قسمت‌هاي مختلف ساختمان را بشناسيد

 
 
يادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکيت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصي و مشترک تقسيم مي‌کند: اول قسمت‌هاي اختصاصي يک ساختمان که براي هر مالکي در سند مالکيت‎اش مشخص مي‌شود. در آيين‎نامه اجرايي قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي است که عرفاً براي استفاده انحصاري مالک معيني يا قائم مقام او اختصاص يافته باشد»...
 
 
در واقع قسمت‌هاي اختصاصي ساختمان، واحدهاي جداگانه ساختمان همراه ساير متعلقات ماندن پارکينگ و انباري و ... است که متراژ و جزييات آن نيز به طور دقيق در سند مالکيت ذکر شده است.
 
در بخش دوم قسمت‌هايي از ساختمان قرار دارد که با ساير اهالي مشترک است. اين بخش را در حقوق مشاعات مي‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هاي مشترک آپارتمان، قسمت‌هايي از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به يک يا چند آپارتمان يا محل و پيشه مخصوص نيست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد.
 
 
به طور کلي قسمت‌هايي که براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالکيت ملک، اختصاص به يک يا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌هاي مشترک آپارتمان است. بر اين اساس قسمت‌هاي مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهاي داخل پارکينگ يا پارکينگ‌هاي اضافه‌اي که مالکي آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حيات و پشت بام را در بر مي‌گيرد.
 
 

فروشنده بايد به قول خود عمل کند

 
 
اگر خانه‌اي را خريده‌ايد و در سند عادي يا همان مبايعه‌نامه آن قيد شده است که فروشنده ملزم به واگذاري خانه، همراه با پارکينگ و انباري به شماست، اما زمان تحويل، فروشنده از انجام اين کار خودداري مي‌کند و خانه‌اي بدون پارکينگ به شما تحويل مي‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنيد، به راحتي مي‌توانيد عليه او اقامه دعوي کنيد و حقتان را بگيريد.براي اين کار بايد به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهيد.طبق اين دادخواست، دادگاه خريدار را مجبور و ملزم به ارايه خدماتي که در سند قيد شده است، مي‌کند. حتي اگر فروشنده، فضاي پارکينگ را در ساختمان پيش‌بيني نکرده باشد، بايد مبلغ آن را به خريدار بپردازد و اين مبلغ نيز با نظر کارشناس دادگستري تعيين مي‌شود. زيرا قيمت پارکينگ در هر منطقه‌اي از شهر متفاوت است و بنابراين بستگي به ارزش منطقه‌اي آپارتمان، رقمي که به شما تعلق مي‌گيرد کم يا زياد مي‌شود.
 
 

پارکينگ مال کيست؟

 
 
بسيار پيش مي‌آيد که در زمان خريد آپارتماني، متوجه مي‌شويد واحدي که قصد خريدش را داريد، پارکينگ ندارد. شايد از خود مي‌پرسيد که چطور مي‌شود واحدي پارکينگ نداشته باشد يا در اصل، پارکينگ چگونه بين واحدها تقسيم مي‌شود؟در اين مورد خوب است بدانيد که تقسيم پارکينگ به دو صورت انجام مي‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصي است، که مانند انباري، با تعيين موقعيت و مساحت آن، محل دقيق آن در صورت مجلس تفکيکي و سند رسمي قيد مي‌شود و در حقيقت ملک اختصاصي صاحب آپارتمان به حساب مي‌آيد. صورت دوم، تعلق پارکينگ به هر واحد به طور مشاع است.به اين معنا که اين پارکينگ‌ها در صورت‌جلسه تفکيکي واحدهايي که مي‌توانند به صورت مشاع از پارکينگ ساختمان استفاده کنند، نام برده مي‌شوند. در اين صورت فقط آپارتمان‌هايي که حق استفاده از پارکينگ مشاع براي آن ها شناخته شده است، مي‌توانند از پارکينگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.
 
 

بايد جلوي دعوا را گرفت

 
 
فراموش نکنيد که ممکن است بعضي از واحدهاي يک آپارتمان، حق استفاده از پارکينگ مشاع را داشته باشند و بعضي ديگر نه. همچنين ممکن است تمامي واحدهاي آپارتماني ساختمان، به نحو اختصاصي در سند مالکيت، پارکينگي برايشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعي از پارکينگ ساختمان را داشته باشند.
در اين وضعيت، هر کدام از واحدها مي‌توانند اتومبيل خود را در هر قسمت از پارکينگ که مي‌خواهند بگذارند، بدون اين که کسي به توقف او در قسمت خاصي از پارکينگ مشاعي اعتراض کند. يادتان باشد که در چنين حالتي، مالکان براي ايجاد نظم و انضباط در ساختمان، مي‌توانند محل معيني را براي مدت معيني به طور موقت، به هر يک از واحدها اختصاص دهند و براي رعايت عدالت، وقتي اين مدت معين به پايان رسيد، آن را با واحد ديگري تعويض کنند تا بين مالکان هم رنجش يا تنش به وجود نيايد.
 

هميشه توافق کارساز نيست

 
 
شايد آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هايي است که پارکينگ آن با راي ساکنان تقسيم شده است. در مورد قانوني بودن يا نبودن اين کار بهتر است بدانيد که، حتي با توافق اکثريت ساکنان ساختمان هم نمي‌توان اين کار را انجام داد و حتما بايد همه مالکان رضايت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدني، اگر تقسيم پارکينگ بين مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانوني ندارد، اما فراموش نکنيد که نحوه شماره‌گذاري و پلاک‌گذاري پارکينگ، توسط مامور و نماينده سازمان ثبت انجام مي‌شود.
روند کار هم به اين صورت است که از بالاترين طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاري را شروع مي‌کنند و بعد از آن، از پايين‌ترين نقطه آپارتمان، واگذاري پارکينگ را انجام مي‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمي‌توانند داشتن يا نداشتن پارکينگ را تعيين کنند، بلکه فقط مي‌توانند در مورد اين‌که کدام پارکينگ را بردارند، توافق کنند.
 

حق رفت و آمد از پارکينگ

 
 
اگر با همسايه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکينگ يا مسايل اين‌چنيني به مشکل برخورده‌ايد، بهتر است بدانيد که رفت و آمد از ورودي پارکينگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتي کساني که پارکينگ ندارند، هم هست، زيرا با اين‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکينگ متعلق به يک شخص و اين موضوع در سند خانه نيز آمده است، اما فضاي اطراف آن جزو مشاعات يا همان قسمت‌هاي مشترک ساختمان است و با اين‌که اين فضا به مالک تعلق دارد، اما به اين علت که براي ديگران مزاحمت ايجاد مي‌کند، نمي‌تواند باقي ساکنان ساختمان را از ورود به پارکينگ يا عبور و مرور در آن منع کند يا حتي در فضاي پارکينگ خود چادر بزند و ضايعات ساختماني در آن تخليه کند. اگر اين کار را انجام دهد، هرکدام از همسايه‌ها که بخواهند مي‌توانند به علت مزاحمتي که ايجاد کرده است، از او شکايت کنند. البته در اين مورد استثنايي هم وجود دارد.
 
 
در مورد واحدي که پارکينگ آن به حيات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددي وجود نداشته باشد، شايد بتوان اين کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، اين پارکينگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر اين که در سندشان قيد شده باشد.
 
 

درباره پارکينگ مزاحم! بدانيد

 
 
حتما شما هم اصطلاح پارکينگ مزاحم را شنيده‌ايد. از آنجا که در مقررات شهرداري، استانداردي براي مساحت پارکينگ وجود دارد، اگر اين استاندارد در مورد پارکينگ آپارتماني قابل اجرا نباشد و راه عبور باقي پارکينگ‌ها باز باشد، شهرداري با توافق اعضاي ساختمان و دستورالعملي که در اين مورد وجود دارد، پارکينگ مزاحمي در آن فضا پيش‌بيني مي‌کند که براي مثال، دو ماشين بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل اين نوع پارکينگ اين است که هر زمان يکي از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکينگ مزاحم هم بايد خودرو خودش را جابه‌جا کند. ناگفته نماند که قيمت اين نوع پارکينگ از باقي پارکينگ‌ها کمتر است. نام اين پارکينگ به اين علت مزاحم است که، با اين که شخص، صاحب پارکينگ مي‌شود، اما مزاحمت هم ايجاد مي‌کند. نحوه تقسيم پارکينگ مزاحم هم با توافق همه اعضاي ساختمان است.
در غير اين صورت، شهرداري و اداره ثبت بر اساس اولين و آخرين قرارداد خريدارها، پارکينگ را تقسيم مي‌کنند که در بيشتر مواقع پارکينگ مزاحم به شخصي داده مي‌شود که آخرين قرارداد را دارد.
 
 

پارک بدون اجازه، ممنوع!

 
 
در صورتي‌که يکي از واحد‌هاي آپارتمان، براي مدتي خالي از سکنه باشد و همسايه‌ها از پارکينگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکينگ باشد، پس از اين‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، مي‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکينگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه يا به اصطلاح حقوقي براي تصرف پارکينگ اش به مدير ساختمان يا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمي‌تواند چنين ادعايي کند. اما در کل فراموش نکنيد که پارک بدون اجازه در پارکينگ همسايه، به نوعي خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوي مالک، بايد اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستري تعيين مي‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنين اگر شخصي در پارکينگ همسايه بدون اجازه او، ماشين خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدواني» است و مجازات آن مي‌تواند از جزاي نقدي تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.
موسسه خانه حقوق آریا