خلاصه: اختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلي چگونه رفع مي‌شود؟ اصل بر قرض‌الحسنه بودن وديعه است
 قرارداد اجاره يکي از پرکاربردترين قراردادها و اختلافات ميان مالک و مستاجر و يکي از رايج‌ترين دعواها در دادگستري است. موضوعات مختلفي موجب اختلاف ميان موجر و مستاجر و رجوع به دادگاه مي‌شود.
سختي حل‌وفصل اختلافات ميان اين دو، وقتي بيشتر مي‌شود که بدانيم بستگي به اينکه ملک تجاري باشد يا مسکوني و تابع قانون سال 1356 يا 1376، بايدها و نبايدهاي حاکم به قرارداد فرق خواهد کرد. تاکنون با بررسي چند پرونده برخي از سناريوهايي را که در اختلافات موجر و مستاجر به وجود مي‌آيد، تحليل کرديم؛ اين بار قصد داريم در قالب يک پرونده موضوع سرقفلي را در قانون سال 1376 بررسي کنيم.

توصيف قضيه

مالک ملکي تجاري با مستاجر خود اختلاف پيدا و با مراجعه به دادگاه تقاضا مي‌کند که دادگاه راي به تخليه ملک بدهد. مالک در ستون خواهان خواسته خود را «تخليه يد از عين مستاجره» مطرح مي‌کند. مالک در ستون شرح دادخواست به قاضي توضيح مي‌دهد: «طبق اجاره‌نامه عادي مورخ 30/2/83 يک باب مغازه به پلاک ثبتي ... براي مدت دو سال به خوانده اجاره داده است و اجاره بهاي مقرر ماهانه ... ريال بوده و مبلغ ... ريال نيز به عنوان قرض‌الحسنه از خوانده دريافت کرده است. حال با توجه به پايان مدت اجاره تقاضاي تخليه دارم.» 
خوانده يا مستاجر براي رد ادعاي خواهان به دادگاه توضيح مي‌دهد: «اولا مبلغ مورد اشاره از سوي خواهان بابت سرقفلي بوده نه قرض‌الحسنه؛ اگرچه در اجاره‌نامه از آن به عنوان سرقفلي ياد نشده است ولي در عالم واقع بابت سرقفلي به خواهان پرداخت شده است. ثانيا قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظيم نشده است؛ زيرا قصد نداشتيم اين قانون بر روابط ما حاکم باشد؛ بنابراين صدور حکم تخليه فاقد وجاهت خواهد بود.»

راي دادگاه

دادگاه با اين استدلال که اولا مطابق ماده 224 قانون مدني الفاظ عقود محمول است بر معاني عرفيه و اينکه اراده طرفين از تنظيم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 است و در اين قانون مقرر شده است که سرقفلي در املاک تجاري به قيمت عادله روز در زمان تخليه مورد اجاره، بايد به مستاجر پرداخت شود؛ بنابراين هرگونه توافق طرفين که نافي اين حق باشد مردود است و از آنجا که فعاليت تجاري مستاجر موجب ارزش و رونق تجاري محل شده که محروم کردن او از اين حق خلاف دلالت و انصاف قضايي است و حتي اگر طرفين عقد به جاي سرقفلي عبارت ديگري مانند قرض‌الحسنه و وديعه و... استفاده کنند خللي به اين حق وارد شده و دعوي خواهان را غير وارد تشخيص مي‌دهد و حکم به بطلان دعوي صادر مي‌کند. با تجديدنظرخواهي خواهان پرونده به دادگاه تجديد نظر استان فرستاده مي‌شود و شعبه دادگاه تجديدنظر پس از ارجاع امر به کارشناس براي تعيين قيمت عادله سرقفلي و جريان تشريفات مربوط به نقض دادنامه بدوي، حکم به تخليه عين مستاجره به نفع خواهان در قبال پرداخت مبلغ سرقفلي صادر مي‌کند.
به طور خلاصه و به زبان ساده دادگاه با اين استدلال که در واقع منظور طرفين در قرارداد از قرض‌الحسنه همان سرقفلي بوده است، خواهان يا مالک را محکوم کرده است و حق را به مستاجر يا خوانده داده است. البته بررسي برخي اصطلاحات براي فهم بهتر راي دادگاه ضروري به نظر مي‌رسد. يکي از مواد قانوني که در راي دادگاه به آن استناد شده، ماده 224 قانون مدني است که تاکيد مي‌کند «الفاظ عقود محمول است بر معاني عرفيه». در توضيح بايد گفت که از الفاظي که در قرارداد استفاده مي‌شود ممکن است معاني مختلفي برداشت شود و اين معاني ممکن است در ميان حقوقدانان با مردم جامعه متفاوت باشد. بر اساس تاکيد ماده 224، الفاظ استفاده شده در قراردادها همان معني را دارند که در جامعه رواج بيشتري دارد. البته هر يک از دو طرف قرارداد مي‌توانند خلاف آن را ثابت کنند؛ مثلا درصورتي که طرفين عقد يا واسطه انعقاد عقد يا تنظيم سند از اهل فن (فقها، وکلا، حقوقدانان، صاحبان دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق... ) باشند الفاظ به‌کار رفته بايد بر حقيقت متشرعه و تعريف قانونگذار حمل شود؛ زيرا انتظار مي‌رود که اهل فن خواسته طرفين را در قالب تعاريف قانوني و در نبود قانون در قالب تعابير فقهي تعريف کنند، نه در تعابير محلي و عاميانه.
براي تسلط بيشتر بر اين راي، اطلاع از ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، سرقفلي و وديعه مفيد به نظر مي‌رسد.
اگر رابطه استيجاري مابين موجر و مستاجر بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظيم شود؛ ولي فاقد شرايط مقرر در ماده 2 اين قانون باشد که مي‌گويد: «قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي شود. در غير اين حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدني و شرايط مقرر بين آنان خواهد بود.» ممکن است قرارداد اجاره‌اي بين دو نفر منعقد شود؛ اما تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 نباشد و از مقررات قانون مدني درباره وديعه پيروي کند.

سرقفلي

به هنگامي که مالک مبلغي به عنوان سرقفلي دريافت مي‌کند و قرارداد فاقد شرايط مندرج در ماده 2 قانون موجر و مستاجر باشد؛ در صورت تقديم دادخواست تخليه از سوي مالک؛ استحقاق يا عدم استحقاق مستاجر به سرقفلي تابع شرايطي است که طرفين بنا به اصل حاکميت اراده در قرارداد آورده‌اند. بنابراين چنانچه در قرارداد تخليه عين مستاجره موکول به استرداد سرقفلي نباشد يا اينکه در خصوص سرقفلي و نحوه استرداد آن ساکت باشد حکم تخليه بدون لحاظ اين امر انشا و صادر مي‌شود؛ گرچه مستاجر حق دارد با تقديم دادخواست تقابل يا طرح دعواي مستقل ادعاي خود را مطرح کند.

وديعه

اگر موجر مبلغي تحت عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخليه مسترد کند و از طرفي قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون سال 1376 تنظيم شده باشد، مشمول ماده 4 قانون مذکور مي‌شود که مي‌گويد: «در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين تخليه يا قرض‌الحسنه يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستاجر و يا سپردن آن به دايره اجرا است، موجر فقط همان مبلغي را که به عنوان وديعه يا قرض‌الحسنه دريافت داشته بايد به مستاجر بازگرداند و لا غير. »

سرقفلي يا وديعه

اگر در اجاره‌نامه عادي که نسبت به محل تجاري تنظيم شده است، مبلغي از طرف مستاجر در اختيار موجر قرار بگيرد؛ ولي عنوان آن مشخص نشود که سرقفلي است يا قرض‌الحسنه يا ... و چنانچه پس از پايان مدت اجاره، موجر آن را قرض‌الحسنه و مستاجر آن را سرقفلي بداند، چون مستاجر خلاف اصل صحبت مي‌کند در اين خصوص مدعي محسوب مي‌شود؛ بنابراين مبلغي که مستاجر به موجر داده است، عنوان سرقفلي ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخليه همان مبلغ را به مستاجر بازپس دهد و اگر مستاجر مدعي است که مبلغ مبادله شده سرقفلي بوده بايد ادعايش را ثابت کند. بنابراين در پرونده‌اي که به طرح آن پرداختيم مستاجر در گام اول بايد ثابت مي‌کرد که آنچه پرداخته، وديعه نبوده است و چون در دفاعيات مستاجر و راي دادگاه به چنين اقدامي اشاره نشده است، به نظر مي‌رسد که مستاجر استحقاق گرفتن سرقفلي را نداشته است و بايد مبلغي که به عنوان وديعه پرداخت کرده است، بازپس داده شود. با توجه به مراتب مذکور به دست مي‌آيد که راي صادره از محاکم بدوي و تجديدنظر صحيح نيست.

چند نکته

درخواست تخليه مورد اجاره مشمول قانون سال 1376 تنها در صورت پايان مدت اجاره و مراجعه به شوراهاي حل اختلاف امکانپذير است، پس اگر قبل از پايان مدت اجاره، موجر به علت تخلف مستاجر تقاضاي تخليه را مطرح کند بايد با تقديم دادخواست و رعايت تشريفات مربوط از دادگاه صالح درخواست خود را مطرح کند و دادگاه نيز موظف است بر مبناي قانون مدني و شرايط مقرر مابين آن عمل کند. 
مطابق ماده يک قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 رابطه بين موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و مي‌توانند رابطه استيجاري خود را از شمول اين قانون خارج سازند؛ برخلاف قانون سال 1356 که به موجب ماده 30 آن اراده طرفين قادر به ايفاي چنين نقشي نيست.

حدود قرارداد طرفين

اما در انتها بررسي اين سوال مفيد خواهد بود که آيا موجر و مستاجر با وجود حاکميت قانون موجر و مستاجر سال 1376، مي‌توانند قراردادي منعقد و رابطه بين خود را تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 کنند؟ در اين خصوص گفته شده است: گرچه مطابق ماده يک قانون موجر و مستاجر 1376 روابط بين موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و مي‌توانند رابطه استيجاري‌شان را از شمول قانون خارج سازند، به اين معني نيست که آنان بتوانند از مقررات قانون سال 1356 استفاده کند؛ زيرا اجراي مقررات قانون از سوي دولت (به معناي وسيع ملي خود يعني حاکميت) فقط در زماني که قانون لازم دانسته، مجاز است و به جهت امري بودن قانون اشخاص نمي‌توانند برخلاف مقررات قانون مورد بحث، توافقي ميان خود داشته باشند.
 با وجود اين، موجر و مستاجر مي‌توانند بدون آنکه خود را در چارچوب قانون غيرلازم‌الاجرا قرار دهند، در قرارداد اجاره خود هرگونه شرطي را براي تخليه يا عدم تخليه مورد اجاره و نحوه پرداخت و استرداد سرقفلي قرار دهند، هرچند شروط مزبور با مقررات قانون روابط موجر و مستاجر همسان نباشد؛ چراکه در اين فرض، قرارداد قانون طرفين محسوب مي‌شود؛ لکن قانون قرارداد جمعي است که اگر آن قانون امري باشد طرفين قرارداد نمي‌تواند با توافق خود حاکميت قانون مرقوم را له يا عليه خود مجاز شمارند.