3.هرگاه متقاي داراي واحد مسكوني است به قيمت عادله روز
ز-اجراي رأي هيأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجراي رأي هيأت اسنتكاف نمايد واحد ثبتي مكلف است با توجه به ماده 35 آيين نامه نسبت به اجراي رأي از طريق دفتر اسناد رسمي اقدام نمايد.

پنج- در مورد مناطقي نظير مازندران
 

در مورد اين قبيل مناطق كه غالباً مالك عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيأت با رعايت شرايط زير:
الف- احراز واقع؛
ب- احراز توافق طرفين ( متقاضي ، مالكين عرصه و اعيان سابق)؛
ج- احراز تصرف بلامنازع توسط كارشناس
د- نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده 147 عمل مي كند؛ يعني مراتب به رئيس ثبت ارجاع مي شود تا دستور ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالكيت صادر نمايد.
هر گاه بين طرفين توافق نباشد هيأت پس از جلب نظر كارشناس با توجه به ماده 13 آيين نامه و احراز موضوع رأي بر صدور سند مالكيت اعيان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالك عرصه خواهد داد.
شش- رسيدگي به تقاضاي مربوط به املاك ثبت نشده
چنانچه ملك سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضي به عنوان مالك در محل مورد تقاضا متصرف باشد هيأت به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهارنامه رسمي به واحد ثبتي ابلاغ مي كند.
ادراه ثبت محل مكلف است پس از تنظيم اظهارنامه ، ضمن اولين آگهي نوبتي موضوع ماه 59 آيين نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجديد حدود اين قبيل املاك با درخواست متقاضي به صورت تجديد حدود اختصاصي انجام ميشود( تبصره 4 ماده 148)ماده

مراحل بررسی پرونده ماده 147

 

 

تاريخ : دوشنبه هشتم تیر ۱۳۹۴

ب-رسیدگی به تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
 

این قبیل تقاضاها مورد رسیدگی رئیس ثبت قرار می گیرد. وی به یکی از دو نحو زیر اتخاذ تصمیم می نماید:
1.دستور صدور سند مالکیت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمی ای عادی به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئیس ثبت بارعایت شرایط زیر به موضوع رسیدگی کرده و دستور تعیین حدود وحقوق ارتفاقی مورد تقاضا را داده و در خصوص باقی مانده دستور صدور سند مالکیت مفروز خواهد داد. این شرایط عبارتند از :
وجود توافق بین متصرف و مالک مشاعی؛
موافقت سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تأیید آنها؛
احراز تصرف بلا منازع؛
مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. این موضع باید از طریق کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود.
عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.
دستور صدور سند مالکیت مشاع
هر گاه انتقال ( با سند عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد ، اما«…مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت حسب مورد دستور ادامه عملیات ثبتی را به منظور صدرو سند مالکیت مشاعی خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آیین نامه)
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که اگر مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد یا مالک مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافق نباشد یا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحیت رئیس ثبت است و نه در صلاحیت هیأت حل اختلاف آنچه که در مورد املاک مشاعی در صلاحیت هیأت حل اختلاف است در قسمت اخیر بند 2 ماده 147 ذکر شده که در مبحث صلاحیت هیأت حل اختلاف توضیح داده خواد شد.
در تمام مواردی که تاکنون راجع به صلاحیت رئیس ثبت و نحوه رسیدگی وی توضیح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضی یا مالکین مشاعی یا سایر اشخاص را ضروری باند یا دعوت نامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی به آنها دعوت به عمل می آورد.
عدم حضور افراد مانع رسیدگی نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاریه ها وسایر مکاتبات لازم در زمینه انجام وظایف ذکر شده تابع آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
دوم- هیأت حل اختلاف
همانطور که قبلاُ توضیح داده شد: درماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 65 رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صالحیت هیأت یا هیأتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود در قانون جدید هم در صلاحیت هیأت و هم در ترکیب آن تغییراتی داده دشه و نام آن به هیأت حل اختلاف تغییر یافته است. تعیین این نام برای هیأت مزبور به این معنی است که هیأت فوق به اختلاف ناشی از تقاضاهای موضوع این قانون رسیدگی کرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأی اقدام خواهد کرد.
ماده 148 اصلاحی قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشکیل هیأتهای حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشکیل جلسات اختیارات هیأت و… می باشد که ذیلاُ توضیح داده خواهدشد.
الف- ترکیب هیأت
هیأت حل اختلاف مرکب از سه عضو است. این سه عضو عبارتند: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یکنفر خبهر ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.
ب- محل تشکیل هیأت
هیأتهای حل اختلاف در هر یک زا حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشکیل می شود.
ج- نحوه تشکیل جلسات هیأت
حسب ماده 17 آیین نامه جلسات هیأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت داشته و تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی معتبر و لازم الاجرا است.
د- صلاحیت هیأت
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی که در صلاحیت هیأت حل اختلاف است را می توان به شرح زیر طبق بندی کرد:
1.تقاضاهای مربوط به املاک مفروز:
2.تقاضاهای مربوط به املاک مشاع:
3.مواردی که عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردی که عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است:
5.مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد:
6.مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
ذیلاً هر یک از موارد هفت گانه مذکور مورد بررسی قرار می گیرد.

یک- در مورد املاک مفروز
 

هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقیق یکی از موارد زیر موضوع درصلاحیت هیأت حل اختلاف است:
الف- بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد.
ب- وجود معترض:به این معنی که نسبت به تقاضای متقاضی به نحوی از انجا معترضی وجود داشته باشد.
ج- عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت یعنی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئیس ثبت قارد به اتخاذ تصمیم نباشد.
د- عدم ارائه سند عادی مالکیت . اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه دهد هیأت با تحقق شرایط زیر و با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و دستور صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل می دهد.
1- د- احراز توافق طرفین:
2- د- بلا معارض بودن مدعی به: یعنی کسی نسبت به تصرفات یا مالکیت مدعی ادعایی نداشته باشد.
ه- عدم توافق. درمواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیأت به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نکته مهم در مورد این بند نبود توافق بین طرفین است که یا ناشی از عدم دسترسی به مالکین است یا به علت عدم حضور وی در جلسات هیأت و سکوت در قبال در خواست متقاضی یا اصولاُ به علت محالفت صریح آنان می باشد که در تمام این حالات هیأت با استفاده از خبرگان ثبتی و انجام تحقیقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به کشف واقع و احراز تصرفات مالکانه متقاضی اقدام کرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام می نماید.

دو- درمورد املاک مشاع
 

هر گاه انتقال ( اعم از رسمی یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل مالک بیشتر نباشد اما:
الف- به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد:
ب-نسبت به اقدامی که رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهیا 1و 2و 3 ماده 33 آیین نامه انجام می دهد. یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف است. هر گاه هیأت با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر کارشناس یا هیأت کارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدرو سند مالکیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواد نمود.
تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی آگهی نماید.
چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در غیر این صورت اداره ثبت بر اساس رأی صادر شده عملیات ثبتی را دامه داده وسند مالکیت صادر می نماید. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آیین نامه)

سه - وقفیت عرصه
 

در صورتی که اعیان کلاص یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با رعایت شرایط زیردستور صدور سند مالکیت کلی یا جزء اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد.
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولی باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آیین نامه برای جلب موافقت متولی یا اداره اوقاف هیأت از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملک فاقد متولی باشد از اداره اوقاف دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت کرده یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دراد.
ب- رعایت مفاد وقف نامه:
ج- رعایت مصلحت موقوف علیهم:
د-درنظر گرفتن جمیع جهات:
ه- تعیین اجرت زمین
هرگاه جلب نظر کارشناس لازم باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملک فاقد مستولی باشد با موافقت اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می نماید ت احداکثر ظرف بیست روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصر را روی آن منعکس و پس از تعیین موقعیت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعیان و قدمت آن نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی و بخش و نحوه تصرفات با رعایت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداث شده به قصد واقف نزدیک است اجرت زمین را معین نماید.( تبصره 1 ماده 25 آیین نامه)
درصورتی که مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعایت مواد 26و 27 آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تکلیف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت یاشهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی ملکی موقوفه یا دولت یا شهرداری بحو بالا و نسبت به اراضی اشخاص طبق ماده 12 آیین نامه اقدام می شود .
در مورد فوق هیأت پس از وصول نظریه کارشناس مراتب را با ذکر این که متقاضی مدعی است که خد و همسرش واحد مسکونی دیگری ندارد حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه( متولی اداره اوقاف دولت شهرداری) ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود در جلسه و یا ابراز نظر اقدام نماید و تأکید کند که عدم حضور نماینده با نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.( ماده 27 آیین نامه)

چهارم- تعلق عرصه به دولت و شهرداری
 

در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان آنها کلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است هیأت از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت کرده و به موضع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز کرده و تشخیص دهد که در خواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد به شرح زیر عمل می شود:
الف- تعیین اینکه متقاضی دارای واحد مسکونی میباشدیا خیر:
ب- تعیین این که مساحت زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است یا بیتشر:
ج- انتخاب کارشناس به منظور:
1-ج-معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی:
2-ج-ترسیم نقشه:
3ج- انعکاس محل مورر تصر روی نقشه:
4-ج- تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف:
5-ج-تعیین نوعی ملک و حقوق ارتفاقی:
6-ج-تعیین قدمت اعیان و ارزش آن:
7-ج-تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملک تا 250 متر مربع است و متقاضی فاقد واحد مسکونی است: یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملک بیش از 250 متر مربع باشد)
8-ج-تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالک واحد مسکونی دیگری باشد.اعم از این که مساحت زمین 250 متر یا بیشتر و یا کمتر از این مقدار باشد.
کارشناس مزبور مکلف است ظرف 20 روز ضمن تنظیم صورت مجلسی تظریه خود را که باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد به هیأت تسلیم نماید( ماده 24 و 13 آیین نامه)
د- چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد به نحوی که در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود
ه- اعلام وصول نظریه کارشناس به شهرداری یا دولت: دبیر هیأت حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه کارشناس و نیز ادعای متقاضی را زا حیث داشتن واحد مسکونی یا نداشتن آن به مؤسسه ذی ربط ابلاغ و تذکر می دهد که نسبت به معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید و تأکید می کند که عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده 27 آیین نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هیأت رأی به انتقال ملک به متقاضی خواهد داد و رد مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می کند:
1.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قیمت منطقه ای.
2.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف بیش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.
3.هرگاه متقای دارای واحد مسکونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رأی هیأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رأی هیأت اسنتکاف نماید واحد ثبتی مکلف است با توجه به ماده 35 آیین نامه نسبت به اجرای رأی از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.

پنج- در مورد مناطقی نظیر مازندران
 

در مورد این قبیل مناطق که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیأت با رعایت شرایط زیر:
الف- احراز واقع؛
ب- احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالکین عرصه و اعیان سابق)؛
ج- احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د- نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده 147 عمل می کند؛ یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالکیت صادر نماید.
هر گاه بین طرفین توافق نباشد هیأت پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.
شش- رسیدگی به تقاضای مربوط به املاک ثبت نشده
چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک در محل مورد تقاضا متصرف باشد هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می کند.
ادراه ثبت محل مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه 59 آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تجدید حدود اختصاصی انجام میشود( تبصره 4 ماده 148)ماده 147

http://www.made147sabt.blogfa.com/post/95

مشکلات نداشتن سند شش دانگ

 

تاريخ : سه شنبه نهم تیر ۱۳۹۴

نداشتن سند مالکيت براي املاک قولنامه اي يکي از مهم ترين مشکلات شهروندان در بسياري از مناطق  است که ساخت وسازهاي قانوني را نيز تحت الشعاع قرار داده است.

به دليل اين که بسياري از اراضي محدوده شهري به ويژه آن دسته که تاکنون در آن ساخت وساز انجام شده، املاک فاقد سند رسمي است و اغلب قولنامه اي خريد و فروش شده است، دريافت يک سري تسهيلات از جمله وام براي مالکان ناممکن است؛ از طرفي شهرداري ها هم در قبال آن دسته از املاکي پاسخگوست که سند مالکيت داشته باشد.

لذا بخش عمده ساخت وسازهاي فاقد مجوز و غيررسمي به دليل نداشتن سند مالکيت و جوابگو نبودن شهرداري در قبال درخواست صدور مجوز قانوني و پايان کار است.

اگر چه مدتي بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد، صدور سند مالکيت براي املاک فاقد سند رسمي در دستور کار متوليان بود ولي اين طرح نيز از حدود ۱۵ سال قبل متوقف شد. با اوج گرفتن مشکلات مردم به ويژه مالکان املاک فاقد سند رسمي، چندي است طرح صدور سند مالکيت براي املاک فاقد سند در کشور اجرايي مي شود و در اولين گام ثبت نام و درخواست بايد از طريق سامانه الکترونيکي ثبت سند انجام شود.

http://www.made147sabt.blogfa.com/tag

حدود تفكیك – افراز

 

 

تاريخ : دوشنبه هشتم تیر ۱۳۹۴

بنابراین اگر به دستور هیئت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود،این تجدید اگهی دلیل بر ابطال عملیات تحدیدی نیست مگر این كه تصریحا در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم قید شده باشد،بنابراین لازم است با در نظر گرفتن این دستور صرفا در اجرای رای هیئت نظارت اقدام نموده و مراقبت نمائید بی جهت مشكلاتی برای ارباب رجوع در قسمت تجدید عملیات تحدیدی فراهم نشود.

بخشنامه 380/3-25/1/54.



تعیین حدود توسط نماینده بتنهایی

بند365-در مواردی كه نمایندگان ثبت بتوانند طول ابعاد و مساحت ملكی را در موقع تحدید بدون نیاز به وجود نقشه بردار تعیین نمایند، تعیین طول ابعاد و مساحت ملك به وسیله نماینده محدد و با رعایت كامل مقررات مانعی ندارد.

بخشنامه1610/3-6/3/54.



تبعیت از مجاور

بند 366-در مواردی كه مجاور ملك مورد تحدید یا مورد تفكیك قبلا بدون تعیین طول ابعاد تحدید و یا ثبت شده باشد ،تبعیت از مجاور از لحاظ حد فاصل (از قبیل دیوار یا نهر و غیره)لازم است و ذكر طول ابعاد مورد تحدید و تفكیك در این مورد با مشخص بودن حد فاصل مباینتی با ثبت مجاور نخواهد داشت.بند361 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49



دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز

بند 367-برای اینكه اجرای احكام افراز دادگاهها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالكیت و صورتمجلس های تحدیدی ،اشكال و اختلافی پیش نیاید در مواردی كه از دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشزیك مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع در دادگاه اعزام گردد.

بند366-مجموعه بخشنامه های ثبتیتا آخر سال 49



تحدید حدود-تفكیك حدود

بند 368-درخواست متقاضیان ثبتی كه تحدید حدود ملك مورد تقاضا را طبق ماده 15 قانون ثبت مینمایند ،منوط به معاینه محل و تطبیق با مجاورین و تخیص جهات اربعه ملك و با رعایت كامل تبصره اصلاحی ماده15 قانون ثبت مصوب 18/10/51 صورت خواهد گرفت.بند356مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49 (اصلاحی).



جنگل عمومی و مراتع و موات

بند369-نمایندگان ثبت د رموقع تحدید حدود املاك مورد تقاضا بایستی از تحدید تمام و یا یك قسمت از املاكی كه جنگل و مرتع یا موات و امثال ان بوده و یا در تصرف مالكانه متقاضی ثبت نمیباشد خودداری نمایند. بند 357 مجموعه بخشنامه ها تا اخر سال 49.



تجدید تحدید

بند 370-در مواردی كه هیئت نظارت تصریح بر تجدید آگهی های نوبتی دارد عملیات تحدیدی در صورتی تجدید خواهد شد كه در رای هیئت نظارت قید شده باشد در غیر این صورت تحدید حدود به قوت خود باقی است . بند 358 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49(اصلاحی).



تحدید املاك مفروز كه دارای مشاعات است

بند371-در موقع تحدید حدود املاك مفروز كه دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید حدود مفروزات كه در اظهار نامه و اگهی های تحدیدی قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید میشود. بند 359 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49.



اصلاح وضع املاك

بند 372-هر گاه مالكین دو یا چند ملك مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاك خود نیاز به مبادله قسمتهای جزئی از املاك خود را داشته باشند میتوان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل كرد و رعایت تشریفات تفكیك ضرورتی ندارد. بخشنامه شماره288/3-23/1/54



تفكیك اراضی مسیر لوله های نفت و گاز

بند373-در مورد تفكیك اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارتخانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت كلیه مقررات عملیات مربوطه را انجام دهید.بند367 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال49.



اعلام وقت تفكیك اراضی مسیر لوله نفت

بند 374-وقت تفكیك حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول با آدرس تهران امور اداری قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند. بند446 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49.



تفكیك ملكی كه فاقد متراژ و نقشه است

بند 375-در موقع تفكیك قسمتی از ملك مورد تحدید و یا ثبت شده كه بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالكیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفكیك و باقیمانده آن با رعایت جهات مذكور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالكیت ضروری است و باید از حدود مذكور در صورتمجلس تحدید و سند مالكیت تجاوز نشود در صورت بروز اشكال گزارش و كسب تكلیف شود. بند362 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49



تفكیك ملك فاقد بنا و ملكی كه تحدید نشده

بند 376-تفكیك املاك فاقد ساختمان كه داری حدود مشخص نیست منوط به پی كنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاكی كه عمل تحدید حدود انجام نشده تفكیك قسمتی از ان به وسیله اداره ثبت برای انجام معاله ممنوع است. بند363 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49.



افراز ملك مشاع كه قسمتی از آن مجهول المالك است در دادگاه

بند377-هرگاه نسبت به ملكی كه قسمتی از آن مشاعا درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالك باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حكم مزبور صورت گیرد و در صورتی كه آگهی نوبتی قبلا به عنوان اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق یه صدور سند مالكیت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حكم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حكم در ملاحظات ثبت ملك قید و نسبت به سهم مجهول المالك به شرح فوق عمل می شود. بند 368مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49



اجرای حكم افراز دادگاه

بند 378-واحدهای ثبتی در موقع اجرای حكم افراز ضمن تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی و سند مالكیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالكیت مینمایند ،اخیرا مشاهده شده است كه بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالكیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالكیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احكام قطعی افراز دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حكم و یا نقشه كارشناس كه ملاك خكم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالكیت تطبیق و پس از اطمینان با اینكه كلیه قطعات مورد حكم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالكیت است مبادرت ، به صدور سند مالكیت و یا اقدام بعدی گردد.

بخشنامه شماره1696-10/2/54 سازمان



چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسكن

بند379-نظر به اینكه در ماده2 قانون افراز مالكین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسكن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امكان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسكن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالكیت هم مانع این نیست كه معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید .بخشنامه 9050/3-12/9/51



تفكیك عرصه براساس تملك اعیانی

بند380-درمواردیكه مالك اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفكیك عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكیت اقدام بنمائید ، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفكیك عرصه مزبور نیاز به احتیاجی به جلب نظر شهردای ندارد. بخشنامه شماره6604/3-4/10/54



تعیین حدود و نقشه برداری املاك و اراضی

بند381-با اینكه در تبصره الحاقی به ماده 57 ائین نامه قانون ثبت مقرر گردیده كه در موقع تحدید حدود املاك نقشه ملك ترسیم و نتیجتا سند مالكیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد ، باز ملاحظه می شود كه اغلب اسناد مالكیت مربوط به اراضی و املاك اعم از محصور و یا غیر محصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می گردد.با توجه به اینكه كه اكثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالكیت و یا عدم ترسیم نقشه ملك در موقع تحدید حدود پیش می آید ،لزوما خاطر نشان می نماید كه در موقع تحدید و یا تفكیك و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملك بطور تصحیح ترسیم و حتما سند مالكیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود.

اصلاحیه بخشنامه های شماره 6544/3-12/11/53و5377/3-24/11/58وبند360 مجم.عه بخشنامه های تا آخر سال 49.



تفكیك اعیانها

بند382-در مواردی كه مالك اعیانی های ثبت شده براسا ماده104 مكرر ائین نامه تقاضای تفكیك می نماید و عرصه متعلق به دیگری است ،همانطور كه در ماده 104 مكرر ائین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالك عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفكیك هم به منظور محفوظ بودن حق مالك عرصه ، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد ،بدیهی است با صدور سند مالكیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالكیت مسموع نخواهد بود.

بخشنامه 7704/3-27/12/53 اصلاحی.



نحوه تفكیك املاك

بند383 -به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك و افراز املاك در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:

1-ادارات ثبت مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفكیك و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند كه یراساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

2-در مورد تفكیك ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمانها دارای مشتركات از قبیل (انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ،مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره)باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملك آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی كه از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفكیك عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.

4- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.

5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالكین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.

6- تكلیف تفكیك اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

(اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3- 5/5/1354).

 http://www.made147sabt.blogfa.com/post/86

تفاوت تفکیک و افراز

 

 

تاريخ : دوشنبه هشتم تیر ۱۳۹۴

 

تفاوت تفكيك و افراز از نظر شكلي و ماهيتي عبارت است از :

 

1- در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است؛ ولي در افراز بايد حالت اشاعه؛ يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.

 

2- تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراك مي‌باشد.

 

3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به‌هنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك،كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد، بهاي آن تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود. 4-تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توا‡م با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك مي‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك ( ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد.

 

 5- سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.

 

6- تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بي‌حاصل و كان لم يكن تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند ( افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيم‌نامه.)

 

 7- درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.

 

8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم راي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اين‌كه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذي‌نفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد.

 

9- صورت‌مجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحله‌اي است.

 

10- تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه

 

11- در افراز را‡ي صادر مي‌شود؛ ولي در تفكيك صورت‌جلسه تفكيكي

 

12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه

 

13- در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسيم مي‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملك مشاع باقي مي‌ماند.

 

14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.

 http://www.made147sabt.blogfa.com/post/87

آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک ماده 147

 

 

 

 

  در هر ملکی بخش­هایی تحت عنوان: بخش ثبتی، شماره پلاک ثبتی، قطعه تفکیکی، پلاک­های اصلی و فرعی و ... در اصطلاح ثبت اسناد و املاک در متن اسناد رسمی و بنچاق تعریف می­شود که به قرار ذیل می باشند:

بخش ثبتی، هر شهر براساس مقررات و نقشه­های ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک به چنـدین بخش تقسیم می­شـود که جهت مکان­یابی  یا برای تعیین موقعیت مکانی صورت می­پذیرد. در شهر تهران، املاک به دوازده بخش ثبتی تقسیم شده است: مثلاً املاک واقع در شهرک راه­آهن و کن و ... در بخش ۱۰ ثبتی تهران و املاک واقع در فرشته، نیاوران و سعادت­آباد و ... در بخش ۱۱ ثبتی تهران واقع است.

 

 شماره پلاک ثبتی: اداره کل ثبت اسناد و املاک، جهت شناسایی هر ملک، شماره­ای را به صورت اصلی و فرعی در نظر می­گیرد که این شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکیت درج می­شود. برای تشخیص، شماره اصلی و فرعی با علامت ممیز (/) از هم جدا می­شود، شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته می­شود. مثال: ۱۶۱۷/۷۲ عدد ۷۲که سمت چپ مُمَیَز نوشته شده، شماره اصلی ملک است و عدد ۱۶۱۷ که در سمت راست ممیز نوشته شده است شماره فرعی محسوب می­شود.

چند نکته:

نکته۱: فاصله پلاک­پلاکهای اصلی و پلاک­های فرعی از هم با خط تیره (ـ) در اسناد مالکیت درج می­شود.

مثال: ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۹۳۲-۶۹۳۳

اعداد ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴ سمت راست مُمَیَز، شماره­های فرعی محسوب می­شود و اعداد ۶۹۳۲ و ۶۹۳۳ سمت چپ مُمَیَز شماره­های اصلی محسوب می­شوند.

نکته۲: شماره­های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج می­شود:

الف) یک شماره اصلی و یک شماره فرعی: مثل ۱۲۷۵/۱۷۲

ب) یک شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۴۷-۴۶-۴۵/۳۲

ج) یک شماره اصلی، بدون شماره فرعی، (به دلیل فقدان شماره فرعی): مثل ۱۲۶(اصلی)

د) چند شماره اصلی و چند شماره فرعی:  مثل ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۸۳۲-۶۹۳۳

در صفحه سوم اسناد مالکیت پلاک­های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک (شامل: شمال، شرق، جنوب و غرب) و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می­شود.

نکته: ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه باشد و تنها دارای پلاک ثبتی باشد. در این صورت برای تعیین مساحت ملک، براساس وضع موجود برای تعیین ابعاد و مساحت آن از نقشه ثبتی توسط کارشناسان ثبتی استفاده می­شود.

شماره تفکیکی: به شماره تفکیکی، شماره قطعه هم گفته می­شود، در صورتی که ملک ثبت شده­ای توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعه کوچکتر تقسیم شود، در صورتمجلس تنظیمی برای هر قطعه، شماره­ای مشخص می­شود و آن را شماره قطعه تفکیکی می­نامند

نکته۱: هر قطعه تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تَمَلُک دارد و برای آن می­توان سند مالکیت شش دانگ از اداره ثبت محل دریافت کرد.

نکته۲: شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورتمجلس تفکیکی است. این شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس و یا نقشه تفکیکی درج و ذکر می­شود.

 http://www.made147sabt.blogfa.com/tag/%D9%85%D8%A7%D8%AF%D9%87-147-%D8%AB%D8%A8%D8%AA

ماده 147

 

 

تاريخ : چهارشنبه بیست و چهارم تیر ۱۳۹۴

 

ب-رسیدگی به تقاضاهای مربوط به املاک مشاع


این قبیل تقاضاها مورد رسیدگی رئیس ثبت قرار می گیرد. وی به یکی از دو نحو زیر اتخاذ تصمیم می نماید:
1.دستور صدور سند مالکیت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمی ای عادی به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئیس ثبت بارعایت شرایط زیر به موضوع رسیدگی کرده و دستور تعیین حدود وحقوق ارتفاقی مورد تقاضا را داده و در خصوص باقی مانده دستور صدور سند مالکیت مفروز خواهد داد. این شرایط عبارتند از :
وجود توافق بین متصرف و مالک مشاعی؛

موافقت سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تأیید آنها؛
احراز تصرف بلا منازع؛

مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. این موضع باید از طریق کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود.
عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.

دستور صدور سند مالکیت مشاع

هر گاه انتقال ( با سند عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد ، اما«…مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت حسب مورد دستور ادامه عملیات ثبتی را به منظور صدرو سند مالکیت مشاعی خواهد داد.»(بند 3 ماده 3 3 آیین نامه)


نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که اگر مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد یا مالک مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافق نباشد یا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحیت رئیس ثبت است و نه در صلاحیت هیأت حل اختلاف آنچه که در مورد املاک مشاعی در صلاحیت هیأت حل اختلاف است در قسمت اخیر بند 2 ماده 147 ذکر شده که در مبحث صلاحیت هیأت حل اختلاف توضیح داده خواد شد.
در تمام مواردی که تاکنون راجع به صلاحیت رئیس ثبت و نحوه رسیدگی وی توضیح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضی یا مالکین مشاعی یا سایر اشخاص را ضروری باند یا دعوت نامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی به آنها دعوت به عمل می آورد.

عدم حضور افراد مانع رسیدگی نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاریه ها وسایر مکاتبات لازم در زمینه انجام وظایف ذکر شده تابع آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
دوم- هیأت حل اختلاف

همانطور که قبلاُ توضیح داده شد: درماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 65 رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صالحیت هیأت یا هیأتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیأت به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود در قانون جدید هم در صلاحیت هیأت و هم در ترکیب آن تغییراتی داده دشه و نام آن به هیأت حل اختلاف تغییر یافته است. تعیین این نام برای هیأت مزبور به این معنی است که هیأت فوق به اختلاف ناشی از تقاضاهای موضوع این قانون رسیدگی کرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رأی اقدام خواهد کرد.

ماده 148 اصلاحی قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشکیل هیأتهای حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشکیل جلسات اختیارات هیأت و… می باشد که ذیلاُ توضیح داده خواهدشد.

الف- ترکیب هیأت
هیأت حل اختلاف مرکب از سه عضو است. این سه عضو عبارتند: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یکنفر خبهر ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.
ب- محل تشکیل هیأت
هیأتهای حل اختلاف در هر یک زا حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشکیل می شود.
ج- نحوه تشکیل جلسات هیأت
حسب ماده 17 آیین نامه جلسات هیأت حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت داشته و تصمیمات هیأت حداقل با دو رأی معتبر و لازم الاجرا است.
د- صلاحیت هیأت
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی که در صلاحیت هیأت حل اختلاف است را می توان به شرح زیر طبق بندی کرد:
1.تقاضاهای مربوط به املاک مفروز:
2.تقاضاهای مربوط به املاک مشاع:
3.مواردی که عرصه مورد تقاضا واقف است:

4.مواردی که عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است:
5.مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد:
6.مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.

ذیلاً هر یک از موارد هفت گانه مذکور مورد بررسی قرار می گیرد.
یک- در مورد املاک مفروز

هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقیق یکی از موارد زیر موضوع درصلاحیت هیأت حل اختلاف است:
الف- بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد.
ب- وجود معترض:به این معنی که نسبت به تقاضای متقاضی به نحوی از انجا معترضی وجود داشته باشد.
ج- عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت یعنی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئیس ثبت قارد به اتخاذ تصمیم نباشد.
د- عدم ارائه سند عادی مالکیت . اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه دهد هیأت با تحقق شرایط زیر و با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و دستور صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل می دهد.

1- د- احراز توافق طرفین:

2- د- بلا معارض بودن مدعی به: یعنی کسی نسبت به تصرفات یا مالکیت مدعی ادعایی نداشته باشد.

ه- عدم توافق. درمواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیأت به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نکته مهم در مورد این بند نبود توافق بین طرفین است که یا ناشی از عدم دسترسی به مالکین است یا به علت عدم حضور وی در جلسات هیأت و سکوت در قبال در خواست متقاضی یا اصولاُ به علت محالفت صریح آنان می باشد که در تمام این حالات هیأت با استفاده از خبرگان ثبتی و انجام تحقیقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به کشف واقع و احراز تصرفات مالکانه متقاضی اقدام کرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام می نماید.
دو- درمورد املاک مشاع

هر گاه انتقال ( اعم از رسمی یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل مالک بیشتر نباشد اما:
الف- به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد:

ب-نسبت به اقدامی که رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهیا 1و 2و 3 ماده 33 آیین نامه انجام می دهد. یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت حل اختلاف است. هر گاه هیأت با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر کارشناس یا هیأت کارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدرو سند مالکیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواد نمود.

تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی آگهی نماید.

چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در غیر این صورت اداره ثبت بر اساس رأی صادر شده عملیات ثبتی را دامه داده وسند مالکیت صادر می نماید. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آیین نامه)
سه - وقفیت عرصه

در صورتی که اعیان کلاص یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با رعایت شرایط زیردستور صدور سند مالکیت کلی یا جزء اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد.
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولی باشد موافقت اداره اوقاف:

با توجه به ماده 25 آیین نامه برای جلب موافقت متولی یا اداره اوقاف هیأت از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملک فاقد متولی باشد از اداره اوقاف دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت کرده یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دراد.
ب- رعایت مفاد وقف نامه:
ج- رعایت مصلحت موقوف علیهم:
د-درنظر گرفتن جمیع جهات:
ه- تعیین اجرت زمین

هرگاه جلب نظر کارشناس لازم باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملک فاقد مستولی باشد با موافقت اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می نماید ت احداکثر ظرف بیست روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصر را روی آن منعکس و پس از تعیین موقعیت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعیان و قدمت آن نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی و بخش و نحوه تصرفات با رعایت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداث شده به قصد واقف نزدیک است اجرت زمین را معین نماید.( تبصره 1 ماده 25 آیین نامه)

درصورتی که مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیأت پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعایت مواد 26و 27 آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تکلیف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)

چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت یاشهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی ملکی موقوفه یا دولت یا شهرداری بحو بالا و نسبت به اراضی اشخاص طبق ماده 12 آیین نامه اقدام می شود .

در مورد فوق هیأت پس از وصول نظریه کارشناس مراتب را با ذکر این که متقاضی مدعی است که خد و همسرش واحد مسکونی دیگری ندارد حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه( متولی اداره اوقاف دولت شهرداری) ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود در جلسه و یا ابراز نظر اقدام نماید و تأکید کند که عدم حضور نماینده با نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.( ماده 27 آیین نامه)
چهارم- تعلق عرصه به دولت و شهرداری

در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان آنها کلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است هیأت از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت کرده و به موضع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز کرده و تشخیص دهد که در خواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد به شرح زیر عمل می شود:

الف- تعیین اینکه متقاضی دارای واحد مسکونی میباشدیا خیر:
ب- تعیین این که مساحت زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است یا بیتشر:
ج- انتخاب کارشناس به منظور:
1-ج-معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی:
2-ج-ترسیم نقشه:
3ج- انعکاس محل مورر تصر روی نقشه:
4-ج- تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف:
5-ج-تعیین نوعی ملک و حقوق ارتفاقی:
6-ج-تعیین قدمت اعیان و ارزش آن:

7-ج-تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملک تا 250 متر مربع است و متقاضی فاقد واحد مسکونی است: یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملک بیش از 250 متر مربع باشد)

8-ج-تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالک واحد مسکونی دیگری باشد.اعم از این که مساحت زمین 250 متر یا بیشتر و یا کمتر از این مقدار باشد.
کارشناس مزبور مکلف است ظرف 20 روز ضمن تنظیم صورت مجلسی تظریه خود را که باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد به هیأت تسلیم نماید( ماده 24 و 13 آیین نامه)

د- چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد به نحوی که در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود

ه- اعلام وصول نظریه کارشناس به شهرداری یا دولت: دبیر هیأت حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه کارشناس و نیز ادعای متقاضی را زا حیث داشتن واحد مسکونی یا نداشتن آن به مؤسسه ذی ربط ابلاغ و تذکر می دهد که نسبت به معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید و تأکید می کند که عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیأت و صدور رأی و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده 27 آیین نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هیأت رأی به انتقال ملک به متقاضی خواهد داد و رد مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می کند:

1.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قیمت منطقه ای.

2.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف بیش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.

3.هرگاه متقای دارای واحد مسکونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رأی هیأت : هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رأی هیأت اسنتکاف نماید واحد ثبتی مکلف است با توجه به ماده 35 آیین نامه نسبت به اجرای رأی از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.
پنج- در مورد مناطقی نظیر مازندران

در مورد این قبیل مناطق که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیأت با رعایت شرایط زیر:
الف- احراز واقع؛
ب- احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالکین عرصه و اعیان سابق)؛
ج- احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د- نداشتن معترض؛

بر طبق بند الف ماده 147 عمل می کند؛ یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالکیت صادر نماید.
هر گاه بین طرفین توافق نباشد هیأت پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.

شش- رسیدگی به تقاضای مربوط به املاک ثبت نشده

چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک در محل مورد تقاضا متصرف باشد هیأت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می کند.
ادراه ثبت محل مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه 59 آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تجدید حدود اختصاصی انجام میشود( تبصره 4 ماده 148وماده 147

http://www.made147sabt.blogfa.com/post/117

شرح کامل 17 ماده مصوب مجلس در زمینه املاک فاقد سند

 

 

تاريخ : یکشنبه چهارم مرداد ۱۳۹۴

 

ماده5ـ هيأت در صورت احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضي موضوع بند(ت) ماده (1) اين قانون، پس از کارشناسي و تهيه نقشه کلي ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور رأي مي‌نمايد.

ماده6 ـ تفکـيک و افراز اراضي کشاورزي و باغات و صـدور سند مالکيت براي آنها با رعايت قانون جلوگيري از خردشدن اراضي کشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 21/11/1385 مجمع تشخيص مصلحت نظام بلامانع است.

تبصره1ـ صدور سند تفکيکي آن دسته از اراضي کشاورزي اعم از نسق و باغ که مساحت آنها زير حدنصابهاي مندرج مذکور بوده لکن به دليل محاط شدن به معابر عمومي موجود يا اراضي دولتي و ملي و يا اراضي داراي سند تفکيکي؛ امکان صدور سند مشاعي براي آنها وجود ندارد، بلامانع است.

تبصره2ـ تفکيک و افراز نسقهاي زراعي و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضي مصوب 26/2/1339 و اصلاحات بعدي آن» و اراضي ‌مشمول قانون واگذاري زمينهاي باير و داير که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختيار کشاورزان قرار گرفته است مصوب 8/8/1365 و اصلاحات بعدي آن فقط به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، مجاز است و صدور سند تفکيکي براي صاحب نسق اوليه يا سند بيع شرط يا خريداران از آنها به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، بلامانع مي‌باشد.

تبصره3ـ صدور سند رسمي براي اعيانيهاي احداث‌شده در اراضي کشاورزي و باغات با رعايت قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 31/3/1374 و اصلاح بعدي آن بلامانع است. در صورت وجود اعياني غيرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعياني منعي ندارد.

تبصره4ـ صدور سند مالکيت براي اراضي کشاورزي و نسقهاي زراعي و باغات در صورتي‌ که ميزان تصرفات متقاضي ثبت، بيش از نسق زراعي يا باغي باشد، چنانچه معارضي وجود نداشته باشد با رأي هيأت بلامانع است.

ماده7ـ در مناطقي که مالک عرصه و اعيان يکي نباشد و مورد معامله، اعيان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هيأت حاضر و مالکيت متقاضي اعيان را نسبت به عرصه تأييد نمايد، هيأت به درخواست وي رسيدگي و با احراز تصرفات مالکانه متقاضي اعياني، رأي به صدور سـند مالکيت عرصه و اعيان مي‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک يا عدم تأييد مدارک ارائه شده، هيأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأي به صدور سند مالکيت اعيان براي مالک يا مالکان مي‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام مي‌نمايد.

تبصره ـ صدور سند تفکيکي براي آپارتمانهاي مشمول اين ماده بر اساس «قانون تملک آپارتمانها مصوب 16/12/1343 و اصلاحات بعدي آن» صورت مي‌گيرد.

ماده8 ـ درصورتي‌که سند مورد تقاضا، اراضي کشاورزي و نسق زراعي و باغ باشد، هيأت بايد با توجه به محل وقوع اراضي حسب ‌مورد، نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد کشاورزي را استعلام نمايد. مراجع مذکور مکلفند ظرف دو‌ماه از تاريخ ابلاغ با رعايت قانون ملي کردن جنگلها مصوب 27/10/1341 و اصلاحات بعدي آن، قانون افزايش بهره‌وري بخش کشاورزي و منابع طبيعي مصوب 23/4/1389، قانون حفظ و گسترش فضاي سبز و جلوگيري از قطع بي‌رويه درخت مصوب 11/5/1352 و اصلاحات بعدي آن، قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 31/3/1374و اصلاح بعدي آن، قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد کاربري مسکوني براي امر مسکن به شرکتهاي تعاوني مسکن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 6/5/1381 و قانون جلوگيري از خردشدن اراضي کشـاورزي و ايجاد قطـعات مناسـب فني، اقـتصادي مصـوب 21/11/1385 مجمـع تشخـيص مصلحت نظام و با رعايت ماده (6) اين قـانون اعلام‌ نظـر نمايند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه‌ ماه تا يک سال توسط هيأتهاي رسيدگي به تخلفات اداري محکوم مي‌شود. در صورت تکرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم از خدمات دولتي محکوم مي‌گردند.

تبصره1ـ سازمان حفاظت محيط زيست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محيط زيست را با مختصات جغرافيايي تهيه نمايد و در اختيار واحدهاي ثبتي کشور قراردهد.

تبصره2ـ در صورتي که اراضي مشمول اين ماده در حريم شهر‌ها واقع شده‌باشد، هيأت مکلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازي و جهاد کشاورزي را استعلام نمايد.

ماده9ـ در صورتي که تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد، هيأت با موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و چنانچه متولي منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکورصورت مي‌گيرد به صدور رأي اقدام مي‌کند.

تبصره ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت دو‌ماهه يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه ماه تا يک‌سال محکوم و در صورت تکرار، به انفصال دائم از خدمات دولتي محکوم مي‌شود.

ماده10ـ در مورد متصرفين اراضي مؤسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي، هيأت بايد نماينده تام‌الاختيار دستگاه صاحب زمين را دعوت يا نظر آن دستگاه را استعلام نمايد. در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفي نماينده يا عدم اعلام پاسخ ظرف دو‌ ماه، متخلف يا متخلفين به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا يک‌سال توسط هيأتهاي رسيدگي به تخلفات اداري يا مراجع انضباطي مربوط محکوم مي‌شوند. در صورت تکرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم محکوم مي‌گردند.

تبصره ـ شهرداريها مي‌توانند تنها درباره املاک اختصاصي خود با انتقال ملک به متصرف موافقت نمايند.

ماده11ـ عدم ارسال پاسخ از سوي مراجع مذکور در مواد (8) و (10) و تبصره ماده(9) مانع رسيدگي هيأت نمي‌باشد.

ماده12ـ مراجع مذکور در مواد (9) و (10) اين قانون پس از ابلاغ رأي قطعي هيأت و به ترتيب پرداخت اجرت زمين و يا بهاي آن از سوي متقاضي، مکلفند ظرف دوماه نماينده خود را جهت امضاء سند انتقال معرفي نمايند. در غير اين صورت، اداره ثبت محل پس از اطمينان از پرداخت اجرت زمين يا توديع بهاي آن به تنظيم سند انتقال اقدام مي‌نمايد.

ماده13ـ هرگاه درمورد قسمتي از ملک مورد درخواست متقاضي، قبلاً اظهارنامه ثبتي پذيرفته نشده يا تقديم نشده باشد، هيأت به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، به واحد ثبتي ابلاغ مي‌کند. واحد ثبتي مکلف است پس از تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، مراتب را در اولين آگهي نوبتي و تحديد حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.

تبصره ـ چنانچه ملک در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، واحد ثبتي آگهي تحديد حدود را به صورت اختصاصي منتشر مي‌کند.

ماده14ـ در صورتي‌که ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مقررات اينقانون و به موجب رأي هيأت، دستور صدور سند مالکيت به نام متصرف صادر گرديده ‌باشد، پس از انتشار آگهي موضوع ماده (3) اين قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاک قيد و در دفتر املاک جاري به نام متصرف ثبت مي‌شود.

ماده15ـ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده مي‌شود چنانچه متصرفين در يک پلاک چند نفر باشند با دريافت هزينه‌کارشناسي و انتخاب هيأتي از کارشناسان ثبتي، حدود کلي پلاک را نقشه‌برداري و تصرفات اشخاص را به تفکيک با ذکر تاريخ تصرف و قدمت بنا و اعيان تعيين و دستور رسيدگي را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نمايد. نحوه تعيين کارشناس يا هيأت کارشناسي و هزينه‌هاي متعلقه و ارجاع کار و ساير موارد به موجب آيين‌نامه اجرائي اين قانون تعيين مي‌شود.

تبصره 1ـ رسيدگي به پرونده افراد متقاضي به ترتيب نوبت آنان است.

تبصره2ـ در هر مورد که به منظور اجراي اين ماده نياز به تفکيک يا افراز ملک باشد واحدهاي ثبتي مکلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازي و جهاد کشاورزي استعلام و با رعايت نظر دستگاه مذکور اقدام نمايند.

ماده16ـ براي املاکي که در اجراي مقررات ماده (147) اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکيل شده و تاکنون منجر به صدور رأي و يا قرار بايگاني نشده است، رسيدگي به پرونده يادشده مطابق مقررات اين قانون به‌عمل مي‌آيد.

ماده17ـ از متقاضيان موضوع اين قانون به هنگام صدور سند مالکيت، علاوه بر بهاي دفترچه مالکيت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (5%) بر مبناء ارزش منطقه‌اي ملک و در نقاطي که ارزش منطقه‌اي معين نشده بر مبناء برگ ارزيابي که بر اساس قيمت منطقه‌اي املاک مشابه تعيين مي‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داري کل کشور واريز مي‌شود.

تبصره1ـ چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکيت اوليه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق بايد مابه‌التفاوت هزينه ثبتي (بقاياي ثبتي) متعلقه نيز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واريز گردد.

تبصره2ـ ‌سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداختحق‌الزحمه اعضاء هيأت براي هر پرونده پنج ‌درصد (5%)‌ بر مبناء ارزش منطقه‌اي از متقاضي اخذ مي‌نمايد. درآمد حاصل از اجراي اين تبصره به خزانه واريز و صددرصد (100%) آن جهت اجراي اين تبصره در اختيار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار مي‌گيرد.

ميزان حق‌الزحمه اعضاء هيأت و کارشناسان‌رسمي و نحوه هزينه‌کرد ايجاد زيرساختهاي لازم به موجب آيين‌نامه‌اي است که ظرف سه‌ ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد.

ماده18ـ ترتيب تشکيل جلسات و نحوه رسيدگي هيأتها و کارشناسان مطابق آيين‌نامه‌اي است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و حداکثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن اين قانون به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد.

قانون فوق مشتمل ‌بر هجده ماده و نوزده تبصره درجلسه علني روز يکشنبه مورخ بيستم آذر‌‌ماه يکهزار و سيصد و نود مجلس شوراي اسلامي تصويب شد و در تاريخ 30/9/1390 به تأييد شوراي نگهبان رسيد.

رئيس مجلس شوراي اسلامي ـ علي لاريجاني

 

آیین نامه تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند

 

 

 

ماده 2- مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشکیل جلسات هیأتها را فراهم نماید. دبیر هیأت توسط مدیرکل ثبت استان از بین کارکنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می گردد.

ماده 3- در هر  واحد ثبتی یک دبیرخانه تشکیل می شود و به تعداد مورد نیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسئولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیأت می باشد. جلسات هیأت رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشکیل و در صورت تراکم کار و ضرورت تشکیل دو یا چند هیأت دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیأت های مذکور مهیا گردد. مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان مکلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضاء هیأتها را با رئیس کل دادگستری استان، مدیران کل راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به عمل آورد.

ماده 4- متقاضی صدور سند مالکیت در اجرای مقررات قانون و آیین نامه از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و اسکن مدارک و مستندات مورد نیاز، تصویر مصدق مدارک و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیأت ارسال می نماید.

تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفاتر مکلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیأت ها اقدام نمایند.

تبصره 2- متقاضی مکلف است در صورت تغییر محل سکونت یا شماره تلفن یا آدرس الکترونیکی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام کند.

ماده 5- دبیرخانه درخواست های واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می نماید. در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.

چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می نماید. متقاضی مکلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیأت رد می گردد.

تبصره: در خصوص درخواست هایی که از طریق دفترخانه ارسال می شود، در صورت عدم وصول مدارک به دبیرخانه هیأت، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد.

ماده 6- دبیرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارک را در سیستم، ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملک و دریافت پاسخ، پرونده ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیأت ارسال نماید. بدیهی است سوابق ثبت شده قابل تغییر نمی باشد و باید تحت شبکه در بانک اطلاعات واحد ثبتی و بانکهای دیگری که از طریق مرکز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش بینی خواهد شد، نگهداری شود.

تبصره 1- چنانچه مالک رسمی ملک مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملک را خریداری و متقاضی ثبت باشد لازم است دبیر هیأت ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیأت مطرح نماید. در مواردی که نهاد عمومی غیردولتی صرفا با انتقال اعیانی ملک موافقت نماید هیأت با حفظ حقوق مالک نسبت به عرصه، رأی به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد.

تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیأت مکلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیأت ارائه نماید.

تبصره 3- هرگاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاک های ذیربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیأت موظف است حسب مورد پس از جلب نظر ادارات جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیأت ارسال نماید.

ماده 7- نسبت به اشخاصی که قبلا در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل داده اند ولی تاکنون پرونده آنها منتهی به صدور رأی و یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مکلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید.

ماده 8- هیأت در ساعت غیراداری در محل دبیرخانه تشکیل و با حضور همه اعضاء رسمیت می یابد و پس از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رأی می نماید. در صورت نقص  پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر کارشناس، هیأت قرار ارجاع به کارشناس منتخب را صادر می نماید. در صورتی که هیأت تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رأی به رد درخواست متقاضی صادر می کند.

تبصره- در صورتی که صدور سند مالکیت به نحو مفروز ممکن نباشد، هیأت می تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین ماخذ ششدانگ با رعایت سایر مقررات، رأی به صدور سند مالکیت مشاعی صادر نماید.

ماده 9- در مواردی که هیأت حضور متقاضی یا صاحبان عرصه و یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیر هیأت موظف است ترجیحا از طریق پیامک یا آدرس الکترونیکی و در صورت عدم امکان با ارسال اخطار کتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیأت برای نوبت دوم از آنان دعوت نموده و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود.

ماده 10- کارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار کارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارک خرید تطبیق دهد و در صورتی که تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری و یا سهم مشاعی منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاک مجاورین» را با ذکر سلسله ایادی تنظیم و به امضاء چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیأت تسلیم نماید.

تبصره 1- در صورتی که تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی اعم از اصلی یا فرعی یا یک بلوک متعدد باشند و هیأت، ارجاع امر به کارشناس را ضروری بداند و انجام کارشناسی در توان واحد ثبتی نباشد رئیس واحد ثبتی مکلف است مراتب را به اداره کل ثبت استان جهت ارجاع به هیأت کارشناسی اعلام نماید. هیأت کارشناسی موظف است مطابق ضوابط آیین نامه ضمن بازدید از محل و تطبیق مدارک متقاضیان با محل و سوابق ثبتی، گزارش و نظر کارشناسی را به تفکیک هر تقاضا به نحو مستند به هیأت ارائه نماید.

تبصره 2- عدم پرداخت هزینه کارشناسی توسط تعدادی از متقاضیان قطعات مفروزی مانع از انجام کار کارشناسی نسبت به تقاضای سایر متقاضیان که هزینه کارشناسی را پرداخت نموده اند، نخواهد بود.

تبصره 3- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش کارشناس منتخب، هیأت می تواند کارشناس دیگری را جهت تجدید کارشناسی تعیین نماید.

تبصره 4- چنانچه کارشناس در مهلت مقرر نظر کارشناسی خود را ارائه ننماید، موضوع در هیأت مطرح و در صورت لزوم نسبت به تعیین کارشناس دیگر اقدام خواهد شد. در صورت مسامحه کارشناس و تکرار آن، موضوع در هیأت مطرح و نام وی از لیست کارشناسان حذف و از ارائه کار جدید به وی خودداری خواهد شد. در صورتی که واحد ثبتی از جهت تعداد کارشناس دارای محدودیت بوده و یا پاسخگوی امور ارجاعی نباشد، رئیس واحد ثبتی با همکاری مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کارشناسان را از واحدهای دیگر انتخاب و به هیأت معرفی می نماید.

ماده 11- نسبت به املاکی که تشخیص حدود واقعی آن امکان پذیر نمی باشد کارشناس یا هیأت کارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت کل پلاک را پس از کسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیأت گزارش نماید.

تبصره – در صورتی که ملک دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده و یا مشمول مقررات ماده یک قانون نباشد، کارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیأت تسلیم می نماید.

ماده 12- دبیرهیأت مکلف است نسبت به پرونده هایی که به کارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه کارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیأت ارائه نماید. چنانچه ملک مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیأت موضوع را از مرجع قضائی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت ها پس از انجام مکاتبات لازم نتیجه را به هیأت ارسال می نماید.

ماده 13- دبیر هیأت مکلف است کلیه آراء صادره از هیأت را در بانک اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضاء جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نماید. واحد ثبتی مکلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاکی که قسمتی از آن در خواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را بصورت هم زمان منتشر نماید و در خصوص املاکی که سابقه تحدید حدود ندارند، آگهی تحدید حدود را بصورت اختصاصی منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاک اصلی و فرعی ملک، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام خانوادگی مالک رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذکور تجدید خواهد شد.

ماده 14- صدور سند مالکیت منوط به تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه های متعلقه می باشد. در خصوص املاک جاری پس از تأیید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.

ماده 15- کارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یکی از شرایط زیر باشند:

الف- دارندگان مدارک کارشناسی و بالاتر در رشته های حقوق یا نقشه برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه کار و سایر رشته ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.

ب- دارندگان مدارک کاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه کار و سایر رشته ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.

ج- دارندگان مدرک دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.

ماده 16- چنانچه آراء هیأت ها در حین انشاء دچار سهو قلم و یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رأی وارد ننماید، هیأت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می تواند نسبت به تصحیح رأی اقدام نماید. در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، مراتب در هیأت نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.

ماده 17- میزان هزینه کارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع کار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز گردد:

الف- دستمزد کارشناسی ساختمانها و تأسیسات:

1-تا 200 متر مربع مقطوعا -/000/300 ریال؛

2-بیش از 200 متر مربع تا 500 متر مربع مقطوعا -/000/400 ریال؛

3-بیش از 500 متر مربع تا 1000 متر مربع مقطوعا -/000/500 ریال؛

4-مازاد بر 1000 متر مربع به ازاء هر متر مربع 400 ریال (حداکثر 9 میلیون ریال).

ب- دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی:

1-تا یک هکتار -/000/500 ریال؛

2-در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد به ازاء هر هکتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می شود و حداکثر 4 میلیون ریال می باشد.

تبصره- در صورتی که حسب تشخیص هیأت، انجام کار کارشناسی به کارشناس رسمی محول گردد، هزینه کارشناسی مطابق با تعرفه کارشناسان رسمی پرداخت خواهد شد.

ماده 18- هیأت حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رئیس واحد ثبتی خواهد داد.

ماده 19- در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق الزحمه اعضاء هیأت و سایر کارکنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه ای اخذ و به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز و به شرح زیر هزینه می شود.

الف: حق الزحمه هر یک از اعضاء هیأت های حل اختلاف به ازاء هر رأی پنجاه هزار ریال.

ب: حق الزحمه دبیر هیأت حل اختلاف به ازاء هر پرونده مبلغ ده هزار ریال.

ماده 20- از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به صورت علی الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظور افتتاح شده واریز می شود.

تبصره 1- وجوه دریافتی مزبور تا مرحله صدور سند مالکیت بصورت علی الحساب تلقی می گردد.

تبصره 2- حق الزحمه اعضاء و دبیرهیأت پس از صدور رأی قابل پرداخت می باشد.

ماده 21- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقاء سطح کیفی و جبران کسری هزینه استانهایی که موجودی حساب آنها تکافوی پرداخت های مقرر را نمی نماید و نیز تأمین تجهیزات، امکانات، خودرو، پرداخت حق الزحمه به افرادی که به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشاء اثر بوده اند و همچنین تأمین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمانها و سایر هزینه های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه مأخوذه با اولویت پرداخت حق الزحمه هیأت ها تحت نظر رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک هزینه خواهد شد.

این آیین نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاریخ 25/4/91 به تصویب رئیس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم الاجراء می باشد.

http://www.made147sabt.blogfa.com/post/96

از صدور سند 6 دانگ برای املاک قولنامه ای بدانید

 

 

تاريخ : سه شنبه هشتم اردیبهشت ۱۳۹۴

  مالکیت بدون سند رسمی سالیان سال است که در برخی از شهرها و روستاها سبب شده تا کلاهبرداران و سوءاستفاده کنندگان از اراضی بتوانند از این خلاء قانونی بهره برداری سوء کنند و با زمین خواری به صورت چراغ خاموش، املاک زیادی را تصرف کنند.

مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي، این مسولیت را به سازمان ثبت اسناد و املا‌ك کشور به ‌عنوان صادرکننده سند در کشور داده تا از بهره برداری‌های غیرمجاز در منابع طبیعی جلوگیری کند. از این رو «حمایت» در گفت و گو با ماشاءالله گرامی، مدیر کل املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به بررسی جزييات این قانون جدیدالتصویب پرداخته است.

در جهت حل مشكل اسناد قولنامه اي چه اقدامي صورت گرفته است؟

براي حل مشكل متقاضياني كه املاك خود را به صورت عادي خريداري کرده اند و نيز مالكان رسمي كه مالكيت آنها به نحو مشاعي است و به دليل فوت يا مفقودالاثر بودن مالك رسمي و ورثه وي و يا عدم دسترسي به مالك يا مالكان رسمي تاكنون موفق به اخذ سند مالكيت شش دانگ نشده اند ، قانوني تحت عنوان «قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي» در مجلس شوراي اسلامي تصويب شده و آیين نامه اجرايي آن در تاريخ 25/4/91 به تصويب ریيس محترم قوه قضایيه رسيده است. از این رو در جهت تسهيل در رسيدگي به درخواست متقاضيان، سامانه پذيرش الكترونيكي تقاضاها تهيه شده تا متقاضيان با مراجعه به سايت سازمان به آدرس www.ssaa.ir به راحتي بتوانند تقاضاي خود را به واحد ثبتي ارسال کنند، تا سازمان ثبت پس از بررسی بر اساس مستندات و اسناد سازمان ثبت، سند تک‌برگ 6 دانگ برای مالکان صادر کند.

چه اشخاصي مي توانند از مزاياي اين قانون استفاده کنند؟

مالكان رسمي، مشاعي و اشخاصي كه املاكي را به صورت عادي خريداري کرده اند و به دليل فوت مالك و ورثه و يا عدم دسترسي به آنان موفق به اخذ سند مالكيت مفروزي (ششدانگ) نشده اند، می توانند در سامانه، تقاضاهای خود را ثبت کرده تا سند شش دانگ صادر شود.

چه املاكي مشمول مقررات اين قانون مي شوند؟

بر اساس ماده «1» قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي، ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، لیکن به علت وجود حداقل یکی از موارد ، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن ها میسر نمی باشد.

آيا متصرفان املاك دولتي هم مشمول اين قانون مي شوند؟

خير، بر اساس ماده«2» قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي كساني كه اراضي متعلق به دولت يا موسسات دولتي را در تصرف دارند، مشمول مقررات اين قانون نمي باشند و بايستي مستقيما از طريق سازمان راه و شهرسازي خواسته خود را تعقيب کنند.

وضعيت املاك موقوفه و املاك متعلق به موسسات عمومي غيردولتي چگونه است؟

املاك موقوفه مشمول مقررات اين قانون خواهند بود و به متصرفان املاك موقوفه سند مالكيت اعياني داده خواهد شد. همچنين متصرفان املاك متعلق به موسسات عمومي غير دولتي(نظير شهرداري) نيز ، مشمول اين قانون بوده و مي توانند از مزاياي اين قانون استفاده کنند.

تا چه مدتي درخواست متقاضيان پذيرفته مي شود؟

قانون اخير دایمي است و متقاضيان مي توانند در فرصت مناسب، تقاضاي خود را ارایه کنند.

صدور سند در ادارات ثبت باید به تایید چه مقاماتی برسد؟

بر اساس ماده «1» این قانون، در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت های حل اختلاف که در این قانون هیئت نامیده می شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکـیل می شود. هیئت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارایه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند.
این قانون در چه مواردی منجر به صدور سند نخواهد شد؟

در برخی از موارد مثل فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی، مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی و عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است، صدور سند صورت نمی گیرد.

آيا براي اراضي كشاورزي و يا باغات رعايت حد نصاب هاي مندرج در قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي زراعي الزامي است؟

در رابطه با نسق هاي زراعي و خريداران بعدي، رعايت حد نصاب هاي مندرج در قانون فوق به ميزان حد نصاب واگذاري ضرورتي ندارد، اما اسناد مالكيت ساير اراضي كشاورزي و باغات با رعايت حد نصاب هاي مندرج در قانون صادر خواهد شد.

چه قوانين ديگري در خصوص سند دار كردن املاك فاقد سند رسمي اخيرا به تصويب رسيده است؟

در طول برنامه دوم ، سوم و چهارم توسعه ، صدور اسناد مالكيت املاك واقع در بافت روستاها در دستور كار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفت و خوشبختانه اسناد مالكيت اكثر املاك روستايي به صورت رايگان صادر و تسليم روستاييان شد. در ادامه روند فوق به موجب مواد الحاقي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن ، مقرر شد درخواست متقاضيان املاك واقع درشهرهاي زير 25 هزار نفر جمعيت و روستاهاي باقي مانده (بالاي 20 خانوار جمعيت ) در هيئت هاي حل اختلاف موضوع قانون فوق مطرح و منجر به صدور راي و سند مالكيت شود. آیين نامه اجرايي اين قانون به تصويب رسيده و جهت اجرا به استان ها ابلاغ شده است. همچنين در جهت ترميم و بازسازي بافت هاي فرسوده، قانون حمايت از بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده و نا كارآمد شهري به تصويب رسيده و به موجب قانون فوق مقرر شده سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با تشكيل هيئت هاي حل اختلاف، پرونده هاي موضوع اين قانون را مورد بررسي قرار دهد.

براي مكانيزه كردن پرونده هاي ثبتي تاكنون چه اقداماتي صورت گرفته است؟

بعد از داده آمايي دفاتر املاك سراسر كشور داده آمايي و استخراج اطلاعات پرونده هاي ثبتي با اولويت پروندهايي كه تاكنون منجر به صدور سند مالكيت نشده در دستور كار قرار گرفته و به رغم عدم تامين اعتبار مورد نياز از تعداد بالغ بر 30 ميليون پرونده ثبتي موجود در واحدهاي ثبتي و هيئت‌هاي حل اختلاف، عمليات بازسازي فهرست و منگنه، شمارش اوراق،كدگذاري، تعيين نوع پرونده ، تعويض پوشه و كارتن تعداد يك ميليون و 800 هزار پرونده و عمليات استخراج اطلاعات تعداد 600 هزار پرونده و داده آمايي تعداد 550 هزار پرونده به اتمام رسيده و در صورت تامين اعتبار مورد نياز تمامی پرونده هاي ثبتي به سرعت داده آمايي خواهد شد و با اجراي اين مهم گام موثري در جهت افزايش ضريب امنيت اطلاعات و ايجاد آرامش رواني در جامعه برداشته خواهد شد.

 http://made147ssaa.blogfa.com/post/56

سوالات متداول درزمینه امور ملکی

سند رسمی چیست ؟

 

در قانون مدنی سند رسمی عبارت است

1- از اسنادی که در اداره ثبت اسناد واملاک ثبت شده باشد

2-اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد

3-اسنادی که نزد ساير مامورين رسمی تنظيم شده باشد مثل شناسنامه

اما از نظر قانون ثبت اينطور تعريف شده است”سندی است که مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد “وازنظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی که در تعريف قانون مدنی آمده است .

  

سند عادی چیست ؟

هرگاه سندی به وسيلع يکی از مامورين رسمی تنظيم اسناد تهيه شده ليکن مامورين صلاحيت تنظيم آن سند را نداشته ويا رعايت ترتيبات مقرره قانونی را در تنظيم سند نکرده باشد .سندمزبور در صورتی که دارای امضا يا مهر طرف باشد عادی است .

 

یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟ 

بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .

 

برای خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد ؟ 

 

1- لزوم ارائه اصل سند مالکیت

2- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت

3- حصور تمامی وراث در هنگام انجام معامله

4- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث

5- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث

6- صرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور

7- پرداخت سهم هریک از وراث از مبلغ معامله

8- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

9- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت, وکالتنامه ,قیم نامه , مفصا حساب مالیات بر ارث , وصیعت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام معامله.

 

آیا در صورت تغییر مالکیت یکملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟  

با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .

 

اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند  , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .

 

در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند

 

من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.

 

در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :

1- به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟ 

 

 

2-آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟

3-آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.

طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .

 

آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .

 

ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد  اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟ 

چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .

 

 آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟

در آوردن کفش  جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

حق شارژواحد ها و حق انشعاب فاضلاب

 

آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

هزینه های مشترک مجتمع تجاری

ما 15 سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟

طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید

 

عدم دسترسی به حیاط آپارتمان

اینجانب ساکن یک آپارتمان هستم که دارای 5 طبقه است . اما سازنده ملک برای این که پول بیشتر به دست بیاورد ,حیاط آپارتمان را تنها به طبقه اول اختصاص داده است و برای سایرین هیچ راهی به حیاط باز نکرده است  البته در سند ساختمان حیاط آپارتمان جز مشاعات ذکر شده است

مطابق قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند . در مورد حیاطی که در زمره مشاعات ذکر شده , همه همسایگان حق تصرف دارند و فروش آن بدون اجازه سایر شرکا باطل است . بنابر این شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به رفع تصرف عدوانی مالک طبقه اول و رفع ممانعت از حق اقدام کنید  
 

ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟ 

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

 

 

خلاص شدن از درد سر پارک ماشین مزاحم

آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟

طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد

 

خود داری از تجدید بنا

ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟ 

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

 

در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید

 

در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 - از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 - وی مالک واحد بالای منزل ماست  . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟  

طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید

  

آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟ 

طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است

  

ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟  

طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید

 

محاسبه حق شارژ چگونه است ؟

در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است

 

استفاده اختصاصی از پارکینگ

بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه  تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند

 

مشاعات و مشکل پارکینگ

چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟ 

با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید

 

اتمام اعتبار پروانه ساخت

من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟

اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست

 

 

مسقف کردن حیات خلوت

ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟

طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است

 

در آوردن کفش , جلوی در آپارتمان

ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟

اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

خود داری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان

تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟

برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند

 

دایر کردن دفتر نشریه

اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید 

رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه "محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 " در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود

 

مخالف بودن همسایه ها با نصب آسانسور

ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟

طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند

 

 

شرایط تغییر مالکیت ملک 

آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟ 

با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد

 

 

عدم اعتراض به حکم

اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند

 

مخالف یکی از مالکان با نوسازی ساختمان 

در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند

 

گروه املاک آفتاب

 

 

 

 

 

 

 

 

نکاتی درباره حق پارکینگ

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

آفتاب: در معاملات خرید و فروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جدایی‎ناپذیر یک واحد آپارتمان به حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یا تخلف فروشنده، این حق به خریدار داده نمی‌شود که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.

به گزارش ایسنا، روزنامه حمایت در ادامه نوشت: اگر شما هم با چنین مشکلی روبه رو هستید، خواندن این گزارش را که در گفت و گو با دکتر «احمد یوسفی صادقلو»، وکیل دادگستری تهیه شده است، از دست ندهید:

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت‎اش مشخص می‌شود. در آیین‎نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد».

در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است.

در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد.

فروشنده باید به قول خود عمل کند

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.

طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

پارکینگ مال کیست؟

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.

به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

باید جلوی دعوا را گرفت

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت و آمد از پارکینگ

اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.

در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند

. ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

آفتاب

نکاتی درباره حق پارکینگ

در معاملات خرید و فروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جدایی‎ناپذیر یک واحد آپارتمان به حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یا تخلف فروشنده، این حق به خریدار داده نمی‌شود که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.

به گزارش روابط عمومی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور ، روزنامه حمایت در ادامه نوشت: اگر شما هم با چنین مشکلی روبه رو هستید، خواندن این گزارش را که در گفت و گو با دکتر «احمد یوسفی صادقلو»، وکیل دادگستری تهیه شده است، از دست ندهید:

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت‎اش مشخص می‌شود. در آیین‎نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد».

در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است.

در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد.

فروشنده باید به قول خود عمل کند

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.

طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

پارکینگ مال کیست؟

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.

به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

باید جلوی دعوا را گرفت

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت و آمد از پارکینگ

اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.

در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند

 ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

سازمان نظام مهندسی کرمان

مابه التفاوت (بلاعوض ،OVER)

همان مبالغی است که سازنده بابت ما به  التفاوت بین هزینه ساخت 6 دانگ و قیمت .... دانگ مورد معامله مبلغ پرداخت می نماید و در زبان عامیانه از آن با عناوین بلاعوض و over یاد میشود

بلاعوض در فرهنگ لغات چنین معنی شده :رایگان . مفت . مجان . مجاناً. دادن چیزی بی آنکه چیزی در برابر گرفته شود

توضیحا باید گفت تعبیر بلاعوض از پرداخت سازنده  غلط است . سازنده مبلغ مابه التفاوت قرارداد را پرداخت میکند ، چیزی را مجانی نمیدهد و نمی بخشد ، بلکه حق مالک است

 بیشترین پارامتر تاثیر گذار روی مبلغ بلاعوض سازنده  و حدود و مشخصات کامل اجرایی ،  است

سازنده هایی هستند که حتی سال های سال است به ساخت وساز مبادرت میکنند اما با کیفیت بسیار پایین ،این سازند ها به نسبت سازند ه های دارای مهارت و نامی که به کیفیت اهمیت میدهند ، با پیشنهاد مبالغ بالا تر  مبادرت به وسوسه واغوا مالک میپردازند و این ترفند باعث می شود که طمع مالکین را فرا بگیرد و چشم خود را بر روی تمامی مسائل موجود ببندند که خطرناک ترین مسئله در مشارکت در ساخت همین موضوع می باشد.

همواره سازه یک بساز و بفروش ، معمار تجربی و آرشیتکت به لحاظ کیفیت و فنی بسیار باهم متفاوت است میزان بلاعوض اگر از حدود متعارف وظرفیت ملک خارج باشد عموما خرج کردن از جیب مالک  برای خود مالک است

پرسشهای متداول شهرسازی ومعماری

۱- اعلام کاربری به چه اشخاصی حقیقی یا حقوقی مجاز است ؟

مالک و وکیل قانونی مالک
۲- جهت اعلام کاربری اراضی بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع به چه مدارکی نیاز است ؟

ارائه تصویر مصدق سند ششدانگ مالکیت ، ارائه تصویر مصدق شناسنامه مالک ، ارائه اصل نقشه ۲۰۰۰/۱ کارشناس رسمی دادگستری ، ارائه تصویر رای کمیسیون ماده ۱۲ ، پس از آن ثبت در سیستم GIS و اظهارنظر کمیسیون تعیین وضعیت املاک

۳- ساخت و ساز در حریم معابر بیش از ۲۰۰ متر چگونه است ؟

کلیه حقوق کاربری میزان عرصه واقع شده متعلق به مالک بوده اما امکان هیچگونه ساخت و ساز در حریم معابر با عرض بالای ۲۰ متر میسور نیست .

۴- حریم معابر چقدر است؟

جدر بر خیابانهای ۲۰ الی ۳۵ متر ۵ متر ، در بر خیابانهای ۳۵ الی ۴۵ متر حداکثر بین ۱۰ تا ۱۵ متر و در بر خیابانهای بیشتر از ۴۵ متر بیش از ۲۵ الی ۳۰ متر .
۵- دسترسی سواره در املاکی که از دو یا چند گذر دسترسی دارند چگونه است ؟

دسترسی سواره از گذر با عرض کمتر می باشد .
۶- دسترسی و نورگیری از فضای سبز عمومی چگونه است ؟

هیچگونه دسترسی سواره و پیاده و استفاده بمنظور گیری از فضاهای سبز عمومی شهر مجاز نیست .
۷- دسترسی و نورگیر از فضای سبز حاشیه معبر چگونه است ؟

جاز فضای سبز حاشیه معبر دسترسی سواره و پیاده ممنوع و نورگیری در شورای معماری منطقه قابل بررسی است .
۸- مسئولیت جابجائی ملک و جابجائی در احداث بنا بعهده کیست ؟

کلیه مسئولیتهای مربوط به جابجائی ملک و احداث بنا و تعارض و تداخل بعهده مالکین املاک می باشد و شهرداری هیچگونه مسئولیتی ندارد .
۹- تفکیک و افراز املاک چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده در شهرداری و بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و معماری و مقایسه با حد نصاب مجاز تفکیک منطقه و تامین حقوق شهرداری بررسی و اقدام می گردد .
۱۰- حداقل عرض گذر چقدر است ؟

حداقل عرض گذر با توجه به ضوابط و مشکلات ترافیکی تعیین می گردد اما به هر صورت نباید از ۶ متر کمتر باشد .
۱۱- دریافت پروفیل معبر جهت کنترل کف چه زمانی از شهرداری باید صورت گیرد ؟

پروفیل معبر هنگام شروع بکار و قبل از گودبرداری از شهرداری باید دریافت گردد .
۱۲- کنترل کف چه زمانی باید صورت گیرد ؟

پس از گودبرداری مالک به شهرداری (حوزه شهرسازی و معماری) مراجعه تا کنترل لازم معمول گردد .

۱۳- درخصوص گذرهایی که جدول خیابان اجرا شده کنترل کف چگونه است ؟

مهندس ناظر باید روی جدول اجرا شده را صفر معماری در نظر گرفته و با توجه به کدهای ارتفاعی نقشه های معماری کنترل نماید و شهرداری هیچگونه مسئولیتی در این زمینه ندارد . درصورت هرگونه رفع ابهام ضرورت دارد به حوزه شهرسازی و معماری (قسمت طرح تفصیلی و بروکف) مراجعه شود .

۱۴- شهرداری درخصوص تداخل املاک چگونه اظهارنظر می نماید ؟

درخصوص تداخل و تعارض املاک شهرداری صرفاً به استناد نقشه های کارشناس رسمی دادگستری ـ اعلام نظر اداره ثبت اسناد و املاک و دستورات صادره از محاکم قضائی اظهارنظر و عمل می نماید .

۱۵- کنترل گود انبوه سازان توسط چه قسمتهایی انجام می گردد ؟

مختصات گود و ارتفاع توسط واحد GPS برداشت و توسط واحد GIS با سایت پلان مصوب منطبق و کنترل می شود .

۱۶- در چه صورتی از اداره آب استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی نهر ، مسیل ، چاه مشاهده یا در طرح و در محل لوله آب باشد یا حدی از ملک به نهر و مسیل تعریف شده باشد و یا در طرح لحاظ گردیده باشد .
۱۷- درچه صورتی از اداره برق استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی دکل و خطوط انتقال نیرو و تاسیسات برق مشاهده شود و یا در وضع موجود تاسیسات برق وجود داشته باشد یا در طرح لحاظ گردیده باشد.

۱۸- رای کمیسیون ماده ۱۲ توسط چه سازمانی صادر می گردد ؟

رای کمیسیون ماده ۱۲ از سوی کمیسیون ماده ۱۲ تحت نظرسازمان مسکن و شهرسازی صادر می گردد .

۱۹- درخصوص املاکی که سند مشاعی ارائه می نمایند چه اقدامی صورت می گیرد ؟

تا ارائه سند ششدانگ مالکیت هیچگونه اقدامی از سوی شهرداری متصور نیست .

۲۰- نحوه برخورد با املاکی که در طرحهای شهرداری واقع می گردند چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده از سوی مالک و بازدید از محل و تهیه نقشه کارشناسی و طرح تفصیلی چنانچه در طرح اجرائی معبر یا فضای سبز واقع باشد پس از اظهارنظر قسمت طرح تفصیلی و بروکف به اداره املاک جهت تملک و طی مراحل گردش اداری ارجاع می گردد .



۲۱- نحوه برخورد با املاکی که قسمتی از آنها در طرح معبر قرار دارد چگونه است؟

در زمان صدور دستور نقشه مالک می بایست اقرارنامه محضری ارائه نموده و با توجه به تسهیلات ملحوظ شده تا قبل از درخواست پایانکار ساختمانی باید نسبت به اصلاح سند مطابق مساحت و ابعاد بروکف اقدام نماید .

۲۲- ابعاد راه پله و راهرو مجاز بمنظور رعایت مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان نیز عدم مشمول عوارض مازاد تراکم به چه میزان است؟

ابعاد استاندارد راه پله و راهرو طبق مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان به شرح ذیل می باشد (راه پله دو طرفه = طول * عرض = ۴/۲ * ۸/۴

راه پله سه طرفه = عرض هر پاگرد ۲/۱ حداکثر ارتفاع پله حداکثر ۱۸ سانتی متر و کف پله حداقل ۳۰ سانتی متر

درصورت عدم رعایت موارد فوق شامل عوارض مازاد تراکم می گردد.

۲۳- ابعاد نورگیری که به خواب و آشپزخانه و نشیمن نور می دهد (در دو واحد مسکونی و یا یک واحد مسکونی) به چه میزان است و اگر مساحت نورگیر تغییر نکند ولی عرض آن کاهش یابد ایا خلاف است یا خیر (بخصوص بحث مشرفیت واحدها نسبت به هم و نسبت به املاک مجاور) ؟

ابعاد نورگیری که به خواب و نشیمن نور می دهد حداقل ۳* ۴ متر و ابعاد نورگیری جهت آشپزخانه ۳*۲ متر باشد و درصورتی که دو خواب یا نشیمن در دو واحد مقابل هم قرار گیرند فاصله بین دو خواب ۶ متر و در املاک با عرصه بالای ۲۰۰ مترمربع عرض نورگیر نباید از ۳ متر و زیر ۲۰۰ مترمربع نباید از ۲ متر کمتر گردد درغیراینصورت مشرف به املاک مجاور گردیده است که جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارسال خواهد شد همچنین فاصله دو آشپزخانه و یا آشپزخانه به اتاق خواب مقابل هم در دو واحد مسکونی ۴ متر باید باشد.

۲۴- ایا تغییر در متراژ و تعداد انبار و تاسیسات مسکونی در همکف و یا زیرزمین مجاز است ؟

احداث انبار مسکونی در همکف املاکی که دارای زیرزمین می باشند مجاز نبوده و درصورتیکه ملک فاقد زیرزمین باشد و احداث انباری منجر به حذف پارکینگ نگردد مجاز است ضمن اینکه احداث انبار مسکونی در مجاورت گذر مجاز نمی باشد . تغییر در تعداد واحدهای انبار مسکونی در زیرزمین نیز درصورت عدم حذف پارکینگ مجاز است .

۲۵- ایا احداث استخر و سونا و جکوزی و مشتقات آن در زیرزمین مجاز است؟

احداث استخر در زیرزین صرفاً جهت استفاده ساکنین ساختمان و با رعایت سایر ضوابط و مقررات مجاز است و درصورتیکه حجم آن بیشتر از ۳۰ مترمکعب شود مشمول عوارض می گردد .

۲۶-حداکثر متراژ مجاز جهت احداث سرویس بهداشتی در حیاط و زیرزمین و همکف چقدر است ؟

حداکثر متراژ سرویس بهداشتی در حیاط ۳ مترمربع و در همکف یا زیرزمین ۵/۲ مترمربع می باشد و درغیراینصورت مشمول عوارض می گردد.

۲۷-ایا می توان ارتفاع زیرزمین و همکف را با سقف کاذب کاهش داد ؟

کاهش ارتفاع با سقف کاذب مجاز نمی باشد.

۲۸- ایا درصورت تبدیل دو واحد مسکونی به یک واحد مسکونی و یا دو باب تجاری به یک باب مشمول عوارض می گردد و خلاف است ؟

درصورت تغییر در تعداد واحدهای تجاری و مسکونی (کاهش یا افزایش) تخلف محسوب گردیده و مشمول عوارض می گردد

۲۹- ایا ایجاد تراس (بالکن) در نورگیر بطوریکه ابعاد نورگیر ۳*۴ باشد خلاف است یا خیر ؟

احداث تراس در نورگیر برخلاف مقررات می باشد .

۳۰- حداکثر ارتفاع تجاری به چه میزان است و ایا ایجاد نیم طبقه در یک واحد تجاری و یا سرویس بهداشتی در آن خلاف است یا خیر ؟

حداکثر ارتفاع تجاری در همکف ۵/۴ متر می باشد که درصورتیکه بیشتر از متراژ مذکور گردد مشمول عوارض خواهد شد و احداث نیم طبقه تجاری در واحد تجاری نیز مجاز نبوده و درصورت احداث سرویس بهداشتی نیز متراژ سرویس بهداشتی جزو متراژ تجاری محسوب می گردد .

۳۱- نحوه محاسبه پارکینگها در واحدهای تجاری و اداری به چه صورت بوده و ایا راه پله نیز در محاسبه پارکینگها موثر است یا خیر ؟

درصورتیکه راه پله در دسترسی به واحد تجاری یا اداری تاثیر داشته باشد در محاسبه پارکینگ موثر می باشد و جهت واحد تجاری زیرزمین یک واحد و بالای آن به ازای هر ۱۰۰ مترمربع سه واحد و جهت واحدهای اداری نیز به ازای واحدهای زیر ۵۰ مترمربع یک واحد و بالای آن به ازاء هر ۱۰۰ مترمربع ۲ واحد نیاز می باشد.

۳۲- آیا امکان توسعه محل استقرار کولر در سقفهای شیبدار وجود دارد یا خیر ؟

خیر

۳۳- در ساختمانهای بتنی ارتفاع طبقات و زیرزمین و همکف از زیرتیرچه محاسبه می شود یا از زیر تیر ؟

از کف طبقه تا زیر تیرچه سقف محاسبه می شود

۳۴- اگر مالک ملک پزشک یا سر دفتردار باشد ایا امکان تبدیل ملک به مطب و یا دفترخانه می باشد یا خیر ؟

درصورت ارائه مجوزات لازم از سوی سازمانهای مربوطه و نیز رضایت همسایگان صرفاً توسط مالک مجاز است (ضمن هماهنگی با شهرداری منطقه)

۳۵- ایا امکان تغییر در تیغه بندی طبقات ، ارتفاع طبقات و کدهای ارتفاعی برخلاف نقشه های مصوب می باشد یا خیر ؟

درصورت عدم مغایرت با ضوابط و تائید مهندس ناظر ضمن اخذ مجوز از حوزه شهرسازی بلامانع است .

۳۶- بازشو ورودی پارکینگ به سمت گذر بلامانع است یا خیر ؟

خیر

۳۷- اگر ملک به شهرداری بدهکار باشد ایا صدور پایانکار مقدور می باشد ؟

صدور پایانکار منوط به تسویه کامل با شهرداری و عدم وجود بدهی می باشد.

۳۸- درخصوص صدور پایانکار ساختمانی بطور کلی چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

۱- درخواست پایانکار از دفاتر خدمات الکترونیک شهر ۲- بازدید و گزارش ۳- بررسی طرح تفصیلی و بروکف ۴- بررسی پرونده در بررسی خلاف و عوارض نظارت فنی و عدم وجود تخلف ۵- گزارش اتمام عملیات ساختمانی و ارائه برگ سبز و برگ مشخصات فنی ساختمان توسط ناظر ۶- تسویه کامل درآمد و پرداخت عوارض نوسازی ۷- عکس کامل از نما و پیاده رو و نمای جانبی و نصب صندوق پستی ۸- ارائه پاسخ استعلام از شهرداری ناحیه مربوطه ۹- اقرارنامه شهرک گلستان درصورتیکه ملک در شهرک گلستان باشد ۱۰- تعهدات لازم ابلاغی توسط قسمت نظارت فنی

۳۹- جهت اخذ گواهی عدم خلاف چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

۱- ارائه گزارش مرحله ای مهندس ناظر ۲- ارائه تائیدیه استفاده از بتن استاندارد برای مرحله فونداسیون و سقفها ۳- در مرحله سفت کاری بهمراه گزارش ناظر نتایج آزمایشگاه ارائه شود ۴- پرداخت عوارض نوسازی

۴۰- ایا صدور گواهی پایانکار بدون نصب صندوق پستی امکان پذیر می باشد ؟

نصب صندوق پستی جهت صدور گواهی پایانکار ساختمانی الزامی است .

۴۱- نحوه محاسبه عوارض چگونه است ؟

در حال حاضر طبق مصوبه مورخ ۲۷/۱۱/۸۶ و نیز صورتجلسه مورخ ------------- شورای اسلامی شهر تهران و کتاب ملاک عمل جلد عوارض محاسبه و اخذ می گردد

۴۲- ایا املاکی که دارای رای کمیسیون ماده صد می باشند علاوه بر جریمه کمیسیون عوارض دیگری تعلق می گیرد ؟

براساس بخشنامه مربوطه املاکی که دارای جریمه ماده صد می باشند علاوه بر جریمه مذکور عوارض صدور پروانه نیز اخذ می گردد .

۴3- تراکم مجاز در قطعات با مساحت عرصه کمتراز۱۰۰۰مترمربع چقدر می باشد ؟

۱۰۰% مساحت زمین قبل از اصلاحی وتا میزان حداکثر ۱۸۰% باپرداخت عوارض مازاد تراکم پروانه ساختمانی

۴۶- تعداد واحد مسکونی مجاز جهت قطعات با مساحت عرصه کمتر از۱۰۰۰ مترمربع چقدر می باشد ؟

درصورتی که مساحت زمین طبق سند کمتر از ۳۳۰ مترمربع باشد ۳ واحدمسکونی، درصورتی که بین۳۳۰ و۶۰۰ مترمربع باشد ۶ واحد مسکونی وبرای مساحتهای بیشتر از ۶۰۰ مترمربع حداکثر ۹ واحد مسکونی مجازمی باشد.

۴5- ارتفاع پیلوت حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۴۰/۲ متر پس از کفسازی

۴6- ارتفاع زیرزمین حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۶۰/۲ متر پس از کفسازی

۴7- حداقل مساحت نورگیر چقدر می باشد ؟

در املاک با عرصه بیشتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل ۱۲ مترمربع با حداقل عمق ۳ متر جهت پذیرائی و خواب و سایر فضاهای اصلی و حداقل ۶ مترمربع با حداقل عمق ۲ متر جهت آشپزخانه و در املاک با عرصه کمتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) جهت پذیرایی و خواب و سایر فضاهای اصلی حداقل ۶% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه حداقل ۳% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) با حداقل عمق ۲ متر .



۵۲- پروانه اضافه اشکوب صادر می شود یا خیر ؟

طبق بخشنامه ابلاغی از سوی شورای اسلامی شهر تهران صدورپروانه اضافه اشکوب ممنوع می باشد.

۵۳- پروانه تجاری در چه املاکی صادر می شود ؟

پروانه احداث تجاری صرفاً در ملکهایی که در طرح تفصیلی مصوب دارای کاربری تجاری می باشند صادر می گردد.

۵۴- درحال حاضر پاسخگویی وپیگیری پرونده های شهرسازی به چه صورت می باشد ؟

باتوجه به راه اندازی دفاتر خدمات الکترونیک شهر پاسخگویی وپیگیری سوابق از طریق دفاتر خدمات الکترونیک صورت می پذیرد ومالکین محترم می بایست از مراجعه مستقیم به حوزه شهرسازی ومعماری خودداری فرمایند.

۵۵- در خصوص املاکی که دارای مهلت عمران از سوی سازمان مسکن وشهرسازی می باشند ایا صرفاّ دریافت پروانه ساخت کافی است ؟

خیر.باتوجه به ضوابط ملاک عمل باید درمهلت مقرر درپروانه های ساختمانی صادره عملیات ساختمانی آغاز گردد وچنانچه به هر دلیل این کار انجام نشود صدورپروانه جدید(تغییر نقشه یاتمدید پروانه)منوط به دریافت مجدد مهلت از سازمان مسکن وشهرسازی می باشد.

۵۶- احداث کنسول برروی چه گذرهایی وبه چه میزان مجاز می باشد؟

احداث کنسول صرفا برروی گذرهای با عرض بیشتر از ۱۲ متر مجاز می باشد. جهت گذرهای با عرض بین ۱۲ تا ۲۰ متر احداث کنسول به عمق ۸/۰ متر وجهت گذرهای باعرض بیشتراز۲۰ متر ۲/۱ متر با رعایت ارتفاع مناسب (حداقل ۵/۳متراز گذر) می باشد.

۵۷-حداقل مساحت ودهانه مجاز جهت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی به چه میزان می باشد؟

حداقل مساحت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی ۲۵ مترمربع وحداقل عرض(دهانه) آنها ۶/۳ متر وحداقل طول (عمق) آنها ۷/۶ متر مجاز می باشد.

۵۸- ارتفاع مجاز واحدهای تجاری در طبقه همکف به چه میزان است؟

ارتفاع مفید واحدهای تجاری درطبقه همکف حداقل۶/۳ متر وحداکثر۵/۴ متر در محدوده پیشروی طولی(۶۰%+۲) متر مجاز میباشد.

۵۹- تامین پارکینگ جهت واحدهای تجاری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحد ی۳۳مترمربع زیربنای ناخالص تجاری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است.

۶۰- تامین پارکینگ جهت واحدهای اداری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحد یا ۵۰ مترمربع زیربنای ناخالص اداری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است.

۶۲- احداث پنجره در نورگیر هایی که مجاور حیاط همسایه می باشند به چه صورت مجاز می باشد؟

مالک ملزم به عدم استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع ۷/۱ متر و استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع ۷/۱ متر در حیاط خلوت یا نورگیر مشرف به حیاط منازل همسایگان می باشد.

۶۳- مواردی که در کمیسیون طراحی شهری مطرح می گردد نام ببرید :

۱- ضوابط نما

۲- مسائل مربوط به نوع سنگ

۳- سایت پلان ها و قدرالسهم ها

۴- پلانهای معماری

۵-پاسخگوئی به دانشجویان جهت انتخاب پایان نامه (کارشناسی و کارشناسی ارشد)

مرکز سامانه 137 مدیریت شهرداری تهران

دانستنی های املاک (شرایط قانونی قرارداد)

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند: ‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. ‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند. ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود: ‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی ‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک ‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری ‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است. ‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت ‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی ‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله ‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی ‌١٠ـ معرفی داوران ‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. ماده ‌٤ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است: ‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است. ‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون ‌٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان ‌٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد. ماده ‌٥ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد. ماده ‌٦ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست. ‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده. ‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌٥/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار ‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار ‌٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌٥ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌٥ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند. ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید. ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود. ماده ‌١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد. ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. ماده ‌١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود. ماده ‌١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست. ماده ‌١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است. ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند. ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود. ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠) ریال تا یکصد میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند. ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود. ماده ‌٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. ماده ‌٢٥ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید. شرایط قانونی : عقد هر گونه قرارداد در رابطه با ملک به 2صورت قابل تنظیم میباشد: 1- قرارداد رسمی 2- قرارداد عادی هرنوع قرارداد ویا نوشته ای که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد(حتی به صورت دست نویس ) ودر ذیل این قرارداد 3نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضایی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد. اما قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید، کما اینکه تمامی مواد وبندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد . :دریک قرارداد اعم از اجاره نامه ویا مبایعه نامه موارد زیر باید قید شود اجاره نامه: 1- مشخصات کامل موجر 2- مشخصات کامل مستاجر 3- مورد اجاره:(مشخصات کامل ملک ویا واحد مورد نظر اعم از متراژ،مشخصات کامل سند مالکیت ،تعداد اطاقها ،......وکلا هر گونه وسایل ویا ملزوماتی که در ملک ویا واحد آپارتمانی مورد بحث وجود دارد ویا تهیه وتدارک آن در تعهد موجر میباشد. 4- مدت اجاره 5- اجاره بها که باید نحوه پرداخت آن به طور کامل ودقیق (به صورت نقدی، چک ویا هرگونه سند دیگر )قید گردد. 6- قید نوع مصرف مستاجر (مسکونی،اداری ویا تجاری ) 7- تعداد نفراتی که در مدت اجاره از ملک استفاده میکنند. و دیگر شروطی که موجر ومستاجر در زمان انعقاد قرارداد بین خود شرط میکنند . مبایعه نامه: 1- مشخصات فروشنده یا فروشندگان 2- مشخصات خریدار یا خریداران 3- مشخصات وامکانات مورد معامله (مشخصات کامل سندی ملک وهرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است میباشد) 4- بهای ثمن مورد معامله، زمانبندی وچگونگی نحوه پرداخت آن. ارکان بالا جزو ارکان اصلی یک مبایعه نامه میباشد، ولی توضیحات دیگری نظیر تعهد فروشنده ویا فروشندگان به اینکه مورد معامله مشمول مصادره اموال، سرپرستی ، توقیف ویا مورد رهن ووثیقه وممنوع المعامله نمیباشد، ازمواردی است که باید درنظر گرفته شود. هرکدام از انواع قراردادهای ذکر شده با تمامی شروط وبندهای آن درزمانی که 3نفر شاهد با ذکر مشخصات خود ذیل تمامی صفحات آن را به امضاء برسانند رسمیت یافته واز آن لحظه به بعد قابل اجرا وقانونی خواهد بود وبه همین نحو در صورت بروز اختلاف ویا مشکل بین طرفین معامله قابل طرح در کلیه محاکم دادگستری مربوط به وقوع آدرس ملک میباشد.

تغییر کاربری زمین زراعی

تغییر کاربری زمین زراعی - متقاضي درخواست خود را به همراه مدارك مالكيت و مجوز تاسيس يا موافقت اصولي طرح مورد نظر ، نقشه عرصه مورد اجراي طرح و نظريه اداره كل محيط زيست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههاي ذيربط در چهارچوب ماده 7 قانون تحويل مديريت جهاد كشاورزي شهرستان مي دهد جهت تغییر کاربری زمین مديريت جهاد كشاورزي شهرستان پس از بررسي و درخواست نسبت به تهيه گزارش و كروكي و مدارك مورد نياز اقدام و به همراه درخواست متقاضي و ساير مدارك مربوطه به مديريت امور اراضي استان ارسال مي نمايد

گزارش مديريت جهاد كشاورزي و درخواست متقاضي ، ثبت دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي مي گردد

در صورت غير زراعي و غير باغي بودن زمين مورد نظر جهت تغییر کاربری زمین  پس از تائيد رياست سازمان پاسخ لازم به متقاضي و مراجع ذيربط توسط دبيرخانه اعلام مي گردد . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي در صورت عدم تامين مدارك مورد لزوم از سوي متقاضي ظرف مدت يك ماه از تاريخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج مي نمايد.  در صورت ارائه مدارك و مستندات و تكميل بودن پرونده و تشخيص زراعي و باغي بودن زمين مورد نظر ، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار مي گيرد ( توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي) و سپس جهت تغییر کاربری زمین  طرح پرونده در كميسيون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربري توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي

 در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري اراضي نتيجه به متقاضي و دستگاه ذيربط توسط دبير كميسيون اعلام مي شود

   در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانوني نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر ميگردد

     در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري زمین ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشا ورزي شهرستان جهت تعيين قيمت اراضي از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع مي گردد

كميسيون تقويم اراضي مستقر در مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نسبت به تعيين قيمت اراضي اقدام و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان به دبيرخانه كميسيون جهت ابلاغ  به متقاضي به منظور واريز مبلغ ابلاغ ميگردد

 پس از واريز مبلغ ارزيابي توسط متقاضي به حساب خزانه توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی ارسال مي گردد

  مجوز تغييركاربري برابر مساحت مورد مصوب جهت اجراي طرح براي متقاضي و یا به دستگاه استعلام کننده توسط دبيركميسيون تبصره 1 ماده 1 مستقر در مديريت امور اراضی صادر ميگردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نيز اعلام ميگردد

  مديريت جهاد كشاورزي شهرستان بر حسن اجراي طرح نظارت داشته و در صورت احراز هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائي صالحه ارجاع ميگردد

در راستای تغییر کاربری زمین  مدارك ذيل توسط مالك تهيه شود

          ارائه و تكميل  درخواست تغيير كاربري زمين

          ارائه مدارك مالكيت

          فتوكپي شناسنامه ذينفع (مالك يا مالكين) يا فتوكپي وكالت نامه

          ارائه فيش پرداخت شده عوارض نوسازي در صورتي كه نوسازي شده باشد

          پوشه

          ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور

          ثبت شماره و تاريخ  در دبيرخانه

تعيين زمان جهت بازديد توسط كارشناس دفتر فني

          بازديد كارشناس دفتر فني شهرداري از محل  

          بازديدكارشناس شهرداري ازمحل وتنظيم گزارش وضع موجود

          تكميل كارت گذربندي

تعيين كاربري ، حدودتعريض براساس طرح هادي يا جامع يا تفضيلي

 

          اگر ذينفع مجازبه تغييركاربري

          الف :  نباشد  :  دلايل مربوط كتباً به ذينفع اعلام ميگردد

          ب: باشد:اگرمالك تقاضاي تغيير كاربري 

ب-1: تنظيم توافقنامه با امضاء شهردارو مالك

ب-2:تهيه كروكي محل با مقياس 500/1 

ب- 3: تهيه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع كاربري ملك

ب-4: ارائه عوارضات متعلقه به مالك 

ب-5: چنانچه مالك متقاضي تغيير كاربري باشد اينكار صرفاً از طريق كميسيونهاي مربوطه استان صورت مي گيرد

 

          طرح در كميسيون ماده 5  استان

تقاضا ها منضم به كروكي موقعيت ملك و استعلام مربوطه باتوجه به نوع كاربري و نامه شهرداري به كميته كار ماده 5  استان ارسال و پس از طرح در كميته موضوع به كميسيون ماده 5  استان ارجاع مي گردد

          كميسيون پس از رأي گيري نتيجه را طي صورتجلسه اي به شهرداري ارسال مي كند

قابل تغيير كاربري نباشد : مراتب كتباً به مالك اعلام مي گردد

قابل تغيير كاربري باشد : يك نسخه از صورتجلسه در پرونده ملك ضبط مي گردد

نقدی بر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات

کتاب اراضی کاربری در انتشارات جاودانه جنگل تجدید چاپ شد و در دسترس عموم می باشد.

مقدمه :

با عنایت به پراکندگی و عدم انسجام قانونی یکپارچه در قوانین موضوعه، و عدم الحاظ ضمانت اجرا و اهمیت بین البخشی و فرابخشی امر حفاظت از اراضی زراعی و عدم توجه کافی به تغییر بی رویه اراضی و پیرو آن گسترش بی رویه شهر نشینی بدون مطالعه جدی و اثرات مضر آن، مقدمه ای فراهم گردید که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در سال 1374 تصویب گردد که وفق این قانون تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغی جزو عناصر قانونی جرم لحاظ گردید و وفق این قانون متخلفین مستلزم تعقیب کیفری، مخاطب این قانون، قرار گرفتند ولی چنان بنظر میرسد که این قانون بدون لحاظ اصل مالکیت فقط در جهت مجازات بر آمده و علیرغم اسم آن فقط به برخورد با متخلفین بدون پیشگیری از آن است که ابتداعا به پیشینه تاریخی و برسی تفضیلی بر مبنای اصول حقوقی و فقهی آن میپردازم و سپس در نتیجه گیری کلی اشکالات وارده بدان را معروض میدارم .

پیشینه تاریخی حفاظت از منابع طبیعی در قوانین موضوعه

پیشینه حفاظت از اراضی کشاورزی و باغها را نخستین بار میتوان در قانون اصلاحات ارضی مصوب سال 1340 جستجو کردکه مستند قانونی آنرا میتوان در تبصره 2 ماده 19 همین قانون با موضوع جلوگیری از تفکیک و تجزیه اراضی نسقی دید بعدز ان قانونی در امر حفاظت از اراضی زراعی و باغی مورد توجه قرار گرفت قانون گسترش قطبهای کشاورزی مصوب 14/6/1354 بود .

آنچکه در این قانون به عنوان تاسیس حقوقی یا تصویب آن میتوان اشاره نمود ممنوع نمودن هر گونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی بود که مطابق ماده 2 این قانون (( تفکیک و تقسیم اراضی کشاورزی که قبل از تهیه طرح های جامع بهره وری ار سرزمین شامل کلیه اراضی ،اعم از دایر و بایر خارج از محدوده قانونی شهر ی باشد به قطعات کوچکتر از بیست هکتار و همنچنین تبدیل نوعی استفاده از اراضی کشاورزی محدوده قطبها جزء آنچکه در طرح جامع مربوطه ذکر گردیده به غیر کشاورزی ممنوع است))

ضمانت اجرای عدم رعایت موارد قانونی را در قسمت اخیر ماده 12 به ماده 13 همین قانون میتوان مشاهده کرد که موارد ذیل را مشمول میگردد :

الف : خلع ید :

وفق قسمتی از ماده 12 قانون فوق الذکر ((.........وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مکلف است در صورت تبدیل استفاده یا بدون استفاده نگه داشتن اراضی در قطبهای بدون تحصیل مجوز، نسبت به خلع ید از متخلف با رعایت ماده 13 از همین قانون اقدام نماید ))که طبق همین ماده صدور حکم خلع ید نسبت به این اراضی ،و واگذاری آنها بصورت اجاره دراز مدت به اشخاص و موسسات مجاور یا غیر مجاور پیش بینی گردیده بود.

1 : مفهوم خلع ید :

خلع به فتح ((خ)) به معنی کندن و نزع و بیرون کندن است مانندخلع سلاح ،خلع سلطنت ،خلع ید ((حقوق مدنی))و خلع ید استیلاء بر حق غیر است بنحو عدوان و به معنی رفع تصرف از متصرف غیر قانونی به کار میرود و مدعی بدان بایستی اثبات مالکیت نماید پس بنابراین اصل در اقامه دعوی خلع ید اثبات مالکیت است و از طرف مالک اقامه میگردد و نوعی دعوی مالی است بر خلاف تصرف عدوانی که اثبات تصرف غیر قانونی متصرف غیر قانونی در آن شرط است و همچنین سبق تصرف قانونی که در این نوع دعوی مطرح است و نوعی دعوی غیر مالی است و مستاجر ،خادم ،کارگر نیز میتوانند آنرا اقامه نمایند از این لحاظ نیز میتوان گفت خلع ید نوعی دعوایی است که اقامه آن از سوی مالک موافق اصول دادرسی است و اقامه آن از سوی وزارت کشاورزی فاقد وجاهت قانونی بنظر می آید.

ب- جلوگیری از تبدیل یا تغییر و بهره برداری :

از مزیتهای دیگر این قانون میتوان به توجه به اقدامات پیشگیرانه اشارتی نمود و ضمانت اجرای دیگری که پیش بینی گردیده بود جلوگیری از اقداماتی که منجر به تغییر کاربری و نوع بهره برداری می شود می باشد مطابق ماده 13 این قانون «وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مجاز است بوسیله گارد منابع طبیعی یا سایر مأمورین نیروی انتظامی از اقدامات تبدیل نوع بهره برداری از زمین از کشاورزی بغیر کشاورزی موضوع ماده 12 این قانون جلوگیری بعمل آورد».

ج- قلع و امحای مستحدثات:

مطابق بند اخیر ماده 13 همین قانون «گارد منابع طبیعی»وسایر مأمورین انتظامی مکلف بودند علاوه بر جلوگیری نسبت به قلع و امحای مستحدثاتی که به این ترتیب بوجود می آیند و به تشخیص وزیر کشاورزی و منابع طبیعی مخل به اجرای طرح جامع کشاورزی می باشد اقدام کنند. مأمورین انتظامی نیز مکلف بودند طبق درخواست کتبی مأمورین کشاورزی اقدام نمایند
با این وجود این قانون در موارد ضروری نیز اجازه تغییر کاربری می داد، از مهمترین مستثنیات این قانون عبارت بودند از:
1: ایجاد منازل مسکونی و مستحدثات زراعی در حد معقول و متعارف(بند اخیر ماده 12)
2: اراضی مورد نیاز خدمات عمومی و زیربنایی و عمرانی دولت با اجازۀ وزارت(کشاورزی و منابع طبیعی (تبصره 1 ماده 12)
3: اراضی واقع در خارج از حریم دریای خزر تا عرض 500 متر از انتهای حریم(تبصرۀ 5 ماده 12)
در قوانین مصوب بعد از انقلاب نیز باتوجه به افزایش جمعیت وگسترش شهرها بسوی اراضی زراعی وباغی به این مسئله در قوانین ومقررات ویژه خود توجه گردید. ازجمله: می توان به لایحه قانونی مجازات اخلال در امر کشاورزی مصوب 9 آذر ماه 1358 وهمچنین ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون کشت مصوب 29/11/1365 (مبنی بر جلوگیری از تغییر کاربری وتفکیک اراضی واگذاری) و ماده 110 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که بموجب آن وزارت کشاورزی موظف گردید تا اراضی واگذاری را با قید حفظ کاربری اراضی کشاورزی واگذار نماید.

سومین قانونی که در امر حفاظت مورد توجه قرار گرفت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها((مصوب 31/3/1374)) بود . این قانون یک قانون مستقل و امری بود که جهت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم بهره وری تصویب گردید که تغییر کاربری ارازی زراعی و باغی خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرکها را ممنوع اعلام نمود .از از استثنائات این قانون در رابطه با تغییر کاربری حتی در خارج از حریم شهرها و شهرکها وفق تبصره 4 الحاقی آن به احداث گلخانه ها ،دامداریها،مرغداریها،پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستا به منظور بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی میتوان اشاره نمود و نیز اراضی داخل در محدوده روستائی مشمول طرح هادی را قانون مورد نظر از مصادیق تغییر کاربری عنوان نمی دارد.

آنچکه در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی به عنوان مجازات در نظر گرفته شده است عبارتندز:

الف :قلع و قمح مستحدثات و پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای زراعی به قیمت روز با کاربری جدید .

ب: وفق شق دوم از ماده 11 قانون مزبور تکرار جرم الزام قانونی تعیین مجازات حداکثر جزای نقدی و لحاظ حبش از یک تا شش ماه ملحوظ میدارد.

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی در 1/8/1385 مورد اصلاح و الحاق قرار گرفت .در تاریخ 19/4/1386 تصویبنامه شماره 59879 /ت 37110 ه هیات وزیران مورد تصویب قرار گرفت که مصادیق و اصتلاحات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مورد تعریف واقع گردید .

بعد از قانون حفظ کابری اراضی زراعی مصوب 1374 و اصلاحیه آن در سال 1385 قانون تعاریف محدوده شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها در توضیح شمول قانون حفظ کابری در سال 1384 تصویب شد وقانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ،اقتصادی مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در تاریخ 21/11/1385 شکل قانونی به خود گرفت که وفق ماده 2 قانون مصوب توسط مجمع تشخیص مصلحت ((تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است...........))

از دیگر قوانین موجود میتوان به قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آئین نامه اجرائی آن مصوب 6/5/1381 اشاره نمود که در امر حفاظت از اراضی به یاری قوانین آمد.

تعارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی با اصل مالکیت

علی رغم نکات مثبت قانون مصوب مذکور در حفظ کابری باید به برسی نکات انقاد پذیر آن نیز پرداخت زیرا از اشکالات وارد بر این قانون تعارض مواد با حق مالکیت افراد یا اشخاص است که ابتداعا در مقدمه بحث لازم است به تعریف حق ماکیت پرداخت و اصل بحث را عنوان نمود .

تعریف حق مالکیت

مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص میتواند در حدود قوانین این تصرف درمالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن منتفع گردد .

پس حق ماکیت از حقوق عینی ناظر بر اموال اشخاص است و دگر حقوق عینی بر گرفته از شاخه های حق مالکیت است پس در اینصورت است که :

1: مالک اختیار استفاده یا عدم استفاده را با هر انگیزه ای میتواند لحاظ کند.

2: متعلقات حق مالکیت نیز از تبعات آن است که در صورت اخیر میتواند هر نوع انتفاعی در حدود مالکیت خویش بنماید

3 : مالک میتواند مالکیت خود را از بین برده و یا هر گونه تصرفی را در آن داشته باشد و یا این حق را به دیگری انتقال دهد .

الف : محدودیتهای قانونی :اما چنین نیست که بتوان گفت اصل مالکیت اذن در همه گونه تصرف بدون در نظر گرفتن حدود آن است زیرا اختیار مالک در مالمیک نامحدود و مطلق نیست و محدودیتهای آنرا میتوان در مواد 95و97و109 قانون مدنی یافت .

ب : تزاحم : یکی دیگر از محدودیتهای مالک اینست که حق مالکیت وی نباید در تزاحم حقوق مالکیت دیگران واقع گردد و قاعده لا ضرر در مالکیت، مقدم بر ان است که میتوان آنرا در ماده 132 قانون مدنی یافت و بدین معنی که هیچ کس نمیتواند در مالمیک خود تصرفی نماید که این تصرف سبب ضرر واقع گردد که قاعده لاضرر با تحقق 2 شرط 1: رعایت حدود متعارف 2: رفع حاجت یا رفع ضرر از بین میرود

توابع ماکیت :

یکی از نتایج مطلق بودن مالکیت اینست که این حق مختص به مال نیست بلکه آثار و توابع و متعلقات مال را نیز مشمول واقع میگرداند که بلحاظ تبعیت از موضوع اصلی یعنی اصل مالکیت بدان مالکیت تبعی نیز میگویند که آنرا میتوان در ماده 32 قانون مدنی یافت ((تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعا یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد باالتبع مال مالک اموال مزبوره است)) که میتوان به مالکیت بر اعیانی ملک غیر منقول نیز اشاره نمود .

پس میتوان گفت این قانون در تعریف تغییر کاربری اصل مالکیت یا متعلقات آنرا در نظر نگرفته است و عدم اخذ مجوز را جرم تلقی نموده است .

نمیتوان انکار کرد که تغییر کاربری با نگرش مالکیت مطلق نباید هدفمند گردد بدین معنی که نباید خارج از چهارچوب قوانین مثلا شهرسازی یا عدم رعایت نکات فنی در ساخت و ساخت مواجه گردد اما جرم انگاری این مورد نباید با تخلف اشتباه گرفته شود زیرا تخلف با جرم در افتراق است و نمیتوان این دو را در کنار یکدیگر قرار داد که به خلاصه در مبحث تعارض قانون با عناصر جرم توضیح ارائه خواهد گردید

تعرض قانون حفظ کاربری اراضی با عنصر معنوی جرم :

آنچه که میدانیم برای جرم انگاری هر جرمی باید سه عنصر در آن محقق گردد

1_عنصر قانونی ( اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها )

یکی از عناصری که که وجودش جرم انگاری فعل یا ترک فعل یا حالت و نگهداری را در تعیین مجازات لازم و ضروری میدارد و بدون این عنصر نمیتوان انتساب عملی را به مباشر یا شریک یا معاون ،جرم تلقی نمود وجود عنصر قانونی جرم است بدین معنی که هر عملی که در قانون جرم شناخته شود و مباشر عمل آنرا انجام دهد مجرم است تخطی از آن جرم تلقی میگردد و این بایستی در قانون با توجه به جرم انگاری آن مجازاتش قانونی گردد تعریف جرم در قانون مصوب مملکتی است از نظر عنصر قانونی جرم وصف مجرمانه باید به تعریف قانون باشدکه ناشی از تقصیر جزائی و سوء نیت است اما در حالیکه جرم مدنی ناشی از تقصیر با لحاظ ورود خسارت محقق میگرددو مهترین منابعی که در شریعت مقدس اسلام حاکی از الزام به مقید بودن به اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها است آیه شریفه (( لا یکلف الله نفسا الا ما اتیها))از سوره طلاق میباشد.

2_عنصر مادی جرم :

که ناشی از چیزی است که ما در علم خارج مشاهده میکنیم که ناشی از فعل یا ترک فعل مادی و قابل مشاهده است و قابل مشاهده بودن آن بدین معنی نیست که حتما فردی باید آنرا ببیند بلکه اینست که فعل یا ترک فعل یا حالت فاعل قابل مشاهده باشد و برگرفته از عنصر قانونی جرم است مثلا ربایش بردن مال دیگری به طور مخفیانه یا ظاهر که صاحب مال، ناراضی باشد را تعریف مینمائیم در این عنصر بردن مال غیر بدون رضایت سرقت نام دارد و دیدن فعل ناشی از تعریف، با نگرش به فعل مرتکب ناظر از وجود عنصر مادی جرم است از لحاظ عنصر مادی جرم جزائی مستقلا و بدون ورود خسارت نیز قابل تحقق میباشد مانند حمل سلاح غیر مجاز در حالیکه در جرم مدنی از دیدگاه عنصر مادی مبنا خسارت تحمیلی بر شخص است.

3_عنصر معنوی:

که ناظر بر قصد و نیت درونی مجرم است که با قصد مجرمانه و سوء نیت محقق میگردد در این حالت نکته قابل تامل اینست در قانون حفظ کاربری جرم انگاری فعل مزبور بدون لحاظ عنصر معنوی انجام یافته چرا که در تغیییر کاربری نمیتوان عنصر معنوی را در وقوع بزه متصور دانست و عنصر معنوی را با نگرش به محال بودن سوءنیت و قصد مجرمانه رو به زوال است . چه بسا قانون حفظ کاربری نوعی قانون تخصصی است که گاها افراد متخصص شاید بدلیل عدم کاربرد آن با آن آشنائی ندارند چه رسد به افراد عادی که به فکر و خیال خود تصرف در مالمیک حلال خویش را قانونی و شرعی میدانند و مانند کسانی هستند که با توجه به قاعده قبح عقاب بلا بیان مجرم شناخته میگردند زیرا که عنصر معنوی نیز در جرم انگاری و تصویب این قانون لحاظ گردیده، بنظر نمیرسد.

قاعده ممنوعیت عقاب بلا بیان یا قبح عقاب بلا بیانکه از دیر باز در شریعت اسلام پذیرفته شده یکی از قواعد فقهی میباشد که اعمال کیفر نسبت به اشخاص بدون بیا ن قبلی رفتار مجرمانه را قبیح و زشت میداند و دلیل عقلی نیز حاکی از آنست که خداوند بدون تصریح به حکم و قانون و ابلاغ آن ،کسی را کیفر نخواهد داد.

از نظر عنصر معنوی خطا بر مبنای جرم مدنی است در حالیکه مبنای تمامی جرائم عمدی علم و معرفت شخص مرتکب به نامشروعیت و غیر قانونی بودن عمل است در یک بیان ساده باید گفت سوءنیت در ارتکاب .

تعارض قانون حفظ کاربری با اصل تسلیط:

با توجه به این اصل، مالک در مال خود هر نوع تصرفاتی که بخواهد بنماید شرعا مجاز است و قانونا ،جز در مواردی که تحدیدی مشروع بر مالکیت وی وارد گردیده باشد که میتوان انرا در ماده 30 قانون مدنی یافت پس طبق قاعده تسلیط مسلمانان حق همه گونه تسلط و انتفاع در مالمیک خویش را دارند و این اصل زمانی جاری است که با قاعده لاضرر در تزاحم نباشد اما در برسی تعارض آن با قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باید گفت این قانون تسلط بر عرصه و اعیان را محدود بلکه هر گونه تصرف در آنرا جرم تلقی نموده است و چنین بنظر میرسد قلع و قمح مستحدثات با اصل مالکیت ،اصل تسلیط و عنصر قانونی جرم در تعارض و تزاحم واقع گردد. مالکیت بر عرصه مالکیت بر اعیان نیز تلقی میگردد و نیز مالکیت بر فضای محازی در این حالت آیا محدود کردن حق مالکیت افراد محدود کننده بنظر نمیرسد؟

تزاحم قانون حفظ کاربری با لحاظ اصل مالکیت با حدیث رفع و اصل اباحه :

حدیث رفع که به نقل از حضرت رسول نقل شده است :

(( رفع عن امتی تسعه اشیاء :الخطاوالنسیان و ما استکر هوا علیه و ما لا یعلمون )) از امت من نه چیز برداشته شده است :اشتباه اشتباه ....و آنچکه حکم آنرا نمیدانند ایا طبق این حدیث با توجه به جواز اصل مالکیت و نص صریح قانون با استناد به اصل چهارم ،اصل چهل و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد 30 الی 33 قانون مدنی یا اصل تسلیط ،اصل اباحه تعارض قانونی ،فقهی ندارد؟

اصل اباحه : که با توجه به این اصل انسان نسبت به اشیاء موجود در حتی عالم خارج حق هر گونه دخل و تصرف دارد مگر در مواردی که قانون آنرا منع کرده باشد این اصل ضامن اراده افراد در عقود و تصمیم گیری تصرف است.بنابراین اصل در هر چیز ((اباحه و جواز است ))ولی این اباحه و جواز بایستی بر مبنای یک قانونی صورت پذیر که مالکیت و جواز مالکیت و تصرف در مالمیک اشخاص را به رسمیت قبول نماید .

نتیجه گیری

در پایان میتوان گفت که قانون حفظ کاربری علی رغم تلاش در نگهداری ارازی زراعی و باغی با اصل مالکیت و توابع ان ،قاعده تسلیط،عدم رعایت و لحاط عنصر معنوی جرم در جرم انگاری ماوقع ،رعایت نکردن اصول دادرسی در تعارض است و لحاظ موارد در آنف از ضروریات آن احساس میگردد.

http://vekalat.org :منب

چطور می‌ توانم نام و نام خانوادگی‌ ام را تغییر دهم؟

آیا از نامی که والدینتان برایتان برگزیده‌اند ناخشنودید، پسوند نام فامیلتان به نظرتان زشت است یا واژه بدی را تداعی می‌کند؟ به هر حال و به هر دلیل اگر قصد دارید نام یا نام خوانوادگی‌تان را تغییر دهید مطلب زیر را بخوانید:

به گزارش ایسنا در سایت پارسینه درباره تغییر محتویات اسناد سجلی آمده است:

 معاون امور اسناد هویتی سازمان ثبت‌ احوال کشور از تدوین لایحه‌ای برای دادن اختیار تغییر نام به ایرانیان پس از رسیدن به 18 سالگی از سوی سازمان ثبت‌احوال خبر داد. جالب است بدانیم که طبق گزارش جام جم آن لاین فقط در سال 89 بیش از 22 هزار درخواست تغییر نام در ثبت ‌احوال کشور مورد بررسی قرار گرفته است. این موضوع بهانه‌ای برای طرح سوالات در زمینه تغییر شناسنامه (تغییر نام خانوادگی، نام کوچک و سن) با توجه به قوانین و مقررات موجود را سبب شد.

پرسش اول: شرایط و مدارک لازم برای تغییر نام خانوادگی چیست؟ آیا هر نام خانوادگی قابل تغییر است یا خیر؟

پاسخ: به موجب ماده ۴۰ قانون ثبت احوال تغییر نام خانوادگی اشخاص منحصرا” با تصویب سازمان ثبت احوال کشور خواهد بود.

اشخاص می‌توانند در موارد ذیل درخواست تغییر نام خانوادگی نمایند:

۱- نام خانوادگی بیش از دو کلمه و یا بیش از یک کلمه و یک حرف یا عدد یا پسوند و یا بطور مطلق یا مضاف نام محل باشد

2- نام خانوادگی از واژه‌های مستهجن و ناپسند ترکیب شده باشد

3- نام خانوادگی از واژه‌های خارجی باشد

 ۴- نام خانوادگی‌ مذموم و مغایر ارزشهای فرهنگ اسلامی باشد

5- اسامی محل بطور مطلق و مضاف

 ۶-واژه‌هایی که از القاب و اسامی مربوط به عناوین علمی اعم از درجات و مؤسسات علمی مانند دکتر ، دانشگاه و یا مناصب دولتی از لشکری و کشوری بصورت مطلق باشد و مواردی دیگر که در قانون ذکر شده‌اند.

پرسش دوم: آیا می‌توان نام کوچک خود را تغییر داد؟ برای این منظور کدام مرجع برای رسیدگی صالح است؟

در پاره‌ای موارد شخص متقاضی می‌تواند تقاضای تغییر نام کوچک خود را بنماید. این موارد عبارتند از نامهای ممنوع یعنی نام‌هایی که موجب هتک حیثیت مقدسات اسلامی شوند، عناوین و القاب قدیم مانند امین‌الدوله ، نامهای زننده یا مستهجن یا نامتناسب با جنس، اسامی افراد همنام در خانواده. همچنین است در مورد کسانی‌که به موجب تبصره ۶ ماده ۲۰ قانون ثبت احوال با تائید مراجع ذیصلاح به دین مبین اسلام مشرف شده باشند و یا اینکه در نام کوچک چیزی زائد و غیرضروری و یا ناشی از اشتباه اشخاص وجود داشته باشد. در این موارد مرجع صالح برای تغییر نام، هیات حل اختلاف اداره ثبت احوال است. اما موارد دیگر مانند تغییر نام‌های غیرموجه و ناخوشایند در صلاحیت محاکم دادگستری است.

پرسش سوم: آیا می‌توان تاریخ قید شده در شناسنامه را تغییر داد؟ آیا تغییر سن امکان‌پذیر است؟

در پاسخ به این سوال دو فرض ممکن است. اگر متقاضی مدعی شود اختلاف سن واقعی او با سن مندرج در شناسنامه‌اش بیشتر از پنج سال است، تشخیص و حل اختلاف با کمیسیون 5 نفره تشخیص سن محل صدور شناسنامة صاحب سند خواهد بود. کمیسیون می‌‏تواند در صورت لزوم، صاحب سند را برای معاینه و تعیین سن به پزشکی قانونی معرفی کند و تصمیم کمیسیون تشخیص سن نیز قابل اعتراض نخواهد بود.

در صورتی که ادعای اختلاف سن واقعی و سن مندرج در شناسنامه کمتر از 5 سال باشد باید به دادگستری رجوع و با رعایت مقررات و تشریفات مربوطه و تقدیم دادخواست طرح دعوا کند.

نحوه آسان محاسبه ارزش روز مهریه!!!!!؟

سال هاست  به موجب ماده‌ 2 آیین‌ نامه‌ اجرایی‌ قانون‌ الحاق‌ یک‌ تبصره‌ به‌ ماده‌ 1082 قانون‌ مدنی‌ مصوب‌ مورخ 13/2/77 هیات‌ وزیران‌، نحوه‌ محاسبه‌ ارزش‌ مهریه‌ به‌ نرخ روز است.

 براین اساس هرگاه ‌مبلغ‌ مهریه‌ مندرج‌ در عقد نامه‌، در عدد شاخص‌ سال‌ قبل ضرب شود  و سپس تقسیم بر عدد شاخص‌ سال وقوع عقد  گردد؛ ارزش‌ مهریه‌ روز تعیین می گردد.

با توجه به پیچیدگی عملیات بالا و برای آسان شدن محاسبه، و بنا به درخواست خوانندگان، در جدول زیر عملیات حاصل از ضریب های بالا پیش تر انجام شده است.  

بنابراین کافی است برای به دست آوردن مبلغ مهریه خود به نرخ شاخص روز (سال1389)، مبلغ مهریه  را در ضریب سال وقوع عقد (آمده در جدول زیر) ضرب نمایید تا مبلغ مورد نظرتان  به دست آید.
 

سال	ضریب	سال	ضریب	سال	ضریب
۱۳۱۵	50/10151	1341	25/615	1367	38/38
۱۳۱۶	67/6767	1342	25/615	1368	70/32
۱۳۱۷	67/6767	1343	09/580	1369	99/29
۱۳۱۸	67/6767	1344	09/580	1370	85/24
۱۳۱۹	67/6767	1345	09/580	1371	97/19
۱۳۲۰	60/4060	1346	09/580	1372	27/16
۱۳۲۱	89/2255	1347	98/563	1373	03/12
۱۳۲۲	15/1015	1348	73/548	1374	06/8
۱۳۲۳	15/1015	1349	29/534	1375	54/6
۱۳۲۴	30/1194	1350	58/507	1376	58/5
۱۳۲۵	54/1353	1351	41/483	1377	72/4
۱۳۲۶	94/1368	1352	98/431	1378	93/3
۱۳۲۷	95/1127	1353	99/375	1379	49/3
۱۳۲۸	58/1068	1354	12/344	1380	14/3
۱۳۲۹	54/1353	1355	25/294	1381	71/2
۱۳۳۰	30/1194	1356	09/236	1382	34/2
۱۳۳۱	95/1127	1357	72/213	1383	03/2
۱۳۳۲	58/1068	1358	54/191	1384	84/1
۱۳۳۳	74/882	1359	99/154	1385	65/1
۱۳۳۴	74/882	1360	11/126	1386	39/1
۱۳۳۵	12/812	1361	75/105	1387	11/1
۱۳۳۶	89/780	1362	29/92	1388	1
۱۳۳۷	89/780	1363	56/83
۱۳۳۸	77/676	1364	09/78
۱۳۳۹	47/634	۱۳۶۵	۲۵/۶۳
۱۳۴۰	47/634	۱۳۶۶	۵۲/۴۹

 

شایان ذکر است برای به دست آوردن میزان مهریه  همسر متوفی و خروج معادل آن از ماترک بایستی ضریب سال ازدواج تقسیم بر ضریب سال قبل از فوت شود و سپس عدد به دست آمده در مبلغ مهریه ضرب شود.

مهریه بیش از 110 سکه مجازات حبس ندارد!!!!!!

محدودیتی در محکومیت زندان مردانی که قادر به پرداخت مهریه همسر خود نیستند، اعمال می‌شود.

به گزارش خبرنگار پارلمانی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، نمایندگان مجلس در ادامه بررسی لایحه حمایت خانواده، پیشنهادی را به تصویب رساندند که بر اساس آن هرگاه مهریه در زمان وقوع عقد تا ۱۱۰ سکه بهار آزادی طرح جدید یا معادل آن باشد، وصول آن مشمول قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی است و هرگاه مهریه بیش از این مقدار باشد صرفا ملائت زوج، ملاک پرداخت خواهد بود. بر این اساس مقررات سابق در مورد احتساب مهریه به نرخ روز کماکان برقرار است.

نمایندگان پس از انجام بررسی‌های طولانی با ۱۱۰ رای موافق، ۳۰ رای مخالف و ۲۵ رای ممتنع این پیشنهاد را به تصویب رساندند.
این پیشنهاد توسط نیره اخوان ارائه شد و نورالله حیدری در مخالفت با آن گفت: این مساله با فرهنگ جامعه سازگاری ندارد و باید پرسید که چه ضمانتی برای تمکین خانواده‌ها به این امر وجود خواهد داشت.

اقبال محمدی نیز در موافقت با پیشنهاد مطرح شده، به معضل پرداخت مهریه‌های نامتعارف و روانه شدن مردان به زندان‌ها اشاره کرد و گفت: وقتی قانونی وضع می‌کنیم همه آحاد جامعه باید به آن عمل کنند.

به گفته وی، با تصویب این پیشنهاد از سوءاستفاده برخی خانواده‌ها از مبلغ مهریه جلوگیری می‌شود.
حین مذاکرات، ابطحی عضو کمیسیون امور داخلی و شوراها با ارائه اخطار قانون اساسی گفت: اصل ۴ قانون اساسی تکلیف کرده که هیچ مصوبه‌ای خلاف شرع نباشد.
وی با قرائت آیه ۲۰ سوره نساء، افزود: هنگامی که خلیفه دوم اظهار کرد مهریه‌ها باید به مهریه دختران پیامبر بازگشت کرده و کاهش یابد، عجوزه‌ای آیه مذکور را قرائت کرد و خلیفه دوم گفت که همه مردم افقه هستند حتی عجوزه‌ها. این در حالی است که در حال حاضر پیشنهاد مذکور خلاف آیه قرآن است و مراجع تقلید و علما باید وارد قضیه شوند.
وی افزود: الان ۱۱۰ سکه برابر ۱۱۰ میلیون تومان است. کدام خانواده می‌تواند این مقدار را پرداخت کند؟

به گفته وی، تصویب این پیشنهاد باعث می‌شود خانواده‌ها متجری از قانون اسلام شوند. ما نباید در این حوزه وارد شویم مگر این‌که حکم ولایی وجود داشته باشد.
باهنر که ریاست جلسه را بر عهده داشت، در پاسخ، اخطار وی را وارد ندانست و گفت: طبق این پیشنهاد قانون می‌تواند مهریه تا ۱۱۰ سکه را پیگیری کند. فکر نمی‌کنم این موضوع مشکل شرعی داشته باشد البته شورای نگهبان نیز نظر خود را اعلام خواهد کرد.

همه چیز درباره قولنامه

آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
 
اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید .

ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون

چکیده

حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد و باید اصلاح گردد .

پیش گفتار

همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر در رشد و بالندگی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات بین تفاسیر در ساحت شریعت وحقوق از یک سو و وجود نقاط آسیب درباورها وتعهدات اخلاقی عموم مردم درزمان مواجهه با مشکلات وبه تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون وگسست های جامعه سوزی که درمناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید وفروش مسکن وحتی درمواقعی رهن واجاره مسکن نیز درگیرودار بی اخلاقی ها وسستی های قوانین وآرای محاکم دستخوش مشکلات و نابسامانی ها قرار گیرد.
 
موضوع قولنامه وعملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پرونده های بی شماری دردادگاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنامه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق قولنامه به جند نفر فروخته است و یا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده ویا خانه ای را به رهن و اجاره چند نفر در زمان واحدی درآورده است.که سرمنشاء عمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه وبی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت ونا بسامانی های مهارتی دربنگاههای املاک وعدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی درروابط دولت ومردم مرتبط می باشد .!! ونگارنده دراین یادداشت بر آن است که ماهیت قولنامه را درساحت شریعت وحقوق دست مایه تحلیل قرار دهد وراهی برای برون رفت از معضل معاملات قولنامه ای را پیش روی قرار دهد.

قولنامه درساحت شرع:

عربون(قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است:کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است.

باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت قولنامه قائل شوند که:قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین. بدین معنی که قرارداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است ،به هنگام برهم زدن معامله .و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید و از این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده و جایز می باشد زیرا شرط مذکور ذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قرارداد آمده است.
مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است،احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوز><لا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن>قولنامه در لسان حضرت امیر (ع)جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست.وبه تعبیر دیگری فروش قولنامه ای تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.

با ملاحظه همین ملاکات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده و مفاد آن صحیح و الزام آور می باشد. و درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنامه هاست. و بر همین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های سی دو - یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار- و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج ، حکم برصحت و موثر بودن آثار تعهدات مندرج در قولنامه داده و آن را فروش نامه به حساب آورده است.
 

ماهیت قولنامه درساحت قانون:

اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و 339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت .

بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد. بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و.... دارد.مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد. و از این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است،سند معامله است،نه خود معامله. و این که عنوان محاکم در کنار ادارات دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسیدگی و رای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی. و حتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و...ممکن نیست.
 
به این ترتیب درمقام تفسیر ماده چهل و هشت قانون ثبت چنین پنداشته شده است که:عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه.
ایضا ماده 22 قانون ثبت که می گوید:«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن دردفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت» دلالت بر بطلان معامله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد و از نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گرددکه سند عادی در موارد و شرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد.زیرا آمده است:کلیه معاملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد،از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده 147اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365،به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است.با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع کند.

سوالات پیش رو

یک - هرگاه مال غیر منقول ،توسط مالک به 2 نفر ،یکی با سندرسمی ودیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدّم برتاریخ سند رسمی قرار گیرد تکلیف چه می شود؟

دو - هر گاه یک ملک باسند عادی به 2 نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

جواب سوالها

یک - سندعادی قابل استناد در برابر خریدار با سندرسمی نیست. زیرا طبق ماده 1305ق.م چنین وضع شده است که: در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث. ولی در اسنادِ عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبراست.

جواب سوال دو - برای پاسخ به این سوال که فراوان اتفاق می افتد باید جهات و موقعیت های چند گانه ای را ملاحظه کرد:
اولا:اگر هرچند سند فاقد تاریخ یا دارای تاریخ واحدی باشند و تقدم هیچ یک بردبگری نیز از سوی فروشنده تایید نمی شود درنتیجه نمی توان هیچ یک را بر دیگر ترجیح داد که نتیجه حاصل از این ابهام رد خواسته دارندگان سند عادی در موضوع مطروحه دردادگاه مبنی برالزام فروشنده به تنظیم سند رسمی است.
ثانیا:اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقع شده تایید کند باید بیعی که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست.
ثالثا:اگر سندهای موردبحث دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آنها دارای تاریخ ودیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخ دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد.
 

اجتماع شریعت و قانون:

درحال حاضر رویه قضایی به حق ،گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر وبرداشت فقها وحقوقدانان از مفهوم فقهی وقانونی قولنامه می باشد.
از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف مفهوم و کارکرد قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد. بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اند و درهیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد. اما مشکل چیست؟

به نظر نگارنده سطور؛ مشکل در مفهوم و منطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج ومرج حاکم در بنگاههای املاک وبه تبع آن نابسا مانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی وغیر اصولی قولنامه ها واصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است.

الف - ازسویی کم سوادی و گاهی کم سوادی بنگاهداران موجب می شود بزهکاران و باندهای تبهکار ازفرصت استفاده کرده واموا ل خود و دیگران را به چند نفر فروخته و از این میان موجب مشکلات بی شماری را برای مردم ودولت فراهم می سازند.

ب - عدم صلاحیت بنگاهها در استعلام و پاسخگو نبودن مراجع ذی ربط به آنها معامله ای را واقع می شود که در عالم خارج ظهور نداشته وباعث پیدایش امیدهای کاذب در مردم وبعد ناهنجاریها ی طاقت فرسایی را بدنبال دارد.

ج - ازدحام و تراکم پرونده های قضایی یکی از بحرانهای پیش روی دستگاه قضایی بوده که مشکلات اخلاقی، اقتصادی واجتماعی فرارانی را درپی داشته است که در این مجال امکان پرداختن به آن نیست واین منطقی نیست که از یک طرف اسناد عادی را معتبر بدانیم واز سوی دیگر درمواجهه با اختلاف راه حل را به محاکم بسپاریم ! و از این راه باعث انباشت مشکلات شویم!!

د - نظم عمومی وعدم تعارض آرا و اقدامات با آن از جمله اموری است که همگان بر آن اتفاق نظر دارند وچیزی نیست که بتوان برای مراعات حال وزندگی دسته ای از مردم از آن سرپیچی کرد . و حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات مربوط به خرید و فروش آنها ،جلوگیری از معاملات معارض ،اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی ،اجرای قوانین مالیات،و توزیع عادلانه زمین است و از این لحاظ با نظم عمومی ارتباط کامل و تنگاتنگی دارد واعتقاد به اینکه بیع و انتقال با سند عادی واقع می شود و ثبت در دفتر رسمی تشریفات متمم آن است همه تمهیدات را بیهوده می کند.

راه حل

یک- با قبول صحت عقد بیع یا اجاره وصلح و...با سند عادی اما تنظیمات بنگاهها وکلا اسناد عادی را همان قولنامه پذیرا باشیم و اگر پولی هم رد و بدل می شود با ذکر ضمانت و اصطلاحی مشابه آن که اثری از تحقق بیع نباشد.

دو - تحقق بیع را لزوما از صلاحیت های دفاتر اسناد بدانیم زیرا با صلاحیتی که دارند قبل از هر اقدامی از اهلیت متعاملین وعدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معامله ونسبت بایع و موجر یا سایرین آگاهی پیدا می کنند و درنتیجه از بسیاری از ناملایمات کاسته می شود.

سه - راهکارههای مناسب برای تعیین جایگاهی قانونی ومسئولیت پذیر برای مشاورین املاک می تواند درکاهش مشکلات موثر باشد .زیرا در شرایط کنونی نظر به تحقیقاتی که صورت گرفته شده است بنگاهها هیچگونه جایگاهی در میان متعاملین ندارند الا یک واسطه عرفی!! و معلوم نیست که آیا تعریف و وظایف دلال برآنها متو جه است یا حق العمل کار یا وکیل و... ازاین رو به نظر می رسد می بایست با الهام از قوانین موجود راهکاری مناسب درنظر گرفته شود.
شرح وظایف وتعریفی که از صنعت دلالی در قانون تجارت وقانون مصوب 1317و آیین نامه دلالی معاملات ملکی مصوب 1319با عملکرد بیرونی صاحبان بنگاهها شباهت فراوانی دارد که صدور پروانه اشتغال این دسته از مشاغل براساس شرح وظایف دلالی معاملات املاک صادر گردد و مسئولیت های هر یک از دارندگان پروانه ها براساس تعریفی باشد که برای دلال صورت گرفته است .
آنگاه می توان بر اساس آن با سپردن تمام مسئولیت به شخص دلال بدون ورود در این که سندی به نام مبایعه تنظیم گردد؛شخص دلال به نمایندگی از متعاملین موظف به انطباق صورت جلسه ای امر بیع را به تنظیم در دفتر خانه مطابق قانون ارجاع می دهد.که با این فرض نتایج ذیل حاصل می شود:

الف : نظم عمومی مورد احترام قرار گرفته می شود.
ب : سند عادی وتعهد آوری تنظیم نشده است که برای اثبات آن موجبات افزایش پرونده های قضایی در دادگستری فراهم شود.
ج : تکلیف داشته های قانونی کشور درحوزه اموال غیر منقول هم از ثبات بیشتری برخوردار می گردد.
د : زمینه فعالیت باند های بزه مانند جاعلین،شرخران وکلاهبرداران و....مسدود می گردد.

  توسعه فرهنگ استفاده از سند رسمی وکم شدن معاملات وکالتی به شفاف شدن نظام مالیاتی وافزایش در امد دولت نیز کمک خواهد نمود.

منبع : سایت دیوانعالی کشور و وبلاگ وکلای دادخواهان
برگرفته از سایت گروه وکلای کاسپین

روش تفکیک املاک

اصطلاح تفکیک در حقوق جدیدجدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا همانگونه که در مبحث قبل گفته شده در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :

متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.

تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.

نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.

نامه تخیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذکر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید.

پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.

در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.

بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.

آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.

در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند.

مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید.

متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری هزینه تفکیک را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد.

متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود.

متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد

متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.