کارشناس رسمی دادگستری -رشته راه وساختمان

 «چهار ديواري، اختياري» اين جمله معروفي است که به جرات مي‌توان گفت همه ما آن را شنيده و يا حتي گفته‌ايم. جمله‌اي که بويژه با زندگي آپارتمان نشيني امروز پيوندي نا گسستني دارد.

اگر چه آپارتمان نشيني در ايران قدمتي نزديک به نيم قرن دارد اما مشكلات زندگي در آپارتمان‌ها و مجتمع‌هاي مسکوني همچنان پابرجاست مشکلاتي از جمله صحبت كردن با صداي بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، صداي بلند تلويزيون و... که همه ما به نوعي با آن مواجه شده‌ايم. مشکلاتي که به اعتقاد رفتارشناسان به دليل آن است كه خانواده‌ها همچنان پيرو زندگي سنتي خود در خانه‌هاي حياط‌دار بوده و هستند به گونه‌اي كه رفتارهايي اين چنين را حق خود مي‌دانند چون معتقدند چهارديواري اختياري است.

با رشد شهرنشيني، افزايش جمعيت شهري در كنار كمبود فضاي ساخت و ساز و نيز كاهش هزينه‌هاي خريد مسكن، جهان در قرن گذشته به آپارتمان‌نشيني روي آورد تا تغييرات بنيادي و اساسي در نحوه و شكل‌ زندگي خود بوجود آورد.

تغييراتي كه گاه از سر شوق و اشتياق بود، البته گاهي اين تغييرات از سر اجبار و نياز در جامعه نيز بوجود آمد كه ديگر چاره‌اي براي فرار از آن وجود نداشت. خارج شدن خانه‌ها از فضايي كه وسعت آن امروزه براي نسل جديد كمتر در تخيل مي‌گنجد و تبديل شدن آنها به خانه‌هايي در ابعاد كوچكتر، به گونه‌اي كه هر خانه روي خانه‌اي ديگر بنا شده، مدلي از زندگي را شكل بخشيده است كه به آن آپارتمان‌نشيني مي‌گويند. با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع‌هاي آپارتماني از دهه‌ 40 شمسي در ايران كه تعداد آنها از تعداد انگشتان دست فراتر نمي‌رفت، قانون تملك آپارتمانها در سال 1343 به تصويب رسيد. و آئين‌نامه اجرايي آن نيز چهار سال بعد يعني درسال 47 تدوين شد اما به دليل نقصان در برخي مفاد آن آئين‌نامه مذكور در دهه 60 شمسي در حالي مورد بازبيني مجدد قرار گرفت كه مردم در اين دهه به زندگي در آپارتمان روي آورده و در كشاكش زندگي در اين مجتمع‌ها با مشكلات مختلفي روبه رو شده بودند.

مشكلات زندگي آپارتماني از زماني آغاز شد كه خانواده‌ها همچنان پيرو زندگي سنتي خود در خانه‌هاي حياط‌‌دار بودند به گونه‌اي كه صحبت كردن با صداي بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه‌روز، بلندي صداي تلويزيون، راديو وضبط صوت تا آن ميزان كه تمايل دارند و يا اين تفكر كه چهارديواري اختياري است! همچنان بر شيوه زندگي جديد سايه انداخته بود اما آنان بر شيوه‌هاي زندگي سنتي پافشاري مي‌كردند، بدون آنكه توجهي به حقوق همسايه ديوار به ديوار يا همسايه طبقه پائين يا بالايي خود داشته باشند.

در حقيقت مردم ما اگرچه از خانه‌هاي حياط‌دار به آپارتمانهاي چند طبقه كوچ كردند اما نتوانستند خود را با فرهنگ جديدي از زندگي در آن تطبيق دهند، برخي از آنها معتقدند چون پول خريد، رهن و يا اجاره ملك را داده‌اند مي‌توانند هرگونه كه بخواهند زندگي كنند. آنچه از شواهد امر برمي‌آيد، فرهنگ نخستين شاخصه بوجود آمدن امكان مناسب براي آپارتمان‌نشيني است. با اين وجود حسام عقبايي، عضو هيات مديره اتحاديه املاک و معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور معتقد است که آنچه موجب ارتقاي فرهنگ آپارتمان نشيني مي‌شود توجه به قوانين مربوط به آپارتمان نشيني است.

وي ضمن ارائه تعريفي از واژه آپارتمان مي‌گويد: در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت؛ «آپارتمان عبارت است از يک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن براي سکونت يا جهت کسب و پيشه استفاده مي‌شود».

به گفته عقبايي بررسي فرهنگ آپارتمان نشيني و قوانين حاکم بر آن و ابعاد مختلف آن بسيار گسترده است و نياز به بازشناسي و شکافتن است. فرهنگ مسکن و فرهنگ محل سکونت ايراني‌ها در دهه‌هاي اخير به سرعت تغيير يافته است. به ويژه در شهرهاي بزرگ مانند تهران که به دليل مهاجرت،‌فرهنگ‌هاي متفاوت در کنار هم قرار گرفته و در آپارتمان حضور دارند.

آپارتمان نشيني و قوانين آن قدمتي يکسان دارند

عضو هيات مديره اتحاديه املاک مي‌افزايد: آپارتمان نشيني و قانون آن ،که تحت عنوان قانون تملك آپارتمان‌ها شناخته مي‌شود، عمري يکسان دارد و قانون گذار موارد مربوط به زندگي در آپارتمان را در قانون ديده و به آن پرداخته است، همچنين يک آيين نامه تخصصي هم در اين زمينه تدوين شده به نام آيين نامه تملک آپارتمان‌ها که اين آيين‌نامه دقيقا مسائل قانوني و حقوق شهروندي در زمينه آپارتمان نشيني را ديده و به آن ورود پيدا کرده است.

وي توضيح مي‌دهد که در اين آيين نامه و قانون اصولا به مسائل ريز مديريت واحدها، مديريت آپارتمان و مديريت مجتمع‌هاي آپارتمان و مسکوني پرداخته و مسائل و مشکلات ديده شده است اعم از اينکه يک مجتمع آپارتماني اساسا به چه نحوه اي بايد مديريت شود و اينکه واحدهايي که تعداد آپارتمان زيادي دارند بايد هيئت مديره داشته باشند و اين هيئت مديره براساس آيين نامه بايد توسط مجمع عمومي‌آن مجتمع انتخاب شود. که اعضاي مجمع عمومي‌نيز اعضاي سکنه آن آپارتمان يا مجتمع است.اساسا هيئت مديره نيز مي‌توانند از بين خودشان فردي را به عنوان مديرساختمان انتخاب کنند و در بعضي از ساختمان‌ها،‌سازه و برج‌ها، هيئت مديره از بين مالکين و بعضا خارج از اهالي ساختمان مديري را انتخاب مي‌کنند که اين کار نيز منع قانوني ندارد. اين نوع مديريت که فردي از خارج يک مجتمع به عنوان مدير ساختمان انتخاب مي‌شود در بسياري از برج‌هاي بزرگ و منظم وجود دارد و در برج‌هاي بزرگ اين مدير دفتري در ساختمان براي خود اختصاص مي‌دهد و به مديريت بر امور جاري ساختمان مي‌پردازد.

به گفته عقبايي در قانون تملک آپارتمان و آيين نامه تخصصي حتي ريزترين موارد مانند شارژ، نحوه بهره‌برداري از مشاعات عمومي‌مثل راه روها،‌ راه پله‌ها و پشت بام،‌يا مشاعات اختصاصي مانند پارکينگ و حياط ديده شده و نحوه بهره برداري از آنها و سهم مالکين ديگر در استفاده يا عدم استفاده آن شده و مسائلي از اين قبيل همه در قانون به صورت مبسوط ديده شده است. وي توضيح مي‌دهد که اکثر سوالات و شکاياتي که توسط مردم مطرح مي‌شود و در اتحاديه با آن مواجه هستيم به راستي به دغدغه برخي مردم نيز تبديل شده، مواردي همچون تعيين حق شارژ؛ اعم از واحدهاي تجاري و مسکوني است اين در حالي است که تمام اين موارد در آيين نامه تملک آپارتمان به طور کامل ديده شده است و اکثر اين اختلافات بر اثر بي اطلاعي شهروندان و حتي مديران برخي واحدهاي مسکوني از قوانين رخ مي‌دهد.

حق شارژ آپارتمان قانون دارد

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در مورد قوانين مربوط به حق شارژ در آپارتمان نيز با ارائه تعريفي از آن توضيح مي‌دهد: اصولا تعريفي که از حق شارژ يک ساختمان ارائه مي‌شود اين است که هر آپارتمان يا مجتمع مسکوني يک سري هزينه‌هاي جاري دارد که شامل شارژ عمومي‌مي‌شود. شارژ عمومي‌به آن امکانات و تسهيلات يک ساختمان تعلق مي‌گيرد که مورد استفاده عموم اهالي يک ساختمان قرار دارد. براي مثال بسياري از ساختمان‌ها داراي امکاناتي همچون استخر، سونا، جکوزي، آسانسور، سيستم شوت زباله، کارواش و يکسري امکانات رفاهي خاص است که اينها مستلزم پرداخت شارژ عمومي‌است و همه سکنه ملزم به پرداخت آن هستند.روش تعيين آن نيز به اين شکل است که هزينه يک ساختمان برآورد مي‌شود و پس از برآورد هزينه؛ کليه ساکنان ساختمان چه مالک باشند و چه مستاجر بايد هزينه‌ها را پرداخت کنند.

وي توضيح مي‌دهد که در برخي از ساختمان‌ها نيز غير از شارژ عمومي‌يک شارژ اختصاصي وجود دارد مانند برق مستقل يا اختصاصي، تلفن اختصاصي است که بايد توسط هر واحد پرداخت شود. جدا کردن کنتورهاي آب و گاز نيز که جديدا در برخي ساختمان جدا از هم است.اقدام بسيار درستي درجهت تعيين درست هزينه‌هاي ساختمان است.برخي ساختمان‌ها نيز داراي سيستم حرارتي و برودتي مرکزي است که در آنها نيز بايد شارژ را بر حسب متراژ ساختمان محاسبه کرد. براي مثال اگر در يک پروژه ما با 100 واحد مسکوني سروکار داريم که داراي 50 واحد 200 متري و نيمي‌ديگر 100 متري است عموما هزينه‌هاي شارژ 200 متري بيش‌از 100 متري است که اساسا ملاک براساس آيين‌نامه تملک آپارتمان‌ها، همان متراژ واحد است که افراد در آن سکونت دارند.در برخي آپارتمان‌ها که تعداد واحدها کم است بعضا هزينه‌ها براساس توافق ساکنين انجام مي‌شود.

به گفته وي چنانچه واحد مسکوني يک مجتمع از نظر متراژ يکسان باشند، عموما هزينه‌هاي گاز و آب را براساس نفرات محاسبه مي‌کنند که اين هم مغاير قانون تملک آپارتمان‌ها نيست و به تصميم هيات مديريت بستگي دارد.البته ذکر اين نکته ضروري است که همه تصميماتي که هيات مديره ساختمان اتخاذ مي‌کند براي ساکنين ساختمان لازم الاجراست به شرطي که مغاير با قوانين نباشد که البته اين قوانين هم قوانين عام و هم قوانين مربوط به تملک آپارتمان‌ها را شامل مي‌شود.براي مثال هيات مديره نمي‌تواند اين تصميم را بگيرد که يک آپارتمان به بيش از 4 نفر اجاره داده نشود و اين چنين تصميمات برخلاف قانون است و تنها تصميمات که برخلاف قانون نباشد قابليت طرح و بررسي را دارد.

معضل و مشکل پارکينگ نيز از ديگر مشکلات آپارتمان‌نشيني است عقبايي در اين مورد توضيح مي‌دهد: به عنوان مثال در يک مجتمع 10 واحد مسکوني دارد ولي 5 پارکينگ حال سوال اينجاست که آيا واحد مسکوني که پارکينگ ندارد مي‌تواند يک موتورسيکلت را در پارکينگ پارک کند؟ که جواب آن اين است که حتي اگر اين اقدام مزاحمتي براي ساير سکنه نداشته باشد و فضاي مشاعات نيز باشد حق پارک موتور را ندارد چون مشاعات مربوط به همه است و کسي حق استفاده اختصاصي از آن را ندارد و اگر اختلافي بيش مي‌آيد نتيجه ناآگاهي مردم و برخي مديران ساختمان از قوانين است.

به گفته معاون بازرسي اتحاديه مشاورين املاک کشور حتي چنانچه يک فرد حق شارژ خود را پرداخت نکند قانون اين امکان را به هيات مديره ساختمان داده است که اقدام حقوقي کرده و حتي تا قطع آب و برق و گاز و جلوگيري از بهره‌برداري امکانات پيش بروند.

عقبايي به مشکل ديگري در پرداخت شارژ برخي آپارتمان‌ها اشاره کرده و مي‌گويد: در برخي موارد ديده مي‌شود که فردي مالک بک آپارتمان در تهران است ولي خودش در خارج از کشور زندگي مي‌کند و تنها سالي يک بار به آپارتمان خود مي‌آيد و کسي نيز غير از وي در ساختمان زندگي نمي‌کند با اين وجود مدعي هستند که «ما به غير از چند روز نيستيم پس چرا بايد حق شارژ بدهيم؟». اين افراد بايد بدانند که بر طبق قانون، بودن يا نبودن يک فرد در ساختمان دليلي براي نپرداختن حق شارژ نيست. زيرا مصداق آن مانند اين است که شما اگر يک اتومبيل داشته باشيد خواه هميشه در پارکينگ منزل پارک باشد و يا هر روز از آن براي مسافرکشي استفاده کنيد بايد حق بيمه آن را بپردازيد و هيچ وقت نمي‌توانيد بگوئيد چون خودروي من در پارکينگ است و ازآن استفاده نمي‌کنم نبايد حق بيمه بپردازم.

فرهنگ آپارتمان‌نشيني يک قدم جلوتر از قوانين

عضو هيات مديره اتحاديه املاک در عين حال تاکيد مي‌کند که آنچه درکنار قوانين آپارتمان نشيني وجود دارد بحث فرهنگ عمومي‌و اجتماعي ما در اين مقوله است که مي‌شود گفت يک گام جلوتر از قوانين بايد باشد و اساسا اگر مردم پايبند به مسائل فرهنگي و اجتماعي آپارتمان نشيني باشند کمتر اين مسائل و مشکلات پيش مي‌آيد.

به گفته وي مردم بايد بياموزند وقتي در يک آپارتمان 40 متري و با فاصله تنها يک ديوار نازک از همسايه کناري خود قرار گرفته اند، اساسا نمي‌توانند هر جور که مي‌خواهند حرف بزنند، مهماني بگيرند و سرو صدا کنند.

ياحتي کفش‌هايشان را در راهرو قرار دهند.اغلب مردم تصور مي‌کنند که مي‌توانند کفش‌هايش را جلوي در ورودي يا در يک جاکفشي در راهرو قرار دهند در حالي که اينگونه نيست و اجازه چنين کاري را ندارند، مگر با تفاهم و توافق بين همه سکنه يک آپارتمان يا مجتمع چون راهروها جزو فضاي مشاع، عمومي‌و متعلق به همه است.

به اعتقاد عقبايي آنچه که مسلم است، در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشيني آنچه به شدت احساس نياز مي‌شود، آگاهي بخشي، آموزش و فرهنگ سازي توسط رسانه‌هاي جمعي است و اين نياز روز به روز بيشتر احساس مي‌شود چون روز به روز آپارتمان کوچک‌تر و جمعيت مجتمع‌ها بيشتر مي‌شود.مردم ما بايد بدانند که براي حقوق يکديگر احترام قائل باشند.

وي توضيح مي‌دهد: بسيار ديده مي‌شود که يک نفر از پارکينگ يک مجتمع و گاز شهري که متعلق به همه سکنه آپارتمان است براي پخت غذاي نذري استفاده مي‌کند؛ و معتقد است چون غذا نذري است نياز به رضايت ساير سکنه نيست در حالي که ابدا چنين اقدامي‌بدون اجازه از تک‌تک ساکنان درست و شرعي نيست. در مورد شستشوي ماشين در پارکينگ يک مجتمع نيز استفاده از آب عمومي‌ساختمان، از جمله مصاديقي است که نياز به آگاهي بخشي دارد.

عقبايي با بيان اينکه يکي از راهکارهاي آگاهي بخشي به مردم و آموزشي رفتار در آپارتمان نشيني، تبيين قوانين و آيين نامه‌هاي تملک آپارتمان است مي‌افزايد: معرفي و آگاه کردن افراد از قوانين آپارتمان نشيني آن هم به صورت يک سري سلسله مقاله و يا مصاحبه‌هاي جامع مي‌تواند تا حد زيادي اختلافات بين ساکنان و همسايه‌ها در يک آپارتمان يا مجتمع مسکوني را کاهش دهد، زيرا قانون در اينجا فصل‌الخطاب قرار مي‌گيرد.

به گفته وي اگر چه نمي‌توان آمار دقيقي در زمينه آگاهي مردم در مورد قوانين تملک آپارتمان ارائه کرد ولي بي‌شک مي‌توان گفت که درصد بسياري از مردم اطلاعي از اين قوانين ندارند.براي مثال شايد بسياري ندانند که درآپارتمان‌هاي بالاي چهار واحد، مدير ساختمان حتما بايد نسبت به بيمه آتش‌سوزي ساختمان اقدام کند و چنانچه حادثه اي پيش نيايد و ساختمان بيمه نباشد مدير ساختمان مقصر است، مي‌توان به جرأت گفت که 50 درصد مديران ساختمان اين را نمي‌دانند و مدير مکلف است حتي اگر خود سکنه بگويند بيمه آتش‌سوزي نمي‌خواهيم، اين کار را انجام دهدچون اين قانون است. همين ناآگاهي‌ها موجب شده تا بخشي از دعاوي که وجود دارد، از عدم آگاهي از قوانين آپارتمان نشيني نشات بگيرد.

عضو هيات مديره اتحاديه املاک متذکر مي‌شود که بايد دانست همان طور که هر کس پشت فرمان مي‌نشيند بايد از قوانين راهنمايي و رانندگي اطلاع داشته باشد، همين گونه هم کساني که در آپارتمان سکونت دارند بايد از قوانين حاکم بر آپارتمان نشيني براي زندگي بهتر و آرامش بيشتر مطلع باشند.

توصيه اين کارشناس حقوقي املاک به روشني نشان مي‌دهد كه باوجود گسترش روزافزون زندگي در آپارتمان‌ها، هنوز فرهنگ آپارتمان‌‌نشيني و نداشتن قوانين مرتبط در ايران جانيفتاده است و لذا بالا بردن آگاهي شهروندان از زندگي شهرنشيني و قواعد و اصول آن، زندگي آپارتمان‌نشيني را سهل و ساده مي‌كند.

در صورتي كه فرهنگ‌سازي انجام شود، شهروندان امنيت اجتماعي را بيشتر احساس مي‌كنند، و در چنين شرايطي است كه ديگر چهارديواري اختياري نيست.

البته در كنار معايب و مشكلات، آپارتمان نشيني محاسني هم دارد. فراهم شدن يک محيط اجتماعي،به شرط سلامت بودن، شرايط را براي تربيت بهتر كودكان فراهم مي‌کند و مي‌توان گفت اين شرايط محيطي مساعد براي برخوردهاي اجتماعي مناسب كودكان فراهم مي‌کند و اين مسئله شامل حال بزرگسالان نيز مي‌شود،‌خانواده‌ها به طور طبيعي شبكه روابط اجتماعي خود و فرزندانشان را گسترش مي‌دهند و آنها به عضوي از يك خانواده بزرگ تبديل مي‌شوند. در اين خانواده بزرگ افراد مختلف با مهارت‌هاي ويژه و گروه‌هاي سني متفاوت زندگي مي‌كنند كه هر يك مي‌توانند اين مهارت‌ها را به ديگران منتقل كنند. ارتباطات نزديك عاطفي كه بين ساكنان آپارتمانها بوجود مي‌آيد موجب مي‌شود که افراد در كارها به كمك يكديگر مي‌آيند و زندگي در اينگونه مجموعه‌ها حس همكاري داوطلبانه و مسووليت پذيري اجتماعي را به خوبي ترويج مي‌كند.

مردمسالاری